楊靜儀 對 李耀堃

DCCJ 4008/2016

[2021] HKDC 1546

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第4008號

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判案書

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引言

1.被告人是位於將軍澳英明苑一住宅物業（「涉案物業」）的註冊業主；原告人是他的母親。

2.根據原告人的案情，在購入涉案物業之前，「李家」達成共同意向及協議（「原告人指稱的協議」），即：—

(a)  購買涉案物業的首期及相關開支由原告人支付，被告人則負責在其後支付每月的按揭還款，代替他每月支付給原告人的家庭開支；及[1]

(b) 涉案物業屬於李家所有，任何人（包括被告人）不可以未經李家所有家庭成員的同意出售物業。日後出售物業後，得益的淨額須按照4:3:3的比例分發給原告人、李家碧（即被告人的姊姊）和被告人。 [2]

3.被告人否認原告人指稱的協議，指該物業完全屬於他所有，其他家人沒有任何實益權益。根據他的案情，當時一家關係良好，父親（李健華）願意送贈首期而原告人願意支付其他開支，讓他購買涉案物業作結婚之用。被告人同意讓原告人及家人暫住在涉案物業，直到被告人結婚為止。[3]

4.他們在本案互相申索，要求法庭裁定涉案物業的業權誰屬。（原告人的濟助1-2；被告人的濟助1-3）

5.此外，被告人指原告人和李健華把他和他的妻子（周幗妍）排斥於涉案物業之外，於是向原告人等申索賠償。（被告人的濟助7）

審訊

6.審訊時，原告人沒有法律代表，被告人則由王振強大律師代表。

7.本案的主要爭議在於：—

(1) 涉案物業的業權誰屬？

(2) 原告人有否把被告人排斥於涉案物業之外（ouster）？

8.原告人方面，原告人本人、李家碧及當年促成涉案物業買賣的地產代理（陳培植）均有作供。

9.被告人一方只有被告人作供。

10.雙方對於呈堂證據沒有多大爭議，除了以下項目：—

(a)  一份由被告人呈堂，據稱由李健華簽署的《送贈聲明》（文件夾第315頁）。原告人作出否認，懷疑有人偽造文件。

(b) 兩段由被告人呈堂的錄影片段，即證物D1及D2。證物D1拍攝到李健華和被告人於2016年7月26日在涉案物業內打鬥的情況。證物D2拍攝到被告人和周幗妍於2016年8月18日返回涉案物業檢取東西的情況。

王大律師解釋，因為代表被告人的律師的疏忽，被告人於開審前一星期才披露上述兩段錄影片段；原告人反對證物呈堂。經考慮雙方的陳詞，本席決定批准錄影片段呈堂，原因是其舉證價值（probative value）高過對原告人的不利影響（prejudice）（如有的話），尤其是本席曾短暫押後審訊，讓原告人觀看錄影片段及作出準備。

(c)  一段由原告人呈堂的錄影片段，即證物P1。證物P1拍攝到被告人和李健華於2016年7月14日在涉案物業內對罵的情況，當時原告人在場。

雖則原告人於第二天審訊才作出披露，但被告人不反對錄影片段呈堂。按本席的指示，雙方提交了相關的錄音謄本，編入文件夾第457-463頁。

11.順帶一提，雙方在狀書亦申索其他濟助，但經本席向雙方確認，該等申索無需於審訊處理：—

(a)  無論如何，被告人在涉案物業都有實益權益，沒理由要「被告人即時把該物業的業權交給原告人」。（原告人的濟助4）

(b) 法庭就涉案物業的業權的裁決對雙方都有約束力，法律上亦有程序執行判決。法庭不宜就着一些可能發生（亦有可能不發生）的場景預先頒令，例如：設定限期勒令訴訟一方搬走、處置搬走後遺留下來的物品、禁止訴訟一方進入物業範圍，或分配日後出售或出租物業後的得益。（原告人的濟助3；被告人的濟助4-5及8-9）

