溫燕芬 對 差餉物業估價署署長

CAMP 50-52/2021

(Heard Together)

[2021] HKCA 1638

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

案件編號：雜項案件 2021 年第 50-52 號

(擬上訴的原本案件：土地審裁處上訴案件2019年第1304-1306 號)

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判決書

上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判決書：

I.      背景

1.上訴人根據《差餉條例》(香港法例第116章)第42(1) 條，分別就新界粉嶺新屋仔 200 號地下、二樓、三樓及天台三個獨立的物業單位（「上訴物業」）向土地審裁處提出有關2019/2020 年度應課差餉租值的上訴。答辯人為差餉物業估價署署長。

2.答辯人評估上訴物業於2019/2020 年度的應課差餉租值分別為48,600 元 (地下)、53,400 元(二樓)及54,600 元(三樓及天台)。上訴人則認為上訴物業於2019/2020 年度的應課差餉租值應分別修改為41,500 元 (地下)、45,500 元(二 樓)及46,800 元(三樓及天台)。

3.土地審裁處成員彭浩泉（「審裁處」）於2020年12 月9日頒下判案書（「判案書」），撤銷上訴人的上訴。

4.審裁處分別於2020年12月24日及2021年1 月27 日撤銷上訴人針對判案書的覆核申請及上訴許可申請。

5.上訴人於2021年2月10日向本庭重新申請上訴許可（「本申請」）。本庭現以書面形式處理本申請。

II.      審裁處的裁決

6.答辯人於審裁處聆訊中提交了一份由專業測量師擬備的《估價報告書》（「估價報告書」），當中提供了五個物業的租賃資料作為比較個案（「比較物業」）。

7.上訴人沒有向審裁處提交任何專家證人報告。

8.審裁處於判案書中援引《差餉條例》的相關條文及評估應課差餉租值的法律原則，並就估價報告書提供的五個比較物業租賃資料，包括面積及租金等，作出詳細分析。審裁處因應比較物業的租約生效時間、樓齡及位置等因素，逐一與上訴物業比較，然後對比較物業每平方米淨租金作出不同程度的調整。

9.審裁處在判案書第42段認同答辯人專家所指，比較物業A5的樓齡、樓層及位置皆與上訴物業二樓單位相近，因此比較物業A5的參考比重應佔較多。根據審裁處的分析，無論以平均值(88.0 元)或以加權平均值 (89.3元) 計算，比較物業經調整後的每平方米淨租金，實際上仍高於答辯人以每平方米69 元評估上訴物業二樓於2019/2020年度的應課差餉租值。判案書的附表二列出三個上訴物業的應課差餉租值的分析，這包括各樓層、露天庭園、露台及天台的租值計算方法。

10.審裁處裁定，上訴人未能舉證證明答辯人就上訴物業所評估的應課差餉租值過高，因而撤銷上訴人的上訴。

III.     法律原則

11.根據《土地審裁處條例》(香港法例第17章)第11(2) 條，任何一方可以土地審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。《土地審裁處條例》第11AA(6) 條規定，除非上訴法庭信納「有關上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可」。

12.有關土地審裁處的裁決，只有存在法律的錯誤才可向上訴法庭提出上訴。如上訴人只是重複之前向土地審裁處提出的論點，但完全沒有顯示土地審裁處的判決存有任何錯誤的法律觀點的話，上訴法庭是不會給予上訴許可: The Incorporated Owners of Kai Tak Garden (Choi Hung Road) v Woo Tak Yan & Anor [2018] HKCA 134 案第5.1 段。

13.根據《差餉條例》第7(2)條，物業單位的應課差餉租值「須相等於在下述情況下物業單位按年租出可合理預期得到的租金 - (a) 租客承擔支付一般由租客支付的所有差餉及稅項；(b) 業主承擔支付地稅、修葺費用、保險費以及維持該物業單位於能得到該租金的狀況所需的其他開支」。

