景辰投資有限公司 對 楊志源

DCCJ 4195/2019

[2022] HKDC 133

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第4195號

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判案書

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引言

1.這是一宗業主與租客就有關違反租約的糾紛案件。

2.原告人景辰投資有限公司（下稱「原告人」）為香港九龍尖沙咀加連威老道58號A地舖（下稱「該物業」）的註冊登記業主。被告人楊志源（下稱「被告人」）為該物業的租客。

非爭議的事實

3.於2018年11月15日，陳慎安先生（下稱「陳先生」）作為原告人的董事代原告人以業主身份與被告人就該物業共同簽下一份為期兩年的租約（下稱「該租約」），由2018年11月16日開始至2020年11月15日止（下稱「該租期」），俗稱「死約」。每月租金為HK$78,000，當中並不包括差餉、管理費，以及電費等相關費用。該租約列明被告人須於該租期內每月向原告人繳付上述費用。

4.該租約中的有關條款包括：—

(1)     「（一）… 雙方訂定租金每月港幣㭍萬捌仟零佰零拾零元正…及訂明租用兩年，由二0一八年拾壹月十六日起至二0二0年拾壹月十五日止。規定租客在租用期内不得退租，否則按照所餘租期之時間賠償租金。」

(2)     「（三）該樓之租金必須在每月租期之首日以上期形式繳納，不得藉詞拖欠，如過期拾天，業主可在該樓宇門口當眼地方張貼告示，催促租客交租。如租客仍未將租金交到業主或租客不履行合約內任何條件，業主有合法權利將此合約終止，當作租客毀約自動退租，另將樓宇租與別人及追討欠租，租客不得異議。」

(3)     「（五）… 租客須交兩個月租金之按金即港幣拾伍萬陸仟零佰零拾零圓正與業主 … 倘若租客在租金或其他一切雜費未付清時，業主有權在該筆按金内扣除。租客應清楚明白該筆按金不能用作現金來支付租金。」

(4)     「（六）該樓之物業税由業主支付，差餉…由租客支付，管理費及其他水、電、泵、電話等雜費均由租客支付。」

(5)     「（七）本樓祇准作商業之用 … 」。

5.被告人在簽訂該租約時根據該租約向原告人繳付共兩個月的按金合共HK$156,000，並於2018年11月16日搬進該物業。雖然該租約並沒有提及，雙方在簽訂該租約時同意被告人以期票方式繳付每月租金。

6.被告人於2019年3月16日起便沒有繳交租金及其他相關費用包括管理費、差餉及電費給原告人。

7.於2019年6月12日，被告人按原告人指示將該物業的鎖匙交給原告人前任律師代表葉謝鄧律師行，並遷出了該物業。

原告人的案情

8.原告人的申索是要求被告人向它清還由2019年3月16日起所欠的租金及其他相關費用及賠償因被告人違反該租約而導致的損失。

9.於2018年12月，當被告人須繳付第一期租金時，被告人向陳先生提出因他沒有足夠存款繳付租金並要求延遲繳交。

10.於2019年2月21日，被告人致電陳先生表示他未能繼續租用該物業。陳先生代表原告人向被告人提出兩個方案以提早終止該租約：

(1)     被告人放棄已繳交的兩個月按金，並清還所有截至接受方案時尚欠的租金及相關費用（下稱「方案一」）；

(2)     由其他人士代替被告人繼續履行該租約直至該租期完結（下稱「方案二」）。

11.被告人當時沒有作岀選擇。被告人由2019年3月16日起便沒有再繳交租金、差餉、管理費，或電費等相關費用給原告人。陳先生及後嘗試兑現2019年3月至5月的期票，但期票被銀行彈回。

12.在原告人得知被告人遷出該物業後，原告人於2019年6月21日透過現任代表律師向被告人發信追討賠償，要求被告人將所欠的租金及其他相關費用清還予原告人。但被告人仍然沒有繳交欠款而違反該租約條款。原告人便於2019年8月8日向法庭入稟並向被告人追討所欠的租金及其他相關費用。

被告人的案情

13.被告人對該租約的有效性及合法性有爭議。被告人在抗辯書指原告人指示把該物業的鎖匙交還給葉謝鄧律師行，這表明原告人希望無條件完結該租約並取回鎖匙，而原告人一直未有提出反對無條件完結該租約。在此情況下，被告人認爲該租約是在雙方協議下完結，但同時也認爲該租約一開始已失去效力。

