Golden Key Industrial Ltd 對 the Incorporated Owners of Wah Chun Industrial Centre及另一人

LDBM 125/2022

[2025] HKLdT 10

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2022 年第 125 宗

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判 案 書

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A. 前言

1.這又是一宗漏水官司，特別之處是在於聲稱滲漏範圍的廣泛，多至一棟工業大廈一整層三周邊的7組位置。還有，申請方不但控告業主立案法團，還提訴管理公司。

2.本案第一答辯人是位於新界荃灣大涌道54號的華俊工業中心（該大廈）業主立案法團（法團）。在本案相關時段，該大廈樓齡34年（其佔用許可證在1988年發出），為一純工業樓宇，樓高23層及合共提供超過100個單位。該大廈外牆用紙皮石做飾面，其結構主要採用石屎混凝土建成。

3.在本審訊中，法團由王洛媛大律師（王）代表。

4.規管該大廈及其所屬地段並在土地註冊處登記的公契，日期為1988年10月25日（該公契），締結者有三，分別為1) Coca Investment Limited (First Owner)（首業主）；2) Sin Pui Yee (Second Owner)（次業主）；及3) Coca Management Limited (Management Company)（首管理公司）。涉案時段，該大廈已不再由首管理公司管理。

5.按照雙方簽署的一份管理合約（該管理合約），法團聘請本案第二答辯人新城市管理服務有限公司（新城市）在2022年2月1日至2024年1月31日期間為該大廈提供大廈管理服務。

6.在本審訊中，新城市親自應訊，由其物管部助理總經理黃達成先生（黃）代為出庭。

7.自2020年10月起的本案相關時段，申請人公司金鎖匙實業有限公司（金鎖匙）是該大廈3樓連兩個平臺（統稱該3樓）的註冊業主。該3樓形狀猶如一個折斷一角的長方型，該斷角在柴灣角街與大涌道交界。而該3樓的四邊如下：該3樓面向大涌道的東南邊，建有一整邊長的小平臺（小平臺）[1]；該3樓的西南方，面向柴灣角街；榮興工業大廈（榮興）則建在該大廈的西北方，該3樓面向榮興的西北邊，建有一整邊長的大平臺（大平臺）；而大成大廈則座落於該3樓的東北方。

8.在本案相關時段，金鎖匙在該3樓內經營迷你倉業務，出租儲物櫃。為此，它曾改動該3樓的內部間隔，偏離屋宇署批准的建築圖則：該3樓室內更被分間成205個儲物櫃，原有的個別室內廁所已被拆除。另外，該3樓室內個別窗戶上方位置，安裝了分體式冷氣機，又有分體冷氣機用繫上了外牆窗戶下方的金屬承托架安裝在該3樓室外。

9.2022年8月29日，金鎖匙入稟土地審裁處（審裁處），指該3樓遭受滲漏，控告法團及新城市。聲稱的滲漏位置，如下介紹，主要在面向大涌道的小平臺一邊，以及面向榮興的大平臺一邊。

10.在本審訊中，金鎖匙由關朗軒大律師（關）代表。

B．金鎖匙案情

11.金鎖匙在其《修訂申請通知書》內，要求審裁處頒令強制維修令滲漏停止（開案時，關表明申請方只針對法團申請強制令），及下令兩名答辯人賠償其損失。

12.金鎖匙稱，該大廈【外牆】及其【窗眉】是建築物管理條例（條例）[2]下的【公用部分】。金鎖匙指，法團（以及法團和新城市），分別按照條例第18條（及按照該公契多個條款），都有責任維持【公用部分】在良好狀態或良好維修。

13.金鎖匙聲稱，涉案時段，該3樓四周邊許多位置出現不同類型的破損及缺陷在其外牆、窗眉、及紙皮石等（該3樓破損周邊）。自2022年2月左右，因該3樓破損周邊，該3樓室內遭受滲漏。

14.金鎖匙指稱，它約在2022年3月18日便已通知新城市上述滲漏事宜。同年5月10日，其律師再去信法團，提及滲漏及5月3日曾發生窗眉石屎下墮事件。同年7月25日，其律師再向法團提供其委聘專家量築工程顧問有限公司（量築）的張惠深先生（張）2022年7月18日所製作的專家報告（量築2022報告）。

15.雖然在上述投訴後，法團及新城市曾安排在2023年2至3月就該3樓破損周邊的部分位置進行維修，令大部分滲漏一度停止；但據金鎖匙稱，從2023年6月初起，該3樓再次因該3樓破損周邊而遭受滲漏。

16.金鎖匙指，法團沒有履行其在條例下的責任，法團和新城市也違反了該公契的條文，二者都沒有將公用部分（或外牆及窗眉）維持在良好狀態或良好維修，引致它遭受損失。

17.金鎖匙聲稱，它有8個儲物櫃由2022年2月至2023年3月損失租金達106,764.47元，另花費11,985.6聘請人手維修該3樓室內，還需花163,000元來還原受滲漏破壞的內牆及天花。

C．法團案情

18.法團在其《修訂反對通知書》內，否認【外牆】及【窗眉】是條例下的【公用部分】，並引述該公契第6(b) 段首業主在外牆的保留權利作反駁。

19.雖然法團同意，2022年5月3日曾有窗眉石屎下墮至大平臺，但它強調，它要到同年5月25日才從新城市獲悉申請方3月18日的投訴。同年5月4日，它已招標維修該3樓周邊，後5月13日要求新城市重新招標，並在6月23日收悉報價。同年8月11日，法團管理委員會（管委會）已開會討論申請方投訴，申請方代表也獲邀出席。之後，它委聘的承辦商在2023年2月28日前已完成外牆維修，所投訴的滲漏亦已獲解決。

20.法團否認該3樓因為該3樓破損周邊而遭受破壞。法團指，金鎖匙曾對該3樓進行改動，包括安裝冷氣機承托架在其外牆、安裝許多（冷氣機）喉管刺穿該3樓外牆或其窗框。

21.故此，法團聲稱，它沒有違反任何申請方聲稱的責任，或導致金鎖匙所聲稱承受的損失，又法團要求金鎖匙嚴格證明其聲稱的所有損失及其金額。最後，法團否認申請方的強制令要求。

D．新城市案情

22.新城市在其《修訂反對通知書》內，指它沒有忽視申請方的投訴，已在2022年3月至8月期間，作出視察、進行招標、及和投標商議價。但是，當時香港出現疫情，法團很難開會及議決，直至2022年8月它才議決維修。工程亦已在2022年11月開始，2023年2月完成。及後，試水也滿意。期間，新城市有緊密地向法團匯報。因此，申請方對它的索償並不公平。

23.再者，黃開審時強調，新城市不是該公契內點名的管理公司，它的權責受該管理合約規限，它缺乏最終決策權，最終決策權在法團手上。

24.新城市再稱，所投訴的滲漏，有可能是由於窗門老化所致。最後，新城市認為，金鎖匙的索償數額並不合理。

E．案件爭議

25.故此，本席認為，本案第一爭議點在於該3樓有否在涉案時段出現申請方所聲稱的各個位置的滲漏（及室內損壞）。

26.倘若申請方能夠全部或部分證實的話，本案第二爭議在於申請方能否證實（如它所稱）該等滲漏（全部或部分）的源頭或原因（及相關室內損壞）源自包括聲稱的【外牆】及/或【窗眉】缺陷。

27.在此第二點上，本席謹記，法律上並沒有任何源頭假定協助申請方，【事情不證自明】的原則在本案不適用。舉證責任在申請方，標準為一般民事案件適用的【相對可能性】[3]（簡單來說，即機會率超過百分之五十，而不用如梁稱高達百分之一百）。申請方須在相對可能性下證明：該3樓聲稱漏水位置（及相關室內損壞）的有效源頭（或原因）包括聲稱【外牆】及/或【窗眉】缺陷，即申請方法律上不用證明二者是唯一的源頭或原因，只須證明二者是其一有效[4]的源頭或原因即可[5]。

28.倘若申請方未能證明到滲漏源頭為何，或未能證明到有效源頭（或原因）包括聲稱【外牆】及/或【窗眉】的缺陷，或針對個別位置未能證明有效源頭（或原因）包括聲稱【外牆】及/或【窗眉】的缺陷，本案或相關位置的申索（視何種情況而定）須被撤銷[6]。

29.要強調的是，法團及新城市都沒有舉證責任證明【外牆】及【窗眉】不是聲稱漏水位置（及相關室內破損）的源頭（或原因），或證明其他真正的漏水源頭[7]。

30.假如申請方就任何聲稱滲水位置再證實上述第二點的話，針對法團，它須再證明法團沒有履行其在條例下的責任及/或該公契的條文，導致申請方蒙受聲稱損失的全部或部分。就此，申請方須證明該大廈外牆及/或窗眉是條例下的【公用部分】，而它依賴的該公契條文在本案適用。

