阮光安 對 悠然山莊業主立案法團及另一人

LDBM 97/2019

([2022] HKLdT 21)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2019年第97宗

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判 決 書

1.本席於2022年3月1日頒下本案的判案書。

2.申請人於2022年4月21日存檔覆核申請書，要求覆核本席於2022年3月1日作出的決定。

3.根據《土地審裁處條例》第11A(1)條的規定，本席只可在作出任何決定的日期起計1個月內，決定覆核該項決定。即是說，本席須在2022年3月31日或之前決定是否覆核。

4.不過，由2022年3月7日至2022年4月20日這段期間，因應‎2019冠狀病毒病疫情問題，土地審裁處的登記處暫停辦公。申請人因此未能於2022年3月31日或之前到土地審裁處的登記處存檔覆核申請書，而須在登記處重開的時候，即2022年4月21日才存檔覆核申請書。

5.《土地審裁處條例》並沒有賦予本席任何權力延長上述1個月決定覆核的時限。不過根據《釋義及通則條例》第71(1A)(a)條的規定，如果有關的限期的最後一天是登記處的關閉日，則有關的限期包括並非登記處的關閉日的隨後一天在內。即是說，決定是否覆核的最後限期是在登記處重開的一天，即2022年4月21日。

6.可是，申請人是在這最後限期的同一天才存檔覆核申請書，答辯人完全沒有時間就着申請人的覆核申請作出回應。本席也沒有任何時間可以考慮是否進行覆核。

7.根據土地審裁處庭長於2009年5月21日發出有關覆核程序的實務指引（LTPD: Review No.1/2009），申請人理應在限期結束之前不少於5個工作日（不包括星期六）提出覆核申請，而不是在限期最後一天才提出申請。

8.上述的實務指引正是要針對一些當事人在1個月的限期快將屆滿時才申請覆核，沒有足夠時間把覆核申請書送達對方，也沒有足夠時間容許對方回應，剝奪對方獲得聆聽的權利。

9.雖然申請人在登記處暫停辦公的日子裏，不可能到登記處存檔覆核申請書，但土地審裁處在這段期間仍然可以處理書面申請。如果申請人在這段期間寫信給土地審裁處，本席是可以豁免申請人存檔覆核申請書的規定，而給予雙方指示作出書面陳述及以書面作出決定是否覆核。這可避免申請人在限期最後一天才作出申請。

10.事實上，本席不可能在申請人存檔覆核申請書當天，即限期的最後一天即時決定是否覆核。根據覆核申請書上給予答辯人的通知（這也是上述實務指引LTPD: Review No.1/2009的要求），答辯人須在收到覆核申請書之後3個工作日（不包括星期六）內呈交回應覆核申請的書面陳詞。本席不可能在這3天限期之前便決定是否覆核，因為這會剝奪答辯人獲得聆聽的權利。

11.由於1個月的限期已過，本席現時已無權作出是否覆核的決定。

12.不過，即使本席現時仍然有權作出覆核的決定，本席也不會決定覆核。

13.首先，申請人第一項申請覆核的理據是有關11座GF單位擺放幾十盆盆栽在單位後門的公用草地上。申請人在審訊時，已經提出了這方面的證供。本席亦接受申請人這方面的證供（見判案書第54及90段）。

14.不過現時申請人發現11座GF單位的業主李月嬋女士在1998年9月15日與中信泰富簽訂的樓宇買賣協議已說明任何口頭承諾全被撤銷。因此，申請人認為李月蟬不可能依賴發展商的同意佔用草地。

15.申請人在審訊時並沒有引用1998年9月15日的樓宇買賣協議。申請人並沒有解釋為何不在審訊時提出這份協議作為證據，而事實上這份協議是公開文件，可以隨時在土地註冊處取得。因此，申請人不可能現時才提出這方面的新證據。

16.由於李月嬋女士佔用公用部分是不爭的事實，答辯人確實有責任執行公契和《建築物管理條例》第34I條的規定。

17.不過，本案的重點是李月嬋女士提出了一個答辯理由，即是說，她已獲得發展商中信泰富的同意及/或承諾使用有關草地。答辯人不一定能夠向李女士提出訴訟。答辯人需要考慮有關的證據及法律原則，而暫時不採取進一步行動是可以理解的（見判案書第101段）。

