Wong Hon Wing (黃漢榮), Wong Wai Sun (黃維新) and Wong Man Hing (黃文興) As Managers of Wong Tung I or Yi Tong (Alias Tung Yi Tong) (黃同義堂) (別名 同義堂) 對person(S) Unknown in Occupation of the Area Known As or Referred As Sub-section 4 of Section a of Lot No. 2039 and The Remaining Portion of Section a of Lot No. 2039 in Both Demarcation District No. 120, Yuen Long, New Territories 及另一人

DCMP 1263/2020

[2024] HKDC 1477

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2020年第1263號

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判案書

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簡介

1.原告人為黃同義堂（又名同義堂）的三位現任司理。

2.於2013年5月前，黃同義堂為新界元朗丈量約份120段中、Lot no. 2039 S.A. 的註冊業主。於2013年5月6日，黃同義堂將 Lot no. 2039 S.A. 分割為 Lot no. 2039 S.A. ss1, Lot no. 2039 S.A. ss2, Lot no. 2039 S.A. ss3, Lot no. 2039 S.A. ss4 以及 Lot no. 2039 S.A. RP 五個地段。該五個地段屬於元朗龍田村範圍內。

3.Lot no. 2039 S.A. ss4 以及 Lot no. 2039 S.A. RP 比鄰 Lot no. 2038 S.C. 地段。Lot no. 2038 S.C. 上蓋有一座房屋（登記地址為元朗馬田村215號、下稱 “215號屋”）。Lot no. 2038 S.C. 的業權，按215號屋的地下、一樓及二樓（連天台）被分為三份。第二被告人為215號屋地下的註冊業主吳正雲（已離世）的兒子及現時唯一遺產執行人。

4.本案的主要爭議是關於215號屋南邊邊界、與附近一條去水渠之間的一個範圍（下稱 “該爭議範圍”、詳細圖述見本判案書附件一中粉紅色及藍色的部份）。該爭議範圍處於馬田村及龍田村之間的一條連接東面公庵路的通道出口的北面。

5.本案涉及2個爭議點：

(a)  第一、該爭議範圍是屬於 Lot no. 2039 S.A. ss4 及 Lot no. 2039 S.A. RP 的一部分，還是 Lot no. 2038 S.C. 的一部分？

(b)  第二、若果該爭議範圍是屬於 Lot no. 2039 S.A. ss4 及 Lot no. 2039 S.A. RP 的一部分，第二被告人是否成功逆權管有該爭議範圍？

6.原告人的案情大致如下：

(a)  該爭議範圍是屬於 Lot no. 2039 S.A. ss4 以及 Lot no. 2039 S.A. RP 的範圍內。

(b)  原告人於2019年發現該爭議範圍有眾多雜物堆放，屬非法侵佔行為。

(c)  於是原告人起訴 (i) 非法入侵及霸佔該爭議範圍的不知名人士（即第一被告人）、及 (ii) 第二被告人，要求法庭頒令，使原告人取回該爭議範圍的管有權，以及提供其他相關濟助。[1]

7.除第二被告人外，沒有其他人對本案進行答辯。第二被告人（無律師代表）的有關案情大致如下：

(a)  按政府的土地圖則，該爭議範圍是屬於 Lot no. 2038 S.C. 中、215號屋旁邊「餘地」，或交替地，該爭議範圍並不屬於分割前的 Lot no. 2039 SA 或 Lot no. 2038 S.C.，而是公眾道路。

(b)  自吳正雲八十年代購買215號屋地下開始，第二被告人及其母親（已離世）多年來均使用該爭議範圍作農業種植、環保回收、停泊215號屋住戶車輛等私人用途。而該等使用從不需要獲得任何人士的同意、批准，更從未以任何方式與任何人簽訂任何租用、借用的協議，亦未曾向任何人以任何形式繳納過任何租金。按本席理解，第二被告人這部份案情實為逆權管有。

(c)  於2020年初，原告人之一的黄漢榮有份參與將大量磚塊放置到該爭議範圍的其中一部分位置當中。有照片顯示，第二被告人及其兒子有試圖在現場阻止。其後亦有人將一輛汽車停泊到該爭議範圍。第二被告人因此在該爭議範圍餘下的地方，豎立橫額、宣示該爭議範圍為Lot no. 2038 S.C. 的主張。

(d)  第二被告人提出反申索，要求法庭宣告其對該爭議範圍的合法擁有權利，並頒令原告人及其他被告人即時遷出該爭議範圍，以及提供其他相關濟助。

8.雙方案情中的其他詳情會於下文相關部份引述。

9.基於雙方案情，本席認為本案的主要爭議如下：

(a)  該爭議範圍是否屬於 Lot no. 2039 S.A. ss4 及 Lot no. 2039 S.A. RP 的一部分？

(b)  如果該爭議範圍屬於 Lot no. 2039 S.A. ss4 及 Lot no. 2039 S.A. RP 的一部分，第二被告人有否成功逆權該爭議範圍？

