Case Document

100%Judiciary

LDBM 97/2019

([2022] HKLdT 12)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2019年第97宗

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	阮光安	申請人
	及
	悠然山莊業主立案法團	第一答辯人
	信和物業管理有限公司	第二答辯人

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主審法官﹕

土地審裁處法官黃一鳴

審訊日期﹕	2021年8月3至4日、9月8至10日、及10月19日
頒下判案書日期﹕	2022年3月1日

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判案書

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背景

1.申請人是香港大埔山賢路9號悠然山莊（“該屋苑”）10座5樓C室（“申請人的單位”）的註冊業主。

2.代表申請人出席是次審訊的崔月麗女士（“崔女士”）是申請人的太太，與申請人同住於申請人的單位。

3.第一答辯人是該屋苑的業主立案法團。

4.第二答辯人是該屋苑的管理公司，受聘於第一答辯人。

5.申請人在本案中的申請是要求土地審裁處發出強制命令，命令答辯人須立即就申請人提出有關違反該屋苑公契（“該公契”）的事項，採取一切合理必需的行動，履行應有的權責，包括但不限於向相關業主及／或佔用人採取法律行動，以達致實質的果效。

6.申請人原先也有要求答辯人賠償申請人因答辯人違反了該公契或《建築物管理條例》（“該條例”）而所蒙受的損失。不過在審訊時，申請人確認不會要求賠償。無論如何，申請人並沒有提供任何證據證明他有什麼損失。因此，不論本案的結果如何，申請人也不會獲得任何賠償。

7.申請人就其有關強制命令的申請，提出了很多事項，也涉及很多該屋苑的單位。在審訊開始時，申請人也提及一些沒有在其再修訂的申請通知書中提及的事項。不過本席已在審訊時提醒申請人只能就其在再修訂的申請通知書中所述的事項作出申請，本席不會考慮其他事項，即是說，本席只會考慮在再修訂的申請通知書中第2(7)及10A段所述的違例項目作出裁決。

8.此外，申請人確認有些單位所涉及的項目已經在本案展開後獲得改善及申請人不需就有關單位繼續提出申請，但該屋苑仍然有些單位繼續其違例項目，需要本席作出裁決。

9.申請人將有關的違例項目歸納如下：-

(1) 停車場內擺放汽車以外的物品

(2) 在單位窗邊外曬晾衣物

(3) 在單位外的公眾地方擺放物件

(4) 飼養寵物

(5) 在非冷氣機位加裝窗口式冷氣機

(6) 11座GF單位業主擺放數十盆盆栽及雜物在公眾草地，妨礙園藝公司剪草，又剷起部份公眾草地，影響該屋苑外觀設計及結構。

10.本席現就上述6項違例項目逐一作出裁決。

該公契及該條例

11.首先，申請人引用該公契及該條例的條文如下：

(1) 根據該條例第16條，“建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此…(b) 有關建築物公用部分的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。”

(2) 根據該條例第18(1)(c) 條，“法團須…採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。”

(3) 根據該條例第18(2A) 條，“法團在根據本條履行其職責及行使其權力時，須顧及根據第44(1) 條發出的工作守則並以該等守則為指引。”

(4) 有關守則包括民政事務局局長發出的《大廈管理及維修工作守則》，而當中訂明：

(a) 大廈的所有公用部分必須維持良好合用的狀況和保持清潔，並須根據大廈公契的規定妥為保養（第2.2.1條）。

(b) 所有園景地方必須維持良好狀況和保持清潔（第2.2.4條）。

(c) 業主須熟悉本身大廈公契的條款和條件，並須履行公契訂明的責任，以及行使公契賦予的權利（第2.9.2條）。

(5) 該公契與本案相關的條文如下：

“SECTION II-RIGHTS AND OBLIGATIONS OF OWNERS

…

5. Owners bound by covenants and restrictions

The Owner for the time being of each Undivided Share shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants, provisions and restrictions contained herein and in the THIRD SCHEDULE hereto.

…

SECTION IV – MANAGER AND MANAGEMENT CHARGES

…

35. Duties and Powers of Manager

Subject to Clause 11 and 12 hereof, the management of the Land and the Building shall be undertaken by the Manager throughout the residue of the term under the Conditions and during any renewal or continuation thereof from the date of issue of the Occupation Permit for the Building and each Owner hereby APPOINTS the Manager as agent for and on behalf of all the Owners in respect of any matter concerning the Common Areas and Facilities duly authorized under this Deed and to enforce the provisions of this Deed against the other Owner or Owners. In addition to the other powers expressly provided in this Deed, the Manager shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or expedient for or in connection with the Land and the Building and the management thereof including in particular but without in any way limiting the generality of the foregoing:-

…

(cc) To enforce the due observance and performance by the Owners of the terms and conditions of the Conditions and this Deed and any relevant Sub-Deed of Mutual Covenant and to take action in respect of any breach thereof including the commencement, conduct and defence of legal proceedings and the registration and enforcement of charges as herein mentioned;

…

THE THIRD SCHEDULE ABOVE REFERRED TO

COVENANTS AND RESTRICTIONS

…

4. Not to interfere with construction and/or management and maintenance

No owner shall do or permit or suffer to be done by his tenants, occupiers or licensees any act, deed, matter or thing which in any way interferes with or affects or which is likely to interfere with or affect the construction of any part of the Land or the Building at any time in the course of construction and/or the management and the maintenance of the Land and the Building.（後加強調）

…

7. No obstruction of Common Areas and Facilities

No part of the Common Areas and Facilities shall be obstructed nor shall any refuse or other matter or things be placed or left thereon and no Owner shall do or suffer or permit to be done anything in such areas as may be or become a nuisance to any other Owners or occupiers of the Land and the Building.

