陳銳珍 對 地政總署署長
Read the full judgment text of CAMP 6/2018 on BabelCite. This Court of Appeal judgment was delivered on 26 April 2018 before Lam Man Hon VP, Pun Siu Cho JA.
Land resumption – compensation – Lands Resumption Ordinance (Cap 124) ss.5, 6, 9, 10-12 – Lands Tribunal Ordinance ss.11(2), 11AA(6) – leave to appeal – two adjoining residential units on Reclamation Street, Kowloon reverting to the Government – whether Tribunal erred in assessing market value and rejecting claim for ex gratia allowance – whether Land Development Corporation Ordinance (Cap 15) s.15 and Basic Law Articles 8, 120 and 160 avail the applicants – Tribunal's reliance on Director of Lands v Yin Shuen Enterprises Ltd [2003] 2 HKLRD 399 and Chan Kam Chuen v Secretary for Transport [2015] 2 HKLRD 770 – whether alleged unfairness at leave hearing vitiated the substantive judgment – applicants unrepresented, duty to set out grounds of appeal clearly – Land Development Corporation Ordinance repealed on commencement of Urban Renewal Authority Ordinance (Cap 563) on 1 May 2011 – Tribunal had no jurisdiction to entertain challenges to the resumption process or the constitutionality of compensation provisions – leave to appeal refused in both cases – order that no oral reconsideration of refusal under RHC O.59 r.2A(8) – costs of HK$19,758 ordered against each applicant.
Legal issues: Whether leave to appeal should be granted from the Lands Tribunal's compensation assessment
Outcome: Leave to appeal refused in both CAMP 5/2018 and CAMP 6/2018; the Lands Tribunal's compensation awards of HK$3,057,000 and HK$3,078,000 stand.
Cited by 1 case · Cites 4 cases
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CAMP 5/2018 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 雜項案件編號2018年第5號 （擬上訴的原本案件：土地審裁處收回土地申請編號2016年第1宗） _______________________
_______________________ 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 雜項案件編號2018年第6號 （擬上訴的原本案件：土地審裁處收回土地申請編號2016年第2宗） _______________________
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判 案 書 上訴法庭副庭長林文瀚頒發上訴法庭判案書： 1.本申請為兩名申請人就土地審裁處法官葛倩兒及成員吳紹林於土地審裁處案件LDLR 1/2016及2/2016的判決提出的上訴許可申請。陳銳珍女士是九龍新填地街351號五樓(「351號物業」)的前註冊業主，而李美女士是九龍新填地街355號A五樓(「355號物業」)的前註冊業主(兩座物業下稱為「涉案處所」)。陳女士與李美女士為母女關係。在土地審裁處進行的審訊中，兩人均由李海燕女士代表，她是陳女士的女兒以及李美女士的姐姐。 2.涉案處所已於2016年1月16日午夜，按照《收回土地條例》第124章(「該條例」)第5條的規定，復歸香港特別行政區政府(「香港政府」)所有。 3.兩名申請人要求土地審裁處就她們各自擁有的物業被收回而蒙受的損失或損害，裁定答辯人須向她們支付的補償額。 4.經過2017年10月16日進行的審訊後，審裁處於2017年11月30日頒令351號物業及355號物業於收地當日的價值分別為港幣3,057,000元及港幣3,078,000元。 5.兩名申請人就2017年11月30日的判決提出上訴許可的申請，審裁處在2018年1月3日拒絕給予上訴許可。兩名申請人在2018年1月3日及2018年1月16日向本庭申請上訴許可。 法律原則 6.《土地審裁處條例》第11(2)條規定：在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。同時，土地審裁處條例第11AA(1)條規定：除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。 7.《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定：
