葉偉鴻及另一人 對 葉偉霖

HCA 225/2018

[2021] HKCFI 3924

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2018年第225號

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判 決 書

簡介

1.余東梅女士（即本案的第二原告人，下稱「余東梅」或「母親」），與其先夫葉昌先生（下稱「葉昌」或「父親」）育有三名子女，分別是長子葉偉鴻 （即本案第一原告人）、次女葉雁秋和幼子葉偉霖（即本案被告人）。

2.本訴訟涉及兩爭議事項： (一) 沙田橫壆街1-15號好運中心榆林閣A2座7樓G室（下稱「好運中心物業」）的實益權益，及 (二) 母親和被告人共同在恒生銀行開設的聯名戶口（戶口號碼：259-2-11XXXX）（下稱「聯名戶口」）。

3.好運中心物業是於1982至1983年以母親與葉偉鴻之名以分權共有人方式(tenants in common)購入的，於2013年12月23日轉讓至被告人名下。在本訴訟中，兩原告人稱：(1) 被告人未有繳付買賣價，因此2013年的買賣協議及轉讓契約無效；(2) 因被告人欺詐性的失實陳述，該轉讓契約無效，應被撤銷；或 (3) 物業的轉讓是一帶有條件的饋贈，被告人沒有履行條件，因此饋贈失效，物業的實益權益已歸復予原告人。

4.此外，母親和被告人於2009年10月20日在恒生銀行開設了聯名戶口。母親稱她在該戶口曾經存有港幣641,042.35元，其後悉數被被告人提取，據為己有。另外，母親稱被告人誤導她把30,000元存入了被告人的個人戶口。

5.被告人否認原告人的指控，並提出反申索，要求原告人賠償他處理本訴訟的車馬費、相關文件費,及賠償他所受的精神壓力和損害、及好運中心物業出租或出售時喪失競爭力的全部損失。

6.原告人從訴訟開始直至2019年10月17日有律師代表，其後自行應訊；被告人則從訴訟開始即自行應訊。

背景

7.葉昌生於1924年，余東梅出生於1930年，二人結婚後分別於1957，1959及1961年生下葉偉鴻、葉雁秋、葉偉霖三名子女。葉昌自己家中有母親、哥哥及弟弟。六、七十年代時，葉家家境一般，葉昌出外當海員「行船」，後來在美國餐館工作。他們一家與葉昌母親住在慈雲山一公屋單位。

8.余東梅在家處理家務，也會和子女幹些手工活幫補家計。葉偉鴻在香港受教育，1979年從工業學院畢業並開始工作。1981-84年間和葉雁秋的男朋友（即她後來的丈夫）合作銷售電腦。葉雁秋1983年結婚後搬離葉家。被告人於1982年開始投身社會工作，到1987年負笈英倫，1993年返港工作。

9.1982年葉偉鴻與余東梅以分權共有人名義購入好運中心物業。物業在1983年4月落成後一家搬到那裡居住。

10.1983年，葉昌暫時結束美國工作，返回香港。1984年10月, 他再次去美國工作，1987年回港。

11.葉偉鴻於1984年8月，購入位於沙田的豐景花園的一個單位，並於1986年結婚。

12.被告人於1994年結婚，遷離好運中心物業。

13.2009年10月，母親與被告人開設聯名戶口。

14.2013年12月，母親和葉偉鴻作為賣方簽訂日期為2013年12月23日的買賣協議和轉讓契約，把好運中心物業轉讓予被告人，雙方並沒有收付買賣價。

15.2016年4月，母親短暫入醫院，其後一個月入住安老院。

16.2017年6月，父親嚴重中風，7月離開醫院後轉到安老院居住。同年11-12月被告人為母親安排入住安老院。

17.2018年1月19日，葉昌去世。

18.2018年1月20日，被告人前往好運中心物業，發現無法進入，並得知母親正在葉偉鴻家中暫住。被告人便找鎖匠更換好運中心物業門鎖，並張貼告示禁止母親及其他人士進入該物業。該告示宣告：「本單位屬私人產業。已通知管業處，任何人仕不得進入。如強行闖入，實屬違法，必送官究治。」

19.2018年1月25日，被告人關閉聯名戶口。同日，原告人向被告人發出傳訊令狀。

20.2018年底，被告人稱他遷入好運中心物業居住。

21.2019年9月16日，暫委法官梁俊文頒下臨時命令，規定直至正審判決或另有命令前，被告人須予母親及其容許的人士重返該物業居住等。[1] 被告人隨後申請上訴許可及暫緩執行命令，但被梁法官拒絕。[2]

原告方的案情

22.根據1982年5月25日發展商和原告人簽署的「成交通知書」(Instruction Form) 及1982年8月3日正式買賣協議的附表顯示，好運中心物業售價為281,300元，分四次支付：

(1)  訂金10,000元：簽訂成交通知書時已付；

(2)  首期90,235元：簽訂正式買賣協議時已付；

(3)  二期14,065元：入伙紙發出後7天內須付；

(4)  餘款167,000元：分96期，以月息1.42%計算，由1982年6月起每月支付。

23.原告人稱訂金及首期款項，合共100,235元，是由他們支付的，資金來源是他們的個人儲蓄。第二期款項14,065元，是於1983年5月左右支付的，資金來源是母親的個人儲蓄。餘款167,000元，由1982年6月1日起，月供約3,200元，由原告人兩人分擔。到約1983年9月，父親從美國返港，給了母親10,000美元。同年11月，他們決定一次過清償餘下的欠款約143,000元，母親付了約118,000元，葉偉鴻則付了約25,000元。

24.約於2013年10月葉偉霖主動向父親、母親及葉偉鴻提出由葉偉霖承擔父親及母親「生養死葬」的責任，並容許父親和母親在好運中心物業居住，直至他們百年歸老，並聲稱自己結婚及育兒多年尚未置業，提出要求將好運中心物業轉讓至他個人名下。

25.於2013年12月23日，在信賴並依據葉偉霖的聲稱及承諾下，原告人同意把好運中心物業轉到他名下，並簽訂了一份買賣協議及有關的轉讓契約，將好運中心物業轉讓予葉偉霖。葉偉霖從來沒有根據2013年的買賣合約，支付轉讓該物業代價港幣4,000,000元的任何部份。原告人一方指，即使在他們透過律師於2018年1月作出書面要求付款後，葉偉霖仍拒絕支付協議樓價的任何部份。

