Shih Chia Cheong 對 Li Liu Zhu
Read the full judgment text of DCCJ 1378/2013 on BabelCite. This District Court judgment was delivered on 9 February 2015 before 區域法院暫委法官黃偉權.
Civil law – property ownership – summary judgment – unlawful occupation – counterclaim – trust – evidence burden – District Court – Plaintiff purchased property in 1982 registered in his name – Defendant claimed husband was beneficial owner due to debt/marriage issues – Court found Plaintiff's documentary evidence stronger and Defendant's defense not credible – Summary judgment granted, counterclaim dismissed, possession and return of deeds ordered, damages to be assessed.
Legal issues: Ownership of Property · Unlawful Occupation · Counterclaim Dismissal · Summary Judgment Standard
Outcome: Summary judgment granted for Plaintiff; Counterclaim dismissed.
Cites 4 cases
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DCCJ 1378/2013 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2013年第1378號
----------------------- 1.原告人於2014年8月29日以傳票形式要求：－
原告人的申索 2.原告人在家中排行第七，有六位哥哥。被告人是原告人五哥的第二任妻子。 3.原告人於1982年以自己的款項購入該物業，並該物業一直註冊於原告人的名下。 4.原告人與被告人的丈夫手足情深，被告人丈夫曾供原告人去外國留學，原告人對此很感激。在購入該物業後，原告人一直容許被告人的丈夫及其家人以免租的方式使用該物業。原告人與被告人的丈夫的共同意向是被告人的丈夫可使用該物業，但沒有任何涉及該物業的權益。 5.2003年，被告人的丈夫的第一任妻子離世，而於同年年尾，他與被告人結婚。 6.2006年，原告人因家中進行裝修，將該物業所有業權契約交予被告人丈夫暫時託管。 7.被告人的丈夫於2008年1月突然去世。在此之前，被告人及其兒子亦有間中於該物業居住。 8.被告人於2008年10月獲批單程證來港，並在原告人許可的情況下以免租的方式暫居於該物業內。 9.原告人於2009年尾口頭通知被告人要求收回該物業，並於2013年2月18日及2013年3月19日經其律師去信被告人，要求她交出該物業的管有權，但被告人拒絕。該物業至今仍被被告人及其兒子侵佔。 被告人的抗辯 10.被告人指該物業是她丈夫（即原告人五哥）出資購買的，但以原告人名義擁有，原因是其丈夫當時有債務和婚姻（他與前妻張素蓉的感情欠佳，恐防離婚時會被分去資產）問題。 11.原告人是該物業的信託人，並沒有任何權益。被告人的丈夫才是該物業的實質擁有人。於2003年，被告人入住該物業時，被告人丈夫對她說該物業的業權契約放在書房，要她好好保管。 12.