賈秉仁 對 富城物業管理有限公司及另十三人

LDBM 20/2019

[2019] HKLdT 44

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2019年第20宗

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判決書

1.這是第一答辯人作出的非正審申請，要求土地審裁處：

i.   批准將第一答辯人的名字自答辯人的名單中剔除;

ii.   撤銷申請人就本案於審裁處存檔之申請通知書，基於該申請通知書並無披露合理的訴訟因由及/或該申請通知書是濫用審裁處的法律程序；

iii.   批准第一答辯人將其反對通知書提交審裁處存檔及送達各方的期限，延展至法庭就第1及第2項申請作出裁決後的14天;

iv.   申請人須向第一答辯人支付本案 (包括本申請) 之訟費。

背景

2.申請人入稟審裁處就有關都會豪庭 (“該屋苑”) 第十八屆業主委員會選舉 (“該選舉”)，申請人曾參與該選舉卻落敗，他在申請通知書中指稱該選舉違反公契，並要求審裁處作出以下命令:

i.   該業委會的委員沒有獲出席的業主選出，他們的委員資格是無效;

ii.   第二至第四答辯人，第九答辯人及第十至第十三答辯人在參選該選舉中所獲得的委員資格是無效;

iii.   第十至第十三答辯人不能委任代表直接成為該業委會的成員;

iv.   第十至第十三答辯人委任三名代表成為該業委會的成員的資格無效;

v.   申請人是該業委會的成員;

vi.   答辯人需向申請人支付因是次申請而產生的訟費。

討論

3.於Fidelity Realty Ltd v Management Committee of Incorporated Owners of Hong Chiang Building & Ors [2005]1HKLRD309，該案申請人為一大廈業主立案法團的成員，他入稟審裁處針對法團管理委員會提出法律程序，指稱另一些成員並未有效地獲委任為法團的管理委員會成員。 陳江耀法官(他當時的官階)在第3及12段中提到有關法律原則:

“3. 本申請中沒有任何針對法團本身的申索或指稱。這項申請涉及法團成員之間就答辯人等當選為法團管理委員會委員的選舉的有效性而產生的對抗，屬於法團內兩伙不同成員之間的爭拗。因此，不管是提出起訴還是被起訴，這些成員在訴訟中均應以個人名義行事。在這類糾紛中，以法團為起訴對象是錯誤的；同理，以管理委員會為法團代表而對其提出起訴也是錯誤的。法團應只以名義上的答辯人的身分加入訴訟，以使其受法庭命令約束。法團不應擔當任何主動的角色，以支持本申請中的任何一方。

…

12.   基於上述理由，以管理委員會為答辯人是錯誤的，因為它並非可被起訴的法人。若然申請人所提出的申索或指稱是針對法團的，則被起訴的應是該法團；若案件只涉及法團內不同營壘的成員之間的糾紛，則與訟人的名稱應列明有關成員的個別姓名。當然，類似本案的情況也會出現，即法團須成為名義上的答辯人，以使其受法庭命令約束。[1]”

4.按照申請通知書所述，該選舉違反屋苑的大廈公契，其中針對第一答辯人 (或當時代表第一答辯人的馮經理) 的指控簡單概括如下:

i.   第一答辯人是該屋苑的公契經理人，負責管理該屋苑;

ii.   第一答辯人的代表是負責協助第七答辯人舉行該選舉及宣布有關結果;

iii.   該選舉違反公契第六部份A部份第1(a)、1(h)及1(i)(ii)條，但第一答辯人的代表沒有更正該選舉違反公契的事宜。

5.申請人並在其後分別於2019年4月1日及2019年4月23日存檔的誓章作出以下進一步的指控:

i.   第一答辯人需遵從公契的所有條款，亦必須執行公契所有的條款，從而糾正，甚至訴諸法律行動強制業主及該屋苑其他佔用人遵從公契條款;

ii.   該屋苑沒有成立業主立案法團，因此第一答辯人的法律地位是該屋苑的公契經理人，而非合約經理人，受公契約束。

6.雖然申請人作出上述的指控，但申請人並沒有在其申請通知書針對第一答辯人向審裁處申請任何濟助。

7.本席認同第一答辯人應受公契約束，需遵從公契的所有條款，亦必須執行公契所有的條款，但本案只是涉及申請人與業委會其他委員的糾紛，與第一答辯人作為公契經理人無關，不管是提出起訴，還是被起訴，這些委員 (無論是當選或落敗) 在訴訟中均應以個人名義行事，以經理人為起訴的對象是錯誤的。

8.本席認為倘若將來申請人成功要求審裁處頒令某些答辯人的委員資格是無效的話，第一答辯人作為經理人自然應會遵守該裁決，審裁處無需針對第一答辯人作出任何特別命令，但正如陳法官在Fidelity Realty Ltd 一案指出法團依然可以以名義上的答辯人的身份加入訴訟，以使其受將來的法庭命令約束，本席看不見法團和經理人在選舉中扮演的角色有什麼不同，同樣地，法團和經理人都不應擔當任何主動的角色以支持本申請中的任何一方，但應受本訴訟將來的頒令約束。

9.第一答辯人雖可以名義上的答辯人身份加入訴訟，但為了減少訟費開支，本席無需第一答辯人存檔反對通知書、證人陳述書或出席本申請的任何聆訊或審訊，除非另有命令或訟費問題外。

結論

10.基於上述理由，本席現頒令如下:

i.   第一答辯人作為公契經理人只是以名義上的答辯人身份加入本訴訟;

ii.   除審裁處另有命令或訟費問題外，第一答辯人無需存檔反對通知書、證人陳述書或出席本申請的任何聆訊或審訊。

11.就訟費問題，本席認為本非正審申請訟費應保留，等待申請人與第二至十四答辯人的訴訟有結果，一併處理，現作此令。