(c)  被告人沒有在狀書交代原告人如何「違反物業屋契」，在該物業內進行「非法商業活動」。（被告人的濟助6）

(d) 被告人沒有按實務指示18.1第53-54段就他的人身傷害申索存檔關鍵文件，例如醫學報告及損害賠償陳述書。（被告人的濟助10）

(e)  被告人沒有在狀書交代原告人等作出「滋擾」的詳情。（被告人的濟助11）

(f)  李健華和李家碧並非訴訟一方，被告人不可在本案針對他們提出申索。（被告人的濟助6-11）

(g) 周幗妍並非訴訟一方，被告人不可在本案代她提出申索。（被告人的濟助10-11）

討論

爭議 (1)：涉案物業的業權誰屬？

12.根據當時代表原告人的律師所擬備的《修改申索陳述書》，原告人依賴法律構定信託（constructive trust）及/或歸復信託（resulting trust）的法律原則，向被告人提出申索。

                   法律構定信託的考慮

13.因為被告人是涉案物業唯一的註冊業主，所以討論的起點是法律上的業權（legal ownership）應該與實益業權（beneficial ownership）一致，即被告人應擁有涉案物業的全部實益業權。[4]

14.原告人主張法律上的業權和實益業權不一致，她便負有舉證責任，證明雙方有共同意圖（common intention）分享實益業權，被告人須按照法律構定信託的法律原則代原告人持有原告人的實益權益。 [5]

15.關於共同意圖的考慮，上訴法庭在WML訴LCK案採納了林雲浩法官在Liu Wai Keung v Liu Wai Man [2013] 5 HKLRD 9的以下分析：—[6]

“46. The focus of the inquiry is therefore on the elements that the plaintiff has to prove in order to establish a constructive trust in his favour. In the context of this case, this means that the plaintiff must prove: (a) there was a common intention between him and the defendant that the plaintiff was to be the beneficial owner of the Property despite that it was acquired in the defendant’s name; (b) the plaintiff altered his position in detrimental reliance upon such common intention; and (c) it is unconscionable for the defendant to assert ownership in reliance on her legal title to the Property.

47. In ascertaining whether there was a common intention, it is the objective intention of each party ‘which was reasonably understood by the other party to be manifested by that party’s words and conduct’ that one must examine: Gissing v Gissing [1971] AC 886, 906; Jones v Kernott [2012] l AC 776, 794 [51].

48. In the present case it is the parties’ common intention at the time of the acquisition of the Property that is relevant, there being no suggestion from anyone that the intention had changed.

49. Such intention is to be found, first and foremost, from any agreement, arrangement or understanding reached between the parties with respect to the beneficial ownership of the property concerned based on evidence of express discussions. It is only where there is no evidence to support a finding of such an agreement or arrangement that the court seeks to infer from the conduct of the parties the relevant common intention: Lloyds Bank Plc v Rosset [1991] 1 AC 107, 132-133.

50. Even where, as in this case, reliance is placed on an express agreement, arrangement or understanding between the parties, their other conduct remains relevant as a matter by reference to which their assertions about the agreement or understanding must be gauged and tested.”

16.簡言之，原告人須證明：（1）雖然涉案物業只以被告人的名義購入，但雙方的共同意圖是原告人享有物業的實益業權；（2）原告人因按照雙方的共同意圖行事而利益受損；及（3）被告人根據法律上的業權處置涉案物業並不公道。法庭要採納一個全面的評核，着眼點是原告人和被告人的言行是否客觀地反映出他們的共同意圖。

17.原告人提出他們之間有明確協議；根據她的書面供詞：—

「4. 在租約未屆滿時，我及前夫決定放棄租賃鰂魚涌單位，並打算購買一個物業以作「李家」的居所。

5. 不久，我與前夫便找到上述將軍澳的物業。

6. 李家本來打算以女兒的名義購買該物業。但由於女兒可能不合乎申請按揭貸款的資格，因此最終我與前夫決定經被告人同意以被告人的名義購買該物業，因為被告人有較高的機會率，符合申請按掲貸款的資格…

7. 當時我及前夫向被告人指出，雖然物業由被告人的名義所購買，但該物業只會用作李家家庭居所之用，不過該物業的首次性供款、物業的印花稅、樓宇買賣的法律費用及代理佣金，均由本人所支付…

8. 於2011年1月11日，李家以被告人名義購買[該物業]作為李家物業...

