馮國雄 對 張淑霞及另三人

DCMP 1948/2017

[2024] HKDC 441

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2017年第1948號

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判案書

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1.本案涉及一宗有關土地的爭議。

2.原告人原本是新界元朗欖口丈量約份第120約政府地牌照第PNT3284號土地 (下稱 “該土地” ) 的政府土地持牌人，案件開始時是申請取回案中該土地，但及後地政處撤銷了原告人土地牌照，原告人因此再修正申索陳述書，現在是申索聲明在有關時期有權取回該土地，及有關期間的收益。

案件背景

3.該土地上有多個建築，其中包括兩所寮屋，以下簡稱為大寮屋（登記編號LH/274 ）及小寮屋 （登記編號LH/X/274 ）。

4.第一及第四被告人是夫妻，而第三被告人是第一被告人的舅父。

5.沒有爭議的是，原告人與第一被告人於2014年4月11日簽訂了一份租約，租約描述出租物業是 “元朗欖口園163號全棟＂（下稱 “出租物業” ），租約期為2014年4月15日至2016年4月14日，租金為每月港幣9,500元。

6.租約的第17條是這樣寫 (審訊文件冊第220頁)：

“租約期內如政府收回此地，業主不須作出賠償及租客須按政府期限期內撤出上址。”

7.簽約之後，第一及第四被告人一家人入住在大寮屋。而第三被告人在某段時間起亦開始進入該土地，並在小寮屋居住。

8.於2016年初，原告人經第四被告人介紹下，聘請一間叫做恆毅電業工程公司（下稱 “工程公司” ）在該土地上進行某些改善工程，當中原告人和工程公司有些爭議。

9.租約完結之後，原告人和第一被告人之間有口頭協議，容許被告人繼續租用一段時間，但沒有爭議的是，第一及第四被告人於2016年8月15日後沒有再交租（第一，三及四被告人的修正抗辯及反申索書第47段，審訊文件冊第79頁），也沒有搬出出租物業。

10.於2018年1月2日，地政總署以原告人違反PNT3284牌照為理由，撤銷PNT3284牌照。

法律上的爭議

11.本案最重要的爭議，是被告人認為原告人只是該土地的持牌人，而政府牌照上已清楚確認持牌人不可以出租有關土地，所以原告人一開始已是違反牌照規例，所以租約一開始已沒有效，因此原告人沒有權利要求被告人交租或者遷離該土地。

12.正如本席在聆訊中一再指出，原告人對違反政府牌照規例的事實是沒有爭議的，所以本席處理的是一個法律上的問題，即時說：若然業主是違反牌照規例，即是以僭佔人身份出租土地給予租客，業主是否仍然能夠在法律上執行這租約呢？

法律原則

13.其實，法律原則是長久成立和不爭議的。案例可見 Cheung Yat Fuk v Tang Tak Hong and Others (2004) 7 HKCFAR 70 一案，這是終審法院的判決：

“7. It is well established that a squatter can grant a lease, or even a tenancy of land of which he is a squatter as Lord Hoffmann explained in a recent decision of the House of Lords, Bruton v. London & Quadrant Housing Trust [2000]….a tenancy “is not concerned with the question of whether the agreement creates an estate or other proper propriety interest which may be binding on third parties.…”

14.所以，終審法院以及英國上議院早已採納這個眾所周知的法律原則，即是僭佔人是可以批出土地租約，因為租約協議並不涉及土地上或其他可能對第三方具有約束力的專有利益。

15.因此，本席認為原告人作為政府土地持牌人，雖然違反持牌規例出租該土地，但該租約協議在法律上只是涉及業主（原告人）和租客（第一被告人）的關係，並不涉及原告人和第三者（例如政府）的關係，所以該份租約在法律上是有效及可以執行的。

16.再者，既定的法律原則也指出，租客不能在法律上否認他的出租人之業權（tenancy by estoppel)。

17.案例可參照 Tang Chi Ho v Wong Yuk Ha and Others [1996] 1 HKC 525：在這案件，租客和本案的被告人一樣，提出爭議業主對該房產沒有利益，因此不能向租客提出任何訴訟。但上訴庭已在判決中清楚指出，租客不能提出這個有關第三方的權益的主張，租客不能否認業主的業權，不能以業主沒有物業權益作為辯護。

18.換句話說，tenancy by estoppel 法律原則是在一份租約內，即使業主沒有法律上的業權，業主和租客之間就租約的法律效力仍然生效。

聲稱私人土地的爭議

19.雙方另外一個爭議，是在簽署租約之前，原告人（或地產代理）有沒有向第一及第四被告人聲稱該土地是私人土地。

20.第一及第四被告人的案情是原告人及地產代理均有作出這樣聲稱，而他們是信賴有關陳述而決定租用出租物業。

21.原告人則否認有作出這個聲稱。

22.這個爭議是口舌之爭，但顯然易見，租約第17條（如以上第6段列出）是指出政府有可能在租約期內收回出租物業的，如果原告人真的是有向第一及第四被告人聲稱這是私人地方，合理而言，第一及第四被告人看見這條款，應該會即時向原告人及地產代理提出問題，第一被告人不會就此便簽署租約。

