孫懐全 對 李秋媛

LDPE 1451/2023

[2024] HKLdT 5

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2023年第1451宗

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判 決 理 由 書

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1.擬答辯人是九龍馬頭涌道52號地下（連閣樓）的業主[1]， 它於2023年12月28 日提出非正審申請， 要求加入成為本案的答辯人， 並提出終止本案。

2.此非正審申請於2024年1月9日在本席席前聆訊， 當時答辯人沒有出席， 但本席在聆聽擬答辯人及申請人的陳述後， 裁定接納擬答辯人的申請， 並把本案剔除。 本席承諾會頒下判決理由書， 現載如下。

背景

3.根據申請人孫先生於2023年11月7日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出的收樓及追租申請， 涉案處所位於九龍馬頭涌道52號地下側面舖位 （即52號舖天井B2東面及南面及天井B3東面側面位置）， 申請人聲稱根據一份租約， 他把涉案處所租予答辯人， 租期兩年， 由2022年7月1日起至2024年6月30日止， 每月租金為8,000元， 但答辯人未有繳付由2022年7月7日起的租金。

4.孫先生在申請收樓通知書 (表格22) 內， 聲稱此收樓申請並不涉及B2舖位及B3舖位的相關收樓事宜。

5.申請人未有向審裁處提供他所稱的兩年期租約副本。

LDPE 449/2023

6.其實本案申請人孫先生是較早前另一宗審裁處收樓案件， 申請編號LDPE 449/2023的答辯人， 而該宗案件的申請人， 正是本案的擬答辯人， 即 Pakin Limited (百行有限公司)。

7.Pakin Limited於2023年4月19日向審裁處提出收樓及追租申請， 指根據一份日期為2018年5月23日的租約， 把九龍馬頭涌道52號地下A舖及B舖租予孫先生 （下稱「2018年租約」）[2]， 租期為3年， 由2018年5月1日起至2021年4月30日止， 每月租金為49,000元。 雖然該租約於2021年4月30日屆滿後， 雙方沒有簽訂新的租約， 但Pakin Limited 接受孫先生繼續按月繳付每月49,000元的租金， 可是孫先生未有繳付由2021年11月1日起的租金。

8.另根據該2018年租約第二條， 「業主同意租客分租部分舖面給第三者， 但一切分租的租務問題與業主無關。」

9.孫先生於2023年4月24日向審裁處遞交反對通知書，稱在2021年4月中， 他曾要求Pakin Limited續租， 後者表示要他清還欠租後方可續約， 結果他當時因為疫情關係沒有與Pakin Limited續簽新的租約， 但Pakin Limited曾要求他交出其他分租租客租約。 可孫先生本人都是部份分租租約的當事人， 若他交出餘下分租租約時， 會要求Pakin Limited承諾其分租租客的利益， 這事最後不了了之。同時於該處有兩個僭建物業， 孫先生認為若他與Pakin Limited各佔不同位置， 會對分租租客不利。

10.LDPE 449/2023 一案於2023年5月22日在本席席前聆訊， 當時孫先生有聘用大律師代表出庭應訊， 但該大律師卻說孫先生未有準備好回應Pakin Limited所指的欠租， 這情況尤如 Wu Wah Ming & Another v Villanueva, Kristine Torres, LDPD 1792/2015 （無彙報的案例，日期為2015年10月23日）[3]一案, 而相反Pakin Limited卻能提供如Wu Wah Ming一案般已整理好的收租紀錄。 有鍳於此， 本席遂頒令孫先生， 除享有根據高等法院條例第21F條給予的濟助外， 須把九龍馬頭涌道52號地下A舖及B舖的空置管有權交還Pakin Limited。可惜當濟助期於2023年6月5日屆滿後， 孫先生仍未能繳付欠租， Pakin Limited 遂於2023年6月12日取得收樓令狀。

