The Incorporated Owners of Phase One Whampoa Estate 訴 Excel Linker Investment Ltd t/a East Garden Seafood Restaurant

LDBM 365/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第365號

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主審： 盧偉光審裁成員

聆訊日期： 2005年6月21日

頒下判案書日期: 2005年7月29日

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判 案 書

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背景

1.申請人為黃埔新邨第一期（“該屋苑”）之業主立案法團，而答辯人為九龍紅磡德民街1-15號1字樓A8至E26單位（“有關物業”）的佔用人/租客。雙方同意：答辯人佔用/租用的上述單位為該屋苑所屬的樓宇，亦受於1976年11月9日登記於土地註冊處的大廈公契（編號1319063的註冊文書）所規限。

2.根據上述大廈公契，該屋苑的上蓋物業包括地下及1字樓的商舖或非住宅單位及1字樓之上的五棟13層高的住宅樓宇。屋苑全部劃分為646份不可分割之業權份數，其中76份為地下的業權份數, 76份為1字樓的業權份數及494份為住宅單位的業權份數。因此，各棟大廈的任何公共地方及/或外牆（包括答辯人所佔用/租用的1字樓A8至E26單位的外牆，下稱“該外牆”）均未有分配業權份數。

3.申請人於2004年11月30日提交（並於2004年12月11日修訂）申請通知書，指答辯人在未得申請人及發展商及管業經理同意下（“without the consent of the Manager and the Applicant and the Developer”），在上述大廈外牆豎立 (erect) 招牌/廣告牌，違反公契及附屬公契的規定，要求土地審裁處頒令 ：(a) 答辯人即時清拆上述的招牌及廣告牌並恢復該外牆的原狀；(b) 禁制答辯人及其工人再次 自行或容許他人在上述的建築物放置、安裝、展示、貼在、豎立或繫住任何結構物或物品；（原文為“An Injunction to restrain the Respondent whether by themselves, their servants from permitting or allowing to place, install, exhibit, affix, erect or attach any other structure or thing in or about or on or at any part of the said Building.”）(c) 其他賠償；及 (d) 訟費。

4.答辯人的律師於2005年3月23日提交反對通知書，指出因為有關招牌/廣告牌原來及現在均是豎立在有關物業的該外牆，而後者的獨有使用權（“exclusive right to use”）原來及現在都屬於原發展商/第一手業主City and Urban Properties Limited（“原發展商”），申請人無權興訟（原文為“the Applicant has no locus standi to sue”）。

5.本案於2005年6月21日聆訊，答辯人改由一職員代表應    訊，因此本席邀請申請人律師將他原定於結案陳詞才陳述的論點提前在開案陳詞時解說，希望答辯人能夠明白雙方爭議的重點。及後，申請人證人施銀寶女士（“施女士”）作供，施女士為申請人的委員，她提交聆訊文件夾（證物AR-1），內含她的口供。答辯人由邢少簪女士（“邢女士”）代表應訊，邢女士為答辯人的一位經理，邢女士亦親自作供。

6.聆訊完畢後，雙方同意分別於2005年7月4日及7月9日前以書面陳詞。

雙方的爭議

7.雙方就本案的招牌/廣告牌的客觀事實的存在，及該等招牌/廣告牌是被放置、安裝、展示、貼在或豎立在答辯人所佔用/租用的有關物業的該外牆一事，並無事實方面的爭議。

8.雙方亦不爭議的是根據大廈公契的3(d)條，發展商、其繼承人（“successors”）及其業權受讓人（“assigns”）擁有該外牆的獨家安裝及使用招牌及廣告牌的權利。

