嘉信大廈業主立案法團 對 張笑媚

LDBM 106/2022

[2023] HKLdT 11

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2022年第106宗

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判決書

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1.答辯人於2023年1月17日提出上訴許可申請，要求獲批許可就土地審裁處（審裁處）2023年1月10日所作的判決（該判決）向上訴法庭提出上訴。

2.該判決第1段如下：答辯人須按照《建築物管理條例》（條例）[1] 附表2第5A段的規定，於本判決送達她後14天內，將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於法團的任何動產，移交申請人現時之管理委員會秘書或主席。

3.條例附表2第5A段則規定：

「... 根據第 5(1) 段卸任且不尋求再獲委任的委員，須在其 ... 卸任 ... 後的 14 天內，將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於法團的任何動產，移交管理委員會秘書或（如秘書的職位出缺）主席。」

4.2022年8月9日，申請人嘉信大廈（該大廈）業主立案法團（法團）存檔表格29《申請通知書》，入稟審裁處要求下令其前管理委員會（管委會）主席（即答辯人張笑媚女士）須向法團移交該判決第1段所述的法團動產及文件（該些法團物件）。

5.答辯人沒有在指定期限内存檔表格7《反對通知書》，申請人遂於9月28日申請排期進行聆訊。10月20日，案件首次進行聆訊，答辯人缺席。本席指示申請人存檔及送達證人陳述書，並將案件押後至12月8日再訊。答辯人再次缺席12月8日聆訊，本席將案件排期在2023年1月10日審訊。

6.答辯人最終缺席2023年1月10日的審訊。審裁處信納答辯人獲通知審訊日期後，決定在答辯人缺席下繼續審訊，經聽取申請人現任管委會主席趙敏湘女士（趙）證供後，即日裁定申請成立，並口頭頒發該判決及理由。

審裁處接納的事實

7.趙作供稱（本席審訊日接納），她是該大廈業主，也是法團現任管委會主席。2022年1月14日晚，法團進行周年業主大會（該業主大會），議程包括改選新一屆管委會（新管委會），開會通知由時任管委會主席（即答辯人）於2021年12月發出。但答辯人卻缺席該業主大會，出席19戶業主在立法會議員助理及民政事務處（民政處）代表見證下，改選新管委會所有成員，並由趙當選主席。及後，趙簽署該業主大會的會議記錄，張貼及去信通知所有業主。

8.本席審訊日裁定，該業主大會有符合條例的會議通知給各業主，又出席業主人數符合法定人數要求，是合法召開的，新管委會也妥為選出（而答辯人也已卸任主席一職）。

9.新管委會成立後，答辯人作為申請人入稟審裁處，控訴包括趙在內的答辯人，申請頒令該業主大會無效（該案為建築物管理申請編號2022年第24宗，下稱該案）。該案首次於2022年5月19日進行聆訊，趙有出席，後押後至6月28日再訊。答辯人最終於5月27日提交中止通知書，撤回該案。因此，該業主大會的有效性沒有被成功挑戰。該案了結後，土地註冊處也繼續處理新管委會成員的註冊申請（因為該案的緣故，註冊處較早前停止處理申請），並於6月10日通知趙註冊成功。

10.另一方面，2022年1月16及17日、趙代表新管委會去信答辯人，要求她移交該些法團物件。7月14日及21日，趙再次去信答辯人作出同樣移交要求，但答辯人還是不予理會。如趙作供，經她查詢管理公司及前管委會委員，及觀察答辯人在該業主大會後的行為（例如用法團印章發通知），法團相信（及本席亦相信）答辯人至今仍管有或控制屬於法團的該些法團物件，例如銀行存摺、賬目、合約、法團印章、法團信箱鑰匙等。欠缺它們的歸還，本席相信，對法團的運作，構成一定程度的不便及困難。