9. …每月的按揭還款額與被告人當時每月支付的家庭消費開支（港幣$6,000元）相約。因此，被告人承諾會直接支付每月的按揭還款來代替他原應該支付家庭的消費開支。

…

11. 我們一家人在準備購入上述物業之前，於一次的家庭閒聊期間，我、女兒和被告人均提及上述的物業是屬於「李家」的及任何人（包括被告人）不可以未經「李家」所有的家庭成員同意下出售上述之物業。假若日後上述物業出售，其透過銷售而所得的得益淨額（視乎情況而定），應該按照4:3:3的比例分別地分發給我、女兒和被告人。

12. 基於上述的情況因素下，反映了為上述將軍澳物業只用了被告人的名義所購買，而不是用我、女兒和被告人三個人之名義所購買的。因此，顯而易見「李家」之間均有一個「共同意向及協議」，即上述的物業的擁有權應按照4:3:3的比例分別地分配予我、女兒和被告人。因此被告人只是作為一個信託人的身份持有上述物業的法律上權益，並不是上述物業之完全實益擁有人。」

18.本人同意王大律師在結案陳詞的分析，原告人庭上的證供實在強差人意，在重要議題上經常含糊其詞，例如：

(a)  她表示從沒有與被告人討論過購買涉案物業一事；買樓一切事宜由李健強和被告人兩父子商量，她沒有參與其中，討論時她亦不在場。

(b) 她表示從沒有向被告人提出原告人指稱的協議，只是一家四口食飯時討論過，但因為她當時「行出行入」，所以無法記起對話內容。

19.原告人現年64歲。結案時，她提出她因被告人的行為大受打擊，曾於2016年5月急性腦出血中風入院，需留醫兩個月；中風影響到她的說話表達能力，日常活動均受影響。本席留意到，原告人審訊期間需要女兒從旁協助處理案件，作供時更多次要求小休。

20.值得留意，原告人的兩份書面供詞的日期分別是2020年1月6日及8月20日，是她中風約3年後作出的。她當時清楚記得事發經過，直接簽署「屬實申述」確認供詞所述的事實屬實，沒有律師樓職員解釋供詞的內容。本席認為原告人曾經中風，未能解釋她為何在庭上推翻其書面供詞。總的來說，原告人未能證實她與被告人之間有達成原告人指稱的協議。

21.李家碧在其書面供詞主要採納原告人的書面供詞，但當原告人推翻了其書面證供，李家碧的證供便毫無意義。

22.李家碧於庭上補充，購買涉案物業前一至兩年，原告人曾經問她可否以她的名義買樓。當時她藉無限公司經營生意，未能提供入息證明，所以着手把無限公司轉為有限公司。當原告人選定物業後，她按照原告人的意願在《臨時買賣合約》上簽名，成為涉案物業的買方。當時，她知道自己的有限公司只經營約一年，申請按揭可能會有困難，但原告人堅持一試。後來，銀行拒絕了她的按揭申請，理由是她的有限公司成立不足三年。原告人於是更改安排，轉為以被告人的名義購買涉案物業，但被告人簽署《臨時買賣合約》時她並不在場。

23.盤問之下，李家碧表示原告人指稱的協議其實並非一家人經討論後達成的共識，只是原告人多次提出她的意願，而家人（當時關係良好）盡量配合。她提出，若然被告人不同意原告人指稱的協議，理應提出反對，並拒絕簽署《臨時買賣合約》。

24.相對原告人和李家碧，陳培植的證供簡單直接。根據他的證供：—

(a)  他於1998年開始當地產經紀。涉案物業是原告人透過他購入的唯一物業，在此之前他並不認識原告人或李健華。

(b) 2010年10月6日，原告人及李健華到他的舖頭，表示因為業主加租而想盡快購買物業自住。他曾介紹其他物業但未能促成交易，其後他推介涉案物業，並帶同原告人等視察屋苑附近環境及參觀一間間隔相同的單位（因為當時涉案物業不方便參觀）。原告人表示有興趣購買，但需要與家人商量。

(c)  其後，原告人致電他表示決定購買涉案物業，經他議價後買賣雙方同意以2,380,000元成交。原告人提出買方是她的女兒李家碧，他於是擬備《臨時買賣合約》，並親自到太古城讓李家碧簽約。

(d) 若一兩天後，原告人告訴他李家碧申請按揭有問題，希望改由兒子李耀堃購買。經商討後，業主同意以相同的條款將買方改為被告人。因此，他擬備另一份《臨時買賣合約》給業主簽署，並再次到太古城給被告人簽約。簽署時，他將早前由李家碧簽署的合約一併展示在被告人面前，確保合約條款一樣。被告人簽名後，他在李家碧簽署的合約上畫上兩條橫線並寫上“cancel”。