於2003年尾或2004年初，被告人丈夫曾向她出示一份一封由原告人親筆書寫的聲明書（“該聲明書”），日期是2003年9月至11月間某日，內容指原告人以信託人身份替其丈夫持有該物業及40%盈利發（國際）有限公司的股份，並應允無論何時都會按被告人丈夫或被告人指示將上述物業及股份轉至其丈夫或她的名下。 13.被告人亦指有幾個朋友可證明原告人只是該物業的信託人。 14.被告人丈夫離世前曾持有十個巿值逾億物業，他沒有理由居住原告人提供的免費房屋，又當日購買該物業時，被告人丈夫只付首期，餘款是向銀行借貸的。 15.被告人稱她與其丈夫於1990年認識及開始一起生活，於2003年11月和其丈夫結婚及於2005年誕下一兒子。現時她和兒子都在該物業居住。被告人丈夫於2008年1月突然猝死。 16.被告人要求原告人出庭作證，並說出真相。被告人更指遺產案件（HCMP 1891/2011）涉及更換遺產管理人，現仍未判決，因此，要求押後本案，直至HCMP 1891/2011一案有了判決才繼續。 17.被告人反申索要求原告人將該物業轉為其先夫遺產或其名下。 爭議事項 18.本案的爭議是：（1）該物業的業權誰屬，即購買該物業的款項由誰人支付；（2）若該物業是原告人的，被告人是否非法佔用；（3）若是，她應賠償多少給原告人？ 19.就賠償一項，原告人沒有提交任何估價證據及作相關的陳述，又被告人與及其兒子一起在該物業居住至今都毋須交任何租金或費用予原告人。 相關法理原則 20.應用於簡易判決申請的法律原則是恆久確立的。被告一方負有責任去證明他對原告一方的申索有可信（believable或credible）的抗辯理由，或有一個需要審訊的抗辯理由或議題，或案件牽涉其他因由而必須審訊。法庭並非按雙方誓章進行等同審訊的程序，而只須考慮被告人所指是否可信（參閱Hong Kong Civil Procedure 2015第14/4/1段）。 21.法庭必須考量該抗辯理由相對於誓章所披露的證據，例如相關時段的文件、抗辯理由是否有矛盾之處、抗辯是否新近捏造的及其潛在可能性。該抗辯理由必須於案件的背景及其他證據中站得住腳。見：黃小紅對庄跃迸，HCA 1252/2011（未被收錄）2012年4月13日，判案書第12至15段。 22.當被告人的抗辯理由雖然可成立，但全不可信，又或是與同期的文件所載內容相違背時，法庭會了解到其抗辯理由並非真確。見：Manciple Ltd v Chan On Man [1995] 3 HKC 459，466G。 23.當法庭信納本案沒有合理及可爭訟的抗辯理由，法庭有責任批准原告人的申請。見：Hong Kong Civil Procedure 2015，第14/4/8段。 24.法庭可在下列情況剔除或撤銷被告人的反申索：－
25.原告人是該物業註冊業主，擁有該物業法定所有權。表面上，原告人已擁有該物業的衡平法所有權［Pettitt v Pettitt [1970] AC 777及Gissing v Gissing [1971] AC 886］。 26.被告人就該物業之實益權益擁有人誰屬提出質疑，更聲稱其丈夫是該物業的實益擁有人，便應承擔舉證責任，並根據法律原則舉證至甚高標準。 27.根據Phipson on Evidence (18th ed) 第6-02至6-04段：－
28.被告人聲稱其丈夫擁有該物業之實益權益，源於其丈夫出資購買該物業，此為對己方有利的陳述。因此，法庭應當抱着懷疑態度看待，並須要求被告人提出具充分說服力之證據。（Civic Ltd余綺妙and Others (HCA 225/2011第37段)） 討論 29.被告人於1990年與其丈夫認識，2003年結婚，但該物業於1979年購買。因此，被告人就有關是誰出資購買的證供必是傳聞證供。 30.被告人在再經修訂抗辯書及反申索書指她見過一份由原告人親筆撰寫的聲明書，但至今已有一年多，被告人仍未能出示該聲明書。在庭上，被告人確認她找不到該聲明書。 31.被告人曾斷言其丈夫曾經向兩位證人提及購買該物業的人是他自己。被告人因此也提交多份由鄰居撰寫的證明書（聆訊文件冊第156至161頁）。 32.被告人亦指當中由兩位鄰居黃啟雄及黃啟剛簽署的共同聲明（“該共同聲明書”）可證明其先夫出資購買該物業，被告人同意此乃她在再修訂抗辯書及反申索書的第7段所指的兩位可證明其丈夫購買該物業的證人證供。 33.黃啟雄及黃啟剛所撰寫的該共同聲明書提及該物業的業權只有下列一句：－