31.而針對新城市，申請方還須證明新城市負有它所依賴的該公契條文責任，該些條文在本案適用，及新城市沒有履行該等責任，導致申請方蒙受聲稱損失。

32.在這第三點上，法團及新城市都辯稱它們已盡力及適時回應及處理申請方的滲漏投訴。

33.倘若上述三點都獲申請方證實的話，申請方還須證明它承受了索償的聲稱損失，及證明索償的聲稱金額，以及審裁處在本案所有案情下合適頒發申請方要求的強制維修令。

34.在上述第4點，要強調的是，只要申請方證實【外牆】及【窗眉】是該3樓室内滲漏的其一有效源頭，儘管有其他原因參與引起滲漏，法律上失責的一方還是要賠償申請方因此而承受的全部（而非部分）損失[8]。

F．審訊證人

35.審訊中，金鎖匙傳召了其物業保養維護顧問郭志光先生（郭）作為它的事實證人，及張作為它的專家證人。

36.法團方面，王傳召了管委會主席梁國強先生（梁）及管委會委員黎偉麒先生（黎）出庭就事實作供，以及耀天測量行有限公司（耀天）的李健明先生（李）出庭提供專家意見。

37.新城市則傳召了黃及其工程部工程主任馮偉業先生（馮）兩名事實證人。新城市選擇不傳召專家證人。

38.除了量築2022報告外，張後期再為金鎖匙製作了第二份專家報告，日期為2023年9月18日（量築2023報告）。而李為法團製作的專家報告，日期則為2023年11月1日（耀天報告）。

39.張及李（統稱兩專家）其後召開了無損權益的會議，共同製作了聯合專家陳述書，日期為2023年12月14日（聯合陳述書）。

G. 事實證人評估

40.本席謹記，三方事實證人皆有為自身利益而作不實證供的動機，審裁處得小心考慮各證人的證供。

41.就證供重要性而言，黎的證供比其他證人的相對次要，主要集中在金鎖匙購入該3樓後對其窗戶及間隔的改動。馮的證供亦相對集中，主要為他協助法團製作、發出及收回各式各樣的維修報價。本席就二人證供按其內容個別分析，個別考慮是否接納。

42.總的來說，郭、梁及黃為三方主要事實證人。

43.就黃而言，相比馮、（見下文）曾及何，他並非新城市的前線員工。因此，就報價的製作、發出及收回等前線工作，除另有指明外，本席傾向採馮而棄黃的不同證供。

44.比較梁與黃及馮，除另有指明外，本席傾向採黃及馮而棄梁的不同證供，原因如下。

45.本席恐怕，梁並非完全誠實或可靠。

(1) 首先，他的證供內在不可信。例如，他一方面認同黃新城市作為合約經理人沒有決策權，另一方面卻作供猶如新城市可自行主動回應金鎖匙的滲漏投訴，包括以法團信紙回信金鎖匙而不用知會管委會。本席看來，實情應相反才對，即新城市依賴法團的指示及授意行事，主動權在法團。

(2) 第二，梁的證供和他或法團的行徑自相矛盾。例如，他稱法團處理（見下文）4樓石屎窗眉脫落事件（或該屋宇署來信）屬緊急或優先，但有關窗眉破損最終和其他外牆維修一起由盛譽在2023年1月尾至2月尾進行。本席認為，梁在這方面證供有誇張之嫌。

(3) 第三，梁的部分對己有利證供，和黃及馮的證供不符，也缺乏文件支持，僅為他的片面之詞。例如，他稱早在2022年5月4日，當新城市就4樓外牆維修招標時，便因應申請方投訴，【特別加入3樓的外牆檢查及維修詢價】。他又稱5月13日，因標書【價格偏高】，【要求管理公司重新招標】。他還稱5月31日收到該屋宇署來信後，【早前邀標的檢查維修專案再次修改，要求承建商從新報價】。本席一概不接納這些梁的證供。

46.相比之下，本席對黃及馮作證的印象較佳。本席觀察，二人作供簡單直接坦白，對新城市或其個人不利或可能不利的證供，兩人也言無不盡。

47.比較答辯方與申請方的證人證供，本席當然採納三方不爭議的背景事實證供。又假如答辯方證人同意申請方案情或作出其他承認，本席都接受並給予足額比重。

48.就申請方本身的證供來説，郭在個別議題（例如窗戶更換、損失項目及賠償數目）亦存在不可靠或可能誇張的情況，而他其他方面的證供則相對理想，受到呈堂同步文件或（如上解釋）答辯方承認所支持，本席下文都願意接納。

49.最後，倘若上述證人嘗試給予或給予（如滲漏源頭等）專家意見，本席一概不考慮，因他們不是專家證人，沒獲許可或有相關資格這樣做。但他們的個人觀察，包括呈堂的錄像（如有的話），法庭還可以（亦已）考慮。

H. 兩專家評估

50.相比起來，本席認為，張比李更中肯或獨立、可靠及可信。下文除另有指明外，在兩專家意見或證供有分歧時，本席採納張而棄李的不一意見或證供。倘若李承認或同意張的意見或申請方的案情，本席採納該等承認並給予足額比重。

51.本席所持理由如下。

52.本席留意，作為審裁處的專家證人，張顯得比李更開放願意考慮及接納不同建議或想法，他更曾承認自己的錯誤、更改自己早前的意見。早在量築2022報告中，他便已同意滲水位置4室內損壞與外牆及窗眉無關。到了量築2023報告及庭上，他也願意修正量築2022報告中滲水位置7滲漏源自外牆及窗眉破損的觀點，改稱源自私人喉管收口不佳，並承認自己的錯誤。審訊時遭王盤問，張也毫不回避並願意同意個別王就多個呈堂試水錄像的不同內容建議（包括對答辯方有利的建議）。

53.當然，本席同時留意，在核心或基本議題上，張本案的證供及意見始終如一，遭王盤問後仍毫不動搖。

54.本席深明，如王指出，張在較早前一案件中[9]，遭主審法官批評存在利益衝突，有違專家行為守則。又張在量築2022報告及量築2023報告中，所用的字為【列出所有引致滲漏事故的原因】，但他從金鎖匙收到的指示，調查範圍只要求他查看該3樓外牆（及窗眉）是否室內橫陣及天花的滲漏源頭，他因此當時並沒有調查（也不能排除）其他的可能滲漏成因（例如窗邊抆泥等）。

55.但是，本案中答辯方對張沒有作出任何利益衝突的事實指責。在撰寫量築2023報告之後及庭上，張基本上都有按他簽署的專家行為守則辦事，包括坦承他所收到的兩份報告的有限指示。上文張就不同觀點所表現的開放態度，也充分證明他有履行他的專家責任。因此，本席不會因上一段的兩點批評，便對張的證供及意見大打折扣，重點還在看他在本案的個別意見有否合理的科學基礎、以及在本案上有否事實或證據支持。

56.相反，本席對李作為本案專家證人的獨立/中立性、可信性及可靠性存有極大疑問。

57.如下詳細解釋，本席接納關的陳詞，李在耀天報告內，已觀察到及給予意見外牆或/及窗眉破損是該3樓室內（W3至W9及W11至W16窗戶位置）牆壁、窗邊四周及橫樑底部位置遭受滲水的其一源頭。可是，李在聯合陳述書，卻若無其事地收回該等觀察及意見，及毫不猶疑地作出不同的見解而不作詳解。

58.在證人臺，本席看來，李可謂【一面倒】為法團【護航】，極力否認外牆或/及窗眉破損是該3樓室內滲漏的源頭，反指出室内滲漏是由於一系列其他可能源頭引起。

59.更甚的是，當李被關追問上述立場更改時，李搬出多不勝數的大量新指稱（包括磨耳及其連接主牆石屎釘生銹、換窗時打爆窗邊位置）、新理據（包括聲稱的香港房屋協會在網上發佈的指引、聲稱的建造業議會鋁窗安裝課程的筆記）或新論點（包括沒有發現白樺）作為回應，这些事宜或材料一概早前都沒有出現或出示在耀天報告或聯合陳述書內，連王也沒有在盤問時向張提出發問。假若這些新指稱、新理據或新論點屬實或有根據的話，本席想李應該在耀天報告或聯合陳述書內早早提出，再由王向張發問指出才對。