(c)  根據上述兩項爭議的判決，法庭該作出何等濟助？

爭議一：該爭議範圍的業權

10.原告人對於該爭議範圍的業權主張，主要基礎為一份由專家證人馬容江測量師出具的專家報告。馬容江測量師認為爭議範圍屬於整個 Lot no. 2039 S.A. ss4 及 Lot no. 2039 S.A. RP 的一部份，是基於以下圖則：

(a)  第一，一份日期為2011年8月由他本人出具的測量圖（下稱 “2011 測量圖”）。根據馬容江測量師的解釋，2011測量圖的製作目的，是要為當時分割 Lot no. 2039 S.A. 作預備。2011測量圖不僅標示出 Lot no. 2039 S.A. 的整個邊界，亦按原告方自行製作的草圖，將 Lot no. 2039 S.A. 分割成五部份，即 Lot no. 2039 S.A. ss1 至 ss4 及 Lot no. 2039 S.A. RP。於2013年5月6日，本案三位原告人訂立一分Deed Poll，正式將 Lot no. 2039 S.A. 按2011測量圖分割。一份與2011測量圖同時製作的Land Boundary Plan亦成為Deed Poll內的附件。馬容江測量師進一步解釋，他有將2011測量圖提交地政總署核實，而地政總署並無指出該測量結果有任何錯誤。

(b)  第二，一份日期為2017年3月17日地政總處測繪處出具的地段索引圖。該圖有記載 Lot no. 2039 S.A. 經分割後的狀況，內容與2011測量圖一致。

11.第二被告人就該爭議範圍的業權主張，基礎如下：

(a)  首先，第二被告人引述一份所謂「1984年交易文件」中附有的土地圖則。所謂的1984年交易文件，應該是指第二被告人父親吳正雲於1984年9月購入第215號屋地下之時的交易文件。但在第二被告人所提供的所有文件內並沒有一份清晰、完整的所謂「1984年交易文件」。取而代之，第二被告人提交了一份關於 Lot no. 2038 RP 及 Lot no. 2038 S.C. 的劃分圖（日期不明）（“2038 劃分圖”）、一份1980年3月28日由元朗理民府就 Lot no. 2038 S.C. 所簽發的建屋批准（“215 號屋建屋批准”）、以及一份聲稱由香港政府存檔的所謂「108-NW-C」土地丈量約份圖（日期不明）（第二被告人將它標示為「地圖1」）。

(b)  從政府土地註冊處取得的1989、1992、1999、2001的政府土地圖則。

(c)  根據香港法例第123F章《建築物（規劃）規例》第25條，建築物在任何水平與該空地相接的任何部分，不得位於自空地界線上相對該部分之處或的垂直線與該等部分等高之處的1.5米範圍內。由此推斷，該爭議範圍屬於 Lot no. 2038 S.C. 的地界內。

12.經考慮過所有證供及雙方論據後，本席裁定該爭議範圍是屬於 Lot no. 2039 S.A. ss 4 及 Lot no. 2039 S.A. RP 的範圍內，而不是屬於公共通道、或 Lot no. 2038 S.C. 的範圍內。

13.在雙方呈交的眾多圖則中，由政府所備製、目的為顯示地段分界的圖則只有兩份。第一份是由第二被告人所提交被他標示為「地圖1」的圖則。第二份圖則是原告人所呈交、由地政總署測繪處出具的地段索引圖（日期為2017年3月17日）（“2017地段索引圖”）。

14.有別於第二原告人的主張，「地圖1」並沒有顯示Lot no. 2038 S.C. 與Lot no. 2039 S.A. 之間有一幅公共土地所區間。反之，該圖顯示Lot no. 2038 S.C. 與Lot no. 2039 S.A. 之間一條被用作為通道的土地是屬於Lot no. 2039 S.A. 土地的分界之內。同一特徵於2017年地段索引圖的顯示更為清晰。有關的測量圖則均顯示，Lot no. 2039 S.A. ss 4 及 Lot no. 2039 S.A. RP 與 Lot no. 2038 S.C. 是緊接的，並沒有由政府所擁有的土地所分隔。

15.另外，備製2038劃分圖的人仕在該圖中指稱該圖是根據1905年之約份圖則正本複製，顯示相關地段的各分段的分界。但該圖內有關的內容相當模糊，對解決本案的爭議沒有太大的幫助。其他由第二被告人呈交的眾多圖則，均只顯示地面的土地特徵，而非土地分界，對解決該爭議範圍的業權爭議沒有幫助。