25.王大律師質疑陳培植的證供：—

(a)  王大律師指陳培植每年處理大量樓宇買賣租賃交易，很難相信他於十多年後仍對本案有深刻印象。

但本席認為，購買涉案物業的過程並不尋常，陳培植需加倍努力才賺得佣金，對事發經過必定印象深刻，例如：他需聯絡賣方商討更改買方身份、兩度把合約帶到太古城簽名，以及需核實兩份合約的條款等。

(b) 王大律師批評陳培植的證供前後不符，多次需作出更正。

但本席認為，事發至今十年有多，陳培植對於一些細節有不清晰地方不足為奇，例如：（i）陳培植澄清被告人簽名時李家碧並不在場，這與李家碧的證供一致；及（ii）陳培植有否撕掉李家碧簽署的合約，還是把它交回公司，按公司規矩五年後丟掉，對本案而言並不重要。

26.陳培植是有經驗的地產代理，其操守受地產代理監管局規管。該宗物業買賣前他不認識原告人及被告人，買賣又涉及第三者（即賣方），本席不相信他編造證據，由其是在更改買方身份一事上。本席接納他是誠實可靠的證人。

27.但是，陳培植只見證李家搜尋及購買物業，以及買方由李家碧更改為被告人一事，對於原告人與被告人之間是否有協議分享涉案物業的實益權益一無所知。

28.另一方面，根據李家碧的證供，當李家商討買樓時，當時的方案是由她當買方並承擔按揭供款。本席認為，就算當時被告人沒有提出反對，也不表示他同意了原告人指稱的協議。

29.問題是，原告人如何安排被告人代替李家碧當買方並承擔按揭供款—究竟她與被告人討論過什麼？如何達成原告人指稱的協議？原告人及其證人都沒有具體說明：—

(a)  原告人否認她有向被告人提出原告人指稱的協議。

(b) 李健華沒有出庭作供。

(c)  被告人簽約時李家碧不在場。

(d) 雖然陳培植在場，但他沒有見證原告人與被告人達成原告人指稱的協議。

30.反之，根據原告人的代表律師發給被告人日期2016年5月12日的信函（「該律師信」），當時原告人提出的所謂4:3:3協議，是原告人和李健華共同擁有該物業的十分之四業權，餘下的業權由李家碧和被告人平分，明顯與原告人指稱的協議不同。[7]盤問之下，李家碧解釋該律師信所述的協議屬實，只是後來原告人怕被告人誤會李健華有意爭奪業權，加深被告人對李健華的仇恨，所以在狀書改稱李健華沒有份。換言之，原告人指稱的協議根本並非事實。

31.結案時，原告人把原告人指稱的協議和該律師信所述的協議混為一談，無視兩者的分別，還提出：「被告人與家庭成員（包括被告人）一直都有協議按433比例分配該物業，法庭應裁定原告人的申索勝訴。」[8]

32.終審法院已多次指出，法庭應根據狀書審案，不應容許訴訟人審訊時提出新的案情。[9]所以，原告人不可罔顧其狀書，改為藉該律師信所述的4:3:3協議向被告人申索。

33.總的來說，本席認為原告人未能證實雙方有達成原告人指稱的協議。

34.雖然原告人未能證實有明確協議，但法庭仍須考慮是否可從雙方的言行，客觀地推論出雙方有分享實益權益的共同意圖。[10]

35.李家原本居住在由原告人和李健華聯權共有的自置物業，但因為李健華爛賭，需賣掉自置物業替李健華還債，原告人和李健華更宣告離婚。但離婚後，李健華仍與家人同住，李家搬到租住物業居住。

36.原告人乃家庭主婦，一向掌管李家的財政。出售自置物業所得的收益，扣除李健華的債項後餘額交由她保管。李健華是表列中醫，間中在家中應診，收入交原告人處理。李家碧（如她所言）每月給予原告人家用，約8,000元至10,000元。被告人剛大學畢業，開始當社工，月入只有約8,000元，仍需償還學生貸款，但每月亦有給母親家用。

37.明顯地，原告人希望搬入自置物業，避免一家人再受加租及搬遷之苦，被告人則希望婚後過二人世界，但他們各自都沒有財政能力置業，需家人協助。問題是，他們作了什麼安排？

38.原告人在結案陳詞提出：（i）她支付了購買涉案物業的首期及其他開支，總額約50多萬；（ii）她讓被告人將每月應付給她的家用用作按揭供款；及（iii）被告人的證供不可信。