8. Not to cut, maim, alter etc. Common Areas and Facilities

No Owner shall cut, maim, alter, affix, interfere with, damage, or permit or suffer to be cut, maimed, altered, affixed, interfered with, damaged any part of the Common Areas and Facilities.

9. Not to hang clothing or laundry

No clothing or laundry shall be hung on any flat roof or roof or outside the Building or any part thereof (other than in the external laundry drying areas specifically provided therefor) or in the Common Areas and Facilities.

…

11. Air Conditioning Units

No air-conditioning or other units shall without the prior written consent of the Manager be installed through any window or external wall of the Building other than at places designated for such purpose and all possible measures shall be taken to prevent excessive noise, condensation or dripping on to any part of the Land and the Building.

…

15. Not to erect sign etc. without consent

No external signs, signboards notices, advertisements, flags, banners, poles, cages, shades or other projections or structures whatsoever extending outside the exterior of the Building or any part of the Land shall be erected, installed or otherwise affixed to or projected from the Building or the Land or any part thereof.（後加強調）

16. Not to Paint outside etc.

Except as provided herein no Owner shall paint the outside of the Building or any part of the Land or do or permit to be done any act or thing which may or will alter the facade or external appearance of the Building or the Land.

17. Not to throw out refuses

No Owner shall throw out or discard or permit or suffer to be thrown out or discarded from any part of the Building and/or the Land owned by him any refuse, rubbish, litter or other article or thing whatsoever except using the services or facilities provided for the disposal thereof.

18. No dogs, cats or pets or other animals etc. to be kept

No dogs, cats or pets or other animals or live poultry shall be kept or harboured in any Unit or any part thereof save and except with the prior written consent of the Manager."

(6) 申請人亦引用該條例第2 條，第341 條及附表1 的條文如下：

(a) 按照該公契及該條例附表一的規定，以下地方屬於該屋苑的公眾地方：

(i) 大廈外牆

(ii) 通道

(iii) 走廊

(iv) 草地

(v) 停車場的公眾地方（車位線以外）

(b) 根據該條例第34I(l)(b) 條規定，任何人不可“使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致(i)不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或(ii)對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。”

12.答辯人對上述的條文並沒有任何爭議。

停車場內擺放汽車以外的物品

13.申請人提出停車場內有個別車位擁有人擺放汽車以外的物品，而這是違反該公契附表3第7 條的規定。

14.申請人將申辯雙方提供的文件及相片證據比較，列表如下：-

車位日期文件冊頁數

i. CP2-15 4.6.2019 617,618（答辯人發出警告信給該車位擁有人）

18.9.2019 171（申請人提供的相片，車位仍有雜物）

2020 172（申請人提供的相片，車位仍有雜物）

ii. CP2-16 4.6.2019 619,620 （答辯人發出警告信給該車位擁有人）

18.9.2019 169（申請人提供的相片，車位仍有雜物）

2020 172（申請人提供的相片，車位仍有少量雜物）

19.4.2021 441,443（申請人提供的電郵副本及相片，該車位又再擺放少量雜物）

iii. CP2-78 19.4.2021 441,442（申請人提供的相片，車位又再擺放雜物）

iv. CP1-4 4.8.2021 A2(7) （申請人提供的相片，車位又再擺放雜物）

v. CP1-119 4.8.2021 A2(5) （申請人提供的相片，車位又有雜物）

vi. CP2-77 4.8.2021 A2(6) （申請人提供的相片，車位又有雜物）

15.申請人在作證時指出上述的違反在審訊時才有所改善，而在最後陳詞時申請人指出第二答辯人要到審訊完畢後，才全部清走停車場的雜物，但未知可维持多久。

16.申請人指出第二答辯人自2009年起至2018年, 在執行該公契的行動上，只是以通告告示該屋苑的業户，但在停車場擺放雜物的車位擁有人卻没有理會，停車場多年來堆積雜物嚴重。

17.在2019年5月19日，申請人入稟土地審裁處後，第二答辯人才在2019年6月4日，向個別車位擁有人發出警告信，但直至2021年8月，仍有少量雜物放在個別車位旁邊的公用部分。

18.申請人認為答辯人發出通告及警告信來執行該公契的行動，未能妥善管理該屋苑。有關的車位擁有人，經常重覆將汽車以外的物品，擺放在停車場內，嚴重違反該公契附表3第7條。

19.因此，申請人申請強制令，要求強制第一答辯人向土地審裁處申請禁制令，禁止以下車位擁有人，再次違反該公契附表3第7條，而所有申請禁制令的費用，須向有關車位擁有人追收。有關的車位編號是：CPl-004, CPl-077, CP-119, CP2-015, CP2-016, CP2-078。

20.答辯人根據申請人提供的書面證據，認為擺放雜物的車位如下：-

相片日期車位文件頁數

18.9.2019 CP2-016 169

2020 CP2-016 170

18.9.2019 CP2-015 171

2020 CP2-015 174

19.4.2021 CP2-078 441-443

21.答辯人指出他們採取了以下措施處理停車位旁邊擺放雜物的問題：-

(1)     向該屋苑住戶及個別停車位擁有人發出信件及通告（文件頁數605-620）

(2)     在申請人提出申請前，第二答辯人亦發出通告給車主。雖然通告沒有注明給個別車主，但通告張貼在個別車位上（文件頁數702，703，705，706，707，709，711，713，725，729，730，732，734，736，738，748）。此外，在2018年4月30日的管委會會議，第二答辯人滙報已發出通知要求業戶儘快清理擺放於停車場車位附近的私人物件，包括單車，而第二答辯人將於2018年4月上旬安排移走擺放於車位附近位置的單車及雜物，如無人認領會適時安排承辦商清理。