26.原告人一方指，葉偉霖在游說他們轉讓該物業時所說的都是失實陳述，而且他並無意圖兌現他所作的承諾。這包括葉偉霖聲稱當時自己尚未置業，但事實並非這樣。他早於1996年已在大埔倚龍山莊購入私人物業，其後更將之租出。另外，自2014年，葉偉霖不顧父親強烈反對，游說他和母親到老人院居住，企圖能個人佔有該物業。自2016年，葉偉霖又不斷以不恰當手段，為母親虛報患上抑鬱症及有自殺傾向，企圖把她安排入住老人院。2017年，葉偉霖在未通知原告人一方及家人的情況下，安排父親入住老人院，家人其後才獲知會。於父親去世後，葉偉霖完全沒有參與其後事安排，並拒絕支付後事的任何費用等等。

27.此外，當母親於2018年1月19日在父親過身後到葉偉鴻住所暫住時，葉偉霖擅自將好運中心物業的鐵閘及木門門鎖更換，並向管理處發出指示：除了葉偉霖及其妻子之外，其他人士不得進入好運中心物業。自此，原告人一方再不能進入該物業，母親也未能返回該物業居住或取回個人物品。

28.原告人一方提出交替性的訴因,是即使假設轉讓該物業予葉偉霖實際上只是饋贈，該饋贈也是附有條件的(conditional gift)，條件正如以上所述葉偉霖聲稱/承諾的內容。在上述情況下,葉偉霖沒有在好運中心物業轉讓予他後，貫徹履行該些條件。

29.鑑於上述指稱,原告人一方指好運中心物業轉讓予葉偉霖,包括該買賣協議,均告無效,該物業的權益應當歸復原告人。

30.另外，原告人一方指稱，葉偉霖全面控制聯名戶口，並在母親不知情的情況下,擅自提取和挪用了屬於母親的所有金錢，又誤導母親把30,000元存入被告人的個人戶口內。

31.原告人一方要求下列濟助：

(1)  由法庭頒布聲明：買賣協議及轉讓契約無效或應被撤銷，葉偉霖是以受託人身份代表原告人一方持有好運中心物業的實益權益；並須將該物業立即轉回原告人一方；

(2)  損害賠償；

(3)  命令葉偉霖就好運中心物業的處置及因其產生的一切收入作交代和查詢；

(4)  就上述第(3)段葉偉霖在按命令進行交代和查詢後,償還屬於原告人一方的款項；

(5)  葉偉霖向母親償還從聯名戶口挪用的641,042.35元及誤導母親給他的30,000元；

(6)  命令葉偉霖就從聯名戶口挪用或非法提取母親款項作出交代和查詢；

(7)  命令葉偉霖就從好運中心物業中取得的款項或物品作出交代和查詢；

(8)  就上述第 (6) 及 (7) 段葉偉霖在按命令進行交代和查詢後,命令葉偉霖償還屬於母親的款項；

(9)  強制命令葉偉霖交還好運中心物業鎖匙（包括鐵閘、木門及信箱鎖匙）,及當中所有屬於母親的資產和物品；

(10)  命令禁止葉偉霖採取任何行動將母親驅逐出好運中心物業,或採取任何行動阻止母親返回該物業；

(11)  對由2018年1月21日起母親被非法強迫遷出所導致的任何損失作出賠償；

(12)  法庭認為適合的進一步或其他濟助；及

(13)  本訴訟的訟費。

被告人的案情

32.被告人否認上述原告人一方的指稱。被告人指父親一直是好運中心物業的實益業主，原告人一方只是代他作為購買人。於2013年父親決定把該物業無條件贈予他，並在律師的建議下，採用了買賣協議的形式進行和完成該饋贈。

33.被告人指父親於2018年1月去世時, 被告人到好運中心物業探望母親，可是她不在家，他並發現大門鐵閘門鎖已更換，令他無法進入屋內。其後他和母親通電話，母親聲稱自己正處「度假屋」，後知她是指葉偉鴻家，而葉偉鴻也向被告人表示他（葉偉鴻）將處理父親的後事，並著令被告人向他交代母親日後的生活安排。被告人認為情況不尋常，於是在迫不得已的情況下，聘鎖匠破鎖以進入好運中心物業視察。被告人發現母親早已把自己的半數衣物和大部份個人護理物品帶走，被告人並沒有從該物業裡取去不屬於他的財物。為了避免其後原告人一方的進一步舉動，被告人指示大廈管理處禁止原告人一方在沒有充分理由下進入該物業，並在該物業大門貼上相關告示。其後他先後三次把母親在好運中心物業的個人物品寄到葉偉鴻家。被告人指是母親自行決定離開該物業到葉偉鴻家居住的。

34.被告人一方面投訴，原告人一方在土地註冊處登記訴訟，影響他作為業主出租和出售好運中心物業的權利，另一方面又指他已於2018年12月底遷入該物業居住。

35.被告人向原告人提出反申索,要求就因需要處理本訴訟而引致的經濟損失作出賠償。他又向原告人一方索償好運中心物業自訴訟展開後的租金收入損失等。

本案証人

36.在審訊中，兩原告人及葉雁秋為原告方出庭作証。被告人除自己作証，亦傳召了葉福（葉昌的弟弟）、葉灼嫻（葉昌的哥哥的女兒）及唐佩娟（葉福妻子的姊姊）作証。

37.第一原告人及被告人雖然是兩兄弟，但已勢成水火，明顯互相痛恨甚至仇視對方。在庭上也多次爭吵起來，需要本席制止。雙方均極力抹黑對方，而且本案結果涉及他們的利益，本席認為法庭對他們的供詞須謹慎處理。

38.被告人愛咬文嚼字，証供矯情、不自然，作答不直接了當。面對盤問時，經常要求看文件資料，沒有文件記錄的，往往不願作答。對於2018年1月換門鎖，拒絕讓母親返回好運中心物業一事，被告人起初拒絕回答第一原告人的提問，並說「保留權利」。後來他說不讓母親返回物業是為了防止她拿去他（被告人）年青時留在物業內的舊物。本席認為這說法極為牽強，甚至有點荒謬。被告人的舊物已存放在該物業多年，但他到2018年1月才突然擔心這些物品會被母親拿去，令人費解。此外，若被告人擔心他的物品，只須進入物業取回物品便可，用不着禁止年邁的母親返回她居住多年的家。於2019年的臨時命令判決中，梁法官已指出被告人就此有幾個不同的說法:

「就上述原告人一方所指，偉霖有不止一個說法。他認為母親應該和偉鴻同住，對治療她的抑鬱症和日常生活較好。原告人一方質疑此說法，並指根本無醫學或客觀根據。偉霖又聲稱在禁止母親回到該物業，是因為在該物業進行裝修，但後來又稱他已從自己位於將軍澳的居所搬到該物業居住。原告人一方質疑這些只是他砌詞而已，並提出證據指該物業並沒有所指工程而只是丟空的事實。」