9.因此，雙方的爭議是立案法團有沒有在本案興訟的權力及該外牆是否屬於在大廈公契及/或有關條例下的公用部分。

申請人的論據

10.申請人指出，根據公司註冊處紀錄，原發展商City & Urban Properties Limited已於1994年12月清盤。申請人曾經向答辯人查詢，要求後者提出有否獲得原發展商轉讓使用外牆的權益或授權的文件，唯不得要領。所以，答辯人並未能證明答辯人是原發展商的繼承人或受讓人。答辯人亦未能證明曾經按《建築物管理條例》第（344章）     （“該條例”）的規定，獲業主委員會決議或其授權的管業經理批   准，將公用部分（即該外牆）改作自用。

11.申請人提出雖然大廈公契的第3(d)條將在大廈外牆安裝及使用作招牌及廣告的權利保留予原發展商、其繼承人及受讓人，擁有該使用權（right to use）並不等同獲得大廈外牆之擁有權（ownership）。申請人陳詞稱曾就大廈外牆的擁有權查冊，唯土地註冊處並沒有這方面的紀錄。另一方面，根據該條例的第2條 ：——

‘	“公用部分”（common parts）指 -
	(a)	建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及
	(b)	附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；’

11.該條例的附表1指“公用部分”包括“1. 外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他續構性支承物”。因此，申請人認為該屋苑的外牆（包括答辯人佔用/租用的有關物業的該外牆）應被視為該屋苑的公用部分。

12.申請人指出答辯人顯然違反大廈公契及/或該條例的規定，因此，申請人作出有關的申請，要求本審裁處頒定申請人勝訴。

答辯人的論據

13.總結答辯人的反對通知書及書面陳詞, 答辯人提出下列幾點反對申請的理據 ：-

(1)	“公契3(d)條 ：清楚註明大業主(CITY & URBAN PROPERTIES LTD.)(包括轉讓人、繼承人) 是擁有及獨有使用權，……即是說並無個人單獨擁有。但不表示未經符合公契3(d)條條文，其他人士就以公用地方為理由（或不論任何理  由），越權控制，管理或利用作任何用途，包括為自己或以其他名稱及理由作為謀利用途。”（書面陳詞第1頁第2     段）
(2)	“在BMO條文內常有註明“管理建築物”如有DMC存在或註錄必以DMC為依據，否則才可根據BMO執行。”（書面陳詞第4頁第5段）
(3)	“無論如何法團並不是外牆承繼人，亦不是外牆轉讓人，更不是已購買使用權。由此類推，法團必須証明已由大業主接手擁有“the exclusive right to use” 才可以執行對外牆之控制權和管治灌， 否則就是“濫權”和“越權”…….”（書面陳詞第6頁第2段）。

14.由此觀之，雖然答辯人在書面陳詞道出中止聘用原來的律師Messrs Edward O.T. Wong & Co. 的因由，答辯人的反對理由與該律師代表答辯人提交的反對通知書（表格7）的第12及第13段無異，即由於大廈公契第3(d) 條已將外牆的獨有安裝及使用招牌/廣告牌的權利保留予原發展商，該等外牆不可能是屋苑的公用部分 (“Common Parts”)；任何其他人士，包括法團，不可能擁有、使用、控制或管理該等外牆。因此，申請人當然無權興訟，除非申請人能夠證明申請人有該等外牆的業權，或申請人是原發展商的繼承人或受讓人。而有關業權或使用權誰屬的舉證責任亦應該由提出的一方，即申請人負責。

大廈公契的條款

15.該屋苑的大廈公契祇得英文版本，其第3(d)條將大廈外牆的獨家安裝及使用招牌及廣告牌的權利保留予原發展商、其繼承人及業權受讓人，該條的原文如下 ：

“3.   There is reserved unto the First Owner its successors and assigns for the residence of the said terms of years: -
	(a)	…………………….
	(b)	…………………….
	(c)	…………………….
	(d)	………  The exclusive right to use or otherwise dispose of or deal with all the external walls of the said building for advertising purposes and to display install erect affix or permit to be displayed installed erected or affixed thereon and thereto such advertising sign-boards, placards, posters and other advertising signs or structures whatsoever (whether illuminated or not) subject to the approval of the Public Works Department or other government authorities concerned and with the right to remove repair maintain service or replace the same,
	(e)	…………………….”