(3)     第二答辯人也有收走及清理停車場雜物。

22.申請人在審訊時亦確認，停車場擺放雜物問題已經大幅改善。

23.雖然申請人指有關車位的擁有人經常重覆將汽車以外的物件，擺放在停車場內，但答辯人認為申請人提出的證據，不能證明所謂的“經常重覆”，而有關的證據如下：-

車位日期文件冊頁數次數

CP1-004 4.8.2021 A2(7) 一次

CP1-077 4.8.2021 A2(6) 車位內沒有雜物，答辯人亦在法庭上亦指出了這些是清潔工人的清潔用品

CP-119 4.8.2021 A2(5) 一次

CP2-015 18.9.2019
2020年 171
172 兩次

CP2-016 18.9.2019
19.4.2021 169
441,443 兩次

CP2-078 19.4.2021 441-443 一次

24.答辯人認為由以上證據可見，只有CP2-015及CP2-016有多於一次擺放雜物的情況。更重要的是，現在這些車位已經沒有擺放任何雜物。

25.因此，答辯人認為在現在現階段根本沒有任何法律理據向土地審裁處申請禁制令，甚至在律師信（pre-action letter）也沒有發出之前便提出申請。

26.本席認為申請人在這方面的證供可信，即有關車位的擁有人（或佔用人）經常重複將物件擺放在車位旁邊的公用部分。申請人不可能每天或經常地到有關車位拍照來取得證據。呈堂的相片只是證明有這些擺放雜物的情況出現。答辯人不可能以此作為擺放次數的證據。

27.本席亦認為答辯人只是發出通告及警告信未能有效地阻止有關車位的擁有人（或佔用人）擺放雜物在車位旁邊的公用部分。很明顯，有關車位擺放雜物的情況是到了審訊期間及審訊後才得以解決。即是說，若果申請人沒有提出本案的訴訟，擺放雜物的情況將會繼續。

28.不過，既然現時這情況已經不再存在，本席同意答辯人現時不能向有關業主（或佔用人）發出律師信及向土地審裁處申請禁制令。

29.可是，這也不代表申請人的申請不能成立。擺放雜物在車位旁邊的公用部分確實違反了該公契附表3第7條。答辯人理應執行這方面的責任。

30.如果在本案開始之前，答辯人能做多些工作，積極與有關車位擁有人（或佔用人）直接溝通，及在違反的情況繼續的時候，發出律師信，很有可能問題已在本案發生之前獲得解決。

31.縱然現時本席不應發出禁制令，但本席認為申請人這方面的申請是有合理理據提出。

在單位窗邊外曬晾衣物

32.申請人提出有些單位在其窗外及公眾地方曬晾衣物，這是違反該公契附表3第9條。

33.申請人將申辯雙方提供的文件及相片證據比較，列表如下：-

車位日期文件冊頁數

i. 10 座 6D、
     11座3E、
     11座5F、
     11座6F、
     11座7F、
     11座 11E 31.8.2019至
16.9.2020 186 至198
（從相片可見在窗外曬晾衣物情況嚴重）

ii. 10座 2C、11座GE 18.9.2019 199, 200

iii. 11 PE 5F 18.9.2019 200 至205, 387, 395, 397, 435, 440, 445, 450
（用支架撑出窗外曬晾衣物及內衣褲）

34.本席接受申請人這方面的證供。很明顯，有不少單位確實在其窗外曬晾衣物。申請人的證人，警員28307，也可證明在2021年3月26日中午，看見11座5樓F室的窗外有曬衫，而另一位證人，沙展54987，亦清楚指出在當天，11座5樓F室的窗外曬了一條紅色內褲，向着10座5樓C室申請人代表的單位。

35.再者，答辯人的證人梁少芬被盤問時，也確認看見仍有人在窗外曬衫，十分危險，而她自己是在室內曬衫。

36.有關這方面的問題，申請人指出答辯人執行該公契的行動如下：

(1) 2009年發通告給該屋苑所有住户，至2020年4月也同樣以通告告示全屋苑。

(2) 2018年5月18日及2018年12月7日，已有其他業主用電郵投訴曬衫問題，但答辯人沒有回應。

(3) 2019年3月20日至2020年9月30日，申請人代表發了18封電郵給答辯人，投訴曬衫問題，而在2020年11月至2021年3月2日期間也發了共12 封電郵，答辯人一概没有回覆如何處理。

(4) 直至2021年4月23日，第二答辯人才向11座5樓F室單位業主發通告，這是因為申請人代表在2021年3月26日報警求助。此外，申請人提出第一答辯人的主席於2021年3月31日發出譴責聲明，通告全屋苑，影射某業户借人資料報假案。

37.申請人認為答辯人没有採取有效執行該公契的行動，反而針對申請人的代表，打壓她投訴別人在窗外曬晾衣物，引致業户之間争扣更趨激烈。

38.因此，申請人申請強制令，強制第一答辯人向以下單位發出律師信，要求以下單位業主簽回承諾書，保證以後不再犯，否則如有再違反該公契附表3第9條，第一答辯人需立刻申請禁制令，並向以下單位追收一切有關律師費及其他費用。有關的單位是：10座6D、11座GE、11座3E、11座6F、11座11E。

39.此外，申請人亦要求強制第一答辯人向土地審裁處申請禁制令，禁止11座5樓F室單位違反該公契附表3第9條，因有關單位業主，經常用支架將衣物及內衣褲曬出窗外，屢勸不改，又捏造事實，行為滋擾，散播謠言，需要禁止，並追收一切有關費用。

40.答辯人則指出申請人在提出申請時，違反該公契的單位是10座6D、10座2C、11座GE、3E、5F、6F、7F、及11E及11座5F。再者，申請人的代表在盤問下確認，申請人針對的是在窗邊外晾曬衣物，至於業戶在窗內晾曬衣物，她同意不能規管。