此外，對於母親留在物業裏的物件，被告人在庭上作供時竟說由於根據2013年的買賣合約，物業轉讓給他是「交吉」的，因此他有權處理遺留下來的物品。這說法可說是詭辯，物業不是「賣」給被告人的，而且轉讓後明顯並無「交吉」，而是父母親繼續在物業裏居住多年。本席認為被告人的証供不可靠，除以下另有所指外，不接納他的証供。

39.第二原告人年事已高，她對很多往事都記不清，說她記不起，又說給被告人「攪壞」了她的腦，因此對她的供詞也須小心處理。

40.至於葉雁秋，她雖在案中申索無直接利益，但她顯然認為被告人對母親極為不孝，並對他的行為強烈不滿，替母親深感不值，她出庭作証是為母親「申訴」。因此，本庭也不能視她為完全獨立及不涉利益的証人。

41.葉福在庭上說他看不清書面証人供詞，而且他聽力嚴重衰退，基本上不能清楚明白別人向他的提問。所以本席不採納他的証供。葉灼嫻的供詞與本案真正議題無大關連，而她對別人的一些觀察，屬主觀臆測，難以接納為可靠事實。至於唐佩娟，她在本案並無個人利益，相對中立，本席小心地考慮了她的証供。

42.本案証人供詞之間對很多事件有分歧，但本席只會對有關本案申索的事情作出裁斷，而不會就所有爭論一一作裁決或發表意見。

違反買賣協議

43.本席將會分別對原告人就好運中心物業所提出的三個交替申索作出分析。

44.就違反買賣協議的申索，原告人在其「再經修訂申索陳述書」中指稱：

「 6. 於2013年12月23日，在接受並依據被告人的聲稱及/或承諾下，第一及第二原告人同意及與被告人簽訂買賣協議（下稱 ‘該買賣協議’）及有關的轉讓契約（下稱 ‘該轉讓契約’），以港幣四百萬元（下稱‘該買賣價’ ）將該物業轉讓予被告人。

…

7. 在所有關鍵時間，被告人並沒有取得該物業的任何實益權益，因為被告人從未有向第一及/或第二原告人繳付該買賣價或其部分。

…

9. 於訂立該買賣協議時，被告人知道或應該知道須將上述該買賣價完全付清。

10. 截至本日為止，被告人仍未有向第一及/或第二原告人繳付該買賣價或其部分，違反了該買賣協議。

11.   雖然第一及/或第二原告人曾多次提出要求被告人付還該買賣價，包括於2018年1月24日向被告人發出書面要求，但被告人至今仍未付還該買賣價或其部分給第一及第二原告人。第一及第二原告人現謹以此申索陳述書作為通知被告人該買賣協議為無效。」

45.雖然事實上被告人並沒有支付四百萬元買賣價，但本席認為原告人基於違反買賣協議的申索不成立，理由是2013年簽訂的買賣協議根本並非真實的買賣合約。其實各人均清楚知道當時雙方並非買賣關係，「賣方」從沒有想過「買方」會支付四百萬元的價格。原告人的供詞清楚表明他們認為2013年的轉讓是「有條件的饋贈」，買賣協議只是各人根據律師行的建議而簽訂的，並非該轉讓的真正原因。律師行這樣的建議，在香港是常見的，至於這種建議是否正確、妥當，在此無須深究。

有條件的饋贈

46.原告人在他們的「再經修訂申索陳述書」指稱：

「 13B. 交替地，就算該買賣協議和該買賣契約下的交易，實際上是一個饋贈，該饋贈只是一個有條件的饋贈(conditional gift)，而有關條件就是被告人的聲稱及/或承諾的主要內容，即被告人承擔第二原告人及父親生養死葬的責任，即於父母在生時供養他們，包括提供日常生活必須的經濟資助、照顧其日常起居飲食和生病時的看顧，容許父親和第二原告人在該物業居住直至父母百年歸老後為他們安排身後事。

13C.   如上述，被告人沒有滿足有關的條件，因此該有條件的饋贈已經失效。該物業的實益權益已經歸覆予第一和第二原告人，而該買賣協議及該轉讓契約應被撤銷。」

47.相反，被告人稱好運中心物業是父親擁有的，並由父親在2013年決定無條件送贈給他；原告人只是依照父親的指示行事。

48.這裡衍生兩個問題：

(1)  由1982年購買物業時起，直至2013年，父親是否好運中心物業的實益擁有人?

(2)  2013年的轉讓在法律上是否一個有附帶條件的饋贈？

好運中心物業於2013年前的實益擁有權

49.有關購買好運中心物業的資金來源，雙方各執一詞，但均未能提供可靠的文件證據。

50.原告人說1974年以前，父親任職海員，收入不多；1975至1983年，父親在美國任職餐館，每月寄回香港400美元（以當時匯率計算，約港幣2,000-2,280元），父親自己並沒有什麼積蓄。在70年代時，母親及兒女在家中做些手工活以增加收入，每月盈餘由母親儲起。自1979年起，葉偉鴻開始外出工作，每月給母親家用，由起初每月約2,000元，到1986年增至約每月3,500元。葉偉鴻說他任職半導體行業，當時十分吃香，收入相當高，並在1981至1984年間和妹夫合作銷售電腦，獲利甚豐，到1982年已有約九萬多元積蓄。同時，母親的私人積蓄也已超過十萬元。

51.原告人說1982年時，葉偉鴻提出在沙田區購買住宅單位，得母親同意後，二人看中好運中心物業，便馬上簽署一份類似臨時買賣合約的「成交通知書」，後來才通知父親。

52.如上文所述，原告人稱買房子的款項來自他們二人（包括父親1983年回港時給母親的一萬美元）。

53.被告人的証供與此大相徑庭。他說父親在美國工作已久，頗有積蓄，因此在1982年全家人都希望另置居所。原告人是在得父親同意後，才敢行事。他們依從父親指示，購買好運中心物業。由於當時父親仍在美國工作，因此兩原告人在父親授權下以受託人身分代執行購買物業一事。父親把手上現金積蓄寄回，以支付首期及二期等費用。到1983年中，父親認為按揭利率高，於是把美國的房子及汽車出售，籌集足夠款項，一筆過寄回香港以償還按揭貸款餘款及入伙開支。