11.在上述事實基礎上，本席審訊日裁定條例附表2第5A段的規定均已滿足，答辯人須向法團作出該等法團物件的移交，及審裁處也合適如此頒令。

適用法律法規

12.《土地審裁處條例》[2]第11(2) 條規定：在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。又第11AA(1) 條規定，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得提出上訴。最後，第11AA(6) 條規定，除非聆訊有關上訴許可申請的審裁處信納 (a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

13.《高等法院規則》[3] 第35號命令第2條規則規定，任何判決如是在其中一方沒有在審訊時出庭的情況下作出，可由法庭應該一方的申請，按法庭認為公正的條款而予以作廢，唯根據該條規則提出的申請，必須在審訊後7天內提出。

答辯人陳詞

14.答辯人在提出上訴許可申請當日，存檔了一份誓章支持她的申請。

15.答辯人亦親自出席上訴許可申請的聆訊。

16.答辯人在誓章上同意原訂於2022年1月14日舉行該業主大會，重選新一屆管委會。但是，根據政府於2022年1月6日憲報刊登之最新防疫指引和條例附表3第5A條，該會議順延，通告也於2022年1月11日以不同方式分發各業主。

17.答辯人庭上說，依據香港法例第599章[4] ，特區政府1月6日宣佈，1月7日起停止堂食，1月14日起停止上學。1月11日該大廈物管主任向她建議將該業主大會延期，她同意，同日管理處便發出延期通知給各業主。

18.可是，依答辯人在她誓章稱，仍有19個單位人士於2022年1月14日【聚集】（她庭上強調，這只是【聚集】，不是【開會】，管理公司也沒有出席），並成立所謂新管委會，立法會議員楊永杰之職員請了4個民政處職員列席。

19.答辯人庭上更稱，2022年1月12日，有兩名業主指令管理員將會議授權書收集箱（該收集箱）收起，同日晚上有業主不能交授權書及為此報警，警方到處調查並已帶走該收集箱回警署保存至今。

20.答辯人陳詞時強調，她【並不知道】2022年1月14日如期【開會】（她否認當日為此報警），否則她會出席，她有【尋求連任】的權利，現在卻被【剝奪】了。

21.答辯人庭上質疑，該業主大會有否跟從條例附表3法團會議的有關規定召開。她指出，民政處職員【非律師】，所謂議員助理也是【局外人】。

22.因此，如她誓章指，答辯人入稟審裁處，提出該案，質疑該業主大會不合法。聆訊時法官建議她尋求法律意見，後她獲某律師意見該業主大會不合法，須擇日重開業主大會，她於是便在2022年6月1日發通告通知各業主。該律師也叫她中止該案，於是她便在5月27日存檔該案的中止通知書。

23.答辯人庭上質問，既然該業主大會【不合法】，法團又怎可以按照條例附表2第5A段的規定，要求她移交該些法團物件?

24.答辯人庭上再稱，她2022年6月7日到訪土地註冊處，發現她那一屆管委會成員的註冊仍完整無缺，但到了6月10日，民政處卻【偏幫】新管委會，向土地註冊處提供資料，令新管委會在土地註冊處的註冊最終完成。

25.答辯人誓章上追問，她那一屆管委會共有7人，為何法團現在只【追殺】她一人?

26.無論如何，答辯人庭上多次重覆說，她個人【沒有管有】該些法團物件。2023年1月16日當趙到訪她家親手送達該判決的蓋印副本給她時，她也已清楚地這樣向她表達。

27.答辯人希望審裁處考慮上述理由批出上訴許可。

申請人陳詞

28.趙再次代表申請人，出席答辯人上訴許可申請聆訊。

29.趙代表法團表示，反對上訴許可的批出。

30.趙庭上先稱，因答辯人2022年多次拒絕業主們要求召開業主大會，其委員會秘書及司庫先後請辭，後來因沒有司庫加簽法團支票支付各種該大廈及法團必需開支，答辯人才最終同意召開該業主大會。