60.細心留意李回答關的盤問用字（例如【不知道】及【估計】），及當李被關追問及有否進一步查證或有否證據支持後的回答（李回答【沒有】），這些多不勝數的所謂新指稱、新理據或新論點，本席認同關的陳詞，更近於純學術理論可能性或李的個人猜測，都缺乏測試或實證支持，或脫離本案事實，大有可能全部都是李信口開河的托詞，本席因此一概拒絕給予它們任何比重。

61.最後，李遭關盤問時不時沒有直接回答問題，傾向轉講另外（他想）對法團有利的議題（或其新指稱、新理據或新論點）而動輒長篇大論。遭關連環追問下，李還是逃避不了承認個別吻合耀天報告內他原先對申請方案情的承認，其他場合他則多回答【不確定】來逃避回答關的尷尬問題。本席遺憾地説，李在證人臺作為法團專家證人給審裁處的印象，絕不理想。

I. 關鍵事實裁斷

62.經如上評核證人可信及可靠性，及經考慮所有審訊呈堂證據及三方所有陳詞，本席先裁斷關鍵事實經過如下。

2020年

63.2020年10月，金鎖匙購入該3樓。

64.及後在11月，金鎖匙為該3樓進行裝修，包括更換其窗戶（廁所位置的窗戶除外），以及在外牆窗戶下方加裝繫在外牆的分體式冷氣機承托架，兩者工程都沒有安排承辦商按照小型工程制度向屋宇署申報。

2022年

65.2022年2月1日，新城市開始管理該大廈。

66.2月22及23日，新城市製作，發出及收回【802室外牆窗眉頂石屎防漏工程】報價[10]。事源該大廈802業主向該大廈管理處投訴，【其單位窗楣頂石屎剝落及室內天花嚴重滲水】，及【牆身亦有滲水的裂痕】[11]。

67.3月18日，金鎖匙人事行政部職員袁小姐（袁）[12]去信（及電郵）新城市駐守該大廈管理處的何先生（何）及新城市，代表金鎖匙投訴近來該3樓內部牆壁有嚴重滲水（附上相片，指【外牆裂紋嚴重】，及附上滲漏位置平面圖，上面記載了10個聲稱滲漏位置），要求跟進。

68.3月19日，何抄送上述袁的來郵給新城市營業部主任曾莉娜小姐(曾)[13]。

69.3月21日曾電郵黃查問如何回覆及處理。同日黃電郵曾建議聯絡工程部跟進，曾即當天聯絡馮。

70.3月24日，法團從新城市獲悉袁的投訴。同日，何及馮被派到該3樓勘察。

71.3月25日，管委會11名委員們從和新城市員工（包括何、黃、曾等）有聯繫的即時通訊群組（群組）中獲得袁投訴信的副本。

72.3月31日，曾及黃到該3樓視察。

73.4月6日，曾囘電郵給金鎖匙（抄送黃），稱【已找了工程部勘察，已拍照片，會安排報價事宜】。【給法團審理後，稍後再作安排及處理】。

74.4月7日，曾要求馮製作該3樓的勘察報告。4月22日，馮完成勘察報告（只為瞭解聲稱滲漏位置，非調查源頭）交予曾，曾轉交法團。

75.4月23日，袁電郵曾，問滲水工程處理進度如何。新城市或法團均沒回覆。

76.5月3日，該大廈4樓外牆有石屎窗眉脫落，許多碎塊掉到該3樓面向榮興的大平臺上，呈堂有相關相片（4樓石屎窗眉脫落事件）[14]，金鎖匙為此報警。同日，何在群組內向管委會匯報事件，說該大廈402A室【窗眉嚴重損壞】，又聯絡馮告知他此事。

77.5月4日及5日，因應4樓石屎窗眉脫落事件，馮製作、發出及收回3份關於【4樓02A室廁所外牆簷篷防漏工程】的報價[15]，後交予曾。

78.5月10日，金鎖匙律師第一次去信法團，告知5月3日有【外牆石屎喉管[16]掉落3樓平臺】及報警，及【3樓外牆亦有嚴重缺陷致雨水滲入室內】，要求立即維修外牆杜絕二者及14天內回覆。新城市第二天（即5月11日）收到信件，後上載群組。

79.5月12日，為應付金鎖匙律師上述來信，梁要求曾就該3樓勘察報告製作標書並即日邀標。曾即轉告馮。

80.5月12及13日，馮立刻製作、發出及收回3份關於【3樓外牆簷篷防漏工程】的報價（承辦商分別為大宇工程、清新工程，及力嘉建築工程，金額分別為185,900元、216,000元及235,100元），後即時交曾。

81.5月13日，何上載群組3份【4樓02A室廁所外牆簷篷防漏工程】的報價，及3份【3樓外牆簷篷防漏工程】（來自大宇工程、清新工程，及力嘉建築工程）的報價，要求管委會【儘快】處理。

82.5月24日，新城市（及法團）收到量築（受金鎖匙所托）來信要求就該大廈外牆進行射水測試。

83.5月31日，回標期限過後，新城市再收到盛譽工程有限公司（盛譽）對【3樓外牆簷篷防漏工程】遲來的報價，總金額為160,000元，其施工項目如下：-

項目	施工項目 / 工程細則 提供工人、工料及設備完成下列項目：	數量	金額
1.0	在3樓外牆及露臺位置搭建竹棚連工作臺（搭建10個竹棚：每個闊約8呎 x 高約8呎）	1單	60,000
1.1	以槌敲方式檢查受影響位置爆裂、鬆散、滲漏及空殼位置	1單	10,000
1.2	用界機界齊爆裂、鬆散、滲漏及空殼位置。	1單	10,000
1.3	鑿走爆裂、鬆散、滲漏及空殼位置之石屎批盪。	1單	15,000
1.4	簷篷之新種鋼根到結構層。	1單	15,000
1.4	補回爆裂、鬆散、滲漏及空殼位置之石屎批盪（補回防水）。	1單	20,000
1.5	受影響表面補回近似色紙皮石。	1單	7,000
2.	拆除及更換受到石屎剝落導致損壞PVC喉	1單	3,000
3.	如屬小型工程，須向屋宇署申請小型工程施工批准書。備註：承辦商須為上述工程之相關級別之註冊小型承辦商（如適用），須向屋宇署提交相關文件及負責所須費用。	1單	5,000
4.	就是項工程提供勞工保險及保額不少於壹仟萬圓之第三者保險。	1單	5,000
5.	工程完畢後需按政府相關部門之建築物廢料分類棄置方法清走拆下之廢料、泥頭、石屎及垃圾。	1單	10,000
			160,000

84.同日，新城市代表法團回信金鎖匙律師，稱就對方來信談及的【大廈外牆出現石屎剝落及滲水現象】，【現正處理中】。

85.同日，屋宇署去信法團（由新城市轉交），指該署人員近期到該大廈視察，發現面向榮興【外牆】位置以及2樓樓梯位置出現【混凝土/批盪鬆脫及生銹鋼筋外露】的情況，並附上21張相片（針對外牆共6張相片[17]，其中2張屬3樓，顯示面向榮興外牆出現【混凝土剝落/鬆脫】，其中一張相片所拍的正是5月3日發生的4樓石屎窗眉脫落事件的4樓外牆窗眉）。屋宇署表示，擬按《建築物條例》頒令有關人士【清除鬆脫/破裂的混凝土/批盪、清理外露的生銹鋼筋，如有需要，更換/加裝鋼筋。並重新繞注混凝土，以修復原狀】。屋宇署再表示，若法團沒有在60天內開展上述工程，該署將不另行通知便發出命令（該屋宇署信件）。何6月3日收信後交法團，並通知曾。

86.6月7日，曾轉交馮該屋宇署信件，並要求他跟進，包括重新制出相關報價內容。

87.6月16日，馮到該大廈視察該屋宇署信件提及的損壞位置。

88.6月17日，馮致電承辦商到該大廈視察及提供報價，但沒有承辦商提供報價建議。

89.6月21日，天氣大致多雲及沒有下雨，張等到該3樓進行目視勘察、紅外線溫差勘察及外牆清水射水等測試，並留下相片及錄影等記錄。在射水測試中，張的同事站在包括大平臺及小平臺上，舉起固定在長竿上的水喉，對包括分別面向榮興及大涌道的該3樓兩邊外牆噴射清水，觀察（及比較）室內出現的後果，包括水分及溫差的變化（因紅外線勘察在試水前後也有進行）。