14.被告人不同意原告人有任何損失，還於反申索書中聲稱他跟原告人就該物業簽下該租約前向原告人表明就該物業用作「夾公仔」用途及申請牌照要求，並多番指出原告人説謊及故意隱瞞有關問題，以騙取被告人租下該物業。最終被告人因未能申請相關牌照及經營其夾公仔生意而導致被告人承受極大損失，包括租金、按金、釐印、差餉、管理費、電費、購買機器及設備、裝修、及購買貨物的金額共HK$581,945。被告人亦指因為原告人的失實陳述及欺騙，該租約一開始便沒有效力。

15.除了上述的賠償金額，被告人於他的書面開案陳詞指原告人亦應就他的生意損失作出HK$4,680,000的賠償。這金額的計算方法是基於被告人認為在該租期內可以擺放25部夾公仔機而每部機他可得到的每月回報是約HK$7,800。

16.就此，於審訊第一天時，本席對於被告人所索償的HK$4,680,000是否有司法管轄權提出疑問。被告人稱該數目未扣除租金成本（即HK$78,000 x 24個月 = HK$1,872,000）。若扣除租金及退還兩個月的按金後，賠償金額應是HK$2,964,000，因此沒有超越區域法院的司法管轄權。被告人亦確認此賠償項目跟上述HK$581,945的索償是交替的，即如果被告人成功索取HK$2,964,000的賠償他便不會向原告人追討HK$581,945的賠償。

本案的爭議點

17.雙方同意本案有以下的爭議點：—

(1)     該租約及/或其條款的詮釋；

(2)     該租約及/或其條款是否有效；

(3)     原告人是否有作出失實陳述或故意隱瞞；

(4)     原告人是否違反該租約及/或其條款；

(5)     被告人是否違反該租約及/或其條款；

(6)     原告人的賠償金額；及

(7)     被告人的賠償金額。

本案證人的可信性評估

18.基於本案涉及事實上的爭議，法庭在作出對事實的裁斷時，將需考慮原告人及被告人傳召的證人所作的證供的可信性。

19.原告人傳召陳先生為原告一方的證人。被告人親自作供。

20.經仔細考慮後，本席接納陳先生為一位誠實可靠的證人。

21.陳先生在作供時直接回應問題，而在盤問下亦沒有逃避問題，而是簡單，直接及堅定地回應，並沒有什麼動搖。

22.相反，本席認為被告人是一名不可靠的證人。

23.首先，被告人的案情隨著本案發展不斷演變並有矛盾之處： —

(1)     就達成所謂退租協議的時間，被告人在抗辯書及反申索書指他與陳先生於2019年3月開始商討退租事宜，而經過差不多三個月的商討，原告人一直未有提出反對無條件完結該租約。但被告人在證人陳述書中卻指他與陳先生於2019年4月達成退租協議。

(2)     就退租協議的內容，被告人在抗辯書及反申索書和證人陳述書中指把該物業的鎖匙交還便能完結該租約。被告人後來在書面開案陳詞指他與陳先生達成的口頭協議是以按金抵消所欠的租金及相關費用以提早終止該租約。而被告人在審訊時又指退租協議是陳先生所提岀的方案一，即被告人放棄已繳交的兩個月按金，並清還所有截至接受方案時尚欠的租金及相關費用。

24.第二，被告人的證供亦前後矛盾。

25.例如，被告人分別在證人陳述書及書面開案陳詞中指於2018年12月曾致電陳先生查問及確定該物業是否沒有改動及僭建，而業主回覆沒有任何改動或僭建，而當被告人提出屋宇署於2018年12月19日發給食環署的備忘錄指該物業實際情況跟屋宇署存檔的圖則及資料並不相同及有多項僭建物時，陳先生則回覆關於申請牌照的事情與他無關。但被告人在盤問下承認是通電後才收到屋宇署的備忘錄。被告人亦承認收到屋宇署的備忘錄後從沒有向陳先生提及該備忘錄有關的內容，及有關僭建的問題。

26.被告人在盤問時承認他與陳先生達成的口頭退租協議是接受陳先生的失實陳述，而該租約是有效及合法的。但後來被告人在覆問時又指其實沒有接受陳先生的失實陳述，並保留追究的權利。

27.第三，被告人在作供時有很多答案都沒有文件或證據支持其説法。例如，被告人指收到屋宇署於2018年12月19日發給食環署的備忘錄後曾找工程師詢問是否可以符合備忘錄內的要求並尋找解決方法。但被告人及後指他沒有任何工程師報告，而他聯絡工程師的短信均沒有載在文件冊内。當被問到為何不放進文件冊時被告人只解釋因為不是重點。