18.因此，本席認為在本案中不適宜頒發申請人要求的強制令（見判案書第102段）。

19.申請人現時才提出有關上述樓宇買賣協議的內容，當然也需要給予答辯人時間去考慮及獲取法律意見。因此，這方面的證據不會影響本席是次的裁決。

20.至於有關低座2B及3A單位的投訴，申請人是指有關業主梁瑞芳女士及其丈夫在判案書頒下後，再次擺放雜物於後門公用通道及霸佔公用花槽。

21.申請人在審訊時也有提出這方面的證供，而本席是接受這方面的證供的（見判案書第54段），並裁定有關單位的確如申請人所述違反公契（見判案書第60段）。

22.不過，答辯人並非不處理有關違規事項，而是處理的方法是以大部份業主希望用的，較溫和及有程序的方法處理。這是根據兩次業主大會（即2020年1月3日及2021年9月3日的業主大會）的決定而處理的（見判案書第107段）。

23.根據有關案例（見判案書第108及109段），當答辯人在執行公契的方法考慮了合適的因素，而使用的方法亦在合理範圍內，法庭是不應干預的（見判案書第110段）。

24.因此，雖然低座2B及3A單位的業主的確有違反公契，本席認為不需要頒發強制令（見判案書第116段）。

25.如果答辯人採取的處理方法仍然未能有效地停止有關業主違反公契，即如申請人所述，在判案書發出後，有關業主再次擺放雜物在公用部分，那麼答辯人便需要採取進一步的行動，包括法律行動。但是本席現時不能考慮在判案書發出之後所發生的事情作為判案的理由。這些事情亦需給予答辯人一些合理時間去處理。因此，這方面的新證供不會改變本席的裁決。

26.至於有關11座GF單位在非冷氣機位加裝窗口式冷氣機的指控，其業主李月嬋女士指出她是獲得前管理公司的默許而安裝的。因此，答辯人在這爭議未解決之前，不會採取進一步行動（見判案書第86段）。

27.如果前管理公司確實有默許業主安裝，答辯人是不可能控告李女士的。因此，本席裁定在本案中不適合頒發強制令（見判案書第87段）。

28.申請人指出管理公司是沒有權力批准及默許這方面的安裝，及有其他單位也有類似的安裝。但重點是答辯人是需要考慮李女士提出的爭議，包括獲取法律意見，才可決定其應採取的行動，包括法律訴訟。本席認為在這爭議未解決之前，答辯人不採取進一步行動是可以理解的。因此，現時並不適合頒發強制令。

29.當然這並不等同答辯人不需繼續跟進這些有關冷氣機安裝的問題。當答辯人弄清楚其權利和責任後，便需採取合理的行動。

30.申請人現時對2020年1月3日及2021年9月3日的業主大會有所不滿，認為兩次業主大會的投票結果不能反映大部份業主的意向。申請人還引用Sunbeam Investments Ltd v The Incorporated Owners of Villa Veneto，LDBM 370/2007 and LDBM 175/2009（合併案件）的判決，指出任何業主委員會會議或業主大會的決定也不能凌駕公契的規定及免除經理人的責任。

31.不過，上述兩個業主大會所通過的決議是以大多數業主投票的結果而通過的。申請人不可能說這些決議不能反映大部份業主的意向。

32.上述業主大會通過的決議也不是凌駕公契的規定或免除經理人的責任，而只是採取一些較溫和及有程序的方法去處理違反公契的事項。因此，申請人引用的案例並不適用。

33.此外，申請人還針對法團主席吳逸漢先生提出了一些指控。不過本案並不涉及吳先生的個人行為，不需本席就此作出任何裁決。

34.基於上述理由，本席認為申請人沒有任何理據可以覆核本席於2022年3月1日所作出的決定。因此，假設決定覆核的限期未過，本席也決定不會覆核2022年3月1日的裁決。

35.本席現頒令如下：-

(1)  撤銷申請人於2022年4月21日作出的覆核申請；

(2)  臨時訟費命令：申請人須支付第一及第二答辯人是次覆核申請的訟費，包括大律師證書；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；

(3)  如果雙方不在本命令發出後14天內提出有關訟費申請，則上述的臨時訟費命令作實。

申請人﹕無律師代表，由崔月麗女士代表申請。

第一及第二答辯人﹕由鍾沛林律師行轉聘王冰儀大律師代表陳詞。