11.又於當日聆訊時，代表孫先生的大律師透露， 孫先生是於2005年開始租用馬頭涌道52號地下A舖及B舖， 更於期間佔用B舖對出的後巷部份政府用地的側面舖位， 本席即時回應她表示， 根據「據用」法則 （doctrine of encroachment ）， 租客因租約之便而佔用的其他土地， 在租約完結時， 須把侵佔的其他土地一併交回業主[4]。

12.孫先生再於2023年6月8日經律師向審裁處發出傳票提出非正審申請， 要求審裁處擱置2023年5月22日的頒令[5]。 本席經於2023年6月19日聆訊後， 亦撤銷了該非正審申請。

13.孫先生再於2023年6月30日經律師向審裁處發出傳票提出非正審申請，要求審裁處在頒發的收樓令中， 捌除馬頭涌道52號地下的側面舖位。其主要理據包括：

(1)  孫先生是於2005年開始佔用B舖對出的後巷部份政府用地的側面舖位， 而Pakin Limited 是於2008年才成為馬頭涌道52號地下的業主[6]。就馬頭涌道52號地下B舖對出的後巷部份政府用地的兩個側面舖位， Pakin Limited 與孫先生沒有業主與租客的關係。

(2)  就馬頭涌道52號地下B舖對出的後巷部份政府用地的側面舖位，差餉物業估價署曾於2015年3月30日致函孫先生， 當時Pakin Limited 還未是馬頭涌道52號地下的業主。

14.此非正審申請於2023年7月6日在本席席前聆訊， 代表孫先生的大律師指孫先生是該兩側面舖位的差餉支付人， 但本席即時指出， 真正業權人不是需繳付差餉的先決條件。 根據差《差餉條例》 （香港法例第116章）第21(1)條， 「物業單位的擁有人及佔用人，均有法律責任向署長繳交物業單位的評定差餉，但差餉須當作為佔用人差餉，如沒有相反協議，即須由佔用人繳交。」[7]

15.代表孫先生的大律師又嘗試引用 Toho Limited v Ng Sik Yu, DCCJ 3463/2003 (無彙報的案例，日期為2003年11月13日）一案的判例, 指doctrine of encroachment 不適用於LDPE 449/2023 一案。

16.在該Toho Limited案， 原告人是一地下舖位的註冊業權人， 如同LDPE 449/2023案中一樣， 該舖位的側面面向另一條街。 被告人自1968年起已是該舖位的租客， 同時間， 被告人也佔用靠在這側面牆邊約12呎長的小販攤檔售賣麻雀牌。 自1977年起， 被告人也從當時的市政局取得固定攤位小販牌照。

17.至1995年，當時的舖位業權人曾把側面牆邊約12呎長的地方 “Side Shop No 1 ”租予被告人， 租期為兩年， 由1995年3月20日至1997年3月19日， 但區域法院暫委法官彭中屏 (當時官階)認為， 在該租約內， 當時的舖位業權人聲明該租約並不包括側面牆邊的政府地，被告人若使用該政府地， 他必須取得政府批准 [8]。 原告人於1995年5月31日買入該舖位成為業主， 他更於1997年3月及1999年與被告人分別續租兩年， 當最後一份租約於2001年屆滿後， 雙方沒有再簽署新的租約， 但卻以月租形式維持業主與租客的關係。

18.又至2002年3月，該案的被告人把原有的小販攤檔拆除，並重新建造新的、較小的小販攤檔， 但此新的小販攤檔卻與牆壁有50厘米距離， 被告人也從食物環境衞生署取得新的固定攤位小販牌照。

19.因為被告人再沒有繳付租金予原告人， 後者提出訴訟希望收回該小販攤檔。

20.彭中屏法官在判案書的第31段說， 由於被告人是從食物環境衞生署取得牌照使用政府地， doctrine of encroachment 並不適用：

“If the Defendant had encroached on the pavement by constructing and occupying the original wall stall as a trepasseer, he should also surrender the original wall stall when he terminated the tenancy. However here the Defendant has all along obtained licences from the Government to occupy the land on the pavement where the original wall stall was located. There was therefore no encroachment by the Defendant. One may still argue that the Defendant had encroached on Government land from 1968 to 1977. However this argument cannot help the Plaintiff as I accept the Defendant’s evidence that Luong acknowledged that the subject matter of the tenancy did not include the Government land and the original wall stall. The issue of encroachment does not arise during the period when Luong was the landlord and the Plaintiff therefore cannot rely on it to say that the original wall stall was part of the Premises by encroachment.”