90.6月21日，曾接獲何通知，該大廈2樓203室業主向該大廈管理處投訴外牆出現垂直裂痕（由3樓延伸至1樓）及滲漏[18]，通知工程部跟進。

91.6月21日及22日，回應該大廈2樓203室業主的上述滲漏投訴，馮製作、發出及收回3份關於【修葺1樓至3樓01室外牆防漏工程】的報價[19]。

92.6月23日，經馮整理收到的標書後，新城市上載群組給管委會以下3套外牆維修工程報價：

(1) 【4樓02A室廁所外牆簷篷防漏工程】；

(2) 【802室外牆窗眉頂石屎防漏工程】；及

(3) 【3樓外牆簷篷防漏工程】，

並稱【價錢非常昂貴】，希望在【7月份常委會議上開會討論】（該擬進行的7月份管委會會議，最終因疫情及管委會委員日程衝突問題，沒有在7月內召開）。

93.7月21日，張完成量築2022報告，他在報告內以【滲水位置1】至【滲水位置7】來說明對該3樓三周邊外牆不同位置的測試結果、其意見以及結論。

94.7月25日，金鎖匙律師第二次郵寄去信法團，指自5月31日簡單回答【處理中】外，至今沒行動或回應。附上量築2022報告，表示如法團不維修外牆，其客戶將入稟索償。

95.約7月尾至8月初，何及曾收到金鎖匙律師信件連附上的量築2022報告，後上載群組交管委會各委員（包括梁）閱讀，及轉交黃及馮閱讀。

96.7月29日，因應金鎖匙律師來信（及附上的量築2022報告），梁簽署（並由新城市代表法團）發出管委會會議通知，定於8月11日在該大廈2樓召開會議，議程包括：

(1) 議程2【商議及議決802外牆窗眉頂防漏工程事宜】；

(2) 議程3【商討及議決修葺1樓–3樓01室外牆防漏工程事宜】；

(3) 議程4【商討3樓金鎖匙投訴外牆滲水處理事宜】；及

(4) 議程5【商討收到屋宇署令[20]、議決維修石屎外牆及2樓樓梯工程報價事宜】。

97.8月5日，新城市代表法團回信金鎖匙律師答復7月25日信件連相關勘察報告，稱大廈外牆石屎剝落及滲水【已在處理中】，【同時也會在法團例會上再作商討】。

98.8月8日，金鎖匙律師第3次人手派送去信法團，對法團8月5日回信只聲言【處理中】表示遺憾，指【毫無維修行動時序提供】；若法團【在7天內仍不回覆可在合理短時間內進行維修以杜絕滲漏及石屎剝落事件】，其客戶【將入稟申請強制令及賠償】。

99.8月9日，何生上載群組金鎖匙律師來信，管委會有討論。和金鎖匙律師電話溝通後，黃在群組內說：【已再與相關律師溝通，先安撫他的客戶】。

100.8月11日下午3至7時，管委會在該大廈2樓開會（811會議），梁、黎、郭及其蔡姓上司（帶同量築2022報告）、黃、馮及曾等出席。郭等獲邀（也要求）出席會議，但在管委會揀選下述承辦商時，郭等被要求離會避席。

(1) 會議議程2為【商議802外牆窗眉頂防漏工程事宜】，新城市呈上上文2月22及23日收到的3個承辦商報價。

(2) 議程3為【商討修整1樓 – 3樓01室外牆防漏工程事宜】，新城市呈上上文6月21及22日收到的4個承辦商報價。

(3) 議程4為【商討3樓金鎖匙投訴外牆滲水處理事宜】，新城市呈上3個承辦商報價，即在5月12及13日從大宇工程、清新工程，及力嘉建築工程收到的3份報價，金額分別為185,900元、216,000元及235,100元（因回標期限過後才遞交，盛譽5月31日的報價當時不在考慮之列）。

(4) 議程5為【商討收到屋宇署令、議決維修石屎外牆及2樓樓梯工程報價事宜】，新城市呈上4個承辦商報價。

(5) 就上述議程2至5的工程，各委員經商討後，【要求上述相關工程承辦商統一相關項目再作出統一的報價，法團然後才再作出議決】。

101.811會議期間，大部分委員包括梁等，以及馮、曾及黃，一行共8人，到該3樓實地視察並拍照。

102.8月17日，因應811會議提出的【統一報價】要求，曾首次通知馮重新製出包括以下3套報價（以避免相同項目及/或承辦商重複），馮完成包括以下3套報價，並發給盛譽在內的幾個承辦商讓它們再次入標交回，即：

(1) 【修葺1樓至3樓01室外牆防漏工程】報價；

(2) 【3樓外牆簷篷防漏工程】報價；及

(3) 【外牆3-6樓及2號樓梯位置工程】報價。

103.8月22日，新城市仍未收到承辦商回標。

104.8月26日，馮因未收到回標致電承辦商催促回標。

105.8月29日，申請方入稟審裁處開展本案。

106.8月30日，馮從曾處收到量建2022報告副本。

107.8月31日，馮終收到承辦商們（包括盛譽）交回填妥的上述3套新報價。盛譽新交回的【修葺1樓至3樓01室外牆防漏工程 [21]、【3樓外牆簷篷防漏工程】[22]，及【外牆3-6樓及2號樓梯位置工程】[23]報價（該3報價單），金額分別為59,500元、120,500元及127,000元。

108.其中，盛譽【3樓外牆簷篷防漏工程】的施工項目及金額如下：-

項目	施工項目 / 工程細則 提供工人、工料及設備完成下列項目：	數量	金額
1.0	在3樓細平臺及廁所外牆位置搭建竹棚連工作臺（搭建3個竹棚：每個闊約8呎 x 高約8呎）	1單	15,000
1.1	在3樓大平臺位置外牆搭建鋁架工作臺（維修窗眉約30米）	1單	15,000
1.2	以槌敲方式檢查受影響位置爆裂、鬆散、滲漏及空殼位置	1單	9,500
1.3	用界機界齊爆裂、鬆散、滲漏及空殼位置。	1單	15,000
1.4	鑿走爆裂、鬆散、滲漏及空殼位置之石屎批盪。	1單	14,000
1.5	補回爆裂、鬆散、滲漏及空殼位置之石屎批盪（補回防水）。	1單	15,000
1.6	受影響表面補回近似色紙皮石。	1單	10,000
2.	在3樓大平臺窗眉頂位置新批防水英泥八字腳（窗眉約30米）	1單	8,000
3.	拆除及更換受到石屎剝落導致損壞PVC喉	1單	2,500
4.	如屬小型工程，須向屋宇署申請小型工程施工批准書。備註：承辦商須為上述工程之相關級別之註冊小型承辦商（如適用），須向屋宇署提交相關文件及負責所須費用。	1單	3,500
5.	就是項工程提供勞工保險及保額不少於壹仟萬圓之第三者保險。	1單	8,000
6.	工程完畢後需按政府相關部門之建築物廢料分類棄置方法清走拆下之廢料、泥頭、石屎及垃圾。	1單	5,000
			120,500

上述項目1.0、1.1及2是馮按照法團指示更改而成的，和先前5月31日收到的盛譽同一套報價內容有所不同，即減少棚架總數，由10個改為3個，及不在大平臺搭建棚架，改搭建工作臺在大平臺工作，以及加上新批八字腳一項目。另由於馮的疏忽，原有的【簷篷之新種鋼根到結構層】1.4項目不見了。

109.9月13日，馮按照量建2022報告內容再到該3樓視察。15日，馮將記錄相片交曾。

110.9月20日，梁簽署811會議記錄。

111.同日，法團透過曾要求馮製作另一份該3樓外牆滲漏報告。

112.又同日，新城市去信袁及金鎖匙律師（抄送法團），指法團近日例會到該3樓視察，發現【部分 位置並非由外牆滲水引致（例如窗邊老化等）】，請自行跟進。

113.10月14日，馮完成第二份該3樓外牆滲漏報告（交代聲稱滲漏位置，非調查源頭）交曾。

114.10月20日，新城市去信袁及金鎖匙律師（抄送法團），指已與法團商議外牆滲漏事宜，【也在處理中】。

115.11月1日，本案進行首次聆訊，曾及黃分別代表法團及新城市出庭，二人庭上表示外牆維修將在11月內開始。

116.11月3日，金鎖匙律師去信法團及新城市，指出他們在首次聆訊的聲稱，要求從速交出維修合約副本。而法團經和盛譽議價，終由梁代表法團在11月3日蓋章在盛譽的該3報價單，三者金額分別下降至57,000元、119,000元及124,000元（合共300,000元），而施工期為3個月（2023年2月份農曆新年後展開）。