34.被告人指根據鄭樹深、陳耀莊律師行的信件，可證明被告人丈夫和她的前任妻子婚姻出了問題（見聆訊文件冊186頁）。該信件是給予被告人丈夫前任妻子信件，並列出區域法院婚姻訴訟案件編號FCMC 13634/2002。被告人指這吻合她所說以原告人身份持有該物業的原因是她的丈夫婚姻出現問題。 35.被告人更指該物業業權契約由其先夫保管更是明証。又該物業的水電、管理費用皆是被告人丈夫負責。被告人亦指該物業的管理按金收據亦由被告人丈夫管有。 36.被告人只能提交上述的抗辯的證據。 37.原告人大律師指出若詳閱被告人存檔的文件後，會發現被告人的抗辯理由明顯與常理不符、有內在的不可能性，亦與當時的文件記載有所對立。由此可見，被告人的抗辯理由實為無關及不切實際的空話（frivolous and practically moonshine）。 38.原告人早於該物業的業權被轉讓到原告人名下前，一直到買賣完成為止，均有文件證明購買該物業的款項來自原告人：－
39.而在購買該物業後，原告人的物業稅報表亦列明原告人為該物業的業主，而該物業則以免租的方式供其兄長使用。 40.原告人亦於1982年以自己的名義於該物業的管理公司開立戶口。而在2014年6月，該物業管理基金的費用亦是經以原告人名義開立的戶口繳交，並且向稅局申報他是該物業的業主及提供該物業給被告人丈夫使用。 41.2006年時，原告人指因家中進行裝修，將該物業的業權契約暫交被告人丈夫保管。 42.若被告人能提交她所聲稱見過由原告人親筆寫的該聲明書，那麼，這必然有可信的抗辯理由，但案件由入禀至今，已有一年多，被告人仍找不着該聲明書。若然真有該聲明書，被告人丈夫沒有理由不穩妥保存，因為這是一份很重要的文件，日後對被告人丈夫及被告人都很重要。本席認為至今也不能出示該聲明書，這是極不合理的。 43.本席認為被告人所指的該聲明書的日期（即2003年9月至11月某日）及內容亦不合常理。該聲明書說明原告人會按指示將該物業轉至被告人及其丈夫名下。購買該物業時，被告人不認識被告人的丈夫。她於1990年才與其丈夫相識，2003年才結婚。該聲明書針對該物業及一間「盈利發（國際）有限公司」(“盈利發”)。該物業於1982年被購入，而盈利發亦於1985年已經成立。原告人根本沒有任何原因，需要於差不多20年後，即2003年才作出該聲明書。若然被告人丈夫需要該聲明書作為保障，亦應當於1982年購入該物業及盈利發的股權有所變動時作出有關的要求，而不是白白等待差不多20年的時間才寫該聲明書。而且該聲明書牽涉的資產龎大，為何不經律師撰寫？。 44.該聲明書的日期為被告人的丈夫前妻去世之後，而當時被告人的丈夫亦再沒有債務及婚姻的問題。若然被告人的丈夫在1982年時的確因為婚姻及債務問題將該物業置於原告人名下，而被告人丈夫又確實於2003年才希望得到保障，被告人丈夫大可以要求原告人將聲明中涉及的物業及公司股份即時轉換到他自己的名下，以求一了百了，無須這樣迂迴。從以上可見，唯一的解釋是該聲明書並不確實存在，是被告人企圖捏造的事實。 45.被告人沒有提交任何證人陳述書，而被告人提交的該共同聲明書有下列問題：（一）此並非一份誓章或陳述書；（二）內容只提該物業是被告人丈夫的「自置物業」，但沒有講述這些資料如何得來，又他們二人認識被告人丈夫只有20多年，最多不足30年，因此，該物業於1982年成交時，黃啟雄及黃啟剛都未曾認識被告人及被告人的丈夫。這些資料一定不是他們目擊的證供。這些傳聞證供的基礎非常薄弱，在充份買賣文件證供下，此說法顯得不可信。 46.