21.代表孫先生的大律師在陳詞中， 承認申請人成為本案的業權人前， 上手業權人Fordway Holdings Limited與孫先生於2005年3月31日簽訂的租約時 （由2005年3月25日起至2007年3月24日止）， 已承認有B舖對出的後巷部份政府用地的兩個側面舖位：[9]

「業主以該樓宇之現有狀況於租約開始日交吉予租客， 業主不保證該樓宇有否僭建物存在， 若屋宇署或任何政府部門要求清拆或維修任何僭建物，租客必須給予業主協助進行有關之維修或清除， 租客不得因此向業主提出任何索償，……」

22.Pakin Limited的代表盧維溢先生 （下稱「盧先生」）則稱他們是於2007年連現有租約購入馬頭涌道52號地下（連閣樓）， 根據買賣協議， Pakin Limited需負責處理所有僭建物及屋宇署命令等。 當時Pakin Limited已委託金洋(香港)設計裝飾有限公司進行清拆所有僭建物， 並於2007年8月完成所有清拆工程及取得屋宇署的滿意紙[10]。

23.盧先生續稱， 根據他於2009年拍攝的兩幅照片， 當時已沒有任何側舖。可是其後孫先生不斷加建、僭建， 他亦曾要求孫先生根據2018年租約條款清拆， 但孫先生沒有理會。

24.本席根據代表孫先生的大律師的陳詞， 及盧先生回應， 認為LDPE 449/2023 案與Toho Limited案不同之處是, B舖對出的後巷部份政府用地的兩個側面舖沒有取得食物環境衞生署的牌照， 而Fordway Holdings Limited與孫先生簽訂租約時， 是以該樓宇之現有狀況於租約開始日交吉, 因此正如彭中屏法官所說:

“If the Defendant had encroached on the pavement by constructing and occupying the original wall stall as a trepasseer, he should also surrender the original wall stall when he terminated the tenancy.”

25.本席確定doctrine of encroachment 適用於LDPE 449/2023。 本席裁定答辯人亦須交還B舖對出的後巷部份政府用地的兩個側面舖位予Pakin Limited， 並撤銷孫先生於2023年6月30日提出的非正審申請。

26.於2023年8月8 日， 執達主任成功替Pakin Limited收回B舖對出的後巷部份政府用地的兩個側面舖。

屋宇署發出清拆令

27.屋宇署亦於2023年12月13日發出清拆令， 致「九龍馬頭涌道52號地下連閣樓的業主」, 命令編號為C/TE/003976/23/K, 要求拆除：

(i)  在面向馬頭涌道、馬頭角道及後巷附建若干店舖擴建物；

(ii)  在面向馬頭涌道及馬頭角道的外牆附建若干舖面招牌；

(iii)  在面向馬頭涌道及馬頭角道的外牆附建若干舖旁構築物；

(iv)  在庭院及後巷加建撘建物； 及

(v)  在面向馬頭角道及後巷的外牆附建若干可收合遮篷。

總結

28.基於以上所述， 孫先生於涉案處所已沒有任何權益， 本席遂裁定接納擬答辯人Pakin Limited的申請， 並把本案剔除。

訟費

29.最後，關於本非正審申請的訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

申請人: 無律師代表， 親自應訊

答辯人: 缺席

擬答辯人：無律師代表，由擬答辯人的代表盧維溢先生親自應訊

附件