39.就着（i），本席認為原告人之所以願意支付首期等費用，並非因為她與被告人有分享業權的共識。被告人成為買方之前，李家碧已按照原告人的意願簽訂合約，承諾購買物業。換言之，原告人早已承諾支付首期等費用，否則李家碧不會簽約。當李家碧的按揭申請出現問題，若果原告人不安排被告人繼續交易，已付的訂金將會被沒收，李家碧更要負擔買賣雙方的物業代理費用。[11]因此，原告人願意支付首期等費用，並不顯示她和被告人之間有共識分享實益業權。

40.雖然李家碧作為買方願意與家人分享以她名義購入的物業的業權，但實在沒有證據顯示被告人有此意思。反之，被告人否認他曾承諾與家人分享物業的實益業權，更提出他與李家碧於2016年5月18日的WhatsApp信息作為佐證（註：當時兩姊弟還未鬧翻）：—

「如果我誤會你，是我錯。

當時買樓時，我本著共渡困難，母向我表示不想自己積蓄被陰乾，阿媽又氹我結婚後讓我和太太住，我再安排父母住處，我才出名額買，所以我一直負責供自己的樓，“買樓前” 我無聽過賣樓要分433，或者要一家人有共識才可賣。433是約結緍前1年，父向我表達的，但我從來沒有同意此比例，甚至呢個分配方案。

父母反口覆舌，把氹了我用自己首次置業，多年自己供款的樓，變成他們今年才開始講的養老地方，我覺得實在可怕。

…」

41.就着（ii），本席認為訴訟前李家各人盡其能力作出貢獻，分擔家庭開支；購入涉案物業後，因為被告人每月要供按揭，所以少付了家用給原告人不足為奇。

42.正如歐陽桂如法官在 彭一鳴訴彭錦華 一案指出：—[12]

「承諾與導致原告人受到損害的行為之間，必須有足夠的因果連繫。在傳統的中國人家庭中，父母可能在兒女經濟獨立後，要求兒女給予家用。若兒女真的給予家用，而部分的家用用於繳交父母的樓宇按揭，這並不表示兒女因此會得到父母樓宇的業權。Fung Oi Ha v Fung Pui On, HCA 17/2012, 2016年6月6日，第102段，特委法官黃幗英資深大律師（當時官階）如此說：“The relationship with which I am concerned is that between parents and children in what appears to be a conventional Chinese family practising traditional family values. In such a setting, the parents raise and provide for the children until adulthood. It is then commonplace for the children, after they attain financial independence or some measure thereof, to share with the parents a portion of their income. This may be done for a variety of reasons. Sometimes, the children are acting out of natural love and affection for the parents. Sometimes, they are required to do so by the parents. Sometimes, they volunteer to perform their filial duties to the parents. Sometimes, they are motivated by a moral obligation to help with the care of younger siblings who are still at school. Sometimes, the burden of the family expenses may require sharing. The children’s contributions may or may not happen to be used to discharge mortgage loan payments and outgoings and expenses of the family home. I daresay, in a lot of these cases, the parents (and probably the children too) would be taken aback if they be told that, even in the absence of an express agreement or arrangement or understanding, the children's contributions could be used to support the inference of an intention to share the beneficial interest of the parents’ property (which may be the parents’ only shelter in old age) if such contributions should happen to be applied toward the mortgage payments of the property.” 」

(間線後加)

43.誠然，本案的案情與彭一鳴案或Fung Oi Ha案不同，但道理相通。原告人作為母親，願意少收被告人作為兒子的家用，好讓被告人供按揭，並不顯示原告人會因此得到被告人的物業的業權。

44.就着（iii），雖然本席可以根據陳培植的證供，肯定不是被告人決定購買涉案物業的，以及肯定被告人知道李家碧曾以買家身份簽約一事；但被告人這方面的證供不可靠，並不代表法庭就可推論出雙方有分享業權的共識。[13]

45.其實，根據被告人的證供，他和原告人曾於2010年中某天談到樓價及租金上升問題。他表示準備結婚，希望置業過二人生活，但他只工作一年，未能負擔首期。原告人表示會協助他置業，並會叫李健華出首期，更承諾會於被告人結婚後搬走。盤問之下，原告人承認曾與被告人談及將來送首期讓被告人購買居屋，但堅稱她所指的並非涉案物業。[14]因此，被告人指原告人和李健華願意送贈首期等開支讓他買樓結婚並非不可信（註：當時一家融洽，原告人對被告人近乎溺愛）。