31.趙庭上再稱，答辯人沒有召開管委會會議，沒有管委會決議，沒有諮詢餘下管委會成員意見，便私下自己決定（並發出通知）將該業主大會議推遲。據民政處主任當時向她和其他業主解釋，這做法不合法，該業主大會可如期召開，她因此當時連同其他業主將這訊息用不同方式通知所有業主。

32.趙反駁稱，是答辯人（而非兩業主）2022年1月13日指示管理員提早收起該收集箱，曾有業主想遞交授權書，但找不到該收集箱，詢問管理員卻得到回答不知去向，業主唯有報警求助，當晚警方到場後，發現該收集箱放在保安室。

33.趙庭上強調，答辯人是絕對知道該業主大會如期在2022年1月14日召開，她曾撕掉開會通告，及當天曾為此報警（民政處主任也知道）。

34.趙庭上重申，該業主大會是合法召開，有足夠的法定人數，有會議記錄為證，更有議員助理及民政處代表為證。

35.倘若該業主大會不合法（或答辯人繼續質疑該業主大會合法性）的話，趙庭上質疑，答辯人絕不應中止該案，也絕不應缺席本案多次聆訊及審訊，浪費各方及法庭的寶貴時間及金錢。

36.答辯人中止該案後，趙庭上指出，新管委會繼續並成功地在土地註冊處註冊，自今在沒有業主反對下召開了共4次管委會會議，及最近在2023年1月召開了一次業主大會，新管委會的會務正剛上軌道。

37.趙庭上強調，法團沒有特別針對答辯人一人，而是據前委員透露等渠道得知，她確實管有該些法團物件，及為了運作需要，法團確實需要她歸還該些法團物件。

38.趙最後庭上憶述，當她及妹妹2023年1月16日到訪答辯人家中親自送達該判決蓋印副本，要求答辯人移交該些法團物件時，答辯人向她表示【我不交，你們自己找吧】。

39.基於上述理由，申請人懇請審裁處撤銷答辯人的上訴許可申請。

討論

沒有指出法律錯誤

40.本席首先認為，答辯人並沒有按照《土地審裁處條例》第11(2)條的規定，指出本席在作出該判決時，有任何法律論點上的錯誤。

錯誤申請

41.本席觀察，答辯人陳詞如同本案重新審訊，她在這次上訴許可申請中，提出眾多的事實及法律理由來反對本案的移交該些法團物件申請，但本案已在她缺席下審結，她現在提出的眾多反對理由，都沒有在本案審結前提出[5] ，審裁處審結本案前也因此沒有考慮該些反對理由。

42.如答辯人希望重審本案的話，本席認為，如上訴法庭在劉錦泉 訴 李靜 案[6] 判案書第10段指出，常見（及正確）的做法是應該根據《高等法院規則》第35號命令第2條規則，申請將該判決作廢或撤銷，遭拒後才提出上訴。