16.雖然眾多圖則均顯示，該爭議範圍是一道通道的一部份，但該通道並非政府擁有的公共道路，而是私人土地內劃出來的通道。所以，第二被告人指稱該爭議範圍是屬於一條公共通道的範圍內之說法，與客觀證據所呈現的狀況不符，因此予以駁回。

17.餘下的問題是，該爭議範圍到底是屬於Lot no. 2038 S.C. 還是Lot no. 2039 S.A. 的範圍內。

18.毫無爭議的是該爭議範圍最南端是一條直線的水渠。在雙方向法庭呈交的所有土地圖則內，Lot no. 2038 S.C. 的南端界線都被顯示為一條向北突出的曲線。第二被告人主張該爭議範圍是屬於 Lot no. 2038 S.C. 地段的一部分的說法，與所有有關證據均不相符。反之，所有雙方提交的測量圖則均顯示與原告方的案情吻合的情況。

19.第二被告人引用215號屋建屋批准指稱，該爭議範圍屬於 Lot no. 2038 S.C. 上建成215號屋之後的餘地。另外，在結案陳詞中，第二被告人首次引用香港法例第123F章《建築物（規劃）規例》第25條中建築物須與地界有1.5米距離的規定，來推斷該爭議範圍屬於 Lot no. 2038 S.C. 的地界內。

20.根據215號屋建屋批准內的圖則內容，215號屋與 Lot no. 2038 S.C. 的邊界只有很少的空間，絕不可能包含該爭議範圍。再者，馬容江測量師根據他團隊的測量結果認為，215號屋實質位置與215號屋建屋批准內所規定的位置有所偏差，造成215屋南側與 Lot no. 2038 S.C. 的南邊邊界重疊。即是215號屋建屋批准內所顯示的餘地，實際上並不存在。第二被告人並沒有傳召專家證人，亦沒有任何文件可以就馬容江測量師的意見提出有效的反駁。

21.最後，第二被告人以香港法例第123F章《建築物（規劃）規例》第25條作為基礎的推論，於結案陳詞之前從沒有提出過。於訴訟規則的層面上，該推論不應獲得法庭考慮。無論如何，該推論毫無證據基礎。香港法例第123F章《建築物（規劃）規例》第25條是需要有一定專業知識所才能理解的規例。第二被告人並沒有傳召專家證人作供，就該規例應如何應用在215號屋的建築規劃上，包括該規例是否必然要求215號屋的南面（而不是其他方面）與Lot no. 2038 S.C.的南面邊界保持1.5米的距離等問題上作出解釋。就此，本席並不認為香港法例第123F章《建築物（規劃）規例》第25條能以任何形式支持第二被告人的案情。

22.因此本席接納原告人的立場，裁定該爭議範圍是屬於 Lot no. 2039 S.A. ss.4 及 Lot no. 2039 S.A. RP 的範圍內。

爭議二：逆權管有該爭議範圍

23.就第二被告人逆權管有該爭議範圍的指稱，第二被告人及原告人各自的案情如下。

24.第二被告人指出，在他父親購買215號屋地下之後，他與其母親自從1984年開始無間斷的使用該爭議範圍。使用的用途包括耕種、儲物、以及泊車。第二被告人呈交了一系列於不同時代所拍攝到該爭議範圍的照片，當中包括政府的航拍圖，以及一些相關的新聞片段中可截錄到該爭議範圍的狀況的照片。

25.原告人指出，在任何時間的照片中均顯示第二被告人及其家人並沒有將該爭議範圍以任何形式（例如豎起圍欄）包圍。即是在所有時間內，任何人均可自由出入該爭議範圍。另外，原告人在第二被告人的盤問最後階段，向第二被告人指出，他沒有基礎認為於1984年之後的20年內黄同義堂並沒有新添男丁。

（i）  《抗辯書及反申索書》的內容

26.原告人在結案陳詞中，亦對第二被告人提出逆權管有作出情序性質的反對。原告人引用《區域法院規則》第18號命令第8條，反對第二被告人以逆權管有作為辯護理由。原告人確實理據十分簡短。書面結案陳詞中有關部分如下：

“46. 《區域法院規則》第18號命令第8條規則訂明，與訟任何一方若依賴任何時效的法規作為其申索或抗辯理由，他就必須於其狀紙明確列明。

47. 在收回土地的訴訟案件，若被告人以《時效條例》作為其抗辯理由，他必須在其狀紙說明原告人收回爭議土地的權利於何時失效。（見：Hong Kong White Book 2024, Vol. I, Part A, Order 18, 18/8/26）

48. 綜觀其《抗辯及反申索書》，第二被告人未有明確說明原告人收回爭議範圍的權利於何時失效。同時，他亦未有說明他是根據《時效條例》作為其依據並以逆權侵佔的形式取得爭議範圍的管有業權 (possessory title)。

