Hong Kong Housing Society 對 Tsui Chung Fei及另一人

DCCJ 5143/2021

[2024] HKDC 631

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2021年第5143號

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判決書

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事實背景

1.被告人於2023年9月29日提出傳票，對宋泳琛司法常務官2023年9月18日的判決作出上訴，並要求法庭暫緩原告人執行判決，包括暫緩收回下述單位的管有權。

2.原告人，香港房屋協會為九龍九龍城富寧街51號真善美村至真樓地下49室（「該單位」）之業主，而第一被告人以租客身份於2015年11月19日與原告人簽定有關該單位的租約 （「該租約」）。根據原告人案情[1]，原告人約於2019年10月得悉第一被告人約於半年前已經沒有在該單位居住，而第二被告人（即第一被告人的兒子）卻獨自居住在該單位。縱使原告人於2020年1月起曾多次向第一及第二被告人發函重申，容許未獲批准的人士在該單位居住屬違反該租約的行為，第二被告人卻繼續居住於該單位，而第一被告人亦一直沒有回到該單位居住。

3.該租約第3.12條訂明住戶不可容許租約下未經允許人士居住或佔用該單位。該租約的租客為第一被告人，而根據該租約「附表二」列明的准許居住人士，只有第一被告人獲允許於該單位居住。

4.該租約第5.1條亦訂明倘若租客不遵守租約內任何條款，或未能連續居住於該單位超過一個月，原告人可行使收回該單位之權利。

5.鑒於上述情況，原告人於2021年4月15日致函第一被告人並發出終止租約通知書。第一被告人在2021年5月17日向原告人表示決定返回該單位居住，原告人因此同意暫緩向被告人發出「遷出通知書」[2]。 可是，由於第一被告人一直沒有回到該單位居住，原告人於2021年7月13日向第一被告人發信要求第一被告人（副件抄送第二被告人）簽署「終止租約通知書」以及退回該單位。其後，由於第一被告人並沒有遵從原告人上述要求，原告人於2021年7月26日向第一被告人發出正式的 「遷出通知書」， 並把副件抄送第二被告人。

6.2021年8月初， 第一被告人要求原告人把遷出日期由2021年8月31日延至2021年10月23日。原告人同意第一被告人要求，然而，第一及第二被告人並沒有如期把該單位交回原告人，原告人於是在2021年11月8日開展了本申索。

7.原告人於2022年12月20日根據 《區域法院規則》（第336H章）第14號命令第 (1) 條以傳票方式向法庭申請簡易判決，取回該單位的管有權， 並向第一及第二被告人索取非法佔用該單位的中間收益。 宋泳琛司法常務官於2023年9月18日作出上述判決。司法常務官認為第一及第二被告人沒有提出任何可爭辯的抗辯理由，亦沒有提出應予以審訊的爭論點或有爭議的問題。

適用的法律原則

8.法庭在處理針對聆案官的決定所提出的上訴時，實際上是會就有關申請重新進行聆訊。雖然法官可對聆案官的決定給予適當的比重，但不會受該決定約束 （見 Hong Kong Civil Procedure, 2024, Vol.1, 58/1/2段 ）。

9.就申請簡易判決程序而言，根據《區域法院規則》第14號命令第3條，當原告人提出申請後，被告人須令法庭信納，就該申請所關乎的申索或其部份，有應予以審訊的爭論點或有爭議的問題，或為其他理由該申索或其部份應予以審訊，否則法庭可作出相關判決。 被告人須令法庭信納他所提出的是真誠的抗辯（a real and bona fide defence）（見Hong Kong Civil Procedure 2024, Vol 1, 14/4/9段）。

10.原告人亦強調，根據《區域法院規則》第58(3) 條，在任何法律程序中根據第58號命令提出的上訴並不具有擱置該法律程序的作用。 就此點而言，原告人所援引的Star Play Development Ltd v Bess Fashion Management Co Ltd, HCA 4726/2001（判決理由書日期為2002年6月7日）案例中提及暫緩執行判決的相關原則。高等法院法官馬道立（當時官階）於判決理由書第9(6) 段指出在上訴過程中，倘若上訴人要求法庭暫緩執行判決，先決條件為上訴人提出具有合理機會勝訴的上訴理由：

“The existence of merely an arguable appeal cannot by itself amount to sufficient reason to justify a stay. It can be put this way: the existence of an arguable appeal (that is, one with reasonable prospects of success) is the minimum requirement before a court would even consider granting a stay. In other words, however exceptional the circumstances may be otherwise justifying a stay of execution, if the court is not convinced that there exist arguable grounds of appeal, no stay will be granted.”

