徐明全 對 馬寶道華禮大廈業主立案法團

LDBM 188/2016

[2018] HKLdT 27

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第188宗

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判案書

背景

1.申請人是華禮大廈一樓1號商舖 (“該商舖”) 的業主，而答辯人是該大廈於1986年12月1日成立的業主立案法團, 該大廈位於北角馬寶道62-76號，為一商住混合的建築物，地下及一樓為商舖 (“商場”) ，而二樓至廿二樓為住宅單位。

2.根據土地註冊處記錄，一份於1981年10月9日簽訂的華禮大廈公契 (“大廈公契”) 於1981年11月16日在註冊處登記 。

3.申請人在其2017年4月11日提交的經修訂申請通知書中提出以下的申索:

i.  答辯人立刻籌劃為華禮商場重新設置中央冷氣系統及提供相應服務;

ii.  答辯人立刻籌劃為華禮商場重新設置通風系統及提供相應服務;

iii.  答辯人動用自2011年7月1日累積起的財政盈餘於上述兩個系統的重新設置, 直至上述兩個系統全部正式投入運作。

4.答辯人在其2017年8月3日提交的經修訂反對通知書及反申索書中，要求土地審裁處駁回申請人的申請，並提出反申索要求申請人支付拖欠的管理費港幣 $40,196及其利息。

申請人的案情

5.申請人的妻子潘友琳於1994年購入該商舖, 其後於2009年將該商舖的業權轉讓給申請人，直到現時，申請人為該商舖的業主。

6.申請人聲稱於1994年商場內有中央冷氣提供，但這些服務卻在1995年左右終止，而中央冷氣及冷水塔更無故被拆掉，答辯人在2000年左右安裝一批只提供冷氣至公共地方的分體式冷氣機，令商場業主權益受損。

7.此外，答辯人在2011年7月1日調整管理費，偏離公契訂明的比重，商場業主佔的管理費比較入伙時的比重高，商場業主在沒有中央冷氣服務下支付較高的管理費是違反大廈公契訂立時的公平原則，被迫多交管理費。

8.申請人傳召羅時龍先生，溫房興先生及潘友琳女士作供，而潘友琳女士亦代表申請人在本審訊中出庭發言。

答辯人的案情

9.答辯人否認根據大廈公契需要為商場設置中央冷氣及通風系統。

10.答辯人同意根據大廈公契有責任為華禮大廈公共部份提供通風系統，而答辯人確實有在商場走廊安裝11部分體式冷氣機作公共部份之用。

11.答辯人於2017年6月1日召開業主大會，當中議程是“商討及議決是否安裝商場中央冷氣”，而該議程經投票後大比數否決，答辯人認為該議決對法團及大廈業主均有約束力。

12.答辯人的法團管理委員會於2011年3月29日根據大廈公契附表三所列明的比重調整大廈的管理費是正確, 合理和合法的。

13.答辯人傳召譚女好女士在審訊中作供。

討論

14.本席認為本案並不涉及太多的事實爭議, 大部份的爭議均是針對大廈公契相關條文的詮釋, 大廈業主大會及管理委員會決議的約束力。

15.毫無疑問申請人和答辯人均受大廈公契內的所有條文約束。

16.本席認為本案的主要爭議點如下：

i.  答辯人是在何時 (即1992還是1995年) 把中央冷氣系統拆掉;

ii.  根據大廈公契答辯人是否必須提供大廈商舖中央冷氣系統;

iii.  根據大廈公契答辯人是否已經提供大廈公契所指的通風系統。

17.與本案有關的大廈公契條文如下:

第4 (c) 條記載有關法團管理華禮大廈的責任：-

“4 (c) It shall be the duty of the Manager to manage and provide services in respect of the said Building and in particular the Manager shall arrange for refuse disposal from each unit in the said Building and from the common parts thereof and for the lighting and ventilation of the common parts and repairing renewing maintaining and cleansing of the common parts services and facilities.”

第4 (e) 條記載有關華禮大廈業主攤分支出的責任，特別是第4(vii) 條有關中央冷氣系統的所有開支事項,包括營運、保養、更換等：-

“4 (e) The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said Building in proportion to the number of unit or units in the said premises for the time being owned by them namely: -

……………

(vii) The cost of operating, maintaining, repairing, servicing and replacing all the central air-conditioning plants in the said Building Provided that the owner and owners for the time being of Shop G40 on the Ground Floor and the Second to the Twenty-second Floors (inclusive) of the said Building shall not be liable to pay for the costs and expenses for operating maintaining repairing servicing and replacing the central air-conditioning plants of the said Building.”