46.總的來說，本席認為不可從本案案情推論出原告人與被告人之間有分享實益業權的共同意圖。

47.更何況，根據Liu Wai Keung案例，原告人還須證明她按照雙方的共同意圖行事而利益受損，以及容許被告人根據法律上的業權處置涉案物業並不公道。

48.本席接納王大律師的陳詞，原告人在本案不但沒有利益受損，反而省卻了一家人租住物業的租金。綜觀本案，本席認為容許被告人按照法律上的業權處置涉案物業並非不公道。

49.因此，原告人基於法律構定信託的法律原則提出的申索失敗。

                   歸復信託的考慮

50.當法庭沒有足够證據就共同意圖作出裁決時，便須考慮以歸復信託的法律原則來判案。[15]

51.有關歸復信託的法律原則，可參考Hui Cheung Fai v Daiwa Development Limited案例：—[16]

“58. In Westdeutsche (above) at 708A-C, Lord Browne-Wilkinson said that a resulting trust arises in two sets of circumstances:

(1) Where A makes a voluntary payment to B or pays (wholly or in part) for the purchase of property which is vested either in B alone or in the joint names of A and B, there is a presumption that A did not intend to make a gift to B: the money or property is held on trust for A (if he is the sole provider of the money) or in the case of a joint purchase by A and B in shares proportionate to their contributions.

(2) …

...

60. A resulting trust of type (1) described by Lord Browne-Wilkinson is generally known as a ‘purchase money resulting trust’.  It is important to bear in mind that this type of resulting trust arises by operation of law to give effect to the presumption that A did not intend B to take the property beneficially.  This presumption of resulting trust can be rebutted either by direct evidence that A intended to benefit B, or by a counter-presumption of advancement.  The latter can, in turn, be rebutted by evidence.”

52.簡言之，當A出錢以B的名義買樓，除非有相反證據或是例外情況，法律上會推定A所出的錢並非饋贈，A 因而在B的物業享有實益權益。

53.但法律上有另一推定，即預付財產的法律推定（presumption of advancement），是歸復信託的法律推定的例外情況，所指的是：—[17]

“Where a father, or a mother … purchases property in the name of a child …, the transaction does not create a resulting trust for the purchaser …, but is an advancement or gift to the child, unless there is evidence of a contrary intention at the time of the transaction or the circumstances are such as to raise a presumption against the advancement or gift.”

54.以上述例子為例，如A是B的父母，那麼，歸復信託的法律推定便不適用，反之，法律上會推定A所出的錢是饋贈，除非A能提出相反證據。

55.就本案而言，原告人是被告人的母親，在被告人購入涉案物業時支付了首期及其他開支，根據預付財產的法律推定，該筆首期及開支被視為送贈給被告人的，除非原告人能提出證據證明並非饋贈。

56.本案不僅沒有證據推翻預付財產的法律推定，反而有證據確認首期是饋贈的推定正確。

57.根據被告人的證供，被告人簽訂合約後，原告人及李健華協助他申請按揭。2010年11月或12月某天，他、原告人及李健華一同到匯豐銀行將軍澳分行辦理按揭手續。當時，銀行職員馬小姐詢問被告人剛工作不久，首期從何而來，李健華回答首期由原告人送贈。馬小姐要求書面確認，表示可由原告人或李健華其中一人簽署，李健華表示由他簽名。馬小姐於是草擬以下的《送贈聲明》，由李健華簽名：—

“TO: HKMC

本人Li Kin Wah ID# E452XXX(X)送贈$238,000予兒子Li Yiu Kwan Eric作為購入物業將軍澳英明苑X座X樓X室首期之用，無需清還。

（簽名）”[18]

58.結案時，原告人質疑：被告人沒有傳召銀行職員馬小姐作供；呈堂的《送贈聲明》過於草率，沒有用上銀行信紙，並非由電腦編印，沒有註明日期，又沒有見證人簽署；及《送贈聲明》並非由原告人簽署等。

59.呈堂的《送贈聲明》上蓋有附有編號的滙豐銀行印章，註明文件乃副本（copy），並已核實文件的正本（original document sighted），是按揭文件的一部分。本席認為文件造假的可能性較低。