49. 基於上述的規定，法庭理論上不應容許第二被告人以逆權侵佔作為其理由反申索爭議範圍的管有業權。” （原文中的註腳沒有在此展示）

27.原告人反對的重點是第二被告人在《抗辯書及反申索書》中並沒有說明他是根據《時效條例》作出逆權管有的聲請，以及原告人收回該爭議範圍的權利何時失效。原告人並沒有聲稱他們一直不知道第二被告人是以逆權管有作為辯護及反申索的理由。反之，在盤問第二被告人時，原告人方開宗明義的就第二被告人逆權管有的有關證供作出提問。

28.原告人亦在其書面結案陳詞第57段中表明第二被告人有關意圖經已在《抗辯書及反申索書》顯示出來：

“57. 至於本案，雖然第二被告人在其《抗辯書及反申索書》中沒有明言以逆權侵佔的形式取得爭議範圍的管有業權，但觀乎其行文及反申索的事項，他似乎正有此意。”

29.原告人亦無在審訊的任何階段抗議第二被告人對逆權管有的聲請、或表示因為《抗辯書及反申索書》並無列明《時效條例》或原告人收回該爭議範圍的權利何時失效而失去公平地舉證的機會。相反，其中一位原告人黄漢榮的證人陳述書第22至第27段中，挑戰第二被告人及其母親於1984年9月起便佔用該爭議範圍的聲稱，並根據第二被告人所呈交的證據，提出該爭議範圍充其量只是由2009年開始被第二被告人及其家人侵佔。

30.《區域法院規則》第1A號命令第1條及第2條例明：

“ 1. 基本目標(第1A號命令第1條規則)

本規則的基本目標為 ——

(a) 提高須就在區域法院席前進行的法律程序而依循的常規及程序的成本效益；

(b) 確保案件在合理切實可行範圍內盡速有效處理；

(c) 提倡在進行法律程序中舉措與案情相稱及程序精簡的意識；

(d) 確保在訴訟各方達致公平；

(e) 利便解決爭議；及

(f) 確保區域法院資源分配公平。

2. 區域法院對基本目標的實行(第1A號命令第2條規則)

(1) 區域法院在進行下述事情時，須謀求達致本規則的基本目標 ——

(a) 行使其任何權力(不論該權力是根據其固有的司法管轄權或是否由本規則給予)；或

(b) 解釋本規則中的任何規則或任何實務指示。

(2) 區域法院在達致本規則的基本目標時，須時刻體認行使區域法院權力的主要目的，是確保爭議是按照各方的實質權利而公正地解決的。”

31.《區域法院規則》第18號命令第8條必須在達致第1A號命令第1條之下的基本目標的大前題下被演譯及應用。規則內對狀書內容的要求，是希望讓訴訟各方對其他人的案情及立場有充分的理解，從而得到公平的抗辯或回應的機會，使法庭可能各方的具體案件公正地作出判決。

32.在本案中，縱然第二被告人沒有在《抗辯書及反申索書》中引用《時效條例》及列明從何時開始原告人失去收回該爭議範圍的權利，他以逆權管有作為抗辯及反申索的意圖相當清𥇦。再者，第二被告人在《抗辯書及反申索書》中，亦充分列出逆權管有所需的元素，包括有關管有是從1984年9月開始。

33.因此，本席認為第二被告人的逆權管有的聲請，不應該僅因為《抗辯書及反申索書》的內容上的瑕疵而被駁回。

（ii）  逆權管有的有關法律原則

34.要證明逆權管有，管有人(即本案中的原告人)必須證明 他實質管有一地，並意圖管有該地。見香港終審法院在 Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Another (No.2) (1997-98) 1 HKCFAR 55 一案中跟隨了Powell v McFarlane and Another (1979) 38 P & CR 452 及其 他英國案例所訂立的原則。

35.實質管有的意思是，管有人須按照實際情況，對土地行使一定程度的、實質的、具獨有性的控制，正如上述 Powell v McFarlane and Another 一案中第 470-471 頁所言:–

“Factual possession signifies an appropriate degree of physical control. It must be a single and conclusive possession, though there can be a single possession exercised by or on behalf of several persons jointly. Thus an owner of land and a person intruding on that land without his consent cannot both be in possession of the land at the same time. The question what acts constitute a sufficient degree of exclusive physical control must depend on the circumstances, in particular the nature of the land and the manner in which land of that nature is commonly used or enjoyed.”

36.香港上訴法庭在 Gotland Enterprises Limited v Kwok Chi Yau & Others，CACV 260/2014 (判詞日期為19.01.16) 一案中說明，圍欄是典型但並不是必須的管有手段。在沒有障礙物阻止他人進入有關土地的情況下，法庭必須檢視逆權管有聲請人採取過何等行動將他人排除出有關土地範圍外:

“36. One must not lose sight of the exclusive character of the occupation in order to establish factual possession. Not every use or occupation of land can satisfy this requirement. The Judge gave the example of growing of fruits on a piece of open land. If a person only plants fruit trees without excluding others from entering the land, he is only using the land instead of occupying the same exclusively...