第4 (g) 條記載有關華禮大廈業主支付每月管理費的責任：-

“4 (g) Unless otherwise determined by the Manager, each owner shall pay to the Manager monthly in advance for each unit in the said Building owned by him a monthly sum on account of his share of the said costs charges and expenses on the scale as set out in the Third Schedule hereto.”

18.事實上答辯人就商場中央冷氣系統的問題,曾經與商場一樓第9及第10商鋪的業主於2000年在土地審裁處有一宗訴訟，案件編號為LDBM206/2000。

19.當時的主審法官唐文暫委法官 (“唐法官”) 在日期為2000年9月27日的判決書中説:

「2. 兩名申請人由第二申請人王瑞山先生作供，他供稱自1991年他夫妻兩人買下有關舖位後，中央冷氣系統本來運作正常，但到了1992年末，環境保護署因接獲投訴，指有關中央冷氣系統的噪音水平違反規定，於是答辯人把該中央冷氣系統拆去，而兩名申請人於是在1993年3月12日在沒有中央冷氣提供的情況下在他們的舖位裝了一部分體式冷氣機…

……

9.由於証據清楚顯示，法團自1992年中央冷氣系統拆除後，便沒有為有關系統去支付過任何費用，所以在釐定管理費的有關開支中，已剔除了這項費用；……

10. 另外本席亦裁定答辯人在1992年因為有關中央泠氣裝置違反環保規定而要將之拆去的决定，並不是一個不合理的决定而答辯人並不能在其後的短時間內重新安裝有關的系統，亦是因為眾多的因素的緣故，如資金短缺及太多的業主不合作而拖欠管理費等，故此這些决定及行為不能算是答辯人疏於職守的表現。…」

20.申請人的證人潘女士在其證人陳述書中聲稱中央冷氣系統於大概1995年被終止,但是她並沒有提出任何有力的證據證明。

21.相反在唐法官的判決書第2、第9及第10段清楚指出到了1992年末, 答辯人把中央冷氣系統拆去, 該案的兩名申請人於1993年3月12日在沒有中央冷氣提供的情況下在他們的舖位安裝了一部分體式冷氣機，唐法官亦裁定答辯人在1992年因為有關中央冷氣裝置違反環保規定而要將之拆去的决定，並不是一個不合理的决定。雖然唐法官在該案的裁決對本席並沒有約束力, 而答辯人亦因時代長遠沒有有關中央冷氣裝置的詳細資料，但是本席認為唐法官是經過仔細分析才作出這事實裁決, 現本席裁定答辯人是在1992年末把中央冷氣系統拆掉, 而並不是申請人所說的1995年。

22.就大廈公契第4(e)(vii) 條, 唐法官亦在判決書中説:

「5. 本席在聽取有關的証供後，首先察看申請人所指在第6頁第4e(Vii)條的內容，即：

"(vii) The cost of operating, maintenance, repairing, servicing and replacing all the central air-conditioning plants in the said Building Provided that the owner or owners for the time being of Shop G40 on the Ground Floor and the Second to the Twenty-second Floors (inclusive) of the said Building shall not be liable to pay for the costs and expenses for operating maintaining repairing servicing and replacing the central air-conditioning plants of the said Building."

本席發覺該條款的內容，其實是規定有關的業主需要負責大廈中央空調系統的開支事項，其中沒有規定大廈管理人必須為有關業主提供中央空調系統。」

23.本席認同唐法官就大廈公契第4(e)(vii) 條的詮釋，它只是規定有關商場業主 (除地下商舖G40業主外) 須負責中央冷氣系統的所有開支事項,包括營運、保養、更換等, 但並沒有規定大廈管理人必須提供有關業主中央冷氣系統, 本席裁定根據大廈公契答辯人沒有責任提供或設置大廈商場中央冷氣系統。

24.此外, 根據《建築物管理條例》第14 (1) 條，法團可對大廈的管理、公用部分的翻新 (包含維修) 和改善通過議決，而議決對所有業主皆有約束力。該條例第14 (1) 條列明: -

“除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。”

25.設置大廈商場中央冷氣系統可被視作為對大廈的公用部分的改善，但答辯人在2017年6月1日的業主大會否決安裝商場中央冷氣, 本席同意該決議對申請人具有約束力。

26.還有申請人在2009年成為該商舖業主是已經知道商場並沒有中央冷氣系統，大部份商舖業主包括申請人本身亦自行已安裝分體式冷氣, 但是他到2016年才提出本申請，要求答辯人為商場重新設置中央冷氣系統，本席認為是不合理的。

27.基於上述理由，本席拒絕頒令要求答辯人為華禮商場重新設置中央冷氣系統及提供相應服務。

28.就通風系統的爭議，本席同意跟據大廈公契第4(c) 條大廈管理人是有責任提供管理和服務給大廈, 特別是安排公共部份的燈光照明及通風系統，維修、更新、保養公共部份和設施。但本席認為該責任是指安排公共部份的通風，而並不是申請人所要求的入室冷氣，答辯人沒有責任提供通風系統給商場的單位內部的私有部分，而雙方沒有爭議答辯人已經為商場走廊安裝11部分體式冷氣機作公共部份之用。

