Shih Chia Cheong 對 Li Liu Zhu

DCCJ 1378/2013

[2018] HKDC 1148

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第1378號

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判決書

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1.本案的爭議是物業的業權誰屬。

2.原告人是香港新界元朗錦繡花園荔枝南路45號(“該物業”)的法定擁有人。原告人要求被吿人：

2.1.交出該物業的空置管有權;

2.2.交出該物業有關的所有業權契約;

2.3.賠償原告人因被告人非法佔用該物業而引致的損失。

3.被告人反申索要求把該物業轉至原告人的五哥石家熒(“五哥”)遺產或她個人名下，以及賠償因本訴訟而產生的費用。

原告人的案情

4.原告人的案情是他於1982年以自己的款項購入該物業，並一直由他持有並為唯一註冊擁有人。

5.但原告人與五哥情同手足，為報答五哥支持他的求學，當原告人建立了自己的事業，便樂意與五哥分享，容許五哥及其家人以無條件特許(bare licence) 使用該物業，但沒有給予五哥任何業權。 五哥的第一任妻子於2003年去世，而五哥於同年年底和被告人結婚。五哥於2008年1月8日去世，在此之前，五哥，被告人及其兒子亦間中於物業居住。

6.被告人於大約2009年1月獲批單程證來港，並在原告人給予無條件特許(bare license)下暫時居住於該物業內。

7.原告人於2009年期間口頭通知被告人要求收回該物業但徒勞無功，遂於2013年2月和3月正式透過律師致函被告人，並給予合理通知，要求她交還該物業的空置管有權。但被告人依然拒絕。

被告人的案情

8.被告人的案情是該物業是五哥出資購買的，只因為當時有個人債務問題及與第一任妻子關係不好，所以就用原告人名義註冊。換句話說，五哥一直是持有該物業的實益業權。

相關法律原則

9.本案雙方沒有爭議的是原告人是該物業的法定擁有人，在此情況下對於物業實益業權存在爭議時，在法律上的原則定立已久，不容爭議。原則就是若一方主張物業的實益業權應與法定業權分割的話，該一方就需要承擔舉證的責任。(Re Lee Yuet Mei HCB3304/2008)

10.就本案而言，由於舉證的責任是在被告人，法庭應該考慮的是被告人的說法是否可信。假如法庭認為被告人未能滿足舉證的責任，法庭應該判原告人勝訴。而不一定需要在原告人和被告人兩個事實爭議的版本中作出選擇。(Beijing Hantong Yuzhi Convention Centre Limited v Lao Yuan Yi [2018] HKCFI 1030)

事實的爭議

11.本席認為被告人並不是一位誠實可信的證人，她一方面在陳述書中指出五哥遺產有過億元的物業，卻又表示五哥生意上有一個自1979年至今的債務，但又說這債務只是她與五哥之間的秘密，所以不可告訴別人，也不可向法庭陳述任何內容資料。至於她與五哥對該物業的談論，被告人一時說是只談了一次，跟着又說是兩次，跟着又說是很多次。被告人説她有要求五哥與原告人簽署一份聲明書，也於證人陳述書中表示五哥曾於2003年未至2004年初，向她展示這份由原告人(於2003年9月至11月期間)簽署的聲明書，但又說之後一直都再也找不到。被告人也在抗辯書中指出她已找到兩位聽過五哥提及該物業的安排的證人，但被告人一直沒有提交這兩個證人的證人陳述書，也沒有傳召這兩位證人出庭作證。而被告人提出多份所謂證明書，也只是鄰居或者舊僱員寫的，大致上只談論五哥，被告人及兒子居住在該物業內，都沒有提及該物業的所謂信託安排。

12.話雖如此，就算被告人就這方面的證據全是可信，也只全是傳聞證據：就算五哥真的有對被告人談論過他和原告人對該物業的種種安排，這也只是傳聞證據。就算五哥真的有向她展示一份聲明書，而就算被告人真的有閱讀過內容(就正如她在證人陳述書中指出)，但因被告人一直沒有提供這份這份聲明書作文件證據，所以被告人在這方面所提供的證據，最多也只是傳聞證據。

13.被告人能提出的實質證據，也只是局限於該物業的屋契及管理基金收條是保管於該物業內，由五哥保存。

14.本席認為這些證據並不滿足被告人舉證的責任。被告人沒有提出任何案例支持她 “誰人保管屋契及管理基金收條，誰人就是名義上的屋主”的理論。

15.至於雙方於其他事實的爭議，例如被告人有否拖欠原告人代支的菲傭的人工，五哥的手術及身體狀況，五哥和原告人以該物業為抵押向財務公司或銀行借貸的安排，或借貸款項給予誰人或那公司，原告人有否因此得益等等。這些事情對本案沒有直接關係，無論如何都不能滿足被告人舉證的責任。本席認為就算原告人完全沒有因借貸而得益，也不能證明五哥就是該物業實益業權人，因為原告人亦可一廂情願下用該物業為抵押借貸去幫助五哥的生意，再者，五哥與原告人同為其中一間公司的董事及持股人。