37. Though it is not absolutely essential to have the land fenced off in order to establish exclusive occupation, this is the classic way of doing so. In the absence of any physical barriers set up to exclude others from entering the land, one must examine what steps were taken by the person claiming exclusive occupation to exclude others.”

37.至於管有意圖，指的是管有者必須有意圖、以自己的名義、在合理切實可行以及法律容許的範圍內，將原業主在內的其他人排除於該地之外：見 Powell v McFarlane and Another 判詞中第 471、472 及 480 頁。聲稱管有人(即本案中的第二被告人)就着他是否有意圖管有該地必須清楚明確毫不含糊：見 Tsang Foo (also known as Fu) Keung & another v Chu Jim Mi Jimmy & 2 others, CACV 178/2015 (判詞日期為28.10.16) 一案。法庭一般會從聲稱管有人的行為推斷出其主觀意圖。但是，如果證據清楚顯示，他實際上並沒有管有爭議物業的意圖，法庭是不會視他為管有該物業。

38.證明逆權管有各項元素的舉證責任在聲稱管有人。並且，雖然舉證準則是民事準則、即相對可能性的衡量，但舉證責任是重的，聲稱管有人需要提出足夠令人信服的證據。法庭必須以客觀的證據（例如空中圖片、政府測量圖片）來測試聲稱管有人對自己有利的證據：見Au Yeung Chiang Leung v King Sino International Development Limited & Ors, HCA 1173/2014 (判詞日期為2017年11月23日)，第35-38段。

39.另外，逆權管有由「祖」或「堂」所擁有的土地，所需的時間，不一定像普通私人擁有的土地般按《時效條例》第7（2）條之下的20年（如有關管有於1991年7月1日前開始）或是12年（如有關管有於1991年7月1日後開始）計算。

40.原訟庭於Leung Kuen Fai v Tang Kwong Yu (or U) T’ong or Tang Kwong Yu Tso [2002] 2 HKLRD 705 一案中解釋，「祖」或「堂」是於中國舊式法律之下的一種土地擁有方式，類近衡平法之下的信託（但不盡相同）。每當涉案的「祖」或「堂」有新的成員出生，該新生的成員便會有屬於他自己的權利提出訴訟，以收回被逆權管有的土地。所以，要成功逆權管有由「祖」或「堂」擁有的土地，聲稱的管有人要證明該「祖」或「堂」的所有成員均在《時效條例》之下失去了相關權利。1965年或之前，訴訟時效是受英國的Real Property Limitation Act 1833所規管。在該條例之下，無行為能力（包括未成年人士）的訴訟時效期限獲得延長至該人士停止無行為能力（包括達至法定的成年歲數）之後10年。《時效條例》在1965年生效，在當中的第22條之下， 10年的延長期被修訂為6年。而法定成年歲數在1990年10月1日之前為21歲。在1990年10月1日，《成年歲數（有關條文）條例》生效，法定成年歲數修訂為18歲。因此，在逆權管有開始後，若然涉案的「祖」或「堂」有新成員出生，訴訟時效期限會按以下方法計算：

(a)  若有關成員於1965年之前出生，所需的管有年期為該成員出生起計31年（即21年加10年）；

(b)  若有關成員於1965年至1990年10月1日之間出生，所需的管有年期為該成員出生起計27年（即21年加6年）；

(c)  若有關成員出生於1990年10月1日或之後，所需的管有年期為該成員出生起計24年（即18年加6年）。

41.在曾榮傑及另一人訴佔用人及另二人，HCMP 1154/2005， 判詞日期為2009年5月11日，原訟法庭於判詞第39段及42段中認為，如要證明有關「祖」或「堂」在逆權管有開始之後有成員出生、因而有關逆權管有的年期要重新累積，相關的舉證責任在有關的「祖」或「堂」。上訟庭（CACV 157/2009， 判詞日期為2010年6月28日）並沒有就此法律原則提出異議（見該判詞第16-23段）。原告人於書面結案陳詞中提出了相反的立場，但並沒有向法庭提供任何案例以支持有關論點。鑑於原訟法庭於曾榮傑一案中就舉證責任的裁決被上訴庭接納，有關法律原則的裁決對本法庭有約束力。

（iii）  證據分析

42.首先在時效期限上，原告人不論在狀書或是證據上，均沒有指出在1984年9月（即第二被告人父親購入215號屋地下、及第二被告人聲稱的逆權管有開始時間）後，黃同義堂有新的成員出生。因此，本案的有關時效期限，根據1984年當時有效的《時效條例》第7（2）條，該為20年。