43.雖然答辯人沒有提出作廢/撤銷申請，如劉錦泉 訴 李靜 案第10段指出，上訴法庭仍具有司法管轄權，可直接處理答辯人申請撤銷/作廢該判決及要求重審的上訴。

撤銷審後判決指引

44.根據劉錦泉 訴 李靜 案第11及12段，審裁處（及上訴法院）在處理缺席一方（即本案答辯人）申請撤銷經審訊後的判決（即該判決）時，須遵循以下指引：

(1)  如果缺席的一方清楚知道審訊的日期，卻不理會該審訊及不參與聆訊，他是會受到判決所約束的。

(2)  缺席一方的缺席原因是法庭考慮是否撤銷判決的最重要因素。除非他不是故意缺席或者他是因意外或錯誤而缺席，否則法庭是不會輕易命令重審。

(3)  如果撤銷判決後會涉及重新審理關乎事實的事宜，而該等事宜已經過法庭調查，在這情況下，除非有極強烈的理由，否則法庭是不會撤銷判決的。

(4)  除非缺席的一方確實擁有勝訴的機會，否則法庭是不會撤銷一項經正常程序而獲得的判決。

(5)  如果缺席一方延誤提出撤銷申請，這亦是需要考慮的因素，特別是該判決已經被執行或者第三者已經根據該判決獲得利益。

(6)  在考慮對雙方作出一個公正的判決時，法庭必須考慮缺席一方的行為。如果他並沒有遵從法庭的命令，法庭在行使酌情權時是不會批准他的申請。

(7)  法庭需要考慮的其中一個重要的事項是勝訴一方的權利是否會因判決被撤銷而招致損害，特別是勝訴一方是否會因判決被撤銷而蒙受財政損失，而該等損失是不能彌補的。

(8)  基於公眾利益，法庭是需要對訴訟作出終結，法庭的時間亦不應該被兩次審訊佔用，特別是涉及非簡短的案件 。

45.本席下文會依循上述指引，考慮答辯人是否有合理機會獲批撤銷/作廢該判決及頒令重審本案。

受該判決所約束

46.首先，本席認為，毫無疑問的是，答辯人是清楚知道本案審訊的日期，卻不理會該審訊及不參與審訊。

47.審裁處2022年12月8日發給答辯人的審訊通知書，並沒有退回審裁處。在本上訴許可聆訊中，答辯人也沒有投訴沒獲得審訊日期的通知。

48.因此，答辯人是受到該判決所約束。

故意缺席審訊

49.答辯人在本上訴許可聆訊中，也沒有解釋為何她缺席本案的審訊。

50.考慮答辯人曾親自到審裁處提起該案（應對審裁處程序有點認識），曾尋找律師獲得法律意見，曾親自出席該案的聆訊，而本案曾多次押後才排期審訊，排期前審裁處（及申請人）都曾多次按答辯人持有該大廈單位地址派送《申請通知書》、證人陳述書、通知及命令給答辯人而沒有退回，本席只能推論答辯人在獲悉本案提出後故意不參與本案，及故意缺席本案的審訊。

51.因此，考慮這個最重要的因素，審裁處（及上訴法庭）都是不會輕易命令本案重審。

缺乏強烈理由重審事實爭議

52.考慮答辯人現在才提出的眾多反對理由，本席留意，重審會牽涉著不少的事實爭議。本席審訊時經考慮趙的證供所作的上述眾多事實裁斷，都會在重審中受到挑戰。

53.綜觀答辯人的陳詞，本席認為，她絕對未能提出強烈的理由支持撤銷該判決。事實上，本席發現有強烈相反的理由不支持這樣做。

54.答辯人在該案中，便有一個絕佳的機會透過審裁處的法律程序去解決上述的事實紛爭，從而定奪該業主大會的合法性。但是，答辯人卻選擇放棄，存檔中止通知書撤回該案。這等朝三暮四的行為，審裁處絕不支持。

重審缺乏確實勝訴機會

55.本席現階段初步認為，若本案重審的話，不見得答辯人有確實勝訴的機會 (real prospects of success) ，理由如下：

(1)  答辯人在回應陳詞時，沒有否認趙所稱推遲該業主大會是她的個人決定，即沒有管委會議決通過。

(2)  案例上[7]，業主立案法團的決策機構是業主大會及管委會。任何個人，包括管委會主席，都是沒有決策權。業主立案法團執行的是集體領導制，管委會主席並非法團的領導人或執行長。

(3)  除非是條例附表3第1(2) 段5%業主要求主席召開業主大會的情況（本案並不是），否則根據附表3第1(1)段，召開業主大會的權力在管委會。

(4)  在本席查詢下，縱使曾獲聲稱法律意見稱該業主大會不合法，答辯人未能提供支持她延期該業主大會所依賴的2022年1月6日憲報刊登之最新防疫指引相關條文，或相關的香港法例第599章法例條文。她另外提及的條例附表3第5A條，本席看其條文，也幫助不了答辯人。