54.根據法律原則，一般而言，物業的法定業權(legal ownership)和實益業權(beneficial ownership)是一致的。由於購買物業時，好運中心物業的法定業權由母親和葉偉鴻分權共有，法律假定他們兩人也分權共有該物業的實益業權。如被告人主張法定業權和實益業權是不一致的，他須證明購買物業時，父親、母親和葉偉鴻之間有一共同意願 (common intention)，屬意該物業的實益業權並不跟從法定業權，而是由父親一人獨自擁有。（見黃冠華對歐珈妤 [2021] HKCFI 1555，第40至42段）。

55.本席認為：

(1)  原告人對買房子的資金來源的證供不太可靠。由於事隔這麼久，又沒有文件紀錄，原告人只是憑事後多年的模糊記憶和一些一般資料，嘗試計算和推斷當時的經濟情況、收入額、儲蓄額等，結果是一些雕砌出來的數字，難以令人信服。

(2)  原告人說母親於1982或1983年有十萬元。但即使她手上真的有這筆資金，也不能說全是「私人積蓄」，而是她節儉持家，精打細算，使家庭存有積蓄，其中包括父親滙回香港的金錢。

(3)  至於第一原告人，即使他當時有不錯的收入，但是否真能付出購買好運中心物業近半的資金，而且三數年後又有足夠金錢結婚，大排筵席，及購買豐景花園物業並在短期內還清所有按揭貸款，本庭認為難以盡信。

(4)  被告人這方面的證供同樣令人存疑。他在70年代年紀尚輕，對家庭經濟狀況沒什麼詳盡、深入的了解。他連父親是否每月寄錢供養其母親及兄長（即被告人祖母及伯父），也不清楚，也沒有把那些父親給母兄的錢計算在他的分析內。被告人說父親在美國有房子，但他只是為了賺錢養活香港家人而寄居當地工作，難以相信他會在美國買房子，而且也沒有確實証據。被告人也承認他並不知道父親如何支付首期及訂金，對購買物業的過程也不清楚。本席不相信當時父親曾叫母親及葉偉鴻「以受託人身份代執行該物業的買賣事項」（見被告人之證人陳述書第17段）。本席不相信父親對「受託人」這類法律觀念有足夠認知，也不相信這一家人當時會用如此清晰的法律概念界定他們之間的關係。當時被告人對買房子一事的安排也沒有詳細認知。

(5)  被告人書面供詞裏稱他為第一原告人購買豐景花園的按揭付了一半供款，這顯然不是事實，被告人在庭上也承認這說法不正確。

(6)  唐佩娟女士說葉昌曾向她談及好運中心物業是他獨力買下的。但本席認為這証供不足以証實被告人的案情。究竟具體來說當時葉昌先生怎樣說物業是自己買下的，唐女士的記憶未必可靠。其次，對這種事後聲明自己對物業有權益，甚至是獨自擁有的權益，法律上可給予的比重很是有限（見Leung Wing Yi Asther v Kwok Yu Wah (2015)18 HKCFAR 605，第55-56段）。再者，在本案的事實上，葉昌只是寄錢回港，對在港家庭的財政，以至購買物業的資金具體安排和來源，都沒有直接認知。即使葉昌本人以為所有資金都是他付出的，也只是他的主觀估計和假設。

(7)  較有可能的情況，是在當時經濟匱乏的歲月，一家人不分彼此，努力為生活拼搏。父親早期「行船」，其後在美國餐館工作，把收入部份寄回香港給其母親及兄長，另一部份寄回自己的的家養妻活兒，余東梅每當有機會便和兒女做手工活，多賺點錢，幫補家計。後來三兒女長大，逐漸投身社會工作，便把部份收入交給母親作「家用」。至於誰付出了多少，付出的金錢用於甚麼用途，這些問題並沒有足夠証據解答，可謂無從稽考。

(8)  雖然父親不是業主，但家人尊重他為家庭所作的付出和他作為父親的地位，因此對物業的處置也甚為尊重他的意見。

(9)  被告人並未能證明購買好運中心物業時，父親、母親和葉偉鴻之間有任何討論、對話等達成協議或共識，認同雖然物業以母親和葉偉鴻名義購入，但實益業權屬於父親。被告人也未能指出這三人的任何行為足以推斷他們有這樣的協議或共識。

56.因此，在法律上，本席認為好運中心物業的實益權益，根據法定業權，一直至2013年由母親與葉偉鴻分權共有。

2013年的轉讓是否有附帶條件的饋贈

原告方的證供

57.根據葉偉鴻的供詞，大約於2013年10月，被告人主動向他及母親提出：

(1)  被告人自己已結婚及育兒多年，尚未置業，提出要求將好運中心物業轉讓至他個人名下。若葉偉鴻和母親同意，則被告人將承擔母親及父親生養死葬的責任。在父母親在生時供養他們，包括提供日常生活必需的經濟資助，及照顧他們的日常起居飲食和醫療等一切事宜，直至雙親百年歸老。

(2)  繼續讓父母親居住於好運中心物業。

(3)  父母親身故後，會為他們安排身後事。

58.總括來說，被告人希望好運中心物業轉到他名下後，一則可以抵銷「生養死葬」的開支，也可讓他一嘗成為業主。被告人在2013年10月至11月期間多次向葉偉鴻作出以上的聲稱，當時父親或母親也在場。葉偉鴻說在被告人向他再三交代根據此提議他要作的付出後，葉偉鴻才認真地和父母親商談轉讓物業這事。葉偉鴻和母親最終相信並接受被告人的聲稱，並以此作條件，同意把好運中心物業轉讓給他。在律師行的建議下，葉偉鴻和母親同意以買賣方式轉讓物業給被告人。在被告人履行承諾時，暫不向他追討買賣價。

59.母親的供詞和葉偉鴻大同小異，她的書面証人供詞採納了葉偉鴻的証人供詞的有關部份。她說於2013年10月左右，被告人主動向她及葉偉鴻提出，承諾以後會由被告人承擔她和父親「生養死葬」的責任，他提議把好運中心物業轉到他名下，作為條件，母親和父親仍然可以居住在那裏，直至他們百年歸老。在被告人提出這事之前，她和父親及葉偉鴻均沒有談過關於好運中心物業的業權事宜，父親從沒有表示過他在該物業中有任何權益，家庭所有成員都知道該物業是由她和葉偉鴻出資購入的。

60.葉雁秋說，在2013年底一天晚飯時，父親告訴她，葉偉鴻和母親已將好運中心物業轉讓給被告人，因為被告人承諾會照顧父母的日常生活直至他們百年歸老，及讓他們在物業居住至終老。其後葉雁秋致電葉偉鴻詢問，葉偉鴻確認經過被告人多次聲稱承諾，因此他們放心作出有條件的轉讓。

