Ling Wing Fai Billy及另二人 對 Ling Shui Fai及另二人
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1. 在本審訊中，原告人向被告人申索，並向法庭尋求聲明證明根據一個家庭協議以及基於「共同意圖的法律構定信託」(common intention constructive trust) 的原則，原告人為位於香港九龍牛頭角振華道50號樂雅苑F座2樓1室 (“涉案物業”) 的實質擁有人，而權益參照各人就該物業的貢獻比例計算。基於付款總額約為$387,381.52 ($365,218.24按揭還款本金加利息 + $22,500訂金)，各人的貢獻比例如下：
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HCA 6853/1999 [2022] HKCFI 2899 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 民事訴訟案件1999年第6853號 ________________________
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判 決 書 1.在本審訊中，原告人向被告人申索，並向法庭尋求聲明證明根據一個家庭協議以及基於「共同意圖的法律構定信託」(common intention constructive trust) 的原則，原告人為位於香港九龍牛頭角振華道50號樂雅苑F座2樓1室 (“涉案物業”) 的實質擁有人，而權益參照各人就該物業的貢獻比例計算。基於付款總額約為$387,381.52 ($365,218.24按揭還款本金加利息 + $22,500訂金)，各人的貢獻比例如下：
2.原告人尋求聲明，證明第一及第二原告人擁有涉案物業的所有實質擁有權，或由法庭按照其貢獻金額定明實質擁有權的比例。 本案家庭的背景 3.本案中關鍵人物為：
4.在1983年，家庭中唯一受養而非財政獨立子女為幼子。因此，於1983年擁有資格申請《居者有其屋計劃》房屋的家庭成員為第一及第二被告人 (有獨立的家庭)，及第三原告人 (有另一個獨立的家庭)。 與訟各方的案情概述 5.本案的背景事實以及原告人的案情已在原訟法庭朱芬齡法官 (當時官階) 於2007年12月7日所頒布的判案書[1]第2-14段中列出。 6.概括而言，原告人的案情為：
7.被告人的案情也於原訟法庭朱芬齡法官 (當時官階) 的判詞[3]第15-17段中列出。 8.概括而言，被告人否定任何家庭協議或共識的存在，並指出第三原告人所支付的訂金為明示的贈予 (而且沒有依賴任何遺贈推定)。另外，第一及第二原告人的分期還款為涉案物業之准許式使用權之付費 (license payments)。該使用權在1991年尾或1992年年中已被取消，但第一及第二原告人拒絕搬離涉案物業。 9.原告人現申索以下濟助：
10.被告人現申索以下濟助：
終審法院的裁決 11.終審法院在較早時已經處理過本案的初步爭議點：以「法律構定信託」(constructive trust) 或「歸復信託」(resulting trust) 形式持有居屋物業是否違反房屋條例 (第283章) 第17B條防止讓與 (alienation) 的規定。終審法院最後裁定[4]，因為以共同貢獻購買居屋所產生的信託沒有違反有關條文的規定。 12.故此，本席須根據本案的事實來決定與訟各方是否根據有關家庭協議或共識，以共同意圖的法律構定信託持有涉案居屋單位的業權。 事實的爭議 13.按照證人供詞，證據及狀書的內容，以下是經同意及非具爭議性之事實：
14.所以，法庭需要處理的事實爭議為：