43.至於逆權管有的實質管有、及管有意圖兩個元素，第二被告人依賴三方面的證據：

(a)  第一，他本人的證供[2]，指稱自1984年他父親購入215號屋地下後超過35年，他及其家人都使用該爭議範圍作農業種稙、環保回收、停泊私人車輛等用途。他亦指稱，在90年代初，政府為該爭議範圍南端的排水渠進行改造時，由於其本人及其母親堅持要保留原有地貌作為農地用途，除了固定排水渠而需要注入水泥的部份外，該爭議範圍仍保留原有可供野草生長的泥土地貌。

(b)  第二，四幅分別於1995年7月19日、2000年8月10日、2006年2月10日及2007年8月3日，由政府地政總署測繪處所拍攝的航拍圖。

(c)  第三，數幅於Google、百度及騰訊地圖網站擷取、於2009年5月到2017年8月期間所拍攝的街道照片，當中顯示到該爭議範圍的狀況。

(d)  最後，一段由東方日報網站下載、日期為2015年9月15日的新聞片段，當中亦顯示到該爭議範圍的狀況。

44.原告人並沒有提出任何證據，能直接顯示該爭議範圍於1984年起的實際使用情況。原告人提出的證據，就只有原告方唯一證人黄漢榮的證人供詞的第22至27段。除質疑第二被告人沒有交出任何生活照片證明對該爭議範圍的佔用外，黄漢榮聲稱他曾特意向龍田村的村民和黄同義堂的子孫作出查詢，但無一能確認第二被告人有關的陳述。黄漢榮並沒有例出他曾經詢問過的人的身份或任何個人資料。

45.本席對黃漢榮及第二被告人作為證人的可信及可靠程度有以下觀察：

(a)  黄漢榮的證供有多處不可信的地方。第一，他報稱是龍田村的居民，在盤問時承認他既是黄同義堂的司理，亦是龍田村的村代表。他的多重身份都顯示出他本該對龍田村的土地（包括該爭議範圍）的狀況十分熟悉。該爭議範圍同時亦處於龍田村接駁公庵路的通道出入口，十分當眼。根據一眾被呈交、能顯示該爭議範圍的照片中，該爭議範圍多年來被佔用的情況（詳情下文再述）都相當明顯。而且，在2013年，黄漢榮有份簽署文件將Lot no. 2039 S.A.按馬容江測量師團隊的測量結果分割為五份。在此等情況下，黄漢榮卻聲稱該爭議範圍是在2019年10月起才遭人發現被非法霸佔，實在是匪夷所思。同時，他聲稱他有就第二被告人的案情向龍田村村民和黄同義堂子孫作出查詢。但他所聲稱的詢問結果不是明確的同意或不同意第二被告人的案情，而是籠統及含糊的”無一能確認第二被告人在這方面的陳述”。再者，他聲稱詢問過的人的身份、數目及實質的回覆內容全部欠奉。以上問題均使法庭不能接納他為誠實的證人。

(b)  第二被告人雖然沒有律師代表起草文件，但其內容及他在證人台作供時的證供內容，在基本事實的層面上都一致連貫，並且與客觀證據（特別是一系列的照片）吻合。他對於該爭議範圍是屬於Lot no. 2038 S.C. 的餘地的說法，雖然被駁回，但本席認為他該部份的證據，是出於其對地界及業權如何構成的不熟悉，並沒有反映出其誠信有重大問題。無論在盤問或結案陳詞中，原告人都沒有對第二被告人的誠信作出挑戰。

46.第二被告人的逆權管有聲請是否成立，關鍵是其呈交的證據是否足夠證明他及其家人有連續地、獨有性地管有該爭議範圍超過20年。原告人主要提出兩項爭議。第一，第二被告人沒有呈交實質證據（例如生活照等）證明對該爭議範圍的管有。第二，該爭議範圍多年來沒有圍欄，因而對管有沒有足夠的排他性。

47.從與訟雙方所呈交的航拍圖、地圖網站擷取的街道圖、新聞網站2015年9月15日的短片擷圖，以及雙方自行於2019年後不同時間所拍攝的照片中，本席有以下觀察：

(a)  最早的照片為1995年的航拍圖。但該航拍圖解像度偏低，只隱約見到該爭議範圍有一片綠色，但未能清晰顯示實質地面情況。

(b)  及後2000年、2006年及2007年的航拍圖則相對清𥇦地顯示出該爭議範圍大部份為一片綠色，顯示出有植物存在於該範圍中。該爭議範圍的西端於2006年的航拍圖中見到有類似車輛停泊。第二被告人作供時指出該部分的該爭議範圍當時是被其弟使用為他的泊車位。