被告方的證供

61.根據被告人的證供，於2013年時，父親就好運中心物業深感憂慮和不安，其中有三個原因：第一是住所附近（即好運中心商場）開設了多間私人財務及物業貸款公司；第二是葉偉鴻曾向父親表示他生意不景，似有需要按押物業來支持公司業務；第三是葉偉鴻次子中學畢業後，未有正職，只作網上投資買賣，若不慎投資失利，可能為整個家庭帶來沉重負擔。因此父親恐怕葉偉鴻有需要時會說服母親，在父親不知情下把好運中心物業按押，最終使他們兩老無家可歸。終於，2013年11月中，父親向被告人說出他的決定：把好運中心物業贈送給被告人。父親覺得自己年事已高，且曾多次入醫院做手術；而被告人已結婚及育兒多年，但未有固定居所，還需供養父母及妻兒；至於葉偉鴻，他在父親早年協助下，已購置居所，其後更換了較大較豪華的住宅，已無後顧之憂。父親說他已預先跟母親商量這決定，而母親也同意。當時母親也在場，並說一切依照父親的意思行事便好了。

62.於是，父親和母親到律師行磋商送贈物業的安排，而被告人則聯絡葉偉鴻詳述此事。葉偉鴻的即時回應是：「阿爺再不需要我看管該物業，我就不用管了」。

63.根據父親的指示，被告人和母親在2013年12月16日到律師行辦理物業轉名手續，接納律師提供的法律意見，採用買賣形式把物業轉名。葉偉鴻其後於2013年12月23日自行前往律師行簽署文件，完成父親的決定。

64.被告人說葉偉鴻對父親的決定感到不忿，物業轉讓後，他便停止給予父母親每月家用。至於葉雁秋，她當時對父親的決定深表贊同，可惜她在父親去世後卻反口。

65.被告人傳召了唐佩娟（透過視像設備）作供。唐女士是葉家的親戚，葉偉鴻和被告人稱她為三姨母。她說她於2015年回港探親時，曾探訪葉昌及余東梅。葉昌當時對她說，他已把自己勤懇得來的唯一物業 — 即好運中心物業 — 送贈予幼子（即被告人）。據當時葉昌所述，他並沒有說過物業送贈有任何附帶條件，余東梅在當場亦說一切已依從丈夫意願行事，別無其他要求。葉昌說送贈物業予被告人的原因，是鑒於三名子女都早已成家立室，長子葉偉鴻在他早年一力協助下，已購置私人物業；次女和夫婿亦早已購入私人物業，生活安定；唯有幼子（即被告人）尚未擁有物業，從結婚至今只是在外租住別人物業，不太穩妥。因此他以公平為原則，決意把居住多年的故居 — 即好運中心物業 — 送贈予被告人，完成他做父親的責任。2016年，唐女士再次探望葉昌時，他說2013年底送贈物業予幼子後，長子葉偉鴻便與父母疏離，兩老的日常生活開支及家庭各事均由被告人一力承擔。

分析

66.在法律上，饋贈可受限於前置或後置的條件。前置條件指在饋贈前必須履行的條件，後置條件則是指在饋贈之後必須履行的條件，若有關條件沒有得到實踐，饋贈便會因而終止。當然，條件必須明確及可行，例如，在Ellis v Chief Adjudication Officer [1998] 1 FLR 184一案中，英國上訴法庭裁定，讓送贈者在可行情況下住在物業裡及為其提供基本的生活需要，這兩條件足夠明確，可構成有條件饋贈的有效後置條件。可是，究竟轉讓時的意願是否有條件饋贈是一個事實問題，要看案件的實際情況和証據。

67.在楊學淮對陳慧敏 [2020] HKCFI 1693一案中，朱珮瑩法官曾引用以下有關有條件饋贈的典據：

(1)  Palmer and McKendrick on Interests in Goods (2^nd ed, 1998), Chapter 18 on “Conditional Gifts”,p 433:

“ Motive or condition

When construing a conditional gift, the first question the court must answer is whether the condition is a true qualification on the donor’s intention to benefit the recipient or merely a motive for making an absolute gift.  An attempt to create an express trust presents a similar problem of construction: has the settlor expressed sufficient ‘certainty of intention’ to create a trust or merely ‘precatory words’?”

（中譯如下：）

“ 動機或條件

在詮釋有條件的饋贈時，法庭首要解答的問題是：有關條件是對餽贈人有意讓接收者受惠的實質限制，抑或僅是作出絕對餽贈的動機。試圖設立一個明示信託也會帶出類似的詮釋問題，就是：財產授予人已表達了對設立信託有充分‘肯定的意圖’，抑或僅是一些‘囑託的說話’？”

(2)  Abdollahpour v Banifatemi [2015] ONCA 834:

“ [35] If ambiguous references were enough to incorporate cultural practices and traditions into a real property transaction, as the appellants seek to do here, there would be a danger of underlying expectations and motivations arising from the cultural context easily becoming conflated with intention. It is the parties’ intention and their actual agreement that must be ascertained. Was the transaction a gift and, if so, what were the terms and conditions, if any, attached to that gift?

[36]    Finally, even if the appellant parents had an underlying motivation for the transfer and some unarticulated ‘expectation’ in relation to it, arising out of their Iranian culture and tradition, a valid gift, once made, cannot be revoked or retracted and the failure of a donee to fulfil a donor’s expectation does not vitiate a valid gift: see Berdette v Berdette (1991)  81 D.L.R. (4^th)  194 (Ont. C.A.), at pp. 200-201, leave to appeal refused, [1991] S.C.C.A. No. 306.  The Court also observed in the Berdette case, at p. 199, that it is not ‘the task of the court… to correct a possible mistake of judgment on the appellant’s part, but to ascertain the appellant’s intention at the time of the transactions with which we are concerned.’  That is what the motion judge did here and I agree with his analysis.”