被告人聲稱其丈夫是因為個人的「債務和婚姻」問題，所以決定以原告人的名義持有該物業。 47.在法律上，只要物業的實質擁有人是被告人的丈夫，縱使物業由其他人名義持有，其丈夫根本不能於婚姻問題上避免與其妻子瓜分該物業。尤其當該物業是以大筆金錢購買，其伴侶及法庭均不可能不察覺該筆金錢從一個戶口轉換到另一個戶口。所以，因為婚姻問題而將該物業置於原告人名下的說法也沒有可信基礎。 48.被告人因為婚姻問題而讓原告人持有該物業的解釋亦和時間不符。該物業的購買時間為1982年。第一期的款項的繳付日期為1979年12月27日，購買該物業的決定必定於此日期前作出。另一方面，被告人丈夫和其第一任妻子的婚姻訴訟於2002年才開展，和購買該物業的日期相隔二十多年。即使如被告人所述，被告人丈夫早於1990年已經和第一任妻子分開居住，也和決定購買該物業的日期相隔十年有多。這更顯示被告人的說法站不住腳。 49.若然被告人丈夫於1990年已經和其第一任妻子分開居住，為何要等到十多年後才申請離婚？最有可能的解釋是在購買該物業時，被告人丈夫的婚姻並沒有出現問題，若然這是事實，被告人丈夫便不會因為婚姻問題而要求原告人代其持有該物業。 50.被告人聲稱其丈夫當時有着自己個人債務上的問題。若是如此，被告人丈夫又何來能力購買該物業呢？這是互相矛盾的說法。 51.被告人的案情根本不能解釋若然購買該物業的金錢來自其丈夫，為何其丈夫需要利用原告人的名義持有該物業。在缺乏合理原因的情況下，最自然不過的情況就是付款者會以自己的名義持有物業。該物業被購買後，被告人丈夫曾多次申請按揭。若然該物業為自己所擁有，又何必於每次簽署按揭文件時麻煩原告人。這是不合情理的。 52.有關該物業的契約是由被告人丈夫保管一事，原告人指自己家中要進行裝修。因此，交由被告人丈夫臨時管有，這是合理的解釋，因為被告人丈夫是其五哥，也居於該物業。被告人管有該物業的契約不代表她的丈夫便是該物業的業主。在此案中，所有法律文件都指原告人是該物業擁有人及出資購買者。 53.被告人於2008年7月4日作出了一份誓章，詳列其丈夫的遺產資料，她列了3個物業資料，但沒有包括該物業。她於2003年已獲悉該物業的實益擁有人是其丈夫，她不可能漏報該物業於遺產列表內。除非被告人所說的是假話。 54.根據上述第25至28段的法理原則，被告人不單不能提供具充份說服力的證據，她的證據更是不合常理，和同期文件所載的事實不符，亦有內在的不可能性。她的抗辯連可信的程度也未能達到。 55.被告人要求暫緩此案等候HCMP1891/2011的判決，本席認為此兩宗案件性質不同，沒有任何理由將本案押後處理。 結論 56.本席信納本案被告人沒有合理、可信及可爭訟的抗辯理由。被告人的反申索是基於假設其丈夫是該物業的實質擁有人，原告人簡易判決申請成立，被告人的反申索必然會被撤銷。 57.被告人承認該物業的契約在其手中。該物業契約屬於原告人的，她理應歸還。原告人只是容許被告人在該物業暫住，這是沒有租約存在的，被告人是獲特許人士（licensee），原告人可隨時終止此特許。原告人分別於2009年尾及2013年初終止此特許並要求被告人遷出，被告人拒絕，即非法侵佔該物業。 58.基於原告人沒有提交任何專家估價報告或該物業現時的租值證據，本席只能判被告人須負責賠償原告人非法佔用該物業而引致的損失，但賠償金額有待評估。 命令 59.判令：－
訟費 60.本席作出暫准命令，本案的訟費直至本判決頒下日期為止（包括是次申請及大律師證書）由被告人支付予原告人，如訴訟雙方未能達成協議，則由法庭評定。除非與訟任何一方由判決書日起計14天內向法庭提出申請更改訟費暫准命令，否則，是項暫准命令將成為絕對訟費命令。
原告人： 由梁鳳慈律師行延聘廖玉玲大律師代表 被告人：沒有律師代表，並親自應訟 | |||||||||||||||||||||||||
Cases cited in this judgment
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