16.大廈公契的第9(d)(22)條及第15(h)及(k)條分別有下列規    限 ：

“9.  MANAGAMENT
………..
(d)	……….. the Managers shall have the following powers and duties, namely: -
(22)	To enforce the due observance and performance by the owners of the terms and conditions of this Deed and to take action in respect of any breach thereof including the commencement, conduct, and defence of legal proceedings and the registration and enforcement of charges as hereinafter mentioned.”
‘15.	The owner or owners for the time being of each undivided share of the said land and buildings shall at all times during the subsistence of this Deed be bound by and observe and perform the covenants and conditions hereafter contained, namely: -
……………..
“(h)	Not to permit or suffer to be erected, affixed, installed or attached in or on or to be displayed from the interior or exterior of any unit of which he is owner any advertising or other sign or any structure or thing whatsoever which projects beyond the frontage of such unit over across or in front of the frontage of any other unit or units and no external shades, awnings, fences, window guards, flower-pot frames, cages, metal grilles or any other structure or thing shall be placed, installed, exhibited, affixed, erected or attached in or about or on or at any part of the said buildings or any window or windows or door or doors or any part of the exterior of his unit or any part of the said flat roof without the prior written consent of the Managers subject nevertheless to the rights of the First Owner its successors and assigns as provide in Clause 3 hereof.”………………………..’
“(k)	Not to place in or to occupy to the exclusion of other owners of the said buildings, any part of the said land and building intended for common use and not to use any such part of the said land and buildings otherwise that for the purpose for which it is designed.”

有關案例

17.申請人引述HCA8035/1990案（The Incorporated Owners of Viking Garden v Gold Brains Limited And Convey Advertising Company Limited）高奕輝法官(Justice Godfrey)的判决，支持申請人的理據。申請人總結在該案：因為按當時的香港法例第344章的第2條，天台是公用部分，業主立案法團有權管理大廈的公用部分，所以雖然被告人是天台業主，擁有業權份數，但仍不可以安裝廣告招牌。本席認為該案例有其獨有之處，與本案不同，原因已為高法官的下列判詞清楚說出 ：“………Bloomland took under the 1977 assignment the 16/4200^th  shares allotted to the roofs and a right to the use, occupation and enjoyment of the roofs at roof level, but no right to the use, occupation or enjoyment of any part of the roof structure.  The 1^st defendant, as Bloomland’s assignee, is in the same position as Bloomland.”及“The roof structure is part of Viking Garden, but no owner has the benefit of any grant of the exclusive use, occupation and enjoyment of the roof structure.  The result, in my judgment, is that the defendants are not (as they have claimed to be) entitled to anchor an illuminated advertising sign to the roof structure without the consent of the plaintiff.”

18.另一方面，答辯人引述高等法院上訴庭於CACV302/1999案（蘇振文及另二人訴置安大廈業主立案法團）的判詞，供本席參考。但本席不認為該案與本案有甚麼相同之處而可以引用該判例。

19.在另一上訴庭案例（CACV349/2002：The Incorporated Owners of Goa Building v Wu Tat Company Limited, Unreported, Date of Judgment: 10 July 2003），本席找到可以應用於本案的判決。在該案，上訴庭裁定雖然該案之大廈的大廈公契有條款保留安裝及使用外牆作招牌及廣告牌的權利予答辯人（亦為該大廈的原發展商），該公契條款並沒有將該外牆的獨有管有權交予答辯人。這點見於上訴庭的判詞第4段，如下 ：——

“4.  It is important to note that although the respondent (i.e. the Vendor) was given rights in respect of various matters such as the erection of signs and signboards and flu pipes, it was not given either the exclusive possession of the external walls or the exclusive right to the use, occupation or enjoyment thereof.  Indeed, such rights as clause 1.01 gave the respondent extended not only to the external walls but also to any part of the building that was in common use.”

