曾官球 對 蔡友霖

(一併聆訊): LDPD 584/2023 及LDPD 587/2023

[2023]HKLdT 53

LDPD 584/2023

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2023年第584宗

____________________

____________________

LDPD 587/2023

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2023年第587宗

____________________

____________________

判決書
(上訴許可申請)

1.兩宗案件的答辯人蔡友霖先生（「蔡先生」）及卓春林先生（「卓先生」）分別提出非正審申請, 要求就本席於2023年7月24日的判決（「該判決」）申請上訴許可。他們的上訴許可的申請理由， 同是不接受該判決， 及需要申請法律援助。

2.本席在考慮兩位答辯人分別遞交的確認書及聆聽雙方的陳述後，現判定撤銷答辯人蔡先生及卓先生就其案件的上訴許可申請。

背景

LDPD 584/2023

3.申請人於2023年5月18日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收地申請通知書 （「表格22」）， 申請收回新界荃灣和宜合村丈量約份第454地段第92號及93號7號屋D單位 (下稱「LDPD 584涉案處所」) 的管有，理由是申請人已於2023年5月7日向蔡先生發出通知有關涉案租約已於2023年3月31日屆滿[1]， 蔡先生卻未有遷出及未有繳付自2023年4月1日起的中間收益，以自2022年7月1日起至2023年3月31日止共8,000元計算。

4.由於蔡先生沒有根據表格22指示遞交反對通知書， 所以審裁處於2023年6月6日， 根據《土地審裁處規則》第15條下令登錄以下規定申請人勝訴及蔡先生敗訴的判決：

(1)  答辯人蔡先生須把LDPD 584/2023涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2)  答辯人蔡先生須支付申請人由2023年4月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月900元[2]計算;

(3)  答辯人蔡先生須支付申請人本申請的訟費，即時評定為1,200元；

5.蔡先生於2023年7月14日提交非正審申請， 要求擱置上文2023年6月6日的申請人得直令及暫緩執行收樓令狀。

6.根據蔡先生於2023年7月14日提交的誓詞， 他是於2014年6月7日向一位自稱荃灣上葵涌城門道85號業主的周亮先生（「周亮」）取得LDPD 584/2023涉案處所的業權。

7.蔡先生並提供一份2014年6月7日的「轉讓協議書」， 內容如下：

「 周亮繼承方廣輝[3]一棟木屋， 其用水樓宇地址：85 SHING MUN ROAD SHENG KWAI CHUNG TSUN TSUEN WAN, NEW TERRITORIES,

現水表編號： MSL11564371。 如圖所示， 木屋裹面分隔成A， B， C 及D四個區域同公共走廊：

A區由當事人周亮自己使用   B區轉讓給   C區轉讓給   D區轉讓給蔡友霖， 身份證編號：[4]

除了B區， C區， D區， 木屋的周圍所有一切屬於當事人周亮權益。 將來除了B區， C區， D區所有的以外賠償得益都屬於當事人。 經過雙方認真協商， B區將於2014年6 月7日過壹半定金 （       ）予周亮先生； C區將於2014年6 月7日過壹半定金 （       ）予周亮先生； D區將於2014年6 月7日過壹半定金 （貳萬元港幣）予周亮先生。 其餘壹半將於2014年7月17日付款予周亮先生。 注意事項： 在2014年6月7日至2014年7月17日， 如有政府部門干涉， 強行清拆。 本人有責任， 退還原額定金給B區， C區， D區當事人。 工人的人工同建築原料， 本人不做賠償。 B區， C區， D區當事人可以借用周亮水同電， 自己要裝上水表同電表。 當2014年7月17日， B區（        ）， C區（       ）， D區（貳萬元港幣（20000））付款完畢，「轉讓協議書」自然生效。 2014年7月17日之後， B區， C區， D區當事人有權行使自己區內的一切權益 （轉讓它人， 獲得賠償金等）， 也承擔一切風險 （如政府部門干涉， 所帶來不良後果）。

雙方完全明白以上細則， 並願意遵守以上規則。

	付款人：	B區
		C區
見証人：陳康霖		D區蔡友霖
	收款人：	周亮
	2014年六月七日 」

8.這「轉讓協議書」是沒有蓋上印花，也沒有任何時間的佐證。

LDPD 587/2023

9.申請人於2023年5月18日向審裁處提出收地申請通知書 （「表格22」），申請收回新界荃灣和宜合村丈量約份地段454第92號及93號7號屋A單位 (下稱「LDPD 587涉案處所」) 的管有，理由是申請人已於2023年5月7日向卓先生發出通知有關涉案租約已於2023年3月31日屆滿， 蔡先生卻未有遷出及未有繳付自2023年4月1日起的中間收益，以每月2,000元計算。

10.由於卓先生沒有根據表格22指示遞交反對通知書， 所以審裁處於2023年6月19日， 根據《土地審裁處規則》第15條下令登錄以下規定申請人勝訴及卓先生敗訴的判決：

(4)  答辯人卓先生須把LDPD 587/2023涉案處所的空置管有權交還申請人;

(5)  答辯人卓先生須支付申請人由2023年4月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月2,000元計算;