（中譯如下：）

“ [35] 假如含糊的提述便足以將風俗或傳統的做法納入房地產交易中，正如上訴人在本案中的要求，便會出現危機：潛在的期望及文化背景所產生的動機，很容易與意圖混淆起來。必須予以確定的是各方的意圖及他們的實際協議是甚麼。有關交易是否餽贈？若是餽贈，是否附帶任何條款和條件？若是，條款和條件是甚麼？

[36]  最後，即使作為上訴人的父母就轉讓一事有背後的動機，並有一些來自他們的伊朗風俗和傳統、而沒有宣之於口的「期望」，但有效的餽贈一旦送出了，便不可撤銷或撤回；即使受贈者不能滿足贈與者的期望，有效的餽贈也不會因此而成為無效：見Berdette v Berdette 案 (1991)  81 D.L.R. (4^th)  194 (Ont. C.A.)，第200-201頁； [1991] S.C.C.A. No. 306 （拒絕給予上訴許可）。法庭亦於Berdette 案中說 （第199頁），「法庭的責任 [並非]……去更正上訴人的可能誤判，而是確定在有關交易時上訴人的意圖。」這是處理動議的法官的處理方法，本席同意他的分析。”

68.在家庭裏，人們著重親情及家庭關係，往往不會預計需要用法律解決問題，並且相信很多事無須依靠法律約束。本席同意，在這類牽涉家庭成員的案件中，法庭必須小心區別各方是否當時屬意饋贈是有條件的，還是只是其中有人有一些期望。另外，這有關饋贈條件的意圖不能是只是送贈者心底裏的想法，而必須是形之於外的意願，而且已向受贈者表明。

69.本席經仔細分析及衡量證據後，認為原告人未能證實當時好運中心物業饋贈給被告人是有附帶條件的，一旦條件不符，物業將重歸母親和葉偉鴻名下。

70.在楊學淮案中（第163段），朱法官認為，《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第三條有關土地合同須以書面作出的規定，並不適用於有條件饋贈，因為申索人並非根據土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟。可是，本席認為，即使饋贈的條件在法律上並非必須以書面訂明，但當沒有任何文件紀錄所稱的條件，不免使人提問：倘若雙方訂明交易的條件，不單是一些期望或願景，而是可影響饋贈的有效性的條件，為甚麼在作出饋贈的法律文件中不列明這些條件呢？一般人也知道，具有法律效力的條款，應該在轉讓物業的文件中明確寫出來。

71.根據原告人的說法，好運中心物業是由他們出資購買的，是完全屬於他們兩人的資產。到2013年，物業市值至少400萬元。如果當時確實有附帶條件，而不履行條件可使物業轉讓失效、業權重歸原告人，那就很難解釋為什麼當時沒有把這些條件記錄下來，又沒有把這些條件告訴負責樓宇轉讓的律師，讓律師研究如何在樓宇轉讓的法律文件中反映這些條件。原告人也未能提供任何可信和合理解釋，為何物業轉讓文件對這些條件隻字不提。當律師行向原告人解釋將要簽訂的文件時，原告人顯然也沒有提出文件遺漏了所稱的條件。

72.當時父親屬意把好運中心物業轉讓給被告人，母親願意隨父親意願而為。葉偉鴻尊重父親的心意，也知道買房子時部分資金來自父親，並且鑑於被告人說他自己結婚育兒多年尚未置業，因此雖然不是萬分願意，最終也同意把他(葉偉鴻)在好運中心物業的業權轉讓給被告人。本席相信，被告人言談中有許下，當時一家人也確有期望，被告人得到物業饋贈，將會好好照顧雙親；大家自然也會認為父母親可繼續在好運中心物業一直居住下去，根本從未想過被告人會在父親或母親有生之年把他們倆或其中一人逐出物業。可是，本席認為，這些都只是大家當時的期望或「想當然」，甚至可能曾照樣敦促被告人，被告人也很可能對這些囑咐唯唯諾諾，但這並不代表他們之間達成了鄭重的、有法律效力的協議或共識，或表達了明確的意願，清楚訂明物業饋贈是附有後置條件的和這些附帶條件的內容。

73.本席也接納唐佩娟這方面的證供，葉昌和余東梅並沒有向她提及饋贈是有條件的。固然，葉昌也沒有向唐女士明確否認物業轉讓屬有條件饋贈，但倘若各人有清楚共識該饋贈是附有條件的，則難以明白葉昌和余東梅完全沒有提及這些條件。

74.原告人兩人均涉及案中利益，本席對他們在這方面的証供有保留。尤其余東梅在審訊時對饋贈的事情經過已明顯沒有清楚記憶，只是對被告人不讓她回家深感憤怒。

75.被告人在2018年1月26日發出的電郵「聲明」曾說「爺爺和我的這個安排是可以讓他和嫲嫲能安心及安居在我物業中。」原告人說這証明饋贈是有條件的。本席認為這只是被告人提出他自己的說法，稱父親是為避免物業被第一原告人出售或按揭，因而轉讓給被告人。這「聲明」並不支持原告人的案情。

76.至於葉雁秋，她和葉偉鴻一樣，對被告人對母親的作為深惡痛絕，因此本席對她這方面的証供也有保留。於2018年1月23日她給被告人的電郵是這樣說的：

「 我喺家姐，給你多次通訊，全無回音。但你錯誤引用我的說話傷害家人。你沒有善待母親，自作主張，折毀她的起居地方。我可作證，你有業權，但沒有權把母親所有物品自行處理，你寄出給她的物品如有不足數，如：保險箱鎖匙，銀行存摺內的金額是否原數奉還。她家中存放的金錢，有價值的物品，生活所需一切用品，包括衣服，鞋襪…等，但凡母親的一切物品，如有缺失，損毀，拋棄必報警追究。」

值得注意的是，葉雁秋在電郵中確認被告人有業權，卻沒有提到任何有條件饋贈，或讓母親在物業居住至終老的條款，這和她的供詞顯得格格不入。

77.綜合以上分析，本席裁斷，於2013年轉讓好運中心物業時，原告人以至葉昌並沒有意圖作出有條件的轉讓。各人並沒有表明一旦被告人不遵行某些條件，物業轉讓便會失效。

失實陳述

78.就有關以失實陳述為基礎的申索，原告人在其「再經修訂申索陳述書」中指：

「 13. 被告人的聲稱及∕或承諾乃失實陳述。被告人並沒有意圖執行及沒有執行按被告人的聲稱，在第二原告人及父親有生之年供養他們，沒有讓第二被原告人及父親居住於該物業至百年歸老，及沒有在父親離世後安排其身後事。同時，事實上，被告人早於1996年已經購買在大埔倚龍山莊18號屋頂層住宅18D。原告人特別指出，被告人的聲稱及∕或承諾乃欺詐性的失實陳述。以下是欺詐性失實陳述的具體情況：

欺詐性失實陳述具體情況

(aa)  自2014年年中（該轉讓發生一年內），被告人已經不顧父親強烈反對，不斷游說父親和第二原告人到老人院居住，企圖令該物業盡快空置以容許被告人賣出該物業套現。