11.因此，被告人必須向法庭證明，他們的上訴有合理的成功機會，才可讓法庭考慮給予暫緩執行上述判決的命令。

討論

12.本案沒有爭議的是第一被告人自2019年4月左右已沒有在該單位居住。反之，第二被告人卻一直長時間居住於該單位。 如上所述，原告人早於2020年起已多次向第一及第二被告人重申第二被告人在該單位沒有戶籍，其名字並沒有列於該單位之租約，而第一被告人作為租戶容許未獲批准的人士（即第二被告人）在該單位居住是違反該租約的行為。原告人指第一被告人上述行為已明顯違反租約， 因此，原告人可透過租約第5.1條要求收回該單位。

13.另外，原告人亦指出，不論被告人有否違反租約，根據該租約第2 條，任何一方可藉給予對方一個月的書面通知終止租約。原告人稱他們已經於2021年7月26日向第一被告人發出「遷出通知書」，限定第一被告人於2021年8月31日遷出該單位。不論第一被告人有否違反該租約，在給予足夠通知後，原告人指他們有權取回該單位的管有權。

14.被告人一直強調， 原告人的職員曾經承諾第二被告人原告人會於發出遷出通知書前的二至三個工作天先行通知被告人，好讓第一被告人即時回到該單位居住。 可是，此說法與上述第5段所列的事實並不相符。 如上所述，第一被告人曾在2021年5月17日向原告人表示決定返回該單位居住，原告人因此同意暫緩向第一被告人發出遷出通知書，並以書面形式表示同意第一被告人可於2021年6月30日或之前返回該單位居住。 可是，第一被告人卻一直沒有回到該單位居住。

15.另外，原告人亦指出被告人多次提及希望獲取法律意見才繼續此訴訟。然而，此案已歷時超過兩年，被告人已獲充裕時間尋求法律意見。 事實上，正如原告人所述，第一被告人在這兩年間亦已就此案多次申請法律援助，縱然是被拒絕後亦立即再作申請。不論如何，這與被告人所提出的事實證據有否顯露被告人具有真誠的抗辯理由並沒有直接關係。

16.另外， 第二被告人聲稱他擁有該單位繼承權，及原告人的申索受訴訟時限所限[3]。 本席並不接納此說法。 首先， 該租約並沒有授權第一被告人把該單位或其管有權傳承予第二被告人。 再者，雖然第一被告人於其 2023年4月4日的非宗教式誓詞附上的其中一件文件[4]中曾提出第二被告人一直有居住在該單位，但她亦提到第二被告人20多年來亦曾經在上海、北京及台灣工作一段時間。 可是，她並沒有清楚說明第二被告人不在香港或該單位居住的時間及情況。 因此，被告人並沒有提出清晰證據證明第二被告人在該單位居住的年份。不論如何，根據《時效條例》（第347章）第7(1) 條，適用於官方收回土地的訴訟時效為60年，因此，第二被告人提出有關原告人的申索已被時效所限而不能提出的論點並不成立。

17.綜上所述，本席同意司法常務官在判決中所指，認為被告人提出的抗辯理由「重複和空洞」。本席認為第一及第二被告沒有提出任何可爭辯的抗辯理由，亦沒有提出應予以審訊的爭論點或有爭議的問題。

18.另外， 基於本席認為第一及第二被告人並沒有令法庭信納他們的上訴有合理的成功機會，本席亦已在2024年1月25日的聆訊結束時拒絕給予暫緩執行上述判決的命令。

結論及裁決

19.基於上述原因， 本席撤銷第一及第二被告人的上訴申請。如上所述，本席亦已拒絕了被告人暫緩執行判決的申請。

20.本席命令第一及第二被告人須付原告人上述兩項申請的訟費。 經考慮原告人所呈交日期為2024年1月17日的訟費陳述書，本席命令被告人須付原告人的訟費，經簡易程序一併評定為港幣9,000元。

原告人：由李郭羅律師行黎望曦律師代表

第一及第二被告人：沒有律師代表，並親自應訊