28.被告人多次作供期間都用「不重要」或「當時沒想到」等字句來回應爲何他的證供沒有文件支持。例如，被告人在盤問時被問及關於該租約的内容及其用途，被告人同意及明白是商業用途，也同時說只是想做賣公仔及或夾公仔生意。但當被問到爲何沒有清楚訂明租借用途為營運夾公仔生意時，被告人只回答「冇考慮到呢一點」。當被告人指該物業沒有僭建是非常重要，而被問到為何不寫進該租約內，被告人的回應是這是該租約的隱含條款。但被告人的案情從來沒提出該租約包含隱含條款，而當本席指岀這情況時，被告人沒有給予合理的解釋。當被問及為何原告人律師於2019年6月21日向被告人發信追討欠租及相關費用時不説岀被告人已接受方案一時，被告人只回應信中有很多不盡不實的地方，因此沒有刻意提及。這與被告人於庭上作供時表示希望計算清楚以方案一去解決該租約事宜並不符，亦不合邏輯。

29.第四，被告人很多部分的證供亦是難以置信。

30.例如，在盤問下被告人否認在簽下該租約後直至遷岀該物業期間有在該物業營運過「夾公仔」生意，並指於2018年11月尾放置「夾公仔機」於該物業是用來在申請牌照讓屋宇署檢查，而沒有客人進入過該物業，「夾公仔機」亦不能使用。

31.陳先生在作供時指租岀該物業予被告人後，於2019年2月10日曾到該物業作巡視，得知被告人正在營運生意，是因為該物業可自由進岀，而陳先生看到有不超過10部已開著燈的「夾公仔機」，以及當時有其他人進入該物業並放入硬幣使用「夾公仔機」嘗試「夾」公仔。陳先生於2019年4月25日再次巡視時亦看到差不多的情況。

32.文件冊中的相片的確顯示在上述兩個日子中該物業閘門和燈都是開著的，而該物業內的「夾公仔機」亦有公仔在內，看似是在營業的情況。在相片中亦可見到該物業鋪面上方有放上“KiBibi”的招牌，而“Kibibi”正是被告人於商業登記處註冊在該物業營運的業務名稱。

33.當被問到為何被告人聲稱在2018年12月申請牌照（被告人亦在作供時指屋宇署於12月初已作巡查），但到2019年2月10日該物業的燈還是亮著時，被告人解釋因為耗電量低而從來沒有關燈。就該物業的閘門開著的情況，被告人一方面指不記得，另一方面又指通常開閘的原因是讓工程師檢查該物業，有小型工程或有人查看該物業。但被告人沒有提供任何細節或相關文件證據支持其空洞的說法。被告人亦指當時並不是長期拉開閘門的。但被告人並沒有提供任何證據支持這說法，例如一些相片顯示當時有關上閘門的情況。本席認為被告人上述的解釋均是不合理亦難以置信。

34.基於上述原因，如陳先生與被告人的證供有出入時，本席毫無疑問地接納陳先生的證供。

爭議（1）：該租約及/或其條款的詮釋

35.證據顯示該租約為一份書面租約。在該租約尾段可見「租客」一項為被告人的名稱，而下方有被告人的簽名。在同一頁亦可看到「業主」一項有原告人的印章及陳先生的名字及簽名。該租約有蓋上釐印費的印章。該租約亦顯示有部分條款被刪去的現象，這可表現出雙方是經過商量及考慮後才簽下該租約。

36.雙方在整個審訊過程中對於該租約及其條款的詮釋實際上並沒有爭議。被告人在審訊時承認上述所指的簽署屬於被告人，及該租約的租期及性質（即「死約」）。被告人亦同意該租約內第一條有關退租的條款。

37.因此，本席認為雙方承認並沒有爭議該租約及其條款本身的詮釋。

爭議（2）：該租約及/或其條款是否有效

38.本案不爭的事實是原告人是該物業的業主，而被告人是該物業的租客，於2018年11月15日共同簽署該租約。由原告人一方提供日期為2019年6月10日的土地登記冊顯示原告人在雙方簽下該租約時為該物業的業主。如上述所指，雙方是經過商量及考慮後才簽下該租約，而雙方亦就該租約及其條款本身的詮釋並沒有爭議，因此該租約及其條款表面上是有效的。被告人在審訊時亦承認該租約在雙方簽署時有效。

39.被告人對該租約及其條款的有效性具兩項爭議。如上述所指，被告人認為陳先生在簽訂該租約前，故意説謊及隱瞞並對被告人作出失實陳述，使被告人簽下該租約租用該物業，因此該租約在一開始已經無效。另外，被告人指於2019年陳先生跟被告人達成有關退租協議以提早完結該租約，基於該租約當時是有效。被告人在書面開案陳詞及審訊中指在達成協議的一刻該租約的條文已被取締及修改。

40.不論被告人案情中存在的矛盾，本席認為爭議（2）的結果取決於原告人有否作出失實陳述或故意隱瞞，即爭議（3），以及被告人就2019退租協議或安排的主張是否成立。就被告人2019年退租的案情，本席會在分析爭議（5）中處理。