23.第一及第四被告人都沒有提出任何證據當時有對這一條款提出質疑，所以，在相對可能性下，本席認為原告人（或地產代理）當時是沒有作出有關的聲稱。

出租物業的爭議

24.另外，雙方也有爭議在租約下出租物業的定義。

25.被告人的案情是出租物業是包括該土地，第一被告人聲稱，當時參觀租盤，原告人及地產代理除了介紹大寮屋，也有介紹後面的一片後花園和後花園的小寮屋。

26.原告人則否認，原告人的案情是只是出租大寮屋，及以口頭方式給予第一被告人一家在該土地上的泊車權等等。

27.本席認為參觀樓盤的情況是口舌之爭，但是，原告人提出的證據是約於90年代，差餉物業估價署把大寮屋編為欖口園163號屋，而租約上所描繪的物業正正是 “元朗欖口園163號全棟”。

28.被告人沒有爭議這方面的證據。

29.最重要的是，如以下第36段所指，被告人的修正抗辯書第28段指出的案情，是於2016年3月原告人要求第四被告人安排對小寮屋作出改善工程，原告人說是想將小寮屋出租，由第四被告人管理，及雙方分拆租金等等，而第四被告人同意等等。

30.所以，被告人自己的案情，都指出原告人是2016年3月才提出出租小寮屋的事宜，所以小寮屋根本不可能是本案租約相關的出租物業。

31.原告人的案情是第三被告人在2016年11月左右入住小寮屋（再修正申索陳述書第27段，審訊文件第62頁）

印花稅索償的爭議

32.被告人也爭議原告人申請索償租約釐印稅一半的款項。第四被告人提出的理據，只是爭議原告人是很後期才將租約打釐印。原告人對此的解釋是因為被告人對租約提出爭議，所以打釐印來保護自己的權益。

33.本席認為，無論打釐印的時間或用意如何，租約第16條是清楚指出：“…租約釐印稅…均由業主及租客平均負擔。＂第一被告人簽署了租約，就需履行當中的條件。

34.雙方有其他的爭議，例如在某日子，被告人有沒有不容許原告人進入該土地等等。本席認為這些爭議與本案的申索沒有直接的關係。

被告人的反申索

35.被告人除了反申索已付出的按金及租金之外，還提出申索一筆港幣53,000元。

36.修正抗辯書的第28段作訴，聲稱於2016年3月，原告人要求第四被告人對小寮屋作出一些改善工程，繼而原告人可租出小寮屋，原告人更加提出小寮屋的租金可以和第四被告人平分，第四被告人同意及說不需要平分，減租便可等等（審訊文件冊第75和76頁），修正抗辯書的第67段就此提出改善工程的費用為港幣53,000元，就此提出反申索（審訊文件冊第82頁）。

37.但是，第一和第四被告人的證人陳述書對這所謂小寮屋改善工程隻字不提，被告人也沒有披露任何文件顯示這些所謂改善工程及費用。再者，第一和第四被告人在庭上的主問證供，也完全沒有提及這所謂改善工程。

38.然而，第四被告人在覆問時突然提出這港幣53,000元是工程公司在該土地上進行工程衍生的，他是將部份的工程項目當作自己的開支，並扣除了部份原告人與工程公司的費用。

39.本席認為這些完全是新的證據，被告人只在覆問時才第一次提出，根本不可信，也偏離了抗辯書的作訴。

40.此外，第四被告人在證人陳述書中和主問證供中，完全沒有交代原告人和工程公司的爭議和本案有任何關係。但第四被告人在盤問下才第一次提出原告人和第四被告人有一個協議涉及原告人和工程公司在工程付款上的爭議。

41.本席認為這些也是新的證據，如以上所指，小寮屋並不牽涉本案租約，在小寮屋工程上有什麼爭議，是另一個合約的爭議，對本案無關。

42.因此，本席裁定這有關所謂改善工程的反申索不成立。

43.另外，如以上所指，原告人和被告人在租約上的法律效力是生效的，所以被告人對以付出的按金及租金的反申索也不成立。

結論

44.綜合以上各點，本席裁定原告人勝訴。

45.因此原告人可向第一被告人索償租約印花稅一半的支出款項。

46.因第一及第四被告人由2016年8月15日至2018年12月31日（即長達28.5 個月）佔用大寮屋，原告人有權享有接受損害賠償的權利，賠償須由第一及第四被告人共同承擔：

港幣9,500元 x 28.5 = 港幣270,750元

47.因第三被告人由20 16年11月至2018年10月31日（即長達24個月）佔用小寮屋，亦須向原告人賠償。至於小寮屋租金的計算，本席接受原告人以大寮屋每平方米租金作標準，計算小寮屋的租金為每月港幣1,781元:

港幣1,781 元x 24 = 港幣42,744元

48.本席作出以下命令：

a) 作出聲明原告人在2018年12月31日前有權向各被告人要求交出該土地，大寮屋及小寮屋的空置管有權；

b) 第一被告人須向原告人賠償港幣3162.5元作為租約印花稅一半的款項；

c) 第一及第四被告人共同負擔向原告人賠償港幣270,750元; 及

d) 第三被告人賠償原告人港幣42,744元。

49.至於利息方面，由於計算可能頗瑣碎及繁複，除非各方於14日內有任何申請，本席不會作出任何裁決前利息的命令。裁決後的利息須根據判定利息計算，直至支付的日期。

50.訟費方面，第一、第三及第四被告人須支付原告人這案件的訟費，包括大狀證書，若各方不能就訟費達成協議，則可申請由法庭評定。

原告人：由鄧耀榮律師行轉聘徐國基大律師代表

第一被告人：沒有律師代表，並親自應訟

第二被告人：沒有律師代表，並缺席聆訊

第三被告人：沒有律師代表，並親自應訟

第四被告人：沒有律師代表，並親自應訟