蘇振文及另二人 訴 置安大廈業主立案法團

CACV000302/1999

CACV 302/99

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

高院民事上訴 1999 年第 302 號

(原本案件編號 : 香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請1998年第377號)

聆訊日期: 二零零零年二月十六日

宣布判決日期: 二零零零年三月十日

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判 決 書

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上訴法庭法官王見秋：

引言

1. 上訴人(在原審之答辯人(是置安大廈(以下簡稱該大廈)業主立案法團，答辯人(在原審之申請人(是該大廈其中三名業主。土地審裁處周兆熊法官於1999年7月5日裁定上訴人敗訴，上訴人不服，向本庭提出上訴，要求推翻原判。

糾紛起因

2. 於1997年4月1日，上訴人之管理委員會召開大廈業主週年大會，與會者通過由1997年5月1日起每戶業主之每月管理費將由600元增加至660元。

3. 根據原審時證供，三位答辯人都有出席週年大會，第一答辯人蘇振文投票贊成議案，第二答辯人鄧平則建議由600元增至650元，但遭否決。 無論如何議案通過後，全部業主包括三位答辯人在內由1997年5月1日起至1998年10月止都依照新費繳交管理費。

4. 1998年10月3日，三位答辯人和另一業主去函管理委員會指出1997年4月1日增加管理費之議案無效因為決議沒有列載於送交業主的通知書內。上訴人對這一點也沒有作出反辯。事實上，上訴人也不能夠作出反辯，建築物管理條例(第344章(附表3之第7段已有清楚明確的規定。附表3第7段規定如下 :

「 法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。」

第2段第2節更規定：

「 第(1(節所提述的每份通知，均須指明―

(a) 會議日期，時間及地點；

(b) 將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項。」

毫無疑問，上訴人並沒有遵守附表3第7段和第2段的規定而通過增加管理費的決議，所以是無效的決議。

5. 本庭認為上訴人也意識到這一點，因為管理委員會主席於1998年11月4日發出通知於1998年11月26日召開特別會員大會，其中一項議程就是通過一項決議核實或確定1997年4月1日增加管理費之決議。1998年11月12日第一、第二答辯人及另一名業主去函管理委員會主席，指出所提出在特別會員大會通過的議案，並不能核實或確定1997年4月1日的決議，並提議召開另一次特別會員大會通過一項增加管理費的新議案。但是這項合理、合法和明智的建議並沒有被取納。特別會員大會如期於1998年11月26日舉行，並且通過追認1997年4月1日的無效決議。三位答辯人都出席這次特別會員大會，事後雖然他們和另一位業主投訴議案並沒有交由大會投票表決，這指控是與事實不符，因為周兆熊法官就這一點聆聽了證供，並裁定決議確有經由大會投票表決，而決議是以大多數票數通過。

6. 最後，三位答辯人於1998年12月向土地審裁處提出申請，要求宣布兩項決議無效。

爭論要點

7. 代表上訴人的鄺健寧大律師所提出的論點是：

「 (1) 第一項決議雖然〝無效〞，但並不是〝自始無效〞。

(2) 只有在第一決議是〝自始無效〞的情況下，第二決議才可以當是有追溯性的決議。

(3) 根據衡平法的原則，答辯人犯了默許、放棄和延誤的行為，所以現在已經太遲提出投訴。」

8. 關於第一點，鄺大律師在他的陳詞宣稱第一決議只是在程序上有了瘕疵，並不使決議產生自始無效的效果，他說這並不是立法者的原意。他又引用建築物管理條例第34J條支持他的論據。34J條這樣說 :

「 (1) 公契或其他協議的條文的實施，並不妨礙任何建築物的業主根據本條例註冊為法團，而任何此等條文，亦屬作廢及無效。

(2) 公契條文(不論該文屬程序性質或其他性質(的實施，並不妨礙任何業主或管理建築物的人在任何會議上處理與建築物的管理有關的事務，而任何此等條文，亦屬作廢及無效。

(3) 公契內任何與會議法定人數有關的條文，如使達致法定人數實際上不可行，或事實上不能達到，因而有效力阻止或阻撓任何業主或管理建築物的人在會議上考慮與建築物的管理有關的事務，即屬作廢及無效。

(4) 本條所提述的〝與建築物的管理有關的事務〞須解釋為包括與以下各項有關的事務 ─

(a) 根據第II部委任管理委員會；或

(b) 按照附表7終止委任經理人。」

9. 本庭認為34J條對上訴人並沒有幫助。很明顯，34J條說明它本身的超然性質，凡涉及這一條款的事件範圍，34J條是凌駕任何公契或其他協議。所有抵觸這條款的決定或行為不但無效(void)而且作廢(of no effect)，後者的意思從法律的觀點來說〝作廢〞就是議案根本從來沒有通過。而附件3第7節和第2節所用的〝無效〞但沒有〝作廢〞一詞的意思就是議案曾經被通過，不過在法律上是沒有效力的。既然第一議案是無效的，又怎麼可以用另一議案將它復原，把它起死回生，這一點本庭覺得是難以理解的。如果立法的原意正如鄺大律師所說，他們是可以用其他言語，如〝可使無效〞(voidable)，因為在法律上〝無效〞(void) 和〝可使無效〞(voidable) 是有分別的。New Shorter Oxford English Dictionary對“void”一字作這樣的解釋 :

"Having no legal force; not binding in law; (legally) invalid, ineffectual. Freq. in null and void."