20.基於以上的理由，上訴庭推翻土地審裁處黃一鳴暫委法官原審時於2002年7月16日，裁定該大廈外牆不是公用部分的判決。因此，上訴庭在上述案件裁定申請人（即大厦法團）仍要負責該外牆的部份維修費用，而答辯人毋須負責該外牆的全部維修費用。

21.該案的大廈公契的第1.01條全文如下：

“The Vendor shall for the residue of the term of years set out in the said Schedule have the sole and exclusive right and privilege (A) to the use occupation and enjoyment of all the said units of the said Building and the appurtenances thereto and the entire rents and profits thereof save and except the said Flat ‘A’ on the First Floor and Portion ‘A’ of the Flat Roof on the first floor level of the said Building and the appurtenances thereto and the entire rents and profits thereof and (B) Subject to any necessary approval of the Government Authority or Department to erect, construct, install, affix, fit up, paint and maintain any signs, signboards, advertisements, placards, posters or any other structures whatsoever of such size and design whether illuminated or otherwise and at to or on such position or positions of the external walls of the said Building and of any part of the said Building in common use as the Vendor shall in its absolute discretion think expedient or desirable and to remove replace or repair the same and to enter upon any unit at all reasonable times with or without workmen for the purpose of so doing and (C) Subject to any necessary approval of the Government Authority or Department to erect, construct, install, affix or fit up one or more flu pipes or smoke stacks or chimneys at to or on such part or parts of the open yard or years and of the external walls of the said Building as the Vendor shall in its absolute discretion think fit and to remove replace or repair the same and to enter upon any unit at all reasonable times with or without workmen for the purpose of so doing.” (emphasis added)

本案的分析

22.答辯人並沒有否認它只是該屋苑1字樓有關物業的租客，因此，它必然不可能是大廈公契所指的原發展商的繼承人（“successors”）或受讓人（“assigns”）。

23.按上訴庭於CACV349/2002的判決，原發展商保留安裝及使用大廈外牆作招牌/廣告牌的權利，並不會令外牆被裁定為不是公用部份，而該案的立案法團亦要為該外牆支付部份的維修費用。因此，本席裁定該案例支持申請人在本案的申請。

24.本席同意答辯人所指，在引用該條例的條文時，要同時考慮本案大厦公契的條款。但是，本席認為在考慮到大廈公契給予原發展商，其繼承人或受讓人享有的權利（exclusive right to use）時，申請人作為立案法團亦有權力引用該條例如第34I條的條文。

25.無論如何，申請人只需證明答辯人不可能是原發展商、其繼承人或受讓人就已足夠。因為按大廈公契的15(h)條，任何業主、租客或佔用人包括答辯人均不得在有關物業的外牆安裝及使用招牌/廣告 牌，原發展商、其繼承人或受讓人除外。本席裁定在事實方面，申請人已成功證明答辯人不是原發展商、其繼承及受讓人。答辯人安裝及使用該外牆的招牌/廣告牌（不爭的事實）即已違反大廈公契的15(h)條，而按大厦公契的9(d)(22)條, 申請人亦可以執行公契提出本案的申請。

結論

26.基於以上的理由，本席裁定答辯人反對理由不成立，申請人的申請勝訴。

頒令

1.	批准申請人的申請，答辯人須在90天內清拆在本案有關 物業的該外牆的招牌及廣告牌並將該外牆恢復原狀；
2.	批准申請人的申請，禁制答辯人、其僱員、其承建商、或其代表再次自行或容許他人在本案有關物業的該外牆放置、安裝、展示、貼在、豎立或繫住任何招牌、廣告牌、結構物或物品；
3.	臨時訟費命令：答辯人須支付申請人的訟費，如果雙方未能就訟費數額達成協議則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在21天內提出訟費申請，則此項臨 時訟費命令作實。

申請人：由禢氏律師行LOK Tze Bong律師代表。

答辯人：由邢少簪女士代表應訊。