41.第二答辯人指出他們有發通告（文件冊頁數701，714，715，719，720，724，726，728，733，737，743，744，747，736，738，748）及勸諭業戶不要在非指定地方晾曬衣物。在盤問下，第二答辯人的助理物業經理賴偉恒指出，通告除了張貼出來，還會放入相關業主的信箱。當職員看到有業主在窗邊外晾曬衣物，會立即用對講機通知相關業戶或者上門拍門，請業主把衣物收回屋內。

42.申請人曾經質疑管理公司從來沒有向11座5F發出個別通告，管理公司其後確認有向該業戶發出個別通告。

43.在審訊的第二天，申請人確認除了11座5F外，其他單位已經沒有在單位窗邊晾曬衣物。到案件續審時，11座5F也沒有再晾曬衣物。

44.答辯人認為申請人的要求並不清晰：是否相關單位拒絕簽署承諾書，第一答辯人也需要立即向這些業主申請禁制令。

45.再者，申請人指「窗外晾曬衣物情況嚴重」，但申請人沒有解釋嚴重的意思。

46.就11座5F而言，申請人要求強制第一答辯人向土地審裁處申請禁制令，禁止11座5F單位違反該公契附表3第9條，原因是屢勸不改、捏造事實、行為滋擾、散播謠言，需要禁止。

47.答辯人不明白捏造事實、散播謠言與申請禁止令有任何關係。再者，11座5F單位已經沒有再晾曬衣物。在現階段根本沒有任何法律理據向土地審裁處申請禁制令，甚至在律師信也沒有發出之前便提出申請。

48.由於現時已沒有單位（包括11座5F在內）再曬晾衣物在窗外，本席同意頒發強制令，強制第一答辯人向有關單位發出律師信，要求有關業主簽回承諾書，或向有關業主申請禁制令均不合適。

49.不過，本席認為申請人這方面的申請也是有合理理由提出。正如停車場擺放雜物一樣，若果申請人沒有提出本案的申請，曬晾衣物於窗外的情況也不會停止。

50.本席也同意曬晾衣物於窗外的情況嚴重，因有多個單位也是這樣做。答辯人只是發出通告，或上門請業主收回衣物，顯然沒有成效。答辯人理應作出進一步的行動，包括發出律師信及考慮採取法律行動。

51.曬晾衣物於窗外確實違反了該公契附表3第9條，答辯人不可能任由這情況繼續發生。

在單位外的公眾地方擺放物件

52.申請人提出有單位在其單位外的公眾地方擺放物件，這是違反了該公契第4、7、8條。

53.申請人根據申辯雙方提供的文件及相片證據作出比較，列表如下：-

單位日期文件冊頁數

i. 低座1B 3.8.2021 A2(1)（仍有雜物）

ii. 低座2A 3.8.2021 A2(1)（仍有雜物）

iii. 低座2B及 3A（同一業主） 29.1.2021 649（前門暫時清走雜物）

23.3.2021 402（前門又再擺放雜物）

20.6.2021 A1(4)（前門公眾花槽種私人芒果樹）

23.7.2021 A1(5)（前門又再擺放雜物）

8.2021 R1(A, B)（前門已清走雜物）

3.8.2021 A2(4)（前門公眾花槽的私人芒果樹仍在）

23.3.2021 419至421（後門公眾通道擺放物品及盆栽）

3.8.2021 A3（後門公眾通道仍擺滿雜物及盆栽）

iv. 11座地下（G 層）F室 21.12.2018 A1(2)（在後門公眾草地擺放私人物品及盆栽）

23.7.2021 A1(3)（在後門公眾草地仍擺放私人物品及盆栽）

3.8.2021 A2(3) （在後門公眾草地仍擺放私人物品及盆栽）直至現在，全沒改善。

54.本席接受申請人這方面的證供，即上述單位確實有擺放雜物於公用部分。再者，11座GF單位業主，即答辯人的證人李月嬋女士，也承認在其單位後門的草地是公眾的，她有在此草地擺放盆栽及私人物品。

55.有關這方面的問題，答辯人執行該公契的行動如下：

(1) 自2009年起，向該屋苑所有業户發出通告直至2020年8月31日。

(2) 2019年6月15日，2019年8月22日至2020年12月10日，才向個別違反公契業主發警告信。

56.不過，在答辯人發出警告信後，擺放雜物的情況繼續，沒有實質果效。申請人認為答辯人不能妥善管理該屋苑。

57.因此，申請人申請強制令，強制第一答辯人向土地審裁處申請禁制令，禁止以下單位違反該公契（當中有些單位是有多項違反項目，包括飼養寵物）：

單位違反公契條例强制令內容

i. 低座1B 7,8,9,18 强制第一答辯人向土地審裁處，申請禁制令，禁止有關單位業主違反公契第7,8,9,18條。

ii. 低座2A 7,8,9 强制第一答辯人向土地審裁處，申請禁制令，禁止有關單位業主違反公契第7,8,9條。

iii. 低座2B 7,8,9,11,15,18 强制第一答辯人向土地審裁處，申請禁制令，禁止低座2B單位業主違反公契第7,8,9,11,15,18條。

iv. 低座3A 7,8,9,11,15,18 强制第一答辯人向土地審裁處，申請禁制令，禁止低座3A單位業主違反公契第7,8,9,11,15,18條。

v. 11座GF 地下F室） 4,7,8,9,11,15 强制第一答辯人向土地審裁處申請禁制令，禁止11座GF單位業主違反公契第4,7,8,9,11,15條。

vi. 10座7樓 D室 18 强制第一答辯人向土地審裁處申請禁制令，禁止10座7D業主或佔用人飼養寵物。

58.不過，在審訊時，申請人確認低座1B、2A單位的業主已將雜物清理，惟低座2B、3A單位的後園仍有擺放盆栽等物品。

59.第二答辯人則提出在申請人提出申請前已經有發出通告，請業戶不要在公用地方擺放物件（文件冊頁數640，701，704，708，710，712，714，716，718，721，722，723，727，735，739，740，741，742，744，745，746，749）。第二答辯人也有發信給予個別業戶（文件冊頁數622-624，642-646）。