60.更何況，李健華沒有出庭解釋，王大律師援引Tjang Siu Thu v Profield Construction Engineering Ltd [2015] 5 HKC 22第27-33段的法律原則，要求法庭作出對原告人不利的推斷（adverse inference）。

61.結案時，原告人解釋她「一心只考慮到如何簡化處理此家庭訴訟，原告人沒有足夠的法律知識及意識到需要傳召李健華在這件事上如此重要。」

62.本席認為，根據原告人和李家碧的證供，李健華是本案的關鍵證人，再加上被告人有關《送贈聲明》的案情，原告人實在沒有理由不傳召李健華作供，而事實上李健華一直陪伴着原告人出席審訊。

63.正如王大律師指出，原告人一早知道被告人這方面的案情（見2016年10月6日存檔的《抗辯書》第4、第8及第10段）。當她於2020年中收到被告人的書面證人供詞後（當中附有該《送贈聲明》的副本），主動要求提交她自己的補充證人供詞及李家碧的證人供詞以作回應（見原告人於2020年7月3日存檔的排期問卷），當時她仍有法律代表。其後，原告人親自行事，於2021年6月報警指有人偽造文件，[19]並於2021年9月申請提交陳培植的證人供詞，但始終不安排李健華作供。本席拒絕接納原告人的解釋。

64.本席認同王大律師的陳詞，並作出對原告人不利的推斷，即李健華不會在宣誓之下否認曾簽署該《送贈聲明》。

65.反之，馬小姐並非本案的關鍵證人。無論如何，若原告人認為馬小姐可證實該《送贈聲明》造假，她可傳召馬小姐作供，就如她出證人傳票傳召陳培植出庭一樣。

66.退一步想，就算剔除該《送贈聲明》，被告人仍可因為原告人和被告人的母子關係援引預付財產的法律推定，結果一樣。

67.因此，原告人在本案藉歸復信託的法律原則向被告人申索失敗。

                   有關業權的結論

68.基於以上原因，本席裁定涉案物業的實益業權全屬於被告人所有，原告人沒有任何實益權益。

爭議 (2)：原告人有否把被告人排斥於該物業之外？

69.被告人在《再修改反申索書》指控：—

「22. 李耀堃先生多次強烈反對楊靜儀女士和李健華先生在物業內進行一切違反物業屋契的非法商業活動，但他們不作理會，使李耀堃先生長期飽受隨時承擔法律責任的極大精神壓力困擾。

23. 2016年7月26日，李耀堃先生因阻止楊靜儀女士和李健華先生帶陌生人進入物業，避免物業內進行非法商業活動，而被楊靜儀女士和李健華先生歐打，李耀堃先生身上多處挫傷及骨折，至今傷患仍感痛楚。而太太周幗妍小姐也被楊靜儀女士打傷背部，並已報警處理（報案號碼:16023927），及後李耀堃先生與太太商討，體諒楊靜儀女士和李健華先生年老，故不追究。

24. 2016年7月31日零晨12時，楊靜儀女士和李健華先生突然在李耀堃先生和太太睡房門外不斷大吵大嚷至零晨4時，令李耀堃先生和太太再一次飽受精神壓迫及困擾，小便也只能被迫在睡房內解決，令李耀堃先生和太太人身安全感到極度威脅和害怕。

25. 2016年8月1日，李耀堃先生保障自己及太太的人身安全，避免再繼續長期受楊靜儀女士和李健華先生的暴力行為和精神壓迫，被迫於8號風球下遷離物業，楊靜儀女士至今也沒有遷出物業。

26. 2016年8月18日，李耀堃先生與及太太返回物業取回屬於自己的財物時，物業大門鐵閘鎖頭已被楊靜儀女士更換，令李耀堃先生不能自由進出及使用物業，需報警求助（報案號碼 ：TKORN 16026643）。楊靜儀女士又再襲擊李耀堃先生太太的手肘位置，是次已是第四次襲擊而且李耀堃先生已拍下襲擊過程，太太已向現埸警員表示會保留一切追究楊靜儀女士的法律權利。

27. 現時李耀堃先生不能再進入物業，也害怕楊靜儀女士和李健華先生的暴力行為和精神迫害，當進出工作埸所或現時租住的單位時也會擔心被楊靜儀女士和李健華先生跟蹤，擔心自己和太太的人身安全再次受到傷害。