(6)  答辯人卓先生須支付申請人本申請的訟費，即時評定為1,200元；

11.同樣， 卓先生於2023年7月14日提交非正審申請， 要求擱置上文2023年6月19日的申請人得直令及暫緩執行收樓令狀。

12.根據卓先生於2023年7月14日提交的誓詞， 他是於2014年11月8日向一位自稱荃灣上葵涌城門道85號業主的周亮先生（「周亮」）取得LDPD 587/2023涉案處所的業權。卓先生又提供了如上文第7段與蔡先生所提供差不多一樣的「轉讓協議書」， 內容如下：

「 周亮繼承方廣輝一棟木屋， 其用水樓宇地址：85 SHING MUN ROAD SHENG KWAI CHUNG TSUEN WAN, NEW TERRITORIES, 現水表編號： MSL11564371。 如圖所示， 木屋分隔成A， B， C 及D四個單元。

A區單元由當事人周亮經過九個月時間裝修， 花了大量人工及物料， 運輸費。現估價参 拾萬港幣整 （300000元）。

2014年11 月1日,卓春林過参萬元港幣整 （30000元）定金予周亮先生； 2014年11 月8日, 卓春林付款完畢，轉讓協議書自然生效。 A單元可借用周亮先生水同電， 直至自己申請左水表同電表。 2014年十一月八日之後， 卓春林正式成為A單元主人， 有權行使自己區內的一切權益 （轉讓它人， 租賃給人， 獲得政府賠償金， 上公屋等）， 也承擔一切風險 （如政府部門干涉， 所帶來不良後果）。

雙方完全明白以上細則， 並願意遵守以上規則。

		付款人：	卓春林
見証人：	卓春林 高仲飛		周亮
	蔡友霖 張鈿賽	收款人：	PXXXXXX（X）
2014年11月8日 」

13.同樣， 這「轉讓協議書」是沒有蓋上印花，也沒有任何時間的佐證。

2023年7月24日的聆訊

14.本兩宗非正審申請於2023年7月24日於本席席前一併聆訊。

15.由於兩宗案件的答辯人皆沒有投訴申請人取得2023年6月6日或19日的判決的程序，本席只需要考慮兩位答辯人所提出的抗辯理由，是否具有真實成功的機會 (defence with a real prospect of success) 反對本兩宗收地申請的判決，但本席仍會考慮其他所有因素，才最終決定如何行使酌情權去決定是否作廢或有條件地作廢該兩宗判決。

16.就蔡先生及卓先生於2023年7月14日提交的誓詞， 申請人稱他並不認識周亮，但他早於2012年8月12日把包括兩宗案件的涉案處所的整棟寮屋[5]租予方廣輝， 為期5年， 由2012年8月30日至2017年8月30日止， 租約亦於2017年8月28日蓋上印花[6]。及至租期結束， 申請人嘗試收回整棟寮屋， 卻發現有包括蔡先生及卓先生等4人佔用物業， 申請人遂向審裁處提出收回整棟寮屋，申請編號為LDPD 2017年第1743宗， 當時的答辯人為方廣輝， 而蔡先生、卓先生及另外兩人分別於2018年6月7日申請加入成為該案的答辯人。

17.蔡先生於2018年6月7日的誓詞如下：

「本人蔡友霖現居住於荃灣和宜合村DD454號Lot No 92號地， 在此居住已有六年多 （於2013年起在此居住）， 這間屋由方廣輝在世時委託本人蔡友霖在此居住並代為看管。 在這六年多的時間裹， 從來也都沒有見過叫曾官球或其他的人來收租或收回地塊。 日前有個叫曾官球的人來收地租及收回土地， 也沒有見到其他人員跟我們協商， 所以我們覺得受到外人威協， 所以懇請貴處做主。」

18.卓先生於2018年6月7日的誓詞如下：

「本人卓春林現居住於荃灣區和宜合村DD454號Lot No 92號地界， 因最近出珼有位叫曾官球是93號地主， 要求收回地界， 因這塊地是92號的，曾官球是無權收地， 因這塊地皮， 之前是由方廣輝先生居住三十多年。 因這間屋在方廣輝在世之前委託我看管居住， 已有六年有餘， 在這六年期間從來未見過曾官球來收租和收回土地， 最近突然曾官球要收回土地， 我們感到非常不安， 我的安全受到曾官球的威協， 請法官大人給我做出公証定奪。」

19.可是後來於2018年6月21日， 蔡先生、卓先生及另外兩人分別向審裁處發出中止通知書 (Notice of Discontinuance) 。

20.申請人解釋， 他是於2018年6月17日分別與蔡先生及卓先生訂立租約， 把LDPD 584/2023涉案處所及LDPD 587/2023涉案處所租予他們， 租期為兩年， 由2018年6月17日起至2020年6月17日止。這兩份租約同時於2018年6月20日蓋上印花[7]。