爭議（3）：原告人是否有作出失實陳述或故意隱瞞

41.如上述被告人的案情中所提及，被告人指他曾向陳先生表明被告人有意在該物業經營「夾公仔」生意及需申請相關牌照，並向陳先生詢問該物業有否僭建或消防設備是否符合資格。被告人指陳先生當時回覆沒有改動該物業的結構或沒有任何僭建，而消防設備亦合符標準。被告人指陳先生故意説謊及隱瞞對被告人作出失實陳述使被告人簽下該租約租用該物業，而該租約因此從一開始便無效。

42.原告人否認當時陳先生向被告人作岀失實陳述或故意隱瞞。

陳先生有否向被告人作出相關陳述或故意隱瞞

43.第一個需要解決的問題是陳先生有否在簽下該租約前向被告人指出業主沒有改動該物業的結構或沒有任何僭建，而消防設備亦合符標準的陳述。

44.就此，被告人並未能提供相關對話的書面或環境證據。最重要的一份書面證據是雙方簽下的租約，而該租約並沒有提及有關該物業的結構，僭建，或消防設備的條款。

45.被告人在證人陳述書及書面陳詞中指在2018年11月，被告人在該物業查看場地，並於當時向原告人詢問該物業有否作改動或僭建，而消防設備是否合符標準。但被告人在證人陳述書及作供時均沒有或未能提供進一步細節。

46.於審訊時，被告人承認該物業沒有僭建是對他非常重要的。若果僭建問題對被告人是那麼重要的話，被告人必定會與陳先生商議將此問題變成條款放在該租約內。由於被告人對申請牌照是有經驗的，同時有此方面的認知，他亦可在土地註冊處查看是否有任何僭建命令曾向該物業發出，但他沒有這樣做。

47.在被告人作供期間，當被問到為何不把如此重要的事項列入該租約當中，被告人一方面指因僭建是違法而被告人無法負上相關責任，該物業沒有違法的地方應是該租約的隱含條款。但被告人的案情從來沒有提出過有關隱含條款的爭議。當本席提醒被告人他的抗辯書及反申索書並沒有提出任何關於隱含條款的案情時，被告人另一方面又指因為他不認為有僭建的場所能用作租借用途，他沒有想過特別要求該租約包括有關條款。本席認為被告人的解釋均不合理。如被告人不認為有僭建的場所能用作租借用途或因僭建是違法而被告人無法負上相關責任，被告人更應要求原告人在草擬該租約時加上有關僭建的條款以作保障。

48.當被告人收到屋宇署於2018年12月19日就該物業發岀至食環署的備忘錄時，即被告人指能證明陳先生的失實陳述的文件後，被告人並沒有把備忘錄交給原告人或通知陳先生有關備忘錄的內容或提出有關僭建的問題。若陳先生在簽訂該租約前真的有作出所謂沒有僭建的陳述，而這保證是對被告人非常重要的話，被告人理應盡快向陳先生提岀該備忘錄及其內容，而並非在得知該物業有所謂的僭建後不立刻向陳先生提出投訴，反而繼續繳交租金，直至2019年3月15日。

49.基於上述原因，本席認為陳先生或原告人並沒有作出被告人所聲稱的陳述或隱瞞。

若陳先生有向被告人作出相關陳述或隱瞞，該陳述或隱瞞是否失實

50.即使被告人能證明陳先生在簽訂該租約前有向被告人作岀相關陳述或隱瞞，本席認為被告人亦未能證明該陳述或隱瞞是失實的。

51.被告人在這一點依賴上述屋宇署於2018年12月19日就被告人申請臨時娛樂場所牌照而向食環署發岀的備忘錄。被告人指該備忘錄顯示有大量未符合屋宇署要求或違例之項目，因此證明陳先生的陳述失實。相關的內容包括：

“2. I have no objection from building safety point of view to the issue of a Temporary Places of Public Entertainment Licence for the above premises for the above period from 10.01.2019 – 20.05.2019 (08:00 – 24:00) subject to the following conditions:

......

(b) It is noted that the proposal incorporates certain building works being subject to the control of the Building (Minor Works) Regulation (B(MW)R):

(i)     Alteration of existing wall signboard at shopfront.

在鋪面改動現存靠牆招牌。

(ii)     Removal of existing unauthorized metal canopy above signboard at shopfront.

在鋪面拆除現存外牆招牌上的金屬簷篷。

…

(c)     The following unauthorised building works should be removed:

(i)     Shopfront extensions attached to the external wall with a projection over pavement more than 150mm beyond the building line.

(ii)     Step encroachment beyond the building line.