本案議題 8.涉案處所的擁有權已根據該條例第5條歸還財政司司長法團。根據該條例第6條，作為涉案處所的前業主，兩名申請人有權獲得補償。該條例第10-12條已訂下補償的計算基準，原則及附加規則。 9.根據該條例第9條，除該條例條文另有規定外，不得因根據該條例進行的收地導致任何人蒙受損失或損害而對政府或任何其他人採取任何法律行動或進行任何訴訟。 10.就涉案處所的物業價值，答辯人傳召了一名專家證人吳女士作證供。吳女士指351號物業的估值應為$3,057,000而355號物業的估值應為$3,078,000。 11.兩名申請人委託一名專家證人薩女士準備估值報告。相較吳女士的估值，薩女士的估值分別低於$107,000及高出$45,000。雖然兩名申請人存檔了薩女士的估值報告，但她們的代表在審訊時確認她們不會依賴薩女士的估值。 12.兩名申請人為她們牽涉的案件存檔了再修改申請通知書，兩份通知書內容大致相同，當中提出了三個論據：
13.根據陳女士於2017年5月19日存檔的證人陳述書，351號物業的「市場實際價值」應為$9,800,000。根據李美女士於2017年5月19日存檔的證人陳述書，355號物業的「市場實際價值」應為$10,400,000。兩項估值均以旺角麥花臣滙的呎價為基準。 14.在聆訊中，代表兩名申請人的李海燕女士指再修改申請通知書第一項論據應以同區新樓的樓價作評定，而第三項論據所述的額外津貼補償則應以同區新樓的樓價與測量師評定涉案處所的樓價之差別作基礎。她依賴《土地發展公司條例》第15章第15條作為申請額外津貼的法律基礎。她指出即使《土地發展公司條例》已被廢除，但根據《基本法》第8及160條，《土地發展公司條例》應該得到保留。 15.在結案陳詞中，兩名申請人表示收回涉案處所的用途並不是公共用途而是投機用途，因此該條例第10-12條並不適用。 16.審裁處裁定《土地發展公司條例》並不適用，根據Chan Kam Chuen v Secretary for Transport [2015] 2 HKLRD 770土地審裁處並沒有司法管轄權審理特惠津貼的申請。除了還原成本的計算外，審裁處接納吳女士的估值報告並頒令答辯人須支付陳女士351號物業的補償金港幣3,057,000元，及答辯人須支付李美女士355號物業的補償金港幣3,078,000元。 上訴理由 17.兩名申請人發出的傳票均沒有提及她們的上訴理由，她們均表示上訴理由在文件冊的文件中可以得知。本庭在文件册的文件找不到一份清楚列出申請人上訴理由的文件。申請人各自以7頁紙的陳述書覆述案情及她們的陳詞，並附加審裁處的判決書及命令和在審裁處存檔的一些文件。草擬清晰的上訴理由是申請人的責任。在土地審裁處的上訴中，申請人只可以以法律論點錯誤為理由來提出上訴，所以申請人需要清楚列出她們指稱審裁處的判決在法律論點上有何錯誤，而不是由上訴庭在她們的陳述書或其他文件中尋索她們的上訴理由。 18.綜合申請人已存檔的所有文件，本庭可見她們提出的法律論點可歸納如下：
19.除了陳述書外，兩名申請人亦於2018年1月24日存檔補充理由書。她們的補充理由書內容並不相同。她們將一份審裁處於2018年1月3日頒下的判決理由書及命令夾附在補充理由書中。民事上訴司法常務官於2018年1月31日作出指示，將這兩份未經法庭許可或指示呈交的補充理由書呈交上訴法庭考慮。 20.在收到司法常務官於2018年1月31日作出的指示後，兩名申請人又再於2018年2月12日存檔一份文件。她們將一份2018年1 月3日進行的聆訊謄本夾附於此文件中，以「證明兩位申請人的代表，在聆訊當日遭到不公平的對待和當日的聆訊程序並沒有按照高等法院規則…的規定去做」。 討論 21.根據《市區重建局條例》第563章第36條，《土地發展公司條例》已在《市區重建局條例》第II至VIII部開始實施的日期當日(即2011年5月1日)即予廢除。申請人聲稱《土地發展公司條例》仍然生效，可是她們的理據只是基於對《基本法》條文的錯誤理解；因此，這個上訴理由並不成立。 22.至於有關收地過程及《基本法》120條的論點，土地審裁處沒有司法管轄權審理收地過程是否合法或符合《基本法》120條的爭議。土地審裁處的司法管轄權是在收地後，按《收回土地條例》下適用的法定原則(即該條例第10-12條已訂下補償的計算基準，原則及附加規則)來裁定補償額。 23.審裁處於2017年11月30日的判案書第22至24段引用終審法院在Director of Lands v Yin Shuen Enterprises Ltd [2003] 2 HKLRD 399，第56及57段解釋的法律原則來衡量申請人物業的實際價值並沒有犯了任何法律論點上的錯誤。 24.審裁處於2017年11月30日的判案書第25至28段引用上訴庭在Chan Kam Chuen v Secretary for Transport [2015] 2 HKLRD 770的案例裁定按《收回土地條例》所訂之補償額不可包括特惠津貼也是正確的，沒有犯了法律論點上的錯誤。 25.兩名申請人強調她們的物業不是在政府官地或農地上，但本庭認為這因素與上述案例上文提及的法律原則是否適用沒有影響。 26.兩名申請人指葛法官在2018年1月3日的聆訊打斷了申請人代表的陳詞。她們只呈交了2018年1月3日的聆訊錄音謄本以作支持。在閱讀過聆訊錄音謄本(特别是申請人2018年2月12日的陳述中要求法庭閱讀的段落[1])後，本庭認為申請人引用的4段聆訊錄音謄本，只有第12頁A至M行一段可以被描述為中斷申請人代表的陳詞，而在該段中葛法官只是合情合理合法地行使她就案件管理的權力，而向申請人代表指出在訟費陳詞的階段不可再就法庭已判決的事宜作陳詞，葛法官的做法完全沒有不妥之處。而且2018年1月3日的聆訊是上訴許可申請的聆訊，不影響審裁處於2017年11月30日的判決。這個上訴理由並不成立。 27.申請人未能指出審裁處的裁決有任何法律論點上的錯誤，因此本庭並不認為申請人的上訴有任何勝訴機會，也看不到有任何其他有利於秉行公正的理由批准上訴許可。基於上述理由，本庭拒絕給予上訴許可。 28.本庭又認為兩名申請人的申請完全缺乏理據，因此按照《高等法院規則》第59號命令第2A條第（8）款，本庭頒令規定任何一方不得要求在各方之間的口頭聆訊中重新考慮本庭上述第27段的裁定。 29.本庭並頒令兩名申請人需分别各自支付答辯人在每宗申請的訟費，考慮過答辯人的訟費陳述書後，本庭將CAMP 5/2018的訟費定為港幣19,758元，由陳銳珍女士支付，本庭又將CAMP 6/2018的訟費定為港幣19,758元，由李美女士支付。
申請人(CAMP 5/2018)：無律師代表 申請人(CAMP 6/2018)：無律師代表 答辯人(CAMP 5/2018及CAMP 6/2018)：由律政司轉聘吳焯軍(文偉)大律師代表 |
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