21.又申請人分別與蔡先生及卓先生於2020年6月15日訂立續租租約，把LDPD 584/2023涉案處所及LDPD 587/2023涉案處所租予他們， 租期為兩年， 由2020年6月17日起至2022年6月16日止。這兩份續租租約同時於2020年6月16日蓋上印花[8]。 而兩份租約亦附有土地測量顧問公司擬製的地圖， 以顯示 LDPD 584/2023涉案處所及LDPD 587/2023涉案處所的位置。

22.又於2022年8月14日及2022年7月5日， 申請人分別與蔡先生及卓先生訂立了新的租約， 把LDPD 584/2023涉案處所及LDPD 587/2023涉案處所租予他們， 租期由2022年7月1日開始至2023年3月31日止。這兩份租約也同時於2022年8月17日蓋上印花[9]。

23.就上述多份租約， 蔡先生及卓先生大致重覆他們於2018年6月7日的誓詞內容， 指申請人的突然出現要收回土地， 使他們感到非常不安，安全受到威脅，致有簽下2018年6月17日的租約。

24.觀乎以上所述， 加上有關的租約證據， 本席接納申請人與蔡先生及卓先生等有就LDPD 584/2023涉案處所及LDPD 587/2023涉案處所有業主及租客的關係， 而在法律上，租客並不能質疑業主的業權[10]。至於蔡先生及卓先生所提供的「轉讓協議書」， 更與他們於2018年6月7日的誓詞相互矛盾。

25.聆訊中， 蔡先生及卓先生更指稱他們與申請人於2018年6月17日簽下的租約， 是因當時受到威脅， 但觀乎他們於2018年試圖申請加入成為LDPD 2017年第1743宗案件的答辯人的過程， 及其後的發展， 包括他們於2020年及2022年與申請人簽訂新的續租租約， 本席認為他們所說的不盡不實， 不值相信。

26.至於卓先生表示， 他可曾在LDPD 587/2023涉案處所附近加建構築物， 但根據「據用」法則 （doctrine of encroachment ）， 租客因租約之便而佔用的其他土地， 在租約完結時， 須把侵佔的其他土地一併交回業主[11]。

27.因此， 本席認為蔡先生及卓先生針對申請人提出的收地申請並沒有任何有合理勝算的可爭訟抗辯理由，本席遂撤銷兩宗案件的答辯人於2023年7月14日提交的非正審申請。

上訴許可申請

28.根據土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

29.今天本上訴許可申請於本席席前聆訊時，審裁處仍未收到法律援助署就蔡先生及/或卓先生已經提出法律援助申請的通知備忘錄。 假若法律援助署已發出該通知備忘錄， 根據《法律援助條例》第15條及《法律援助規例》第7A條，除非審裁處另有命令，否則有關訴訟或有關上訴的所有程序， 均須暫停進行42天。

30.但蔡先生及卓先生除了表示需要申請法律援助外，並沒有提供其他的上訴理據。於庭上， 蔡先生及卓先生只表示希望就申請人是次的收地申請獲得賠償。 本席在考慮了本案的背景後，即使審裁處已收到法律援助署發出的通知備忘錄， 以表示蔡先生及卓先生已經提出法律援助申請， 本席亦會即時頒令取消法定擱置，令聆訊繼續進行。

31.蔡先生及卓先生提出申請批准上訴許可的理由, 基於以上考慮，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。本席認為蔡先生及卓先生擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

訟費

32.最後, 由於兩位答辯人蔡先生及卓先生於是案的非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費。本席認為合理的訟費命令，以簡易程序評定， 蔡先生及卓先生須各自支付申請人本上訴許可申請引起的訟費200元。

[1]  該2023年5月7日的「最後通知」要求所有租客必須於10日內 （即5月17日或之前）搬清。

[2]  此數額是根據申請人於2023年6月1日遞交的「在無答辯情況下申請得直令」計算。

[3]  見下文第16段。

[4]  空格留空， 沒有寫上甚麼。

[5]  新界農地上常有豬欄或雞寮，破舊房屋等，一般都可見一排紅色英文字母及數字編號，就是寮屋編號，寮屋本屬違規而建，香港政府於1982年及1984年至1985年，為所有寮屋登記，給予編號，從此這些寮屋可獲暫准存在（但其非法或違契性質不變），這些豬欄雞寮雖然是認可構築物，惟並非住宅，只是農地買家私底作居所之用。根據申請人提供一份荃灣葵青地政處於2023年2月15日， 見LDPD 584證物A6，指丈量約份第454約地段第92號， 因標題牌照及批准書內的許可構築物未獲政府事先批准已被改建、擴建及更改用途， 有關牌照已於2023年6月15日取消。

[6]  見LDPD 584證物A1。

[7]  見LDPD 584證物A2及見LDPD 587證物A1。

[8]  見LDPD 584證物A3及見LDPD 587證物A2。

[9]  見LDPD 584證物A4及見LDPD 587證物A3。

[10]  見Tang Chi Ho v Wong Yuk Ha & Others [1996] 2 HKLR 58, [1996] 1 HKC 525。

[11]  見Chau Ka Chik Tso v Secretary for Justice  [2011] 2 HKLRD 387 per Hon Rogers VP 及  Secretary for Justice v Chau Ka Chik Tso (2011) 14 HKCFAR 889。