…

(m)     During the site inspection, it was revealed that the layout on site not tally with the revised plan, also the use of the area at rear portion of the licence premises has not been specified. Revised plan indicating the layout tally with site condition and specify the use of the area at rear portion of the licence premises should be submitted for BD’s acceptance before issuance of TPPEL.”

52.被告人認為上述第2(b)段指外牆招牌及招牌上的金屬簷蓬為僭建物，而這兩處必然是原告人搭建的招牌及金屬簷蓬。被告人亦提及上述第2(m)段指該備忘錄附上的屋宇署存檔圖則跟該物業後方有明顯岀入，亦證明陳先生向被告人説謊。

53.就聲稱該物業外牆招牌及招牌上的金屬簷蓬為僭建物方面，單憑閲讀該備忘錄並不能清楚知道究竟該兩處是未經屋宇署批准的建築物。備忘錄第2(b)段中提及的改動及拆除是來自上方的“proposal”，即建議書。被告人未能證明該建議書是由誰撰寫的。被告人在審訊時指不是被告人，亦不是食環署，而應該是屋宇署的建議。但這説法在備忘錄第2(b)段上的字面理解説不通。被告人沒有提供有關建議書的證據和有關被告人申請臨時娛樂場所牌照的文件給予法庭考慮。該備忘錄亦沒有確認物業外牆招牌及招牌上的金屬簷蓬是未經屋宇署批准的建築物或所謂僭建物。在該備忘錄中標註第2(b)(i)及2(b)(ii)段的圖則（被告人在盤問時指該圖則為自己繪畫而在申請牌照時遞交的圖則）或整個備忘錄甚至沒有清楚指出該外牆招牌的實際位置。

54.雙方在審訊時亦有就該備忘錄第2(c)段爭議，特別是第2(c)(i)段。同樣地，在該備忘錄中標註第2(c)段的圖則或整個備忘錄亦沒有清楚指出備忘錄第2(c)(i)段所指的建築物的實際位置。雙方亦沒有提供任何專家報告在這方面（或其他方面）作進一步釐清。

55.再者，以2004年2月13日屋宇署曾發岀命令要求該物業業主清拆該物業外牆附建鋪面的搭建物，及2005年4月7日屋宇署通知原告人因2004年的命令中所指的搭建物已作岀修改而該命令已被撤銷的兩項通知被作參考，這兩項通知均有在2019年6月10日土地登記冊上顯示岀。可是，該土地登記冊並沒有顯示在雙方簽下該租約後有屋宇署或其他政府部門發岀拆除或改動未經批准建築物的通知或命令。

56.就被告人指該備忘錄附上的屋宇署存檔圖則跟該物業後方有明顯岀入方面，該備忘錄本身沒有清楚說明第2(m)段所指的“revised plan”是什麼或作解釋。被告人在作供時指該“revised plan”為在圖則中標誌備忘錄第(m)段的範圍。被告人承認該圖則為申請牌照時自己繪畫並遞交的。這並不能夠說明當時該物業實際上存在有僭建物。

57.基於上述原因，本席認為即使被告人能證明陳先生在簽訂該租約前有向被告人作岀相關陳述或隱瞞，被告人亦未能滿足舉證責任，證明該物業在雙方定立該租約時有未經批准建築物或僭建物，而陳述或隱瞞因此屬為失實。

該租約是否在一開始已失去效力

58.其中能成功因失實陳述而令合約失去效力的一個行之已久的條件是受陳述者需向陳述者表明撤銷合約的意圖：Chitty on Contracts, 第34版，第一冊，第9-127段。

59.被告人在作供時承認他於本訴訟前從沒向原告人表示因陳先生的失實陳述而決定撤銷該租約。

60.相反，本席認為被告人及後的行為已確認雙方簽下的該租約。

61.在這案沒爭的事實是被告人向原告人繳交由2018年11月16日至2019年3月15日共4個月的租金。換言之，被告人於2018年12月19日聲稱得知陳先生的陳述是失實後，仍根據該租約條款規定下繼續繳交兩個月的租金。被告人亦有繼續繳交至2019年3月份的電費，及最少至2019年4月份的管理費。這與被告人指該租約從一開始便失去效力的主張並不相符。而且，如上述所指，被告人主張2019年4月的退租協議跟被告人指因陳先生的失實陳述而該租約一開便失效的爭議存在矛盾。

62.更重要的一點是被告人在盤問時承認他聲稱於2019年4月向陳先生表明退租時已經接受了陳先生的失實陳述。被告人及後再次承認2019年4月與陳先生達成退租協議時，即被告人聲稱選擇方案一時，同意該租約仍是有效。這與被告人主張該租約從一開始便無效並不相符。但後來在被告人覆問補充作供時卻指他當時沒有接受陳先生的失實陳述，而退租後仍保留追究權利。本席認為被告人及後嘗試推翻自己先前在盤問下承認已接受陳先生失實陳述的供詞明顯是不可信的。