28. 楊靜儀女士和李健華先生現時非法侵奪和霸佔物業李耀堃先生物業，並在物業內經營違反屋契的非法中醫業務，剝奪和損害李耀堃先生（包括但不限於：合法使用、出售、出租及進出）個人物業的權利和得益。」

70.2016年7月26日的衝突後雙方報警。被告人將他提供給警方的書面口供、將軍澳醫院的驗傷紀錄和病假紙，以及據稱拍攝到他的傷勢的照片呈堂。 [20]

71.被告人審訊時承認，原告人其實沒有要求他和妻子搬離開涉案物業。

72.結案時，王大律師援引 張麗梅訴張偉城案例，[21]指原告人藉「法律求定摒除」（constructive ouster）驅逐了被告人（及其妻子），要求賠償近1,000,000元，包括替代居所的租金和新居需購置的傢具的費用。

73.在本案，證物D1拍攝到2016年7月26日打鬥的情況。被告人與父親在涉案物業大打出手，在地上摟作一團，原告人試圖阻止兒子出手，媳婦卻站在一旁拍攝，沒有上前勸止。事後，被告人因普通襲擊罪而被拘捕。[22]被告人於庭上解釋，後來兩父子雙雙跪在家中的道教壇前懺悔認錯，一起到警署銷案。

74.證物D2拍攝到2016年8月18日，被告人及其妻子在涉案物業門外要求入內收拾物品的情況。當時，原告人及李健華沒有阻止被告人入內，但表示介意被告人的妻子入內。

75.綜觀證物P1、D1及D2，本席察看不到被告人（如狀書所述）受精神壓迫或困擾，或害怕的情況，反而見他處處據理力爭，寸步不讓，言語爭執間和肢體衝突中都不留餘地。

76.本席不相信被告人被原告人排斥於涉案物業之外。

77.再者，本席不認為 張麗梅 討論的法律原則適用於本案。在該案，終審法院討論的（其中一項）議題是如何處理共同擁有人（co-owners）對正在佔用土地的共同擁有人申索佔用租金或租金報帳，見判案書第104段。但在本案，被告人與原告人就着涉案物業的關係並非共同擁有人。根據被告人的案情，被告人是以准用約（licence）方式特許原告人（及其他家人）居住在涉案物業的。[23]

78.王大律師回應時提出，被告人藉《抗辯書及反申索書》終止了上述准用約，所以向原告人申索涉案物業由2016年到審訊為止的「市值租金」作為中間收益（mesne profits），合共359,040元。本席拒絕接納王大律師的陳詞。

79.雖然被告人在《再修改抗辯書及反申索書》的濟助7的交替濟助申索「市值租金」，但相關的指控是指被告人被排斥於涉案物業之外，而原告人和李健華卻在涉案物業內非法經營中醫業務，因而「剝奪和損害李耀堃先生任何（包括但不限於：合法使用、出售、出租及進出）個人物業的權利和得益」[24]，之所以被告人在濟助7申索：—

「要求原告人及李健華先生賠償被告人被他們以武力、精神壓迫傷害及語言威嚇手段，被迫從2016年8月1日搬離被告人物業而引伸的一切開支，包括：搬遷費、租賃住宅開支、傢俱費、上網搬遷費、水費、電費、煤氣費、一切按金、租倉費、工作交通費、辦理法庭文件交通費、及一切相關雜費，合共港幣$100,000萬元

或要求原告人及李健華先生賠償被告人從2016年6月至今未能把物業租賃給第三方的市值租金，合共85,000元」

80.換言之，被告人根本沒有在狀書提出原告人在准用約終止後繼續佔用涉案物業。

81.如前述，法庭應根據狀書審案，不應容許訴訟人在審訊時罔顧其狀書提出新的案情。被告人不可以在結案時才提出新的申索。

結論

82.基於以上原因，本席宣告涉案物業的實益業權全歸於被告人，原告人沒有任何實益權益。

83.另一方面，本席撤銷被告人有關把他排斥於涉案物業之外的反申索。

84.訟費方面，本席按勝訴的一方應獲得訟費的基本原則作出暫准訟費命令：原告人須支付被告人抗辯及反申索的訟費，金額方面除非大家達成協議，否則交由法庭評定。本席頒發大律師證書。

85.除非有人在14天內提出申請，否則上述暫准命令將會成為永久命令。

原告人： 沒有律師代表，並親自應訊

被告人： 由何柏生馬華潤律師行延聘王振強大律師代表