(ab)  於2016年，被告人利用第二原告人入住威爾斯親王醫院的機會訛稱醫院心理科醫生診斷第二原告人患有抑鬱症及建議暫住老人院，後來發現威爾斯親王醫院並沒有心理科，其實當時會面只是第二原告人、第一原告人的妹妹及院方的一名護士，被告人並不在場。

(ac)  於2016年5月，被告人安排社會福利署替第二原告人進行健康評估，被告人代表家人提供虛假資料，說第二原告人患有抑鬱症及多項身體機能毛病。

(a)  於2017年7月左右，父親因病入院。其後，被告人在未有通知第一及第二原告人和其他家庭成員（包括父親和第二原告人的女兒）的情況下，獨自安排父親入住一間位於大埔的老人院。父親被安排入住老人院後家人才被知會。

(b)  在大約2017年11月開始，被告人不斷嘗試以不恰當的方式和手段促使第二原告人入住老人院，即使遭第二原告人不斷拒絕。被告人更禁止第二原告人通知第一原告人和其他家庭成員 （包括父親和第二原告人的女兒）有關被告人促使她入住老人院的事宜。2016年的健康評估不符合老人院的入住要求，被告人於2017年11月再安排社會福利署替第二原告人進行第二次健康評估，評估報告上沒有被告人所虛稱的抑鬱症及多項身體機能毛病。

(ba)  被告人向第一原告人及其他家庭成員解釋，為第二原告人申請入住老人院是因為第二原告人患有抑鬱症及有自殺傾向。被告人的上述聲稱是虛構的。在劉天驥醫生簽發的醫療評估報告上，第二原告人的精神狀況是正常的。

(c)  被告人不誠實地或在第二原告人不知情的情況下，擅自挪用及全面控制第二原告人和被告人聯名在恆生銀行開設的戶口，並在第二原告人不知情的情況下從259-2-xxxxxx（下稱“該聯名戶口”）提走屬於第二原告人的所有金錢。具體情況見以下第14至18段。

(d)  被告人非法迫使第二原告人離開該物業。具體情況見以下第22至23段。

(e)  父親去世後完全沒有參與其後事安排，亦拒絕支付安排後事的任何費用。

(f)  被告人在1996年至2007年間曾經擁有倚龍山莊18號屋頂層住宅18D。被告人沒有居住在上述物業，是因為當時被告人為城市大學副教授，居住在大學職員宿舍。

(g)  被告人的聲稱及∕或承諾乃欺詐性的失實陳述，因為在作出被告人的聲稱及∕或承諾的時候，被告人沒有打算執行或兌現有關的聲稱及∕或承諾。原告人重複以上的具體情況以顯示被告人當時的實際想法。再者，被告人聲稱自己尚未置業的陳述，事實上並不正確，而明顯地被告人明知到有關的陳述與事實不符。

13A.  在接受並依據被告人的聲稱下，第一及第二原告人與被告簽訂該買賣協議。假若沒有被告人的聲稱，第一及第二原告人不會與被告人簽訂該買賣協議。該買賣協議及該轉讓契約應為無效或不具法律效力，該買賣協議及該轉讓契約應被撤銷。」

79.以失實陳述為基礎要求撤銷2013年的買賣協議及轉讓契約，原告人須証明以下各點：

(1)  被告人作出了有關事實的陳述；

(2)  該有關事實的陳述是虛假、不真確的；

(3)  被告人作出陳述時知道該陳述是虛假、不真確的；

(4)  被告人當時的意圖，是原告人會倚賴該陳述；

(5)  原告人因倚賴該陳述而同意把他們的業權轉讓予被告人。

80.原告人指被告人曾作出「生養死葬」的承諾，並以此指被告人作出失實陳述，有兩大障礙。第一，本席已在上文裁斷當時家人之間雖有談及被告人應照顧父母，但並無甚麼鄭重、確實的承諾。因此，本席亦不接納當時被告人就此作出了確實的陳述。

81.第二，即使被告人曾作出這些承諾，但這是對將來的承擔，一般而言並不屬有關現在事實的陳述。雖然在合適情況下可認定承諾者其實也陳述了一個事實      即他當時有履行承諾旳意願，但本席認為在本案中，即使假設被告人後來沒有履行承諾，也不能因此推斷於2013年時他沒有履行承諾的打算或意向。

82.另外，原告人指被告人稱自己結婚及育兒多年尚未置業，則確是有關事實的陳述。被告人的「再經修訂抗辯書」（第9頁）承認當時確實提到自己「未置業」，父親理解為他「已結婚及育兒多年，尚未置業」。唐佩娟也說當時葉昌以為被告人「尚未擁有物業，從結婚至今只是在外租住別人物業」。本席裁斷被告人曾向父親及第一原告人作出有關事實的陳述，說自己已結婚及育兒多年，尚未置業。

83.本席認為被告人並沒有對母親作出這陳述，因為母親知道他買了大埔物業，而且曾到該物業參觀。

84.被告人明知他這陳述並不真確，因為其實被告人於1996年已購買了一個位於大埔倚龍山莊的住宅單位，其後在2007年將單位出售。被告人也承認從沒把這事告知父親或葉偉鴻。葉雁秋說她知道被告人曾置業，而且她曾到該住宅物業，但被告人叫她不要告訴任何人。而她也是在多年後才知道被告人已出售大埔物業，被告人對這物業「絕口不提」。

85.本席裁斷，被告人作出這陳述時，明瞭父親及葉偉鴻將據此作出是否把好運中心物業轉讓給他的決定。葉偉鴻倚賴這陳述而同意把他的一半業權轉讓給被告人。如果當時他知道被告人曾自己擁有物業，他是不會同意轉讓的。

86.至於母親，她自己知道被告人曾置業一事，也沒有倚賴這項失實陳述。

87.基於以上原因，葉偉鴻可要求撤銷轉讓他的一半業權的買賣協議書及轉讓契約，但母親的申索不成立。

聯名戶口

88.母親和被告人於2009年10月20日開設聯名戶口。其後母親將原先存於她的個人銀行戶口中的資金逐步轉移到該聯名戶口。原告人稱，這樣做是為了方便被告人日後協助母親處理銀行戶口事宜，但被告人竟然在母親不知情的情況下，在不同時間提走了戶口的資金合共港幣641,042.35 元，直至2018年1月25日，把聯名戶口終止及關閉。另外，原告人稱，被告人於2016年4月30日瞞騙母親，使本應存入聯名戶口的一筆30,000元款項存入了被告人自己的私人戶口。因此，第二原告人向被告人追討港幣671,042.35元。