63.基於上述原因，就爭議（3）而言，本席裁定被告人於失實陳述的主張不成立，而原告人沒有作出失實陳述或故意隱瞞。該租約亦不能因而在一開始時失去效力。

爭議（4）/爭議（5）：原告人/被告人是否違反該租約及/或其條款

64.這兩項爭議的重點主要取決於被告人能否成功證明他與原告人達成了所謂的退租協議。

65.如上述所言，被告人就退租協議方面隨著本案件的發展有不同的版本。被告人在審訊時指他跟原告人達成的退租協議是基於陳先生提岀的「方案一」，即放棄已繳交的兩個月按金，並清還所有截至接受方案一時尚欠的租金及相關費用。

66.被告人於作供時指在2019年4月透過電話向陳先生表示選擇了方案一作為退租的安排。

67.但陳先生作供時指當時被告人並沒有向他表示選擇方案一。陳先生指在2019年4月的通話中被告人説他會找地方搬但並沒提及會選擇方案一或方案二。

68.就此，雙方提供給法庭參考的文件並未能顯示被告人於2019年4月曾通知陳先生他選擇方案一以提早完結該租約。

69.被告人嘗試依賴他與陳先生在2019年5月15日的WhatsApp對話，即「跟之前我們所說，我會找地方搬，現在我已經找到地方。有關鋪頭鎖匙會安排退回給你」，並指此説明他是選擇了方案一。但這短訊明顯地沒有提及方案一或其內容。

70.本席亦留意到當原告人律師行於2019年6月21日發信給被告人追討該租期的欠租及欠款達HK$1,489,055時，被告人並沒有指出他已在2019年4月與原告人根據方案一達成了退租協議，而並不需要繳付餘下截至租約期滿的租金及相關費用。被告人只在他於2019年 7月8日發出的回覆電郵簡短地說他不接受原告人律師行信內的內容。如被告人真的在2019年4月通知原告人他接受方案一，本席不明白為何被告人在收到原告人律師行的追討信後不提出這一點。

71.考慮了所有的證供，證據及證人的可信性的情況下，本席認為被告人當時並未有向陳先生表示他選擇方案一作為退租安排。

72.即使假設被告人於2019年4月真的向陳先生表示選擇方案一，不爭的事實是被告人並沒有根據方案一而向原告人繳交截至接納方案一刻所欠的租金及相關費用。

73.被告人在審訊時指沒有根據方案一繳付所欠的相關費用的原因是這些數目涉及多項計算而希望在成功聯絡到陳先生後才進一步處理，而特別就電費方面是因為沒有收到陳先生的電費單。被告人在盤問時承認他是知道租金的數目，因該租約已訂明每月租金的金額。被告人亦承認知道原告人的銀行帳戶號碼。但被告人指因當時沒有足夠資金，希望聯絡到陳先生後才進一步商討如何繳交。明顯地，事實仍是被告人沒有繳交方案一下的欠款以證明雙方有達成根據方案一的退租協議。

74.在此情況下，本席認為雙方當時並未有達成所謂的退租協議。

75.就被告人在抗辯書及反申索書和證人陳述書中指把該物業的鎖匙交還便能完結該租約，在普通法下，業主接受取回物業鎖匙本身並不意味著該物業的租約因法律的施行而退回。原告人大律師引述High Yield Ltd v Home Essentials (HK) Ltd [2017] 1 HKLRD 357 一案及以下相關段落：—

“27. Thus whether the returning of the keys to the applicant took effect as a surrender of the Tenancy Agreement by operation of law? Such an issue was considered in Oastler v Henderson (1877) 2 QBD 575, Artworld Financial Corp v Safaryan [2009] EWCA Civ 303 and more recently in Padwick Properties Limited v Punj Lloyd Ltd [2016] EWHC 502 (Ch) and Levett-Dunn v NHS Property Services Ltd [2016] 3 WLR 773 where a number of propositions were enunciated:

(1)     Accepting back the keyswithout more will always be equivocal.  As a matter of practicality and common sense, one party has to hold the keys to prevent an absurd situation in which they are passed back and forth because neither party wants to risk it being suggested that it has made an admission by holding them.