(c)  地圖網站擷取的街道圖分別顯示出該爭議範圍於2009年5月、2011年4月、2014年3月、2015年（具體拍攝日期不明）及2017年8月的較具體狀況。該等照片顯示出三個特徵。第一，該爭議範圍偏中間的位置有一支街燈，而偏東面靠近公庵路的位置豎立了一個寫著龍田村的路牌。與訟雙方都沒就該街燈及路牌在何時及在何情況下豎立、及如何保養維修等提問題呈交任何證據。第二，該爭議範圍的東部被大量約一米高的盆栽圍封。第三，該爭議範圍的西部，有空置的情況（2009年5月），有車輛停泊的情況（2014年3月），以及有放置大量雜物的情況（2011年4月、2015年、2017年8月）。

(d)  新聞網站2015年9月15日的短片擷圖亦顯示到該爭議範圍的東部被盆栽圍封、及西部放置大量紙皮的情況。

(e)  2019年後雙方各自呈交的照片中，最早拍攝的是馬容江測量師報告中的附件7， 拍攝日期為2019年10月4日。該照片顯示，該爭議範圍東部的盆栽明顯減少，而西部就豎起了圍欄。原告人另外呈交了兩幅被形容為“初佔用情況”的照片[3]，按內容推斷，拍攝時間該跟馬容江測量師報告中的附件7相近。其中一幅照片顯示，該爭議範圍西部所豎起的圍欄標示了“私人地方”的字句。至於其他較後期的照片，則顯示該爭議範圍被放置大量磚塊、停泊車輛以及宣示該爭議範圍屬於Lot no. 2038 S.C.的橫額等。

48.在考慮過所有證據後，本席裁定第二被告人所提出的證據足夠使人信服地證明他及其家人自1984年起，超過35年實質的、具獨有性的管有該爭議範圍。

49.首先，第二被告人指稱在他及其母親於90年代所爭取下，除了固定排水渠而需要注入水泥的部份外，該爭議範圍的原有泥土地貌得到保存。該爭該範圍大部份地方沒有水泥鋪蓋的指稱，跟馬容江測量師的專家報告中的附件7、一幅於2019年10月4所拍攝的照片內容吻合。從2000年、2006年及2007年的航拍圖中看到該爭該範圍的周邊土地，明顯地是大範圍並一致的被水泥鋪蓋，而該爭議範圍則顯得翠綠，兩者的地面狀況有明顯區分。原告人在黄漢榮的證供、馬容江測量師的專家報告、其他文件證據上、以及盤問第二被告人的過程當中，完全沒有就第二被告人這一部份的證供作出任何爭議。

50.即使第二被告人無法提供80年代的任何照片（不論生活照還是航拍圖），以及95年的航拍圖相對模糊，該爭議範圍地面沒有水泥鋪蓋的事實為第二被告人及其家人一直實質的、排他的管有該範圍的聲稱提供了有力的佐證。如此明顯的土地特徵區分顯示了該爭議範圍受到所有持份者、包括政府及原告人的有差別的對待。再者，在90年代時，第二被告人及其母親提出保持該爭議範圍原有土地面貌的要求被接納，較大的可能性是因為政府有關部門知悉他們經已管有該爭議範圍一定時間。

51.在此前題下，原告人的焦點、即該爭議範圍沒有圍欄這事實，則變得次要。鑑於該爭議範圍緊接215號屋旁邊、地面特徵與周邊範圍有明顯區別、該爭議範圍南邊的排水渠容易給人為有關地段的邊界的觀感、以及所有相關圖片均顯示該爭議範圍是地第二被告人及其家人大幅度使用，即使沒有圍欄及其他阻隔，外人的觀感是該地段是屬於私人管有，而不是開放式的土地。在2020年初，有人將大量磚塊搬入部分該爭議範圍一事發生之前，原告方並沒有指出任何其他事例，證明該爭議範圍有被原告人所授權的人進入或使用的先例。

52.本席亦考慮過該爭議範圍內的街燈及龍田村路牌。如上文所述，與訟雙方均沒有呈交任何證據顯示該街燈及路牌在何時及何情況下豎立，以及如何保養。再者原告人方並沒有根據該兩件物件作出任何陳詞，包括該對兩件物件能否消除第二被告人所聲稱的實質、排他性的管有。此基礎下，該街燈及路牌不足以影響第二被告人及其家人對該爭議範圍的實質及排他性管有。