證供的分析與涉及家庭協議或共識的事實裁決 15.第一及第二原告人分別為他們的案情作供。第二被告人亦有出庭作供。 16.第一被告人已身故。他在2007年4月3日作了一份證人供詞，可是被告人一方一直沒有透露該供詞的存在。第二被告人只是在2021年4月28日審前覆核後才以補充證人供詞的途徑存檔第一被告人的供詞。 17.原告人一方反對第一被告人的書面供詞呈堂作為證供，理由主要是第二被告人遲遲沒有透露該供詞的存在，最後在埋伏原告人的情況下把供詞呈堂。在沒有機會盤問的情況下，容許第二被告人把該供詞呈堂會對原告人造成嚴重不公。 18.第二被告人一直沒有透露該供詞的存在，故此確實有埋伏之嫌。可是因為第一被告人已經身故，所以不容許第二被告人依賴該供詞亦可能對她造成不公。本席決定容許第二被告人把該供詞呈堂作為證供。可是基於以下的分析，及在原告人沒有機會盤問第一被告人的情況下，本席認為該供詞對被告人的案情沒有多大的幫助。 19.本席接納第一及第二原告人為誠實及可靠的證人。他們清楚向法庭交待事情的始末。他們坦白地承認不能確認搬進涉案單位居住的確實日期。即使在沒有書面證供的支持下，他們亦同意第一及第二被告人最少支付了8期的按揭還款。他們的證供絕無跨大之嫌。 20.根據第二被告人的供詞，她的家姑 (第三原告人) 支持她與第一被告人購買涉案物業，並協助支付購買涉案物業的首期。其後，因為經濟困難，她與丈夫表示希望放棄涉案物業。可是家姑建議他們先把物業讓給第一及第二原告人居住。其後如果他們經濟改善，他們可取回涉案物業。可是，第二被告人始終不能提供合理的解釋：假如沒有家庭協議或共識的存在，為甚麼第一及第二原告人願意支付按揭還款呢？除非存有家庭協議或共識，第一及第二原告人沒有任何原因代第一或第二被告人支付按揭還款或把這些按揭還款送贈給他們。第一及第二原告人亦不大可能把他們所支付的按揭還款作為佔用涉案物業的租金。顯然，第一及第二原告人亦希望置業。除非他們可根據家庭協議或共識擁有涉案物業的業權，否則他們不會輕易代替第一及第二被告人支付按揭還款。 21.第一及第二被告人的證供亦出現明顯的矛盾。第一被告人在供詞的第7段指出，他與妻子一直沒有向原告人提出要求收回涉案物業。可是，第二被告人在她供詞的第18段指稱，她們在1995年曾多次向原告人要求收回涉案物業，但遭原告人反對。第二被告人在庭上不能就此明顯的矛盾作出任何合理的解釋。 22.再者，假如第一及第二被告人認為他們自己擁有涉案物業的全部業權，為甚麼他們繼續容許原告人代他們支付按揭還款呢？支付按揭還款的銀行戶口是以兩位被告人的名義開設。假如他們不希望原告人代他們支付按揭還款，他們大可與銀行作出適當的安排。他們亦沒有理由在1993年把用作支付按揭還款的銀行戶口存摺交給原告人。對於這些疑問，第二被告人不能提供任何合理的解釋。故此，本席不接納被告人的案情屬實。 23.雖然有關的事件已經發生在多年前，而本案的其中一名重要人物，即第一原告人及第一被告人的母親，亦已經身故不能出庭作供，本席認為與訟各方在當年曾經達成原告人所指的家庭協議。最少，他們對涉案物業的業權達成原告人所指的共識。 24.本席已經在上述判詞解釋了為何與訟各方當年曾經達成有關家庭協議或共識。顯然，假如沒有此項協議或共識，原告人不可能這麼慷慨地承擔了支付按揭還款的責任。再者，被告人當時的經濟條件非常差。假如沒有原告人所指的家庭協議或共識，本席亦不相信被告人他們當年會貿然購買涉案物業，因為他們當時根本沒有經濟條件支付所有的按揭還款。再者，假如被告人認為他們擁有涉案物業的全部業權，他們亦沒有理由讓原告人繼續支付按揭還款，或繼續容許原告人持有還款戶口的銀行存摺。顯然，被告人的經濟條件不是十分寬裕。假如被告人真心相信他們擁有涉案物業的全部業權，他們為甚麼一方面購買青龍頭的物業，但同時讓原告人繼續支付涉案物業的按揭還款呢？故此，本席相信與訟各方在當年曾經達成原告人所指的家庭協議或共識。 25.在終審法院的判詞中[5]，法庭已經清楚表明，香港家庭以共同集資購買物業非常普遍。從本案的家庭協議或共識可見，各家庭成員有明顯共享實益擁有權的共同意圖，以他們對購買涉案物業的實際貢獻共享實益擁有權。在此情況下，法庭根本不需要考慮「歸後信託」的法律原則[6]。可是即使要考慮「歸後信託」的法律原則，本案的結果亦會相同：即各家庭成員的實益將根據他們的金錢貢獻來分配。 權益分配的百份比 26.涉案物業的權益將根據各人支付購買涉案物業的貢獻來作分配。 27.根據代表原告人的鄧大律師所提供的計算表，購買涉案物業的總支出為$387,381.52 (包括按揭還款$364,881.52及第三原告人的首期支出$22,500)。 28.部份還款文件因為時間以久失存，故此鄧大律師只可以對某些期數的實際還款作出估算[7]。這些估算是根據附近期數的實際還款的金額而作出。本席認為這些估算大致準確，故此本席將依賴這些估算來評估各方的權益。 29.在分配權益上，主要的問題是第一及第二被告人確實支付了多少期數的還款。 30.