16.相對之下，原告人就能提出很多文件證據支持他的案情。雖然時隔超過30多年，原告人亦能提供不少份文件證明是由他付款購買該物業的，例如正式買賣合約，律師樓收取第一份按金的收據，第一份按金的支票副本，發展商的通知書及其他信件，該物業的轉讓契按揭契等等。這些文件全部沒有五哥名字或簽名的出現，反而只有原告人的名字或簽名。

17.在這方面，被告人只質疑原告人當時是否有財力支付。舉證的責任是歸於被告人，就算被告人能證明當時原告人沒有財力支付，她也未能提出任何實質證據顯示當時購買物業的款項是由五哥提供的。

18.但本席認為最重要的證據就是五哥離世時的資產及負債清單(文件日期是2008年1月8日)，這清單是被告人於2008年7月4日簽署，亦於同日由原告人及被告人以宣誓形式確認。清單中列出三幢物業，但是沒有列出該物業，也沒有列出什麼原告人所指五哥的債務。

19.被告人在被盤問時確認債務在五哥離世時仍未還清，因此，被告人是間接地承認她當時是發假誓欺騙法庭及欺騙遺產承辦處。

20.既然被告人是發假誓蓄意隱瞞債務及物業，為何她在這清單披露總值超過一億元的多項物業，反而要隱瞞一個當時(即2008年，以本席根據專家估值報告推算)只值數百萬元的物業？

21.況且，以五哥相對豐厚的遺產，若然他一直有債務(而需要對該物業有如此信託的安排)，債務的數目應該是不菲的。五哥去世超過10年，被告人卻只說這債務是秘密，沒有提供任何證據顯示這債務的何去何從，例如是否已償還，若有償還，是誰人代五哥償還，用什麼方式償還，償還款項的來源。若沒有償還的話，也不見發債人10年來對五哥遺產提出任何訴訟。

22.再者，若然被告人於2008年間因五哥的債務需要蓄意隱瞞該物業的業權，被告人卻沒有解釋為何現在不再需要隱瞞。

23.所以本席認為被告人提出所謂五哥這“不可告人的”債務完全不合常理。這所謂債務，完全是被告人虛構出來的一個謊話。

24.若然五哥當年真的和原告人對該物業有這所謂的信託安排，於2003年第一任妻子離世後，五哥既然(如本席以上推理)沒有重大債務問題，也沒有與第一任妻子離婚的風險，便不再需要繼續這所謂信託安排。

25.在這情況下，以邏輯推斷，五哥當時理應直接了當要求原告人公開地將該物業的法定業權簽署歸還給他。但根據被告人案情，五哥沒有這樣做，反而只是要求原告人簽署什麼聲明書，跟着還(似是偷偷摸摸一般)只將聲明書放在書房櫃桶內。原告人既然肯同意有這信託安排的話，當然不會反對簽署將該物業的業權名正言順歸還給五哥，根本不需要多此一舉簽署什麼聲明書。

26.所以本席認為被告人所指這所謂聲明書的案情，也完全不合常理。這聲明書根本不存在，而是被告人虛構出來的一個謊言。

27.由此可見，五哥和原告人對該物業根本沒有原告人案情所指的信託安排。

結論

28.本席認為在法理上法庭根本不需分析原告人提供的證據，因為被告人的證據根本並不可信及未能滿足舉證的責任。但為求完整，法庭有進一步分析原告人的證據，亦能裁定原告人的案情是可信的。

29.另一方面，被告人提出應押後本案至HCMP1891/2011一案的上訴完結。但本席認為HCMP189/2011一案處理的事項和爭議點與本案完全不同。該案件是五哥遺產承辦人和被告人的糾紛，與本案該物業業權無關。無論該案中有任何爭議，應該是由本案中先行決定該物業的實益業權誰屬。

賠償金額

30.法庭裁定原告人最遲於2013年3月已給予被告人合理通知終止無條件特許。

31.本席接受原告人的專家的估值報告給出庭時作出的證供。根據專家意見，至2013年3月後至今的租金估值已超過HK$1,000,000。鑒於區域法院的權限，原告人同意把此項賠償限於HK$1,000,000。本席同意這賠償金額。

命令

32.本席作出以下命令：

32.1.被告人須於28天內把該物業的空置管有權和該物業的樓契歸還原告人;

32.2.被告人須向原告人賠償HK$1,000,000；並須按判定利率（judgment rate)支付利息，自本案傳訊令狀之日起計直至被告人全數支付賠償之日;

32.3.被告人須支付原告人在本案產生的訟費，如雙方未能同意訟費金額，則由法庭評定；及

32.4.撤銷被告人的反申索。

原告人：由張永賢.李黄林律師行延聘廖玉玲大律師代表

被告人：沒有律師代表，並親自應訟