29.譚女士在庭上解釋她的證人陳述書第7段 “照片清楚顯示走廊天花是有冷氣出風位，情況與中央冷氣系統沒有分別” 的意思。譚女士承認她在商場地下及一樓拆去中央冷氣後才加入華禮大廈，但她將商場現狀 (現有分體式冷氣) 與其他有中央冷氣的商場相比，認為冷氣情況感覺沒有很大分別。她亦有解釋商場地下及一樓走廊使用分體式冷氣的效用，是指由街外走進商場不會感到熱。

30.申請人的證人溫先生作供認為在商場走廊安裝分體式冷氣並不等同於提供通風系統, 但本席並不同意他的說法，因為他只是一位事實的證人，並沒有資格提供任何專家意見，本席認為在一般知識下,分體式冷氣機是有提供通風的功能, 如果申請人不同意的話，他應該要求提出專家證供, 但是根據法庭命令日期為2017年9月8日的第3段，訴訟各方同意不需要專家證據。

31.故此, 本席裁定在商場走廊安裝分體式冷氣已經符合安排公共部份的通風要求, 答辯人沒有違反大廈公契第4(c) 條的責任, 申請人要求答辯人為商場重新設置通風系統是不合理的。

32.基於上述理由，本席拒絕頒令要求答辯人為華禮商場重新設置通風系統及提供相應服務。

33.本席亦需指出申請人要求答辯人動用自2011年7月1日累積起的財政盈餘於中央冷氣系統的重新設置上，是完全不合理的, 因為根據大廈公契第4(e)(vii) 條規定, 該費用只是由大廈業主 (但不包括地下G40商舖和2樓至22樓的業主) 承擔, 要算答辯人同意或是法庭頒下命令重新設置中央冷氣系統的話,都不能從大廈的財政盈餘支付有關費用。

34.就答辯人的反申索自2015年9月至2016年9月的13個月大廈管理費, 本席同意答辯人的法團管理委員會有權根據公契附表三所列明的比重調整大廈的管理費, 這做法是根據大廈公契第4(g) 條的規定，本席認為是正確, 合理和合法的, 相反如果答辯人隨意調整管理費, 反而容易造成不公平的現象。申請人在其日期為2016年11月30日的回覆書中亦沒有提出具體而合乎大廈公契規定的建議。

35.申請人只是要求答辯人在未恢復中央冷氣系統之前, 停止按照大廈公契附表三向商場業主收取管理費,本席認為是不合理的, 因為任何與中央冷氣有關的費用和開支最終都只是由地下及一樓的商舖業主支付 (除地下商舖G40業主外), 如果真的有中央冷氣系統的話，地下及一樓的商鋪業主 (除地下商舖G40業主外) 除了支付按大廈公契附表三的管理費外，還需要額外支付任何與中央冷氣有關的費用和開支，本席認為申請人聲稱在沒有中央冷氣系統的情況下多交管理費是沒有根據的。

36.雖然申請人對答辯人的管理有很多不滿，但在高等法院的一個案例即Grace International Ltd. v Incorporated Owners of Fontana Gardens & Others [1996]4HKC 635中，高等法院原訟法庭已經裁定業主是不能就管理公司某一項的管理缺失，而拒交管理費。

37.基於上述理由，本席裁決申請人須支付答辯人自2015年9月至2016年9月欠交的管理費共港幣 $40,196。

38.就利息方面，根據土地審裁處條例第12B條，本席有酌情權頒令申請人支付在判決前之管理費利息。本席認為在一般情況下，敗訴一方須支付利息按判決日期時的法定利率 (現時為年利率8%) 由入稟法院日期起計，直至判決日期，其後按法定利率直至支付為止。在本案而言，答辯人於2016年11月8日存檔反申索書。故此，本席認為利息應由2016年11月8日起計，而利率則為法定利率。

裁決

39.本席現撤銷所有申請人的申索及裁決申請人須支付答辯人自2015年9月至2016年9月的管理費合共港幣 $40,196及其利息按年利率8%由2016年11月8日起計，直至本判決日期，及其後按法定利率直至支付為止。

40.基於訟費視乎訴訟結果而定的原則，申請人須支付答辯人本案的訟費，連同大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，以區域法院基準評定。此訟費命令為暫准令，除非任何一方在14天內申請更改，此暫准令則成為絕對命令。

申請人: 無律師代表及由潘友琳女士代表。

答辯人: 由鍾沛林律師行轉聘黎珮玲大律師代表。