各方沒有爭議：(一) 第一及第二被告人最少支付了第1至8期的按揭還款；(二) 第一及第二原告人從1986年12月起支付隨後的按揭還款。問題是誰支付了1984年11月起至1986年11月為止的每月按揭還款。 31.根據原告人的案情，因為被告人沒有支付按揭還款，銀行的律師在1985年2月12日發信給他們，要求他們支付從1984年11月起的每月按揭還款。收到該律師信後，第一及第二原告人便幫助清還這些欠款，並從該時間起支付每月的按揭還款。相反，第二被告人指稱她們當時曾經向其他人士貸款，支付拖欠銀行的還款。 32.評估過雙方的證供後，本席認為原告人的案情較為合理及可信，理由主要有以下數點：
33.故此，本席相信第一及第二原告人從第9期開始便支付了涉案物業的按揭還款。 34.關於第三原告人所支付的首期或訂金，本案的證供不支持她是以禮物的形式送贈給任何一位家人。即使根據兩位被告人的供詞，他們並沒有提及第三原告人以送贈的方式協助他們購買涉案物業。故此，第三原告人的遺產擁有涉案物業的部份權益。 35.基於以上的分析，涉案物業的實質權益應以以下的百分比分配： 購買涉案物業的總開支：$387,381.52 (i) 第三原告人的貢獻：$22,500 (5.81%) (ii) 第一及第二原告人的貢獻：第9至180期的按揭還款合共$347,195.12 (89.63%) (iii) 第一及第二被告人的貢獻：第1至8期的按揭還款合共$17,686.40 (4.57%) 36.本席亦作出有關聲明，頒令各人根據以上的百份比擁有涉案物業的實質權益，而第一及第二被告人是以信託人的身份為各實質權益擁有人持有涉案物業。 37.因為第二被告人同意第三被告人並非真誠的購買者[8]，把涉案物業轉賣給第三被告人的交易亦屬無效。 38.關於涉案物業的轉讓事宜，本席留待與訟各方商討。假如他們同意如何處理，他們可向法庭提交同意命令列出有關的安排。假如他們不能就業權轉讓事宜達成共識，他們雙方可向法庭申請排期聆訊再作處理。 原告人佔用涉案物業的事宜 39.被告人要求原告人把涉案物業的佔用權交還給被告人。再者，他們亦要求原告人支付多年佔用涉案物業應繳的租金或佔用費。 40.根據本席以上所提及的事實裁決，與訟各方當年在購買涉案物業的問題上曾經達成原告人所指的家庭協議或共識。依據有關的共識，搬進涉案物業居住的家庭成員必須負上支付按揭還款的責任。根據家庭協議的安排，本席有理由相信他們的共識是負責支付按揭還款的家庭成員可佔用涉案物業而毋須支付額外的租金或佔用費。在他們支付按揭還款期間，被告人可居住在涉案物業內。可是在他們放棄支付按揭還款後，他們便遷出涉案物業。其後，原告人負責支付按揭還款，而他們亦可以遷進涉案物業居住。在負起支付按揭還款的責任下，本席不相信各家庭成員會要求佔用者支付額外的租金或佔用費。 41.在清還所有的按揭還款後，原告人便擁有涉案物業絕大部份的實質業權，而他們亦可以根據較早時所達成的共識繼續在涉案物業居住，並毋須支付額外的租金或佔用費用。在此情況下，本席不會容許被告人取回涉案物業的佔用權或要求原告人支付任何額外的租金或佔用費用。 42.根據以上的分析，本席不再需要處理原告人以下兩項的陳詞：
43.基於以上的分析，本席撤銷被告人要求取回涉案物業佔用權及追收租金或佔用費的申索。
第一、第二及第三原告人：由楊振文律師行委聘鄧鈞堤大律師代表 第一被告人：無律師代表，缺席聆訊 第二被告人：無律師代表，親自出庭應訊 [1] [2007] HKCFI 1259 [2] 《居者有其屋計劃》剛落實時，只有公共租住房屋住戶或中低收入家庭才具申請資格。換言之，在關鍵時間只有第一被告人、第二被告人及第三原告人才具資格申請。 [3] 見註腳(1) [4] (2012) 15 HKCFAR 344 [5] 見：註腳(4) [6] 見：上訴法庭林文瀚副庭長在Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry [2017] 4 HKLRD 327第1.3段的內容 [7] 包括以下期數：2-5, 9-12, 15, 23, 29-31, 33, 45, 66, 70, 74, 83, 112, 143, 149, 151及174 [8] 見：以上第13(六)(c)段的內容 |
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