60.就有關已經清理雜物的單位，正如上述停車場及窗外擺放物品的情況一樣，本席認為現時已不適合頒發強制令，但申請人的申請並非不能成立。有關的單位的確如申請人所述違反該公契。

61.至於現時仍然擺放雜物的單位，答辯人則引用兩次業主大會，即2020年1月3日及2021年9月3日的業主大會的議決，認為業主希望以溫和的方式處理有關事項（詳情如下討論）。

飼養寵物

62.申請人提出有單位飼養寵物及在公眾地方放養貓隻，違反該公契第18條。

63.申請人根據申辯雙方提供的文件及相片證據比較，將飼養寵物的情況列表如下：

車位日期文件冊頁數

(i. 低座2B 及3A（同一業主） 26.12.2019 173, 175至179

3.3.2020 398

2.3.2020 399

15.10.2020 176

ii. 10座7樓D室 2020 209

64.本席接受申請人這方面的證供。此外，申請人的證人王麗如女士也證明經常聽到狗呔聲，感到十分滋擾，及看見有人拖着大狗出入屋苑。

65.答辯人的證人梁少芬女士也承認之前有收過管理公司的信件，內容指出要自律養狗，但不肯定是否是同意書，亦同意聽到狗呔聲。

66.答辯人承認有單位飼養寵物，但以通過用登記制來管理寵物。

67.申請人認為該屋苑的寵物都没有事先取得經理人同意書，所以應該先行送走，直至日後召開業主特別大會再決定在何種特殊情況下，才可飼養，而寵物登記表並不等同書面同意書。

68.申請人提出就有飼養寵物的問題，答辯人執行該公契的行動如下：

(1) 2018年4月19日至2020年9月15日通告告示全屋苑不可飼養寵物。

(2) 答辯人的證人賴偉恆先生指出該屋苑大約有20 多户養寵物，並没有證明已事先取得經理人同意書。

(3) 答辯人並没有發出過飼養寵物同意書。至於登記制，只是在2021年6月的例會中通過。

69.申請人認為答辯人没有根據該公契管理屋苑，引起混亂。

70.因此，申請人申請強制令，強制第一及第二答辯人向土地審裁處申請禁制令，向已有飼養寵物的業主或再搜集更多未有事先取得經理人書面同意書，而有飼養寵物的單位業主或佔用人，發出禁制令，全部送走有關單位的寵物。

71.不過，申請人對該公契附表3第18條有所誤解，認為該屋苑完全不能飼養寵物。

72.申請人一方的證人王麗如女士在庭上指出根據她的理解，該條款的意思是，只要有一個業主反對，業戶也不可以養寵物。這個演繹明顯是錯誤。因為該公契附表3第18條已說明管理人可以給予事前書面同意，容許業戶飼養寵物。

73.申請人也質疑Manager 只是指公契經理人，這個説法也是錯誤，因為根據該條例第16條，建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行。因此，法團便會成立該屋苑的管理人，而當法團管理該屋苑時，也須按該公契管理該屋苑。

74.雖然本席接受申請人的證供，即管理委員會其後確認了該屋苑可以飼養寵物，並設立了一個登記制度。但這個制度並不等同事前書面同意，因此有關單位在飼養寵物上，的確有違反該公契附表3第18條。

75.此外，申請人要求第一答辯人就10座7D及2B、3A單位申請禁制令，禁止這兩個單位業主養寵物。但10座7D單位並不在申請通知書所列單位內。因此，10座7D單位不會獲本席考慮在內。

76.至於其餘的單位，本席亦認為不宜頒發強制令。詳情如下討論。

在非冷氣機位加裝窗口式冷氣機

77.申請人認為有單位在非冷氣機位加裝窗口機，違反了該公契附表3第11及第15條。

78.申請人就冷氣機違規安裝，根據申辯雙方提供的文件及相片證據比較，列表如下：

單位日期文件冊頁數

i. 11座地下（G層）F室 23.8.2020 183,184

ii. 低座單位及少數高座單位答辯人沒有提供 672至680

79.本席接受申請人的證供。此外，答辯人的證人李月嬋女士，也承認有加裝窗口式冷氣機，並没有事先取得經理人書面同意書。

80.不過，在2021年6月10日的例會中，管理委員會通過批准在非冷氣機位，加裝窗口冷氣機。

81.由於有關的冷氣機並非事先取得書面同意書，即使事後同意安裝，也不等同有關單位沒有違反該公契附表3第11及第15條。

82.因此，申請人申請強制令，強制第一答辯人向土地審裁處申請禁制令，禁止該屋苑業主違反該公契附表3第11及15條，而加裝的窗口式冷氣機，需在指定時間14天之內拆除，及修復有關位置至原貌，所有費用由有關單位業主負責，並向有關單位追收一切申請禁制令的費用。

83.申請人針對的單位其實只是11座GF單位，不爭議的是該單位的確安裝了一個窗口式冷氣機，現在仍未拆除。

84.不過，第一答辨人的主席在作證時也指出，在非冷氣機位加裝窗口機，其實不止11座GF單有這個情況。由於原本的設計有些單位的房間沒有冷氣機位，特別是工人房，所以有業主把冷氣機安裝在窗口位置。他們已把冷氣機安裝多年，有些單位已超過18年一直沒有投訴。不過，本席不會就這些申請人沒有提及的冷氣機作出考慮。

85.11座GF單位的業主李月嬋是一手業主，她庭上指出她在安裝前曾經問過當時的管理公司，管理公司的職員曾到視察，同意她安裝，但條件是不可以造成滋擾。

86.在2018年4月3日的管理委員會會議，管理委員會討論過申請人這一項投訴，當時李女士已經提出了前管理公司已經默許她安裝冷氣，故在爭議未解決前，不會採取進一步行動。