117.11月4日，新城市即提供金鎖匙律師上述盛譽及法團達成的該3報價單副本。

118.11月17日，盛譽向屋宇署呈交小型工程（3樓至6樓外牆伸出物共6位置）開展通知書，後交馮副本，由馮轉交曾。

119.12月7日，金鎖匙與法團開始商議讓盛譽員工經該3樓進出大小平臺維修外牆的保安及保護等安排。

2023年

120.2023年1月17日，金鎖匙與法團終達成進出該3樓在大小平臺上維修外牆的安排。

121.1月31日，盛譽透過進出該3樓在大小平臺搭建的棚架及工作臺開展該3報價單工程。

122.3月1日，盛譽單方簽署[24]工程完成書通知，聲稱它已依據該3報價單完成外牆維修工程（通知所載完工日期為2023年2月28日）。

123.3月9日，盛譽就該3樓外牆進行約5分鐘射水測試，發現該3樓廁所窗框收口位置滲水（即張所寫報告內所稱的【滲水位置7】）。黃、馮、曾及郭測試時都在場，郭事後表示不接受測試結果。

124.3月16日，屋宇署派員到該3樓大平臺視察及拍照4樓石屎窗眉脫落事件的4樓外牆窗眉修復情況。

125.5月29日，審裁處許可金鎖匙委聘張為專家證人，須於6月19日或以前存檔及送達張的專家報告。

126.6月12日，郭電郵新城市，稱在9日【發現倉號 #3190旁邊牆壁有水漬及批盪剝落】，已當日知會管理處，及通知曾及馮，但至今沒人來視察調查，【請盡速處理，停止外牆滲水】。

127.6月20日，馮到該3樓視察。

128.6月28日，量築（作為金鎖匙的測量師）去信法團要求批准對包括該3樓外牆進行清水射水測試（以確認滲漏問題有否完全解決）並相約日期。

129.7月5日，量築再去信法團作出同一要求。

130.7月8日，法團回信暫緩量築申請。

131.7月21日，馮再到該3樓視察。

132.8月10日，經量築重複申請及多封雙方書信來往，新城市終去信量築（抄送法團）表示法團不反對它在15日對包括該3樓外牆進行射水測試。

133.8月15日，天氣大致天晴，張等再次到該3樓進行目視勘察、紅外線溫差勘察及外牆清水射水測試，並留下相片及錄影等記錄。射水測試的方式及試水前後的紅外線掃描，和在2022年6月21日所實施的方式一樣。當日張等進行射水測試時，梁及馮等都在場。

134.9月5日，審裁處許可金鎖匙委聘張撰寫第二份專家報告。另批准法團聘請李作為其專家證人。

135.9月18日，張製成量築2023報告，他在報告內再次以【滲水位置1】至【滲水位置7】來說明對該3樓三周邊外牆的測試結果、其意見以及結論。

136.9月28日，耀天去信法團/管理處，表示獲法團聘請進行該3樓內牆滲水調查，現相約時間進入該3樓檢查，及對該3樓外牆及窗邊進行射水測試。

137.9月29日，量築去信耀天（抄送金鎖匙及其律師），對其擬打算進行的包括射水測試提出疑問。

138.10月5日，耀天回信量築（抄送法團），表示暫緩射水測試。

139.10月8日，9號暴風訊號懸掛。

140.10月9日，李到該3樓進行目視勘察、敲槌測試、紅外線熱像掃描及導電感應濕度測試。檢測期間，室外持續下雨，當日天文臺雨量紀錄高達369毫米[25]。李留下相片等記錄。

141.11月1日，李製成耀天報告，他在報告內以該3樓窗戶位置，即面向榮興在大平臺上外牆的【W3至W9】窗戶，以及面向大涌道在小平臺上外牆的【W11至W16】窗戶，來說明他對該3樓兩對邊的觀察結果，其意見以及結論。

142.看證物A1及R1，據兩專家共同作供，

(1) 張的滲水位置1，即李的【W3】窗戶位置（面向榮興）；

(2) 張的滲水位置2，即李的【W4至W6】窗戶位置（面向榮興）；

(3) 張的滲水位置3，即李的【W7至W9】窗戶位置（面向榮興）；及

(4) 張的滲水位置5及6，即李的【W11至W16】窗戶位置（面向大涌道）。

143.11月18日，兩專家聯合到該大廈視察。

144.12月14日，兩專家按照審裁處指示，製成聯合陳述書。

2024年

145.2024年1月31日，新城市終止管理該大廈。

J. 爭議1–室內滲漏與否？

146.誠然，如王指出，金鎖匙在2022年3月18日首封投訴信內的該3樓周邊聲稱滲漏位置，比量築2022報告所核實發現的多，有10個位置之多。

147.但是，本席看來，上述數量也不難理解或驚奇。金鎖匙不是滲漏專家，它當時還沒有聘請專家核查滲漏情況及位置。最終經張測試勘察後，如王承認，上述信內其中4個所指位置，和量築2022報告內滲水位置2、5及6不謀而合。

148.更重要的是，本席留意，法團及新城市從沒有在和金鎖匙信件來往上否認該3樓遭受滲漏。在此點上，二者都曾派員或親自多次到該3樓室內視察，有機會親眼核實其事。王盤問郭時，本席留意，也沒有質疑該3樓室內遭受滲漏的證供。

149.該3樓室內遭受滲漏的證供，如上所述，不久便得到量築2022報告所證實。2022年6月21日到該3樓視察時，張在室內發現【窗頂、橫陣及內牆記錄有多處呈現泛黃的滲水痕跡、油漆及批盪剝落、石屎裂痕及滴水情況】。其中，據張稱，滲水位置5橫陣底部在測試前已出現滴水。而根據紅外線掃描結果，滲水位置2、4、5及6均錄得明顯不正常低溫面積。

150.及後，法團也聘請盛譽進行【3樓外牆簷篷防漏工程】（施工項目見上文），足證該3樓室内遭受滲漏滋擾。

151.雖然金鎖匙2023年6月12日再次投訴時，初時只稱在儲物櫃3190（即滲水位置6）發現滲漏，但確實及全面的該3樓滲漏位置也不久後得到專家證人張的勘察測試所核實。期間，新城市也曾再派員到該3樓視察，法團及新城市也沒有在之後的来往信件中否認滲水的再次發生。

152.2023年8月15日到該3樓視察時，張在量築2023報告內指，除了滲水位置4外，其他滲水位置的【內牆、橫陣及天花的油漆、批蕩及結構構件損壞程度及滲水水跡範圍有所惡化及擴大】。試水前，紅外線掃描記錄到共0.23平方米不正常低溫面積。

153.在耀天報告內，我們也可以發現相類似的描述。據該報告4.8（及5.1.1）段記載，2023年10月9日到該3樓視察時，李等發現【W3至W9及W11至W16位置室內牆壁、窗邊四周及橫樑底部多處出現明顯水跡、油灰脫落、裂縫、批盪石屎空鼓】，而【部分窗框底部也出現明顯滲水】情況。經進行紅外線掃描後，李等再發現【室內牆壁、橫樑及窗邊位置有異常低溫帶，表示有滲水跡象】。

154.明顯地（原因見下部分），盛譽進行【3樓外牆簷篷防漏工程】，未有達成其預期效果。

155.在聯合陳述書內，針對議題1該3樓【自2022年6月21日至今是否有繼續/再次出現漏水】，李的意見是該3樓【室內是有繼續滲水】。在引述盛譽的維修及耀天報告內記載的檢測後，李在聯合陳述書說：【根據檢測報告，在外牆已經完成維修的狀況下，室內多處位置滲水依然嚴重】。同樣地，回答聯合陳述書議題1，張也確認該3樓【室內直至現在仍然在包括滲水位置1、2、3、5及6的窗頂及橫陣出現漏水，而滲水情況尤其在下雨後更為明顯】。

156.基於本席接納的背景事實及本部分的證據，本席裁定，2022年3月起的涉案時段（2023年3月至5月除外），該3樓室內滲水位置1、2、3、5和6的窗頂、內牆、橫陣及天花確實遭受到不同程度的滲漏滋擾，情況如郭作供及上述報告等所記載。

K. 爭議2–滲漏源頭是外牆及/或窗眉嗎？

K1. 兩專家分歧

157.這議題主要圍繞在兩專家的意見分歧。

158.如上一部分介紹，李在聯合陳述書內及庭上，力稱該3樓的室內滲漏是由於外牆及窗眉以外的其他原因所引起。

159.李在聯合陳述書內回答議題2（漏水的位置及源頭在何處）說，就窗戶位置【W3、W4-W5、W7-W9、W11-W4及W16】【室內窗邊四周牆壁、窗邊四周及橫樑底部】的滲漏，源頭【是與室外窗邊四周抆泥[26]有裂縫或破損、抆泥未具防水功能、抆泥與外牆之間夾縫位置未有使用合適的全天候填縫料[27]封密及私人設備的螺絲插入令外牆損毀所導致滲水有關】。