…

(4)     Any further act of the landlord referable to the landlord's seeking to re-let the premises will not necessarily give rise to a surrender by operation of law, as it is no more than what the landlord might reasonably be expected to do in the circumstance for the potential benefit of all parties. The landlord must be entitled to seek to mitigate the damage caused in reality (even if not yet technically in law so long as the lease remains extant) by the tenant's abandoning the lease, by seeking to obtain another tenant, without thereby losing his rights against the original tenant if he is unable to do so.” (重點加強)

76.在本案中雙方沒有爭議被告人於2019年6月12日交還該物業的鎖匙到由陳先生向被告人指示的葉謝鄧律師行。該指示在被告人提供與陳先生的電郵來往亦能看到。但交還該物業鎖匙本身並不足夠。

77.基於除了交還該物業鎖匙外沒有證據證明雙方有作其他協議或安排，本席認為被告人與陳先生的行為不是毫不含糊地等同雙方接受該租約已經完結。

78.其於上述原因，本席不接納被告人就退租協議或安排的案情。本席認為該租約的條款（包括其兩年的死約租期）仍然有效。被告人於2019年3月16日起便沒有繳交租金及其他相關費用的行為是違反了該租約於第三及六段所定明的條款。被告人因此需要向原告人作出賠償。

爭議（6）：原告人的賠償金額

79.就原告人應得的賠償金額，雙方的爭議主要圍繞原告人是否遵守了減輕損失的責任（duty to mitigate loss）。

80.在被告人交還鎖匙後，陳先生作供時指曾有人，包括地產商，致電詢問該物業的租金及大小，亦有人到場查問有關該物業的租金。從雙方提供於2019年7月至10月所拍的照片可見，原告人在被告人交還鎖匙後於該物業門上貼上兩張出租告示並寫上陳先生的聯絡電話。於2020年1月後陳先生更委托不同的地產商把該物業放租，而及後相繼有不同的地產商把招租告示貼在該物業鋪面上方。原告人指在被告人遷出該物業後直至該租約期滿時，原告人仍未能成功把該物業租出給另一位租客。

81.被告人指在交還該物業鎖匙後，原告人沒有盡力尋找新租客以減低原告人的損失。被告人特別指出原告人收到該物業鎖匙後自行張貼招租紙於該物業鋪面上方並不足夠，至2020年1月，即8個月後，才找地產公司招租是沒有盡力減低損失。

82.原告人指它作爲業主沒有責任用盡所有方式把該物業租出，只是需要作出合理的努力嘗試減少損失，而舉證責任在於被告人去證明指原告人在招租方面做得不足夠。原告人亦指它已張貼招租告示及附上陳先生的聯絡電話，及其後有委托不同地產商招租，而這兩個行爲已滿足減輕損失的責任。

83.本席認為原告人正確地指岀，業主在租客違反租約的情況下只需採取合理的行動岀租物業以滿足減輕損失的責任。業主一方並不需要付出比一般處理業務時（in the ordinary course of business）更大的努力，亦無需調整租金價格而令該物業的租金水平受負面的影響。舉證責任在於租客去證明業主沒有採取一切的合理步驟再租岀物業。高等法院原訟法庭於Wing Siu Company Limited v Goldquest International Limited （HCA 4145/2001 & HCA 3183/2001，未經彙編，2006年8月18日）一案中提及：—

“7. An aggrieved landlord’s entitlement to damages for wrongful repudiation of a tenancy agreement following general contractual principles is well established in cases such as Hop Woo Cheung Enterprises Ltd v Intergroup Industries Ltd [1982] HKC 436 and Sano Screen Mfrs v J & R Bossini [2000] 3 HKC 216. He can legitimately anticipate in the measure of damages to be awarded, such damages as reflecting the rental, service charges, rates and reinstatement cost stipulated in the tenancy and therefore payable were the agreement to be permitted to run its full course, subject always to a duty to minimize his loss: Chitty on Contracts, 29^th ed. Vol. 1, at 26-094. He is, accordingly, expected to act reasonably and to take such steps as are necessary to re-let the vacant premises at a market rent: Merry “The Hong Kong Tenancy Law”, 4^th ed. at page 167-168. However, it falls upon the errant party to establish that mitigation has not taken place: Chan Annie v Lau Wai Kwong [1984] 1 HKC 231, 235G-H; Lai Hon Ming v Fong Wai Ching HCPI 994/2001, 21 Oct 2002, unreported.

8.     The duty to mitigate is not onerous as the landlord is not required to do anything other than in the ordinary course of business: Chittyat 26-095; MacGregor on Damages 16^th ed. paras. 322-323.

......

15.     ...The Plaintiff was duty bound to do no more than was reasonably necessary to market the premises. Taking any steps that may have an adverse consequence on the rental tone of the building is not to be expected of the Plaintiff in my considered view.”