10. 建築物管理條例的最終目的是保障大廈業主的權益，並不是如鄺大律師所說是為了方便管理委員會容易辦事。第34J條和附表3帶出了清晰的信息，就是為了保障業主的權益，條例訂下了詳盡和嚴格的規則，而這些規則是需要嚴格執行和遵守。因此，土地審裁處條例(Cap. 17)就賦予個別業主就違反建築物管理條例事宜向該處提出申請。管理委員會成員都是義務性質，這固然是值得嘉許。但是法例亦防止有人因而濫用權力，以權謀私，所以對法例的執行要求嚴格，以符合立法原意。

11. 本庭認為，第一決議既然無效，就沒有任何法律效力，上訴人就不能夠倚賴它來支持第二決議，鄺大律師的論點並無實質或任何理據，因此不能成立。

第二決議是否有追溯力的決議？

12. 第一決議既然是一項無效，完全沒有法律效力的決議，那麼第二決議只能夠被視作一項獨立的決議，問題就是第二決議是否一項具有追溯力的決議。鄺大律師承認建築物管理條例或是大廈公契並沒有給予大廈管理委員會通過具有追溯力決議的權力，這是絕對可以理解的。在他的判決書第3頁周兆熊法官就這樣說 :

「議案三(即本判決書所說的第二決議(之決議是否有效之決議？這視乎《建築物管理條例》與大廈公契是否賦予法團通過具有追溯力決議之權力，與及它是否符合大廈公契有關之規定。答辯人辯稱《建築物管理條例》之第8，18(1((c(及34J（2）各條款賦予法團通過具有追溯力決議之權力，但追溯力可製造各種不合理之現象：追溯力可能導致有關業主喪失已經得到的權利，或將他們原本合法的行為轉變為不合法；追溯力又可帶來不穩定的因素，因為今日之決議，可被其後之決議所推翻；由於樓宇業權之轉讓，舊業主可在全不知情的情況下，被具有追溯力的決議所約束，故此，除非上述之條例清楚顯示它們賦予法團會議通過具有追溯力的決議之權力，否則本庭不應作此定斷。上述各條款並沒有賦予法團該權力，因此答辯人之論據並不成立。」

13. 周法官又裁定第二決議為無效之決議。本庭認同周法官的裁決，第二決議是具有追溯力的決議，所以和第一決議同樣無效。

其他抗辯理由

14. 上訴人在周法官面前和在本庭提出了基於衡平法的抗辯理由。鄺大律師指出答辯人都犯了疏忽延誤 (laches)，默許 (acquiescence) 和放棄 (waiver) 這些行為，就算第一第二決議都是無效，答辯人行使權利的時間已經太遲，所以基於這個理由，庭庭應該准許上訴。

15. 周法官在判決書的第6頁作出如下的事實裁決：

「自第一次會議後，每位業主每月要多付的管理費是60元，答辯人(上訴人(只是通過管理公司從各業主收取管理費，去為他們支付大廈的日常管理費用。本庭難以看到答辯人(上訴人(有任何金錢上或其他的損失。

從第一次會議至1998年10月蘇振文知道增加管理費之決議無效，繼而採取行動為止，期間只有大約18個月的時間。這並不是一段長的時間。本庭裁定申請人從無效放棄他們的權利或默許他們的權利受到侵犯。」

16. 在這方面，周法官作出很清楚的事實裁決，本庭並不認為裁決是錯誤或者是沒有證供支持，所以本庭不打算干涉。

17. 再者，上訴人在整件事情的過程中，並不可以說是沒有過失或疏忽， 所倚賴作為收取增加管理費的理據是一項無效的決議。在1998年11月12日答辯人已經去函大廈管理委員會主席提醒管理委員會所提的議案不能核實或確定第一決議，並提議召開另一次特別會員大會通過一項增加管理費的新議案。但是上訴人並不理會，一意孤行。如果他們肯聽取他人意見，平心靜氣和答辯人商談，這塲茶杯裏的糾紛是可以解決的。而不致法庭對薄，浪費大筆訟費。上訴人的所作所為是不值得同情的。衡平法有一個原則就是:"Those who seek equity must do equity"或是 "He who comes to equity must come with clean hands." 翻譯為中文的意思就是「藉衡平法尋公義者，自己也得行公義。」「求助於衡平法者必須自身清白。」這兩個句子的意義都是相同的，而且適用於本案。

18. 本庭認為上訴毫無實質，缺乏理據，因此駁回上訴，維持原判。並頒發臨時命令上訴人繳付答辯人之上訴訟費。

申請人 (答辯人) ： 由馮黃伍林律師行轉聘陳聰舫大律師代表

答辯人 (上訴人) ： 由何黃戴律師行轉聘鄺健寧大律師代表