160.為解釋其論點，李在耀天報告內[28]製作了一幅外牆剖切圖，介紹外牆、橫樑、窗眉、抆泥、鋁窗、冷氣機散熱器及其支架連螺絲各部件的相互位置，及窗戶上方雨水可能滲水入室內的不同路徑（以圖上方三個箭嘴標示）[29]，現附上作為附件1。從頂往下數，首條及第2條路徑是透過破損的【外牆】及【窗眉】滲入橫樑，而第3條路經則是透過失效的窗邊【抆泥】進入室內。

161.就上述第3條路徑，李在聯合報告內強調：【...單位的外牆窗眉底與窗框抆泥及室內橫樑底部處於同一水平線上，在三者都在同一水平及唇齒相依的結構下，無論進行射水測試或在經歷高雨量環境下，只要窗眉或窗邊抆泥受到水沖灑，相關的水會依附著窗眉表面經窗邊抆泥滲入室內橫樑底部】。

162.相反，針對滲水位置1、2、3、5和6的持續窗頂及橫樑滲水，張在聯合陳述書內及庭上，維持其在量築2022報告及量築2023報告內的一貫意見。張於是在聯合陳述書内回答議題2說：試水測試證實源頭在該些位置【背後公共紙皮石外牆】（連窗眉，容本席補充），該些【外牆阻水/防水物料老化、破損或欠妥讓雨水進入】該3樓室內導致室內位置遭受滲漏滋擾。

163.在她的結案陳詞中，王力陳張的試水測試不規範、其紅外線掃描結果也不可靠、其外牆及窗眉滲水源頭結論欠缺實據、科學或客觀的基礎。王力主審裁處應接納李在聯合陳述書及庭上的意見，裁定該3樓室內滲漏源自李所稱的其他源頭。

K2. 張的試水

164.先談張的兩次試水測試，按照量築2022報告記載，2022年6月21日試水期間，張在該3樓室內目視發現：

(1) 滲水位置1橫陣[30]底有新水積及濕潤範圍；

(2) 滲水位置2橫陣底有新大量滴水、水積及濕潤範圍；

(3) 滲水位置3橫陣底有新的滴水情況、水積及濕潤範圍；

(4) 滲水位置5橫陣底原有滴水情況明顯大量增加，水跡及濕潤範圍明顯擴大；及

(5) 滲水位置6橫陣底出新的水跡及濕潤範圍、窗邊批蕩及內牆出現明顯水跡及濕潤範圍。

而按照紅外線掃描結果，6個滲水位置更在試水後更加濕潤，及共增加了1.06平方米低溫面積。

165.而按照量築2023報告記載，2023年8月15日試水期間，張在該3樓室內目視發現：

(1) 滲水位置1橫陣底出現新增大量滴水、水積及濕潤範圍，冷氣機喉過牆孔有大量水滲入；

(2) 滲水位置2橫陣底出現新的大量滴水情況、水積及濕潤範圍，

(3) 滲水位置3橫陣底出現新的滴水情況、水積及濕潤範圍，

(4) 滲水位置5橫陣底分別2個位置有出現新的大量滴水情況、水積及濕潤範圍，

(5) 滲水位置6橫陣底出現新的濕潤範圍，一份窗邊批蕩垂直裂痕有水滲出，內牆垂直裂痕有水滲出。

而按照紅外線掃描結果，試水後不正常低溫總面積高達2.67平方米，比試水前增加超過10倍，又出現或擴大個別新不正常低溫面積。

166.王質疑上述兩次測試結果，指張沒有採取措施將外牆、窗眉與窗邊四周分隔，確保檢測水分不會互相影響。張的同事，王指，有可能將清水射向窗邊四周（即抆泥位置），或射向穿過外牆喉管的不佳收口位，致使試水測試不能確認水份是否經過破損的外牆或窗眉進入橫樑（及其底部）。

167.誠然，張沒有採取上述分隔措施。但是，本席留意，當張在2023年9月29日就李當時擬進行的試水向李提出此等建議時，李10月5日回覆張，稱評估後認為【不可行】，這樣做【亦不能確保檢測不會互相影響結果】，而且【技術性有很大爭議】。李同時也指出外牆上方有穿過外牆的私人喉管、冷氣機支架螺絲及喉碼等。故此，李最終暫緩他原先他自己也建議的射水測試[31]。因此，在答辯方專家看來，王的上述質疑，並不是完全有理。

168.試水執行方面，本席接納張的證供，他已清楚指示同事只可向窗眉頂及4樓低位紙皮石外牆噴射清水。如關陳詞（本席同意），該指示相對簡單，不難明白及遵守。縱使王庭上曾播放試水錄影，本席從沒留意張的同事手上所持的水喉曾下降至窗眉底部及以下水平。本席相信張的上述指示有被嚴格執行。因此，他的同事（如張在聯合陳述書內說）在射水過程中也沒有對私人窗邊及冷氣機過牆雪種喉位及分體冷氣機承托金屬架進行射水測試。

169.就算真的在執行上有偏離，本席不太相信會發生長時間的偏離。如張盤問下回答王（本席接納），要【長時間】（達20至30分鐘長）向窗邊【破損】的抆泥位置射水才有可能在該水平滲水入室內橫樑底部。至於射水到穿牆喉管一點，本席留意，張對此測試的局限是有所警惕的，這情況正出現在他自願更正的滲水位置7。

170.又倘若（如李稱）窗眉受到水沖灑，水也會依附著窗眉表面前進，如張在聯合陳述書內出示的相片可見[32]，該3樓窗眉底部已預留了滴水線，雨水不大可能經窗眉底部表面前進滲入室內。

171.因此，本席的看法是，雖非完美及有賴其嚴格執行，射水測試（輔以試水前後的兩次紅外線掃描），不失為一個有效及可靠驗證滲水路徑或源頭的科學方法及直接證據。

172.相比之下，如李般使用紅外線熱像掃描及/或導電感應濕度測試，本席得指出，儘管李一度在關盤問時否認，二者單獨或同時使用都不能驗證滲水路徑或源頭。

(1) 按照耀天報告3.3段，前者是用來檢測及記錄建築物料的表面溫度，如建築物表層存有水分，水分的溫度會比沒水份的物料溫度低，掃描下會呈現藍色。紅外線熱像儀能檢測物料表面溫度差異，從而探測到滲水位置、面積及其滲水程度。

(2) 按照耀天報告3.2段，後者是用來檢測滲水位置的濕度度數，度數越高，表示檢測物之含水量越高，從而評估滲水程度及分佈。

(3) 按照李盤問下回答，他須同時進行二者以及目測及敲槌另外兩測試才可【推斷】滲漏源頭。

173.儘管李在2023年10月9日對該3樓的視察，是在9號暴風訊號懸掛後第二天下雨中進行，而李在聯合陳述書内聲稱他的檢測比張的【局部性射水測試更為全面】，本席認為，後者來得在個別位置及時間上更集中。如張作供，本席接納，他的同事按序針對每個滲水位置按他指示持續對該位置射水最多2小時，當位置發現有明顯滲水情況便即時停止。相比之下，本席想，自然風雨去向不受人操控，而李也沒有提供相關荃灣區氣象站在他檢測時段的相關（例如）每2小時雨量給審裁處參考（他只提供天文台的全天雨量數據），也没有提供前一天（例如）8號暴風訊號時的風向。

174.又，本席留意，如王花不少時間在審訊時播放張的錄影後指出，個別錄影並沒有（如張在其報告及相片聲稱）記錄到橫樑底部滴水，有個別錄影反記錄到窗邊滲/滴水。但是，本席想，張的試水方式是當出現明顯滲水便即停止射水，加上呈堂錄像長度由短短10秒到2分鐘不等，攝影者一時三刻捕足不到橫樑底部滴水也不出奇，本席相信並接納張的親身觀察證供，確有上文兩次試水測試時的情況出現，並給予該兩次試水結果足額比重。

175.試問（如下可見），在沒有進行長時間持續集中個別位置射水的2023年10月9日下雨天，李在其濕度檢測後也能發現多處窗戶位置出現【橫樑底滲水】。本席認為，在2023年8月15日（及2022年6月，當張的同事用水喉對窗眉頂個別位置進行長時間持續集中射水時出現（如張作供）【橫樑底部滴水】，絕非不無可能，更可況張聲稱的試水結果一定程度獲他在試水前後所進行的紅外線掃描結果所支持。