53.以上就第二被告人及其家人事實上一直實質的、排他的管有該爭議範圍的證據分析，亦能成為第二被告人及其家人的有關管有意圖的推論基礎。第二被告亦在他的證供中強調，他及其家人管有該爭議範圍從不需要獲得任何人士的同意、批准，未以任何方式與任何人簽訂任何租、借用的協議或，亦未曾向任何人以任何形式繳納過租金。該部份證供亦是對第二被告人及其家人的有關管有意圖的有效推論基礎。被盤問時，第二被告人雖然接受該爭議範圍並沒有圍欄、或者其他為阻隔外人進入而設的障礙物，但第二被告人並不接受這等於任何人均可自出自入。因該爭議範圍的使用方法，第二被告人堅稱他及其家人，均是有意圖地獨家享有該爭議範圍的管有權。上文第51段就該爭議範圍的客觀情況的描述，亦可解釋為何該爭議範圍沒有圍欄一事不足以消除第二被告人及其家人的相關管有意圖。

54.本席裁定，第二被告人成功證明他透過其本人及其家人從1984年起最少連續20年有意圖的、排他地管有該爭議範圍，對該爭議範圍構成有效的逆權管有。原告人對第二被告人提出收回土地的時效期限於2004年屆滿。

爭議三：合適的濟助

55.原告人在結案陳詞中主張，即使法庭接納第二被告人有關逆權管有的案情，逆權管有的確實範圍該為未經修改的申索書中附件(2)、即原告人聲稱2019年10月時、該爭議範圍中實際被佔用的範圍，而不是經修改的申索書中的經修改的附件(2) （即本判案書的附件一）中所標示的整個該爭議範圍。本席認為原告人的主張並不合理。按上文分析的2000年、2006年及2007年的航拍圖、地圖網站擷取的街道圖、以及2015新聞網站影片的擷圖所顯示，第二被告人及其家人實際管有的範圍跟原告人於2020年5月8日向法庭存檔的原訴傳票中的附件（見本判案書的附件二）中、粉紅色及藍色的範圍更為吻合。所有圖片均顯示，第二被告人及其家人所管有的範圍從未超越215號屋的西邊牆身。

56.至於該爭議範圍的現況，從2020年開始所拍攝到的照片顯示，部分本判案書附件二中由粉紅色及藍色標示的範圍，被一輛車牌號碼LL3086的車輛所霸佔。該車輛自此之後並沒有駛走。鑑於該車輛出現的時間，與雙方開始就該爭議範圍直接有糾紛的時間吻合，相對可能性是該車輛是屬於原告人的關聯人士。就磚頭方面，第二被告人於2024年2月15日存檔的補充證人陳述書中附有一張照片，當中顯示有6堆磚頭，有兩堆磚頭明顯被放在該爭議範圍內。黄漢榮作供時承認，有關磚頭是有人按他的指示放到該處的。

57.本席亦分別考慮過（i）原告人於結案陳詞中，要求法庭頒布禁制令，禁止第二被告人日後侵佔原告人該爭議範圍中未被逆權管有的部份，以及（ii）第二被告人於《抗辯書及反申索書》中，要求原告人就其非法侵佔第二被告人擁有管有業權的土地的賠償。本席認為兩項要求都不妥當：

(a)  原告人的禁制令申請並無在《經修訂的申索書》中列明，亦無相關證據支持其必要性。本席認為要求第二被告人歸還有關範圍的空置管有權的命令經已足夠。

(b)  至於第二被告人的賠償要求，第二被告人並無提交任何證據以作賠償評估之用，亦無要求本案的法律責任及賠償問題分兩階段審理。因此，第二被告人只能獲得$1的象徵式賠償。

58.基於以上各項爭議的裁定，本席作出以下命令：

(a)  原告人就本判案書附件二中由粉紅色及藍色所標示的、屬Lot no. 2309 S.A. ss.4 及Lot no. 2309 S.A. RP部分的兩個範圍的所有權益經已終絕；

(b)  第二被告人已取得本判案書附件二中由粉紅色及藍色所標示的、屬Lot no. 2309 S.A. ss.4 及Lot no. 2309 S.A. RP部分的兩個範圍的管有業權；

(c)  原告人28日內必須歸還本判案書附件二中由粉紅色及藍色所標示的、屬Lot no. 2309 S.A. ss.4 及Lot no. 2309 S.A. RP部分的兩個範圍的空置管有權歸還第二被告人；

(d)  第二被告人28日內必須歸還本判案書附件一中、未能被成功證明逆權管的部份（即附件一中粉紅色及藍色的範圍、減去附件二中的粉紅色及藍色的範圍所餘下的部份）的空置管有權歸還原告人；

(e)  原告人需要向第二被告人作出$1的象徵式賠償；及

(f)  如就第58(c) 或 (d) 段的執行上需任何其他指示，與訟各方可向法庭申請。

59.訟費方面，基於第二被告人為主要勝方，本席作出暫准訟費命令，判第二被告人獲得本案的訟費。如雙方未能就金額達成共識，即交付訟費評定。

原告人：由徐子健律師行延聘高賚傑大律師代表

第一被告人：沒有律師代表，並缺席審訊

第二被告人：沒有律師代表，並親自應訊

附件一

附件二