87.本席認為有關11座GF單位的冷氣機，也不適合頒發強制令。如果前管理公司確實有默許業主安裝，答辯人是不可能控告李女士。

11座GF單位

88.申請人提出業主擺放幾十盆盆栽及雜物在公眾草地，妨礙園藝公司剪草，又剷起部份公眾草地，影響屋苑外觀設計及結構。由於有關單位佔用公眾草地，違反了該公契附表3第4、7、8及9條。

89.申請人根據申辯雙方提供的文件及相片證據比較，列表如下：

車位日期文件冊頁數

十一座 G F 9.3.2018 A1 (1)（破壞公眾草地）

11座地下（G層）F室 21.12.2018 A1(2)（妨礙園丁剪草）

23.8.2020 182（在草地上曬衫）

23.8.2020 183,184（擺放私人物品及盆栽）

30.10.2020 185（妨礙園丁剪草）

23.7.2021 A1(3)（破壞公眾草地）

2021 A2(2,3)（破壞公眾草地）

90.本席接受申請人這方面的證供。11座地下（G層）F室業主李月嬋女士作證時，也承認此草地是公眾草地，她有擺放私人盆栽、雜物及曬衫。

91.申請人認為答辯人未有執行該公契，在2018年3月8日申請人的代表投訴後，答辯人也不積極處理，更在2018年4月3日的例會中，通過暫不採取行動，還在2021年6月10日的例會通過改變公用部分的使用。

92.因此，申請人要求頒發上述第57段中所述的強制令。

93.不過，李月嬋女士指出11座GF單位有前門及後門，後門是草地，但草地沒有明顯的通道可通往行人路，就只有一小個草地後園。該屋苑的發展商是中信泰富，銷售部經理曾經對他們說，雖然後門的草地並非入契，但可以擺放植物，條件是不可以把植物種在地下。由於中信的職員這樣說，他們便把花草植物放在花盆植物。有些是她自己的，有些是其他業主搬走時給她或法團節日後不要的盆栽。

94.在盤問下，李女士指出作出承諾的不是普通的地產經紀，而是中信泰富的經理，所以他信中信泰富。如果不是這個承諾，他們根本不會買入單位。李女士在庭上作供時語氣堅定，毫不動搖。申請人一方除了指她沒有白紙黑字外，根本不能質疑李女士的説法。再者，後門有個出口，亦有石屎路圍着，其他人根本不會行入後園。其他業主，包括後園的業主也有擺放盆栽。

95.在2018年4月3日的管理委員會會議，管理委員會也討論過申請人這一項投訴，當時李女士已經提出當初售樓時獲發展商「中信泰富」同意給予他使用，故在爭議未解決前，不會採取進一步行動。

96.李女士否認她剷走部份草地，她指出有時候雨水把一些草沖走，其他單位，包括關注組其中一名成員周小姐單位外的部份草地也有變禿，但她不會像阮太一樣到處拍照。至於門外的幾塊階磚，她指是放在門外，並沒有用任何方法勘人草地。

97.至於妨礙園藝公司定時剪草，影響公衆環境的指稱，她從來沒有收過這樣的投訴。申請人展示一副照片，指工作人員需要用紙皮保護她的的盆栽。李女士不同意這個説法，指工作人員這樣做是避免打草時將雜草濺起到石屎路上。屋苑經理賴偉恆亦確認，這樣做的目的並非是保護個別業主的盆栽，而是避免打草時濺起的石頭等打到玻璃門。工作人員到任何一處打草，也會用板擋起，無論該處是否有盆栽。

98.另外，經理確認園藝公司能夠定時剪草，沒有遇到任何困難。在2019 年，園藝公司進行了12 次剪草， 2020年12次，2021年至今有4次。

99.申請人又指出由於李女士擺放盆栽，導致草地被破壞變黃。但其他照片顯示，11座GF單位草地的狀況良好，與其他後園的草地無異。

100.在盤問賴經理的過程中，申請人問到為甚麼管理公司沒有要求11座GF單位把盆栽搬走，第二答辯人的賴經理指出，在2018年4月3日的管理委員會會議，管理委員會也討論過申請人這一項投訴，當時李女士已經提出當初售樓時獲發展商「中信泰富」同意給予他使用，其餘地下單位都有相同的承諾，故在爭議未解決前，不會採取進一步行動。第二答辯人只是跟從第一答辯人管理委員會合法合理的議決行事。

101.本席亦接受這方面的證供。由於李女士有獲發展商的同意及/或承諾，答辯人不一定能夠向李女士提出訴訟。這需考慮有關的證據及法律原則，答辯人暫時不採取進一步行動可以理解。

102.因此，本席認為不適宜頒發申請人要求的強制令。

法團及管理公司的處理方法

103.在本案中，證據顯示第一及第二答辯人一直以勸諭的方法處理違規事宜，包括出通告、把通告放入個別業主信箱、直接聯絡業戶及清走業戶沒有處理的雜物。

104.第一答辯人的主席解釋了為甚麼用這些方法處理：違規事項不牽涉違規建築、大部份業主認為違規事項對他們沒有構成不便或滋擾、不想因法律訴訟影響住戶間的和諧關係及屋苑財政緊絀。

105.管理委員會的處理方法亦獲得業主的同意，在2020年1月3日召開的業主週年大會，出席的業戶以87.74%的業權份數議決通過不接受立即向所有違反公契之業戶採取法律行動。另外，就是否向所有違反公契之單位及業戶採取法律行動事宜，出席的業戶以80.84%業權份數議決通過，視乎實際情況如時間，大小，周圍環境，影響範圍，在有需要情況下向懷疑違反公契之業戶進行口頭及／或書面勸喻或交律師採取法律行動。