(5)  反之，本席留意，按《預防及控制疾病（禁止聚集）規則》[8]附表1第1部，【豁免聚集】第3項是【為執行法定團體 ... 職能而進行的聚集】。本席認為，法團可以説是依法（即條例）成立的法定團體，法團會議可以是【豁免聚集】，不受防疫指引影響。

(6)  還有，民政處是負責監督條例施行的相關政府部門，本席有理由相信，該處職員應對條例有一定認識，有能力確保該業主大會依照條例合法舉行。

(7)  縱有該案在前，答辯人至本上訴許可聆訊時，仍未能指出該業主大會怎樣沒有遵循條例附表3的條文召開。

(8)  若如答辯人稱她沒管有該些法團物件例如法團印章，本席敢問，答辯人在該業主大會後，是否以個人業主名義（而非管委會主席）發個人簽署（即沒有蓋上法團印章）的通知，通知各業主擇日重新召開業主大會?

沒有延遲提出本申請

56.單單考慮本案，本席認同，答辯人在該判決7天後，便提出本上訴許可申請，不見得有延誤，這也符合申請將該判決作廢或撤銷的7天申請時限。

57.但是，審裁處猶有疑問：假如趙沒有在答辯人申請前一天，親自送達答辯人附有罰則通知的該判決蓋印副本，答辯人又會否早至第7天便提出申請？而且，若同時考慮該案（及該業主大會）的日期，答辯人現在提出的眾多質疑該業主大會合法性的理由，是在該案中止後7個多月才提出，及在該業主大會1年後才提出。

對新管委會構成不利

58.如趙指出，本席同意，在答辯人中止該案（及沒有按其通知重新召開業主大會）後，新管委會成員有理由相信（及真的可能曾相信）答辯人已放棄質疑（及接受）該業主大會（及新管委會）的合法性，因而花時間、精力及金錢管理該大廈，及提出本案的該些法團物件移交申請。倘若她不中止的話，後續的事宜發展，本席認為，很大機會不如上發生。

59.假如審裁處(或上訴法庭)現在作廢該判決，下令重新審理本案的話，本席認同趙的陳詞，對新管委會及其委員，及可能對該大廈管理來説，都可能構成不利，或至少重新挑起事端，再次帶來不穩定的局面。

訴訟終局結束的需要

60.正如上述撤銷指引提出，基於公眾利益，法庭是需要對訴訟作出終結。

61.本席留意，審裁處的寶貴時間，第一次被該案佔用，答辯人後選擇中止。第二次再被本案佔用，答辯人又選擇不參與至審訊。若重審本案 (包括耗時不少審理上述眾多的事實爭議，以解決該業主大會的合法性) ，本席看來，不單未必符合與訟雙方的利益，也未必符合其他法庭使用者的利益。

沒有合理機會上訴得直

62.因此，本席經過考慮上述撤銷指引各點，認為答辯人沒有合理機會獲批撤銷該判決及下令重審本案。

63.本席結論，答辯人擬進行的上訴，並沒有合理機會得直。

沒有有利於秉行公正的理由

64.答辯人也沒有提出其他有利於秉行公正的理由而應進行擬打算的上訴。

頒令

65.基於上述理由，本席撤銷答辯人的上訴許可申請。

訟費

66.雙方陳詞時，都向對方追討本上訴許可申請的訟費，金額則由審裁處定奪。

67.訟費一般隨訴訟結果而定，就本申請而言，申請人勝訴而答辯人敗訴。

68.本席因此頒令，答辯人須即時支付申請人本上訴許可申請的訟費，金額審裁處簡易評定為500元。

69.最後，本判決書所有命令，由法官書記以中文草擬、存檔及送達雙方。

申請人：無律師代表，由趙敏湘女士代表應訊。

答辯人：無律師代表，親自應訊。