84.同樣地，在已採取合理行動以減少損失的前提下，業主接受租客的違約行爲後可要求租客給予合約期内尚餘的租金及雜費等的賠償損失。高等法院原訟法庭於Silvercord Limited v High Performance Sports Limited [2020] HKCFI 1800一案中亦指岀：—

“9. Where a landlord accepts a tenant’s repudiation, the landlord is entitled to recover damages reflecting the rent of the unexpired portion of the tenancy agreement, service charges, rates and reinstatement costs. This is subject to a duty on the landlord to mitigate, and the landlord is expected to act reasonably and to take such steps as are necessary to re-let the vacant premises at market rent. The duty to mitigate is not onerous, and the landlord is not required to do anything other than in the ordinary course of business. The burden rests on the tenant to show that damage has not been mitigated. See: Chan Annie v Lau Wai Kwong [1984] HKC 231 at 235G-H (Mantell J); Wing Siu Co Ltd v Goldquest International Ltd(HCA 3183 & 4145/2001, 18 August 2006) at §§7-8 (Master de Souza).”

85.陳先生在作供時指於該物業門上貼上兩張出租告示並寫上他的聯絡電話後，有人曾致電查詢該物業大小及價錢，而陳先生回覆與租給被告人租約相同的價錢，即每月HK$78,000。陳先生亦指收過大約5個地產商的電話查詢價錢，但後來沒有進展，而該物業直至該租約期滿時仍未能租岀。

86.被告人在盤問陳先生時指為何不開較低的租金價格招租。陳先生回覆是巿況及開價及還價的生意技倆。就此，被告人並沒有提供證據證明每月HK$78,000的租金是高於當時的市價。

87.被告人亦指陳先生等待地產商主動聯絡要求掛上招租告示顯示他沒有盡力減輕損失。本席不同意被告人的說法。事實上，陳先生於收回鎖匙後便已在該物業門上貼上兩張出租告示並寫上他的聯絡電話。本席認為原告人在法律上所需滿足減輕損失的責任，並不是嚴苛至必需聯絡地產商幫忙招租才算得上採取了合理的行動。

88.基於上述理由，本席認為被告人未能滿足舉證責任以證明原告人沒有滿足減輕損失的責任。

89.就被告人須賠償給原告人的金額，包括被告人欠付的租金、差餉、管理費，以及電費等費用，本席仔細考慮了原告人提供的支持文件證據。本席認為被告人須支付以下的賠償款項給原告人：—

	項目	計算日期	金額
截至2019年7月15日的賠償金額
(1)	租金	由2019年3月16日至2019年7月15日	HK$312,000      (HK$78,000 x 4)
(2)	差餉	由2019年2月至2019年7月	HK$12,085      (HK$2,417 x 5)
(3)	管理費	由2019年5月至2019年6月	HK$2,200      (HK$1,100 x 2)
(4)	電費	由2019年3月22日至2019年5月22日	HK$1,155      (HK$628 + HK$527)
			HK$327,440      =========
截至2019年7月16日至2020年11月15日的賠償金額（租約期滿日）
(1)	租金	由2019年7月16日至2020年11月15日	HK$1,248,000      (HK$78,000 x 16)
(2)	差餉	由2019年7月至2020年11月	HK$38,672      (HK$2,417 x 16)
(3)	管理費	由2019年7月16日至2020年11月15日	HK$17,600      (HK$1,100 x 16)
			HK$1,304,272
		總數：	HK$1,631,712      ===========

90.就上述差餉方面的計算，原告人只提供了2019年1月至3月季度的差餉通知書，而該通知書顯示該季度的差餉為HK$9,750。但經扣減HK$2,500的差餉寬免後，該季實質需繳付的差餉為HK$7,250，或約每月$2,417。當然，每年的差餉寬免的金額都有可能不同，而陳先生的證供是該物業的差餉支出平均是大約每月$3,000。但除了2019年1月至3月季度的差餉通知書以外，原告人便沒有提供其他季度的差餉單據給予法庭參考。在此情況下，本席採用了有文件證據支持的數目，即每月$2,417，來計算原告人應獲得的賠償。

爭議（7）：被告人的賠償金額

91.基於本席以上的裁定，被告人的反申索因此不成立。

命令

92.基於上述理由，本席頒令被告人須向原告人支付合共HK$1,631,712的賠償金額。本席亦撤銷被告人的反申索。

93.本席作出暫准利息命令：被告人須向原告人支付上述賠償金額的利息由2019年8月8日起至判決日以最優惠利率+1%計算；由判決日期直至完全支付賠償金額日期的利息，以判定利率計算。

94.本席亦作出暫准訟費命令：被告人須向原告人支付本案的訟費，連大律師證書。雙方如未能就訟費金額達成協議，則交由法庭評定。

95.除非與訟任何一方提出申請更改上述暫准命令，否則命令在判決後14天即成為絕對命令。

原告人：由王婕妤律師事務所轉聘袁樂衡大律師代表

被告人：沒有律師代表，並親自應訊