106.在最近一次的業主大會，即2021年9月3日的業主大會，99%的業主認同管理委員會的建議處理方法：-

(1) 停車場車位放置雜物

如發現到有人放置雜物，先發出通告及警告信，及提供時限予物主自行處理，時限到期時，便會暫時收走有關物品，並留下字句通知有關人士。在遇到多次發生都不改善、或因物品數量大小等因素有必要即時處理時，會安排經法律代表出律師信或即時向法庭提出申請，以停止一些不理勸告的業主或即時處理嚴重影響停車場的違規行為。

(2) 非指定位置安裝窗口式冷氣機

要求業主提供資料證明其單位的情況，是否曾獲先行管理公司的批准，如果有，是否有證明。亦有個案正與業主進行商討，會就每個個案獨立考慮，如果證實有實際需要，或是有資料證明可以爭議，會盡量向業主解釋，並要求業戶提出正式申請，如果合適則作出正式審批後才批准業戶在非指定位置安裝窗口式冷氣機。除特殊情況，須在得到批准為才可在非指定位置安裝窗口式冷氣機。個別單位的窗口式冷氣機如因個別原因構成影喃屋苑（如滴水到公用地方）則法團會要求該單位業主改善或不得再安裝，如有問題嚴重者，亦會交相關部門（如滴水案件）或發出警告信、安排經法律代表出律師信或向法庭提出申請等程序。

(3) 在公眾位置放置花盤植物及個人物品

法團建議根據該條例第34I條繼續批准現時屬於業主的盆栽植物繼續放置在綠化地、或個別座地下或單位外，前提是要不影響屋苑通道和環境，如盆栽植物屬業主個人所有，有關業主必須負責照顧該些盆栽植物，加強環境保護及愛惜地球等意識。

在單位外的地方放置個人物品之處理方法，管理委員會亦有留意到有部份業戶將個人物品放置在門外，原則上業戶不應將個人物品放置在公用地方。在除非得到管理委員會批准下，才可按個別情況暫時性使用公用地方，但以不違反消防條例為大原則，亦不能對鄰近業戶之出入造成不便及滋擾－比如地氈或少量拜神用品、地主等，以每個個案去考慮。如接獲鄰近業戶反映，會即通知該業戶處理。如有問題嚴重者，亦會交相關部門或發出警告信、安排經法律代表出律師信或向法庭提出申請等程序。

(4) 飼養寵物

現已確立登記及承諾制度，要求住戶確保其寵物不可對鄰居造成不合理滋擾，出入時必須用袋，寵物車及索帶，不可在公共地方大小二便等。當有違反情況發生或造成滋擾等，法團便可跟進處理，按實際情況而定，以減少對屋苑居民造成不合理影喻的機會。法團的大原則是考慮會否對屋苑構成不合理滋擾。法團會在登記及承諾制度上發出同意通知，前提是必須遵守一切的規章，如有違反則可即時給予警告或終止同意其繼續在屋苑飼養寵物。如果合適則作出正式審批同意後才可在屋苑飼養寵物。除特殊情況，業戶在收到正式同意前，不可在屋苑飼養寵物。

(5) 在窗口外曬衫

法團和管理處會繼續加強工作，與業主溝通要求自律。如果將來情況變得嚴重，會考慮透過法律途徑解決。

107.由以上可見，答辯人現時並非不處理違規事項，而是處理的方法是以大部份業主都希望用的，較溫和及有程序的方法處理，而申請人希望用法律途徑。事實上，在兩次的業主大會（2020年1月3日及2021年9月3日），業主已經清楚表達了他們希望用溫和的方式處理，亦對申請人使用的方法表示不滿。第一答辯人的主席在法庭上解釋了90多封業主信件撰寫的原因，是有業主主動提出希望向法庭表達他們對事件的想法，便自發撰寫及遞交信件，因為不可能傳召所有業主到法庭做證人。更重要的是，申請人所投訴的幾位業戶所涉及的違規，並沒有構成對申請人及任何人做成不便及影響。此外，就第二答辯人而言，他們已採取法律行動以外的合理方法履行管理工作。

108.在Steak Expert Holdings Limited v IO of Jade Plaza (Tsuen Wan), HCMP 3233/2015，一案中有以下裁決：-

“8. It should be remembered that the management of the building, under the Deed of Mutual Covenants, is in the hand of the manager. So long as a decision is within the range of reasonable options, the court will not interfere. "

109.The Incorporated Owners of Greenland Villas v Won Sui Fun and Sham Pui Kuen, LDBM 321/2000也有以下裁決：-

“21. It is common ground that an owners incorporation can be compelled to take legal action against an recalcitrant owner in breach. The Court of Appeal expressed the same view on many occasions. With respect the injunction is not always an appropriate relief First it is inappropriate if possible at all for the Tribunal to exercise any degree of control over the conduct of the resultant proceedings which an incorporation has been compelled by the Tribunal to take out. In fact there have been many building management cases in this Tribunal where the case of the incorporation is so poorly prepared and pursued that it leaves an impression that the incorporation simply does not want to win its case. Very often, the Tribunal has to beg the lay-man representative or advised them strongly to call witnesses or documentary evidence to support its case. On some occasions the representative would frankly admit that it is more or less a collusion and that it takes out the proceedings simply to pacify the owners who has complained about the breach. An owners incorporation unlike a public statutory body, simply cannot be trusted to conduct its case against the owners in breach. Lack of litigation funds, ignorance of law, are the usual excuses. There are many others. In short the purpose of the injunction can be defeated not necessarily through any deliberate disobedience to the injunction …

22. For the same reasons I do not think that taking legal action is a mandatory duty of an owners incorporation. It all depends on the circumstances. In the present case, the attitude of the Applicant is that it is a private dispute. There is on going animosity between Mr. Li of the Respondents and all other owners. It was somehow caused by the difference in opinion in running the estate and it would be impossible to lay the blame for such state of affairs at the door of any particular house …

23. The breach of duty by the Applicant or by an owners incorporation is different from the cases of breach of statutory duty cited to me. First we must not lose sight of the nature of an owners incorporation. In exercise its duty and power, it is like a sole owner dealing with his own property. A sole owner has full liberty in the manner of managing his building, be it good or bad. He alone bears the consequence of his management. When the ownership in the building becomes diversified, the owners incorporation acts on the common interest of the owners. An owners incorporation must have retained some residual characteristic if a sole owner who can manage his building whatever manner he chooses to. This residual power and liberty can be exercised by resolutions at corporation meetings, or by resolutions of the management committee. One restriction is of course is that the minority should not be oppressed. One remedy for the oppressed minority owner is that he can take legal action to rectify the matter. The other remedy is to apply to the Tribunal for the appointment of an administrator.”