K3. 李的檢測

176.根據耀天報告4.12（及5.1.2）段，李等利用導電感應儀器，量度該3樓W3至W9及W11至W16窗戶位置室內牆壁及窗邊濕度，除發現多個窗戶有位置【窗邊抆泥滲水】及濕度達99.9外，也發現（包括）：

(1) W3窗戶有位置【橫樑底滲水】，濕度達99.9；

(2) W4窗戶有位置【橫樑底滲水】，濕度達99.9；

(3) W7窗戶有位置【內牆滲水】，濕度達45.2；

(4) W9窗戶有位置【橫樑底滲水】，濕度達93.5；

(5) W11窗戶有位置【橫樑底滲水】，濕度達99.9；

(6) W14窗戶有位置【橫樑底滲水】及【內牆滲水】，濕度分別達47.4及99.9；及

(7) W16窗戶有位置【橫樑底滲水】及【內牆滲水】，濕度分別達35.1及41.1[33]。

而且，【橫樑底空鼓】、【橫樑底爆裂】、【內牆空鼓】及/或【內牆爆裂】也被李等發現在W3、W4、W5、W6、W7、W8、W9、W12、W13、W14、W15及W6窗戶位置。

177.再者，根據耀天報告4.13（及5.1.3）段，李等利用紅外線熱像掃描檢查室內，不單在室內【窗邊位置】發現【異常低溫帶】，也在【室內牆壁、橫樑】發現【異常低溫帶】，【表示有滲水跡象】。

K4. 盛譽維修不成

178.結案時，王再次以盛譽的維修來攻擊量築2023報告的試水結果，力陳維修後不應出現聲稱的滲漏情況。本席看來，考慮下述一系列證據，答案顯而易見。

(1) 首先，按照量築2022報告，2022年6月21日，張勘察該3樓外牆後，發現面向榮興及大涌道的【外牆整體情況惡劣】，位於【該3樓鋁窗對上石屎窗眉及外牆有紙皮石飾面空鼓、大量裂痕及廢棄拉爆螺絲等問題】。

(2) 按照馮的證供（本席接納），他草擬的【3樓外牆簷篷防漏工程】報價內的施工項目，是一般性的，而非度身定做的，後期也缺乏了【簷篷之新種鋼根到結構層】一項。故此，施工後仍持續出現滲水，他也並不感到出奇。

(3) 再者，盛譽2023年3月的完工試水測試，持續不過數分鐘而已（盛譽也沒有出庭作供交代它所完成的維修工序品質；法團出示的相關文件，只是盛譽的完工通知書。事實上，法團也沒有在上面簽署或蓋章）。

(4) 按照量築2023報告，2023年8月15日，張勘察該3樓外牆後，對比量築2022報告內容，他發現已完成了若干維修，但相關的【窗眉仍有明顯裂痕】（其中滲水位置2與5窗眉更在試水過程中出現【窗眉底滴水】），滲水位置3【外牆鋁窗中間的外牆爆裂問題仍存在】，窗眉對上紙皮石裂痕還【沒有得到針對性修復】，【窗眉及外牆上的廢棄生鏽釘頭】仍在，整體損壞位置相比【沒有達到太大改善】。

(5) 按照耀天報告4.14（及5.2.1）段，2023年10月9日，李等目測檢查W3至W9及W11至W16窗戶位置外牆後，發現【現場有曾經維修跡象】。檢測發現室外公用【外牆出現爆裂、裂縫、維修痕跡、紙皮石脫落/裂縫或廢棄螺絲頭】。【部分外牆及窗眉紙皮石出現脫落/裂縫。鋼筋外露、維修痕跡，被塗上水泥或塗料，而大部分窗眉頂與外牆部分位置被塗上水泥】。要強調的是，李在報告內並沒有表示維修結果是滿意或理想的。

(6) 事實上，李仍在耀天報告4.18段記載【外牆】缺陷在W3、W5、W6、W7、W12及W14窗戶位置，及【窗眉】缺陷在W7、W11、W14及W16窗戶位置（並附上相片）（當然，李也報告多個窗戶位置有【窗邊抆泥】的缺陷存在）。

K5. 張的紅外線掃描

179.如上介紹，王還對張的紅外線掃描記錄提出批評，指（有別於耀天報告所展示）他沒有提供溫度數據及條狀顏色索引給讀者參考或比較，再指（細看張的掃描記錄）出現射水後溫度增加的情況，又有相似溫度但不同顏色的情況。王更在其結案陳詞製備了附件B、附件C及附件D，帶出（她稱）更多類似記錄來支持她的陳詞。

180.本席認為，王的上述批評，並不成立。如關陳詞，紅外線探測的重點在溫度差異，不在其絕對溫度數字。因此，顏色相對深淺足以表達差異，不需顏色索引；溫度數據的提供，實屬次要。又本席認為，如關陳詞，張在審訊時也已合理地回答（及解釋）王針對顏色及溫度資料的多番盤問。王在審訊時並沒有出示附件B、附件C及附件D來盤問張，她現在依賴它們來批評張，未免有欠公道。還有，量築報告的另一重要讀者，即李，並沒有在聯合陳述書内批評張的紅外線探測記錄，或表示有任何閱讀困難。王的陳詞，本席看來，未免小題大做。經詳細考慮後，本席接納量築2022報告及量築2023報告內的所有紅外線探測記錄並給予足額比重。

K6. 李就外牆窗眉作為滲水源頭的【承認】

181.2023年10月9日，在進行一次性的（而非試水前後二次）紅外線探測後，李在耀天報告第5.2段及5.2.4段給予他的【結果分析】，兩者用字都是【有證據及跡象顯示物業單位（W3至W9及W11至W16）室內牆壁、窗邊四周及橫樑底部多處位置正受滲水影響是與外牆或/及窗眉破損或/及窗邊四周抆泥破損/未具防水功能或/及兩者之間夾縫未有密封有關（粗體及底線後加）】。

182.儘管李在盤問時嘗試稱上述不是結論（只是初步看法/未經分析的可能性討論）或只針對部分窗戶（而非所有窗戶）位置的想法，本席認為，上述兩段文字都清楚不過是李就所有窗戶位置滲水源頭的結論，即外牆或/及窗眉破損正是其一（有效）源頭。審裁處毫不猶疑給予該等承認足額比重，並（如上解釋）拒絕接受李在聯合陳述書內及庭上的否認證供。

K7. 宏觀結論

183.不管窗邊四周抆泥破損/未具防水功能或/及窗邊與抆泥之間夾縫未有密封或/及私人設備螺絲插入令外牆損毀是否該3樓滲水位置1、2、3、5及6的滲水源頭，有上述李在耀天報告內的【承認】，以及張的兩次試水測試結果作為佐證，再加上以下其他（本席接納的）呈堂證據，本席推論並裁定申請方已在相對可能性下證實（如張作供）外牆或/及窗眉破損是上述該3樓位置遭受涉案時段滲漏滋擾的一個有效源頭：-

(1) 至涉案時段，該大廈已建成34年。有見802業主的外牆破損滲漏投訴、203業主的外牆破損滲漏投訴、4樓石屎窗眉脫落事件（及該屋宇署信件的發出），該大廈的周邊明顯沒有被保持在應有的良好狀況，已發展至【混凝土/批盪鬆脫及生銹鋼筋外露】及石屎窗眉脫落的嚴重結構性老化地步。

(2) 該811會議記錄6.2段便記載管委會知悉上述問題並討論如下：【因應本廈已出現結構性的老化】，故需要【向業戶進行相關維修項目問券，以促進瞭解本廈的維修項目（例如外牆滲水或裂痕等，屆時也可考慮邀請則師進行詳細的勘察，以便作出詳細的大維修工程安排（粗體後加）】。據該紀錄，新城市同意跟進。

(3) 就該3樓周邊而言，當他草擬【3樓外牆簷篷防漏工程】時，雖然他只撰寫一般性的施工項目，馮最初也覺得需要加入【簷篷之新種鋼根到結構層】一項。該等施工項目想法，以及法團聘請盛譽進行上述工程，一定程度引證外牆問題的嚴重性。

(4) 倘若沒有張試水的直接證據，以及李在耀天報告內的承認，兩專家所目擊的該3樓多個滲水位置【外牆】及【窗眉】缺陷，以及李所發現的室內多個位置的【橫樑底空鼓】及【橫樑底爆裂】，本席認為，也足可讓人推斷雨水通過附件1的第一及第二路徑滲入【橫樑】，導致【橫樑】石屎結構構件內鋼筋生銹膨脹及石屎損壞（李盤問下同意這可能）。在此點上，李庭上首次 提出的經附件1第三路徑經過【抆泥】滲入室內的水可透過【毛細管作用】反地心吸力向上破壞橫樑底部（就算真的屬實），李遭關盤問下也承認，其發生機會也相對經第一及第二路徑進入橫樑後向下流動低。