IV.     上訴理由

14.根據上訴人於本申請中存檔的「上訴理由陳述書」，上訴人提出的上訴理由可歸納如下：

1)  個別單位在公開市場議定的租金沒有固定準則，以個別單位的市場租金與上訴物業空置出租的市值年租作比較，不能反映出雙方單位的應課差餉租值及物業價值的差異。(「上訴理由一」)

2)  上訴物業建於不良地理環境，應課差餉租值應有減幅。(「上訴理由二」)

3)  上訴物業的應課差餉租值應跟從香港整體租值升降作出調整。(「上訴理由三」)

4)  由於估價報告書已提交五個同村及鄰村的單位作比較，上訴人無須再作舉證。(「上訴理由四」)

V.      分析

15.上訴人提出的上訴理由未能顯示審裁處的判決存有法律上的錯誤。

16.就上訴理由一而言，上訴人主要針對審裁處根據估價報告書內其他物業單位的市場數據，以比較方式評估上訴物業的應課差餉租值。正如審裁處於判案書第24 段指出，根據早已確立的案例，比較類近物業單位在公開市場下的租金為最可靠的估值方式評估《差餉條例》第7(2) 條下的應課差餉租值：Yeung Ying Kit, Bill v Commissioner of Rating & Valuation [1978] HKLTLR 242 案第247 頁。審裁處在這方面沒有犯下法律上的錯誤。至於上訴人提及個別比較物業單位的差異，例如租約生效日期等，審裁處已予以充分考慮及於判案書第34及40 段作出分析及調整。

17.上訴理由二不涉及任何法律論點。上訴人只是重複之前向審裁處提出的有關上訴物業地理位置的論點，但沒有顯示審裁處的判決存有法律上的錯誤。無論如何，審裁處於判案書第36至38 段已考慮比較物業及上訴物業的地理位置，並作出了調整。

18.就上訴理由三而言，上訴人沒有提出任何法律基礎支持以香港整體租值升降評估上訴物業的應課差餉租值。根據《差餉條例》第10(1) 條，一般而言「每個物業單位的應課差餉租值，署長均須個別評估」。審裁處於判案書第16 段亦援引Ladies Hosiery & Underwear Ltd v West Middlesex Assessment Committee [1932] 2 KB 679 案，當中第686 頁提及每個物業單位的應課差餉租值需予以獨立評估的法律原則。再者，上訴人提出以全港性的整體租值升降作為評估上訴物業應課差餉租值的依據，忽略了評估應課差餉租值時需考慮物業單位所在地區(locality)的基本原則：《差餉條例》第7A(2)(c) 條規定「為確定列入根據第12  條編製的估價冊的物業單位的應課差餉租值，須以有關日期為依據，並假設在當日 —— (c) 物業單位所在地區的狀況，就同區內的其他處所、該等處所的佔用和使用情況、區內提供的交通服務和其他設施，以及影響區內的舒適環境的其他事物而言，與估價冊開始生效時一樣。」。另見：R v Paddington (Valuation Officer), ex parte Peachey Property Corporation Ltd [1966] 1 QB 380案第412F-G 頁。因此，上訴理由三是不成立的。

19.最後，上訴理由四只是上訴人對於她在審裁處聆訊時沒有提交證據反駁估價報告書的解釋。上訴人沒有指出審裁處在法律上的錯誤。無論如何，審裁處已小心分析估價報告書的內容及於判案書第40 段適當地調整各比較物業的租金分析結果。

VI.     總結

20.基於上述原因，上訴人擬進行的上訴沒有合理機會得直，亦沒有其他有利於秉行公正的理由因而應進行聆訊。本庭拒絕給予上訴許可及命令上訴人支付答辯人本申請的訟費，簡易評定為HK$10,000 元。

21.由於上訴人的申請完全欠缺理據，根據《高等法院規則》(香港法例第4A章)(附屬法例)第59 號命令第2A(8) 條規則，本庭命令本案任何一方不能要求本庭舉行口頭聆訊，重新考慮本庭的裁決。

上訴人： 無律師代表，親自行事。

答辯人： 由律政司戚偉安署理高級政府律師代表。