110.本席認同上述裁決，認為答辯人，特別是第一答辯人，在執行公契的方法考慮了合適的因素，而使用的方法亦在合理範圍內，不需要法庭干預。

111.無論如何，強制令牽涉酌情權的運用。在本案中，就窗口外曬衫及停車場擺放雜物，已經沒有業戶再這樣做。

112.就寵物及冷氣機方面，答辯人是有權批核的。申請人一方的説法是即使答辯人批准，由於沒有取得事先批准， 11座GF單位的業主也先要拆除冷氣機，而低座2B、3A單位也先要把貓隻帶走。但正如第一答辯人的主席指出，是否要做這些技術性的行為，要業主把貓隻帶出門口一分鐘／拆除冷氣機，然後立即給予批准，業主下一分鐘又把貓帶回屋苑／把冷氣裝回？本席認為這是不合情理的。

113.在The Incorporated Owners of Jin Hui Garden v Ng Kei Sang, LDBM 115/2005一案中，土地審裁處裁定縱使答辯人違反公契，但如果他願意簽署承諾書，法團也會給予批准。在頒發強制令的問題上，法庭可以行使酌情權。該案有以下的裁決：-

“34. In view of my findings above, the Respondent has not stablished any defence against the Applicants claim, and the counterclaim should also fail. The decoration deposit would only be refunded if there were no damage caused to the Building, but clearly the external wall of the Building has been damaged.

35. However, despite the fact that the Respondent has failed to establish any defence, I am not prepared to grant mandatory injunction in respect of the water pipe. From the Applicants own evidence, it is clear that if the Respondent had submitted application and signed an undertaking, the alteration of the water pipe would certainly be approved. In other words, the Respondent has only failed to comply with the formality. The court has a wide discretion in granting or refusing mandatory injunction. I am not prepared in the present situation to grant a mandatory injunction for a technical breach.”

114.在The IO of Shan Kwon Towers Phase II v Li Sue Ching [2007] 4 HKLRD 567一案中，土地審裁處引用以下原則：-

“15. Even though I have found that Clause I O(a) of the DMC has been breached and the Respondent is responsible for that breach, I am however not prepared to grant the mandatory injunction sought by the Applicant. The court always has a wide discretion in granting or refusing a mandatory injunction. In Morris v. Redland Bricks Ltd. [1970] AC 652, Lord Upjohn of the House of Lords gave the following judgment:-

"The grant of a mandatory injunction is, of course, entirely discretionary and unlike a negative injunction can never be "as of course. " Every case must depend essentially upon its own particular circumstances. Any general principles for its application can only be laid down in the most general terms:

1. A mandatory injunction can only be granted where the plaintiff shows a very strong probability upon the facts that grave damage will accrue to him in the future….It is a jurisdiction to be exercised sparingly and with caution but in the proper case unhesitatingly.

2. Damages will not be a sufficient or adequate remedy if such damage does happen. …

3. Unlike the case where a negative injunction is granted to prevent the continuance or recurrence of a wrongful act the question of the cost to the defendant to do works to prevent or lessen the likelihood of a future apprehended wrong must be an element to be taken into account…

16. From the above judgment, it is clear that in granting or refusing a mandatory injunction, the court has to consider the particular circumstances of the case and the jurisdiction should be exercised cautiously. It is necessary to consider that damages will not be a sufficient or adequate remedy, and the cost to the defendant to do works should also be taken into account. Further, in Sharpv. Harrison [1922] 1 Ch. 502 and Wong Sui Fung & anor. v. Yip Siu Keung LDBM 248 of 2000, it has been held that where no damage has been occasioned and the granting of a mandatory injunction would inflict damage on the defendant out of all proportion to the relief given to the plaintiff, the court ought to refuse it.”

115.相同的原則應用在Wilmes Lai Shim v Ng Jess, LDBM 266/2013。

116.本席認為縱使個別業主仍有違規情況，但仍然不需要頒發任何強制令。正如以上陳述，如果頒發強制令，要控告個別業主，會引發多個問題。答辯人在提出法律行動前，應該考慮業主可能提出的抗辯理由及訴訟引發的財政問題。

總結

117.基於上述理由，本席認為申請人有合理的理據，提出是次的申請，但在本案的情況下，特別是大部分的違反已獲改善，而業主亦同意不採取法律行動，本席認為不適宜頒佈申請人要求的命令，強制第一及第二答辯人執行該公契。

118.本席同意答辯人在過去執行該公契的行動中，只是以口頭勸喻或通告給全屋苑，並没有個別出警告信給違反該公契的單位，直至申請人入稟後，才出警告信給部分業主。本席認為以前的行動太過寬鬆，未有因應需要，採取不同的法律行動執行該公契。

119.不過既然業主已在2021年9月3日的業主大會中通過有關的處理方法，而這些方法本席也認為合理，本席不應介入該屋苑的管理。

120.強制令是法庭的酌情權，與禁制令也有不同。在申請人沒有特別大的損失情形下，不應隨便頒發。

121.如按照申請人的建議，第一及或第二答辯人需要在土地審裁處提出幾十個申請：-