律政司司長 對 梁文光

DCCJ 560/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第560號

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判決書

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引言

1.被告人不服聆案官在簡易勝訴聆訊後判原告人勝訴，尤其是判原告人可收回有關處所的空置管有權，所以申請上訴。由於被告人沒有法律代表，他的上訴申請亦已過了上訴時限，本席在是次聆訊視被告人的申請包括申請逾時上訴許可。

原告人的申索(政府收地依據)

2.本訴訟涉及九龍通州街230號天台(Roof)前座(Front Portion) (“該處所”)。根據收回土地條例（第124章）（“該條例＂）第3至第5條，在2010年11月19日，地政總署於憲報以中、英文刋登日期為2010年11月1日之公告（“該公告＂），向列於該公告之土地（“該等土地＂）的業主及擁有該等土地的權益或任何權利或地役權的人士發出通知，須收回該等土地作公共用途，並且行政長官已下令在該公告張貼於該等土地的日期起計三個月屆滿時，該等土地須予以收回，並復歸香港特別行政區政府（“政府＂）所有。而該等土地包括該處所。

3.該公告之真確副本已於2010年11月19日在該物業之顯眼處張貼。

4.按照該條例第5條及自2011年2月19日午夜起：－

（甲）  該物業已復歸政府；及

（乙）  該物業之擁有人、其承讓人或代表以及任何其他人，就該物業或其任何部分或在該物業上或其任何部分上所擁有之一切權利均已絕對終止。

5.上述在該條例下收回該處所的程序工作都是不容爭議的事實。

抗辯理由

6.被告人的抗辯書，補充抗辯書和在本聆訊中才呈上的「控訴書」有許多駭人、偏激、冒犯和陰謀的言論，本席不予歸納。值得一提的是，被告人聲稱該處所上的天台屋乃是他在1974年先承租，後來，儘管樓契沒有註明業權，他在1982年向「業主」購買了天台屋的「業權」， 所以他一直是該處所的佔用人並佔用超過37年，從而享有「逆權管有」的權益[1]。此外，無論在文件上或是口頭陳詞，被告人都強調政府提出補償金額太低、不合理。

法律應用

7.原告人根據區域法院規則第14號命令提出簡易勝訴申請。本席需要考慮被告人提出的論點是否在法律上或事實上有可爭議之處，從而構成可信和合理的抗辯理由，或本案是否基於其他理由應予審訊：參考法律典籍 <香港民事程序2012> (Hong Kong Civil Procedure 2012), 第14/4/9至14/4/12段中所載。

8.行政長官根據香港法例第124章收回土地條例第3條下令收地，並根據第4條在憲報刋登和於所收地段張貼公告。公告是通知所述地段的業主及擁有該等土地的權益或任何權利或地役權的人士，期限屆滿時該地必須根據第5條歸還政府，而該地的擁有人或其他人就該地或任何部分或在該地或任何部分上所擁有的一切權利，均絕對終止。

討論

被告人的業權

9.被告人指他是在1974年承租該處所上的天台屋，並在1982年向「業主」購買了天台屋的「業權」，所以他一直是該處所的佔用人並佔用超過37年，從而享有「逆權管有」的權益。本席認為這些申述不能構成可爭議之答辯理由。 

10.首先，就算被告人就天台屋有何等「業權」或「逆權管有」的權益，行政長官根據香港法例第124章收回土地條例第3條下令收地，並根據第4條在憲報刋登和於所收地段張貼公告。公告是通知所述地段的業主及擁有該等土地的權益或任何權利或地役權的人士，期限屆滿時該地必須根據第5條歸還政府，而該地的擁有人或其他人就該地或任何部分或在該地或任何部分上所擁有的一切權利，均絕對終止。所以被告人無論是該處的業主、逆權管有人或佔用人，他擁有的任何權益均已終止。

11.第二，「逆權管有」的法律原則是基於入侵者在沒有取得土地業主的同意下，無間斷地逆權管有土地超過香港法例第347章《時效條例》訂立的訴訟時限。 一旦有關訴訟時限屆滿，註冊業主便喪失提出申索收回土地的權利，其業權即被終絕（extinguished），入侵者則取得管有業權（Possessory Title）。

12.所以，「逆權管有」只適用於沒有業主授權的入侵者，並不適用於聲稱自己是租賃人或合法購買業權的人仕: 參考終審庭案例Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Anor (No 2) (1997-1998) 1 HKCFAR 55。本席於Lin Jian Chun v Lin Xiu Mei and another DCCJ 2491/2008（判詞日期為2011年7月13日）及Wong Ka Fai (王嘉輝) v Wong Tin Choi (王天才) DCCJ 1607/2011 （判詞日期為2012年11月1日）亦有對上述案例作出撮要及運用。

13.畢竟，被告人的版本為在三十多年前先租後買，他的權益與<時效條例>和「逆權管有」無關。

14.其他涉及<收回土地條例>的案例有The Secretary for Justice v Chan To & Ors, DCCJ 4682/2006; 4688/2006; 4689/2006(2007年1月18日) 、律政司司長對潘拾, DCCJ 5547/2006(2008年1月9日) 和The Secretary for Justice v Yam Hoi Yin DCCJ 2853/2008。上述案例部份論點與本案亦有相似之處。

賠償問題

15.被告人指政府提出的補償金額太低。並指市建局「黑箱作業」，「貪臟枉法」，「恃勢凌人」。

16.本席認為， <收回土地條例>第6及8條詳細列出解決對被收地人士補償的機制，無論當局有否向該人士作出補償要約，任何人士因被收地而要求補償的，均可以向當局呈交書面申索。在任何情況下未達成補償協議的，該人士或當局可將申索轉交土地審裁處，以裁定補償金額。裁定補償的基準和原則皆詳載於第10至12條。

17.正如法庭在Chan To案(見判案書第15段) 及在潘拾一案中(見判案書第13-14段) 解釋，上述機制正是政府收地時處理補償方面須依據的法律原則，被告人亦可運用上述機制和權利處理補償問題。

18.從被告人的申述顯示，市建局曾向被告人提出補償方案，但被告人認為太少和不合理。被告人猛烈抨擊市建局提出的補償方案的同時，至今卻仍未啓動這索償機制，將其索償交由土地審裁署裁決， 更加談不上這機制隨之帶來的訴訟以外的另一選擇 — 調解，和「調解」可能造就「雙贏」的結果。

19.從<收回土地條例>的條文，本席認為解決補償安排並非政府收地和收地命令生效的先決條件：見Chan To判案書第11-12段；潘拾判案書第18段。所以被告人以不滿政府的補償方案，作為拒絶歸還該處所的空置管有的理據，並不成立。

結論

20.本席拒絕被告人的上訴申請(包括逾時上訴的申請) ，並維持彭家光聆案官在2012年9月14月所作出的判決和命令。

21.本席並頒令被告人須支付原告人就被告人藉2012年10月5日上訴通知書的申請而招致之訟費。如雙方未能就訟費金額達成協議，由聆案官評定。此訟費命令乃訟費暫准令；除非任何一方在今天起計14天内以傳票提出修改，否則命令在14天後將成為正式命令， 並自動作實。

原告人：由胡關李羅律師行沈卓斌律師代表

被告人：無律師代表，親自應訊