梁文光 對 地政總署署長

LDLR 6/2012

[2022] HKLdT 49

香港特別行政區

土地審裁處

收回土地申請編號2012年第6宗

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判決書

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1.申請人（“梁先生”）提出本案，根據《收回土地條例》（“該條例”）申索補償。

2.2013年8月16日，本席經審訊後撤銷梁先生的申索（“該判決”）。

3.梁先生現就該判決逾期申請上訴許可。

4.根據本席的指示，梁先生的申請以書面形式處理；梁先生於2022年7月27日遞交書面陳詞後，答辯人（“署長”）於2022年8月24日遞交反對陳詞，梁先生其後沒有遞交書面回應。

背景

5.梁先生曾居住在位於通州街230號5/F天台前座的天台屋（“該天台屋”）。

6.2010年11月1日，特區政府刊登憲報，決定在公告張貼日期起計三個月屆滿時收回包括通州街230號在內的地段作公共用途。上述公告於2010年11月19日張貼於通州街230號，該地段依法於2011年2月19日復歸政府所有。

7.梁先生沒有遷離天台屋，亦拒絕接受由特區政府提供的特惠津貼。

8.特區政府入稟區域法院，申索該天台屋的空置管有權，獲判勝訴，判決詳情參看DCCJ 560/2012案，日期2012年11月12日的判決書。

9.其後，梁先生在土地審裁處提出本案，向署長申索補償。

該判決

10.根據該條例，審裁處評估補償額時，需考慮被收回的土地及其上的建築物在收地當日的價值，即「由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額」。（該判決第19至24段）

11.根據梁先生的案情，他「先租後買」該天台屋，藉逆權侵佔的法律原則擁有該天台屋的業權。（該判決第12至16段）

12.署長提出梁先生並不享有該天台屋的任何產業權或權益，按該條例不可獲得補償。（該判決第17至18段）

13.經審訊後，本席裁定：

(a)  就於該天台屋，梁先生沒有任何產業權或權益。（該判決第25至45段）

(b)  根據適用的入伙紙及批准圖則，該天台屋更可能是違法建築物。（該判決第46至55段）

(c)  根據適用的大廈公契，通州街230號5/F天台是大廈的公用部分，由大廈業主共同擁有，大廈業主均有權進出及使用天台。（該判決第54至55段）

(d)  該天台屋有約40年歷史，狀況並不理想。（該判決第58段）

(e)  在此情況下，倘若梁先生在收地當日在公開市場放售該天台屋，相信沒有人會願意購買；按照該條例梁先生不應獲得任何補償。（該判決第58至59段）

梁先生的逾期上訴許可申請

14.梁先生沒有按照《土地審裁處規則》第30B條在該判決作出後28天內提出上訴許可申請。

15.根據適用案例，本席須考慮以下因素，以決定是否延展提出上訴許可申請的時限：(1) 延誤的時間；(2) 延誤的理由；(3) 申請人提出的上訴理由是否具有「合理成功機會」；及(4) 對方的利益會否因延展時限而受損。若申請人就延誤沒有合理解釋，法庭須採納較嚴謹的門檻，只會在申請人的上訴有「真正成功機會」才會給予許可：參The Incorporated Owners of Morning Ray Mansion v Tong Wai Tak [2018] HKCA 135第6段，及Hong Kong Civil Procedure 2022第59/4/9段。

16.梁先生於2022年7月13日提出上訴許可申請，逾期超過8年，屬非常嚴重的延誤。

17.梁先生完全沒有解釋為何逾期提出申請；署長一方亦沒有提出延展時限將會利益受損。

18.因為梁先生沒有就延誤提供合理解釋，所以他需提出有「真正成功機會」的上訴理由，才可獲給予逾期上訴許可。

19.另一方面，《土地審裁處條例》第11(2)條規定，只可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由向上訴法庭提出上訴。

20.綜觀梁先生的誓章和陳詞，他總共提出三項上訴理由。

21.第一，他提出：

「答辯人供称地契天台屬於眾業主共同持有，实際地契無註明实屬建築公司即是崇源建築公司，該公司已結業，我持有逾卅余年。」（誓章第1段）

及

「答辯人之証人（女測量员）在發言時所講与事实不符（即是發假誓）。通州街230号地契無註明天台是眾業主共同拥有，照當時慣例是屬於建築公司拥有。」（陳詞第2段）

22.梁先生只是重申他於審訊時的案情，並沒有指出該判決（尤其是第25至45段及第54至55段）在法律論點上如何犯錯。

23.第二，他提出：

「答辯人之証人（測量員）在庭上作虛假陈述說通州街230与232号屬同一樓梯上落地契相同，实際230是五层，232号是七层」（誓章第2段）

「其次是說通州街230-232是共用樓梯，230号冇入伙紙，232号一切適合条文均与230号相同。实際上230号是唐五層，232号是七層，如何共用樓梯！？我即時提出反对，即時休庭，第二日开庭即時宣佈我敗訴。」（陳詞第2段）

24.相信梁先生是誤解了署長的證人（項目測量師龐女士）的證供，亦記錯了審訊的情況。

25.審訊至今已九年有多，本席為求慎重，曾重溫審訊的數碼錄音。審訊時，署長把適用於通州街230號的兩張入伙紙呈堂（審訊文件冊第80至81頁），但文件上卻寫着通州街232號的地址，署長於是傳召龐女士作出解釋。

26.梁先生盤問龐女士時指出，通州街230號和通州街232號不是共用同一樓梯，龐女士表示並不清楚。本席建議雙方利用午飯時間到現場視察。在下午的聆訊，梁先生提供證物A1的五張相片，署長亦提供證物R1的相片，證實通州街230號比232號矮，應不是共用樓梯。

27.署長亦提供證物R2的入伙紙，並重新傳召龐女士作供，證實該份註明是關於 “NKIL 49 sA 1, 2, 3 & RP & sB” 地段的入伙紙適用於通州街232至238號，間接印證在審訊文件冊第80至81頁的入伙紙並不適用於通州街232號，上面寫着通州街232號的地址是手民之誤。

28.經歷一天的審訊，本席押後裁決，其後於2013年8月16日才頒發判案書，所以梁先生明顯記錯了審訊的情況。最終，本席接納署長的案情，裁定審訊文件冊第80至81頁的入伙紙適用於通州街230號。（該判決第47至48段）

29.第三，梁先生提出：

「當年答辯人之大律師用英語答辯，庭上竟然無翻譯，是欠公允。」（陳詞第1段）

30.經審訊的數碼錄音確認，代表署長的吳大律師是用中文處理案件的，包括開案陳詞（見日期2013年7月23日用中文撰寫的書面陳詞）、對梁先生的盤問（吳大律師表示沒有問題問梁先生），以及結案陳詞。吳大律師在盤問龐女士及結案陳詞時，曾引述一些英文的呈堂文件及典據，但他有提供中文意譯，梁先生亦沒有表示不明白。

結論

31.梁先生沒有指出該判決在法律論點上如何犯錯，更遑論提出有「真正成功機會」的上訴理由。本席撤銷他的逾期上訴許可申請。

32.本席作出暫准訟費命令：梁先生須支付署長處理本申請的訟費。

33.除非有人於本判決頒發後14天內藉表格1提出更改暫准命令的申請，上述暫准命令將成為永久命令；署長可於判決頒發後28天內遞交訟費陳述書，梁先生可於隨後的14天內遞交扼要的反對理由，本席將於隨後的一個月內書面作出簡易評估。

申請人：無律師代表

答辯人：由律政司政府律師潘思齊代表