89.母親說，開了聯名戶口後，她會把幾類收入使用後所剩餘的款項集中，存入該聯名戶口：(一)葉偉鴻直到2014年初之前每月給她的家用及過節時的零用；(二)被告人給她的家用；(三)葉雁秋過即時給她的零用。她說被告人從聯名戶口中取走的錢都是她的積蓄，甚至包含她的「棺材本」。被告人一直持有聯名戶口的存摺，他提取金錢，並沒有通知他。於2018年1月中旬，母親向銀行查詢時，才獲悉聯名戶口的結餘只有43.75元。最後，被告人於2018年1月25日將聯名戶口的餘款提取，並將該戶口終止及關閉。此外，於2016年4月30日，當母親準備把30,000元存入聯名戶口時，忘記了戶口帳號，用了被告人提供的帳戶號碼來存款，後來才發現那是被告人的私人個人戶口。

90.被告人否認原告人的指控。被告人說，在有關時段內，被告人主力承擔照顧父母的責任，成立聯名戶口是為了另立一個家庭戶口，作為儲備，讓被告人支付一切照顧父母及物業的各項經常性及突發性的開支。

91.被告人說，是父母親不欲給他太大的經濟負擔，因而主動提議設立一聯名戶口，各人自由提存款額，用作一般日常生活以外的開支，被告人承認聯名戶口存摺後來交由他保管。他從該戶口提存款項多以網上形式轉賬，偶有以現金辦理。

92.被告人承認，在2017年底時，母親向他索取聯名戶口存摺而他拒絕給她。

93.葉偉鴻根據從銀行取得的提存紀錄，並結合被告人披露的存摺副本，編制了一份總結表，反映了聯名戶口由開戶至關閉之間的資金進出。本庭接納這文件証據，顯示戶口運作及結餘情況。

94.此外，母親也能提供2016年至2017年9月期間的存款單據。本席接納原告人的說法，用現金方式存入聯名戶口的，較大可能是母親作出的存款。被告人稱他也有存入款項，本席相信在紀錄裏顯示用“ebanking”存入的，是被告人的存款，而且可見金額較小。因此，原告人說，母親共存入的款項連利息共641,042.35元，應予確認。

95.有關聯名銀行戶口的實益擁有權的法律原則，在Kwok Siu Mui Diana v Kwok Siu Yee & another [2020] HKCFI 2663 一案中第74 – 77段已有記載。法律會承認雙方在文件或口頭上有關聯名戶口實益擁有權的明確宣認並給予效力；其次法律會尋找証據來推斷雙方對實益擁有權的共同意願；最後，有必要時，可引用法律認可的推定，如基於資金來源的歸復信託推定，來決定實益擁有權誰屬。

96.在本案中，雙方均沒有披露聯名戶口的開戶文件，因此，沒有文件証據顯示母親和被告人開戶時是否曾就戶口內資金的實益擁有權作出任何書面宣認。

97.關於開設聯名戶口的原因，本席接納母親的供詞。當時母親是很信任被告人的，願意把在個人戶口的儲蓄轉入聯名戶口，由被告人協助管理。這樣看來，他們開設戶口的共同意願，並非是母親要把存入的金錢全數或一半送給被告人，或和他共有、分享。因此，被告人雖然在法律上是開戶人之一，但是就母親存入的款項，他和母親是共同受託人，而母親為單獨受益人。假如根據歸復信託來分析，結果也相同。

98.本席不接納被告人所說開設戶口的目的。被告人雖身為受託人，但卻未能就戶口提款及資金去向作出詳細解釋，對於他提到的一些資金用途，也未能提供單據或其他証明。被告人企圖以父親的授權為自己開脫，但父親已不在人世，不能對証，而且有關金錢都是母親由2009年起從她個人戶口或手上的款項存入的，因此母親的意願及授權才是要點。母親的証供明確指出被告人以聯名戶口提取資金是在她不知情及沒授權下進行的，她這方面的証供可信，應予採納。

99.此外，母親於2016年4月30日欲存入聯名戶口的30,000元，由於被告人給了母親他自己戶口的號碼，因而存入了被告人的戶口，被告人也因此成為受託人。

100.結合以上分析，被告人須向第二原告人歸還671,042.35元，並應由2018年1月25日（傳訊令狀之日期）開始，以最優惠利率加年息1%計算利息。

強迫第二原告人遷出好運中心物業

101.原告人稱於2018年1月19-21日期間，被告人把好運中心物業門鎖更換，並指示管理處禁止原告人及其他人士進入，使第二原告人由1月21日起不能返回居所。其後被告人更拒絕讓第二原告人返回該物業取回她的個人物品，使她蒙受損失（包括心理損害）。

102.被告人不讓母親返回她已居住三十多年的故居，是不爭的事實。可是，由於母親沒有業權或對物業的管有權，因此她對此沒有申索的法律基礎。

103.根據上述的結論，葉偉鴻取回一半業權。在法律上，他可授權母親在該物業居住，而被告人作為分權共有人不能驅逐獲另一半共有人許可而進入或留在物業的人士：見Chin Lan Hong v Cheung Poh Choo [2005] 3 HKLRD 811 第35段。因此，被告人不能單方面將第二原告人驅逐出該物業，或阻止她返回該物業。但第二原告人自己並無法律基礎追討這方面的損害賠償。

總結

104.結合以上各項結論，法庭的裁斷是原告人以違反合約及有條件饋贈為基礎的申索不成立。第一原告人以失實陳述為基礎的申索成立，可推翻他的一半業權的轉讓，但第二原告人的相關申索不成立。第二原告人就聯名戶口及2016年存款的申索成立。

105.法庭作出下列命令：

(1)  宣告第一原告人可撤銷有關好運中心物業的日期為2013年12月23日的買賣協議及轉讓契約（註冊摘要編號為14010701410142 及 14010900530037），並且已於2018年1月25日發出傳訊令狀時撤銷該買賣協議及轉讓契約。

(2)  第二原告人對被告人關於好運中心物業的申索被撤銷。

(3)  被告人需將該物業的一半業權立即轉讓與第一原告人。

(4)  被告人須向第二原告人支付港幣671,042.35元，並支付由2018年1月25日起，直至本判案書之日期，以最優惠利率加年息1%計算的利息。

(5)  命令禁止被告人採取任何行動將第二原告人驅逐出好運中心物業或阻止第二原告人返回該物業。

(6)  撤銷被告人的反申索。

106.另外，本席作出暫時訟費命令：被告人須向原告人支付本訴訟的一半訟費，數額如無協議，交由訟費評定聆案官評定。

第一、第二原告人：無律師代表，自行應訊

被告人：無律師代表，自行應訊