(5) 在文件及書信來往上，本席留意，法團及新城市不時提出的，不外是有部分滲水非【外牆】滲漏，變相它倆也承認有部分是【外牆】導致的滲漏。例如，梁簽署的該811會議記錄便記載，在管委會委員視察該3樓後：【據目測所發現，有部分滲水的現象並非完全是外牆滲漏的情況…】。新城市2022年9月20日給金鎖匙的信件也一樣寫道。

(6) 遭關盤問下，梁庭上個人也同意【外牆】是該3樓滲漏的源頭之一。

K8. 微觀分析

184.針對每個滲水位置的個別源頭證據分析，因應本判案書篇幅有限，本席下文會簡單引述王及關書面陳詞相關段落（並稍作補充）來道出審裁處的看法及結論。

K9. 滲水位置1

185.這只牽涉窗戶W3，位置如關第33段所述。

186.王第64段引述證據不正確。無論如何，本席信納張的試水觀察證供。按上文原因，本席否決王第63、66、71、72、74及75段。關第34a段、第34bi段（看李繪的證物R3上3條橫樑裂痕），第35段（看李繪的證物R4上黃色外牆裂痕）均正確。審裁處同意關第34bii、39、40段陳詞。王第65段【橫樑底爆裂】、【橫樑底滲水】等發現，可見李承認外牆是這位置滲水原因之一。

187.李在聯合陳述內稱此外牆位置維修【已完成】，只【飾面外觀不平整】，不會【導致滲水入室內】；此説法沒出現在耀天報告內[34]，亦與該報告內記錄的該位置滲水不符，更與張在該位置的試水結果及所拍相片[35]不符。本席否決，並接納張的相反證供。又本席接納張在聯合陳述書内的證供，此位置冷氣機雪種喉孔向外牆位置已打入大量密封膠（見相片P2及P3描述[36]），該喉孔滲水與外牆有關才對，並否決李的相反證供。

188.本席認為，呈堂證據足以證實【外牆】及/或【窗眉】缺陷是這位置滲水原因之一（不管抆泥失效與否）。

K10. 滲水位置2

189.這牽涉窗戶W4至W6，位置如關第42段所述。

190.就位置W4而言，關第43a、43bi（包括李盤問下承認）及43c段證據正確。在王第83段，李承認【橫樑底滲水】達99.9度。

191.位置W5而言，關第44c段證據（包括李盤問下承認）正確。在王第83段，李承認【橫樑底空鼓】、【內牆滲水】源自【公用外牆】。如上文解釋，本席否決王第92段（及關第44ci至iv段）的許多學術可能性。

192.本席接受張的證供、相片[37]及試水結果[38]，信納本位置外的石屎窗眉有仍未維修的裂痕，而否決李的不同意見。李所拍相片E9的描述[39]，是【W5外牆及窗眉表面被塗上防水塗料，窗眉之上外牆出現爆裂】，沒有任何修復完成或滿意的字眼。在耀天報告4.18段內，李以該相片表示位置W5【外牆】仍有缺陷。審訊時盤問下，李承認上述窗眉之上外牆仍爆裂。

193.就位置W6而言，在王第78段，李承認【橫樑底空鼓】。在耀天報告4.18段內，李以相片E13[40]表示W6【外牆】仍有缺陷，相片描述為【外牆出現裂縫、空鼓及廢棄螺絲】。

194.就王第90段，雖然王盤問時曾向張指出，但本席留意，李完全沒有作出如此意見，張回答王也否認。

195.在上述證據下，本席認為，申請方也已在相對可能行下證明【外牆】及/或【窗眉】是位置W4至W6的滲漏源頭之一，不管抆泥是否也是源頭之一。

K11. 滲水位置3

196.這牽涉窗戶W7至W9，位置如關第48段所述。

197.王第98段證據正確。王第99a段記錄的張答案和錄像所載一樣。無論如何，如上解釋，審裁處仍信納張的試水觀察證供。

198.就位置W7而言，關第49a及b段證據（連李的滲水承認），及49c及d陳詞正確。關第50a、b及c段關於【八字角】（李在其相片[41]稱W7至W9【窗眉頂抆泥[42]手工欠佳】）的證據正確。本席不接受王第103至105段李提出的所謂解釋或理論，反相信雨水可從破損八字角滲入窗眉。李再承認同一窗側外牆[43]及內牆[44]皆有空鼓，有機會有滲漏。

199.就位置W8而言，關第51a、b及c段（即李的滲水承認）證據正確。審裁處否決關第51c及52a及b段的可能性及解釋。盤問下，如關第52c段指出（及兩相片[45]同拍到），李同意這位置窗側（非貼窗邊）外牆有一沒有防水物料的垂直裂痕（及空鼓）。

200.本席不接受李稱W7至W8之間外牆【已完成維修，外牆飾面已被防水塗料覆蓋，小部分出現輕微飾面裂縫】，因其出示的相片描述[46]不是這樣。在耀天報告4.18段內，李以該相片表示位置W8【外牆及窗眉汶泥】仍有缺陷，另記錄位置W7【外牆】仍有缺陷。

201.就位置W9而言，關第53a、b（即李的滲水承認）及c段證據正確。本席不接受關第53c段的理論可能性。在王第101段，李承認【橫樑底滲水】及【內牆滲水】超過90度。如王第106段承認，在相片上[47]W7至W9橫樑底部有一長裂痕。如上文解釋，本席不接受王第107段的可能性。

202.最後，張作供（本席接納），他在滲水位置3發現（並拍照[48]）外牆窗眉底部有一條裂痕，橫跨兩隻鋁窗連同中間的外牆，屬窗眉本身的石屎構建損壞。而他沒有在冷氣機雪種喉附近，發現任何滲水的痕跡。另外，他在室內發現牆身垂直裂痕明顯滲出水份，該裂痕非緊接窗邊。

203.上述證據，本席裁定，也足夠在民事標準證實位置W7至W9每個位置（包括企身內牆）滲漏的源頭之一為【外牆】及/或【窗眉】缺陷，不管汶泥是否另一源頭。

K12. 滲水位置5及6

204.這牽涉窗戶W11至W16，位置如關第54及56段所述。

205.就位置W16而言，關第55a及b段證據（連李的源頭承認）及陳詞正確。如關第55c段所陳，多幅相片[49]可見，盛譽維修窗眉手工差，窗眉底部被塗上水泥，仍有鋼筋外露。關第55d及e段陳詞正確。

206.縱使王第114段證據正確，本席接納張的試水觀察證供及結果。在王第116段，可見李也發現【橫樑底空鼓】、【橫樑底滲水】。王第118段陳詞沒有李的意見支持，本席接納張在聯合陳述書的相反證據及源頭看法。同上理由，不同意王第121段。

207.不管汶泥有關與否，以上證據足以證實W16位置滲漏其一源頭是【外牆】及/或【窗眉】破損。

208.就位置W11而言，關第57a段正確。同意關第58a及d段，與c段的陳詞。

209.就位置W12而言，關第59段、第60a段、第60b段證據正確。同意關第60c段陳詞。

210.就位置W13而言，關第61ai及ii段（連李的承認）以及61b段正確加陳詞正確。關第62a段證據也同意。李所稱汶泥與窗框距離規定不接受，如關第62ci至iii段所陳。

211.就位置W14而言，關第63段a至c均正確。關第64段a及b也正確。同意關第64c段陳詞。接納關第64d及e段證據及陳詞。

212.因此，本席接納張在聯合陳述書內就滲水位置5的證據及源頭意見。

213.王第127段雖對，但本席接納張的試水觀察證供連相片[50]。在王第128段，李發現W11【橫樑底滲水】達99.9度、W12【橫樑底空鼓及爆裂】、W13【橫樑底空鼓及爆裂】及【橫樑底滲水】、W14【橫樑底滲水】達47.4度及【內牆滲水】達99.9度、W15【內牆空鼓及爆裂】。

214.如關上文陳詞，本席拒絕接納王第131、132、136、137、139段。如王第135段透露，李明顯承認外牆在W12、W13及W14有缺陷，審裁處給與足額比重。

215.同樣地，不管汶泥有關與否，以上證據足以證實W11、W12、W13及W14位置滲漏其一源頭是【外牆】及/或【窗眉】破損。

L. 爭議3 - 違反法定或公契責任與否？

216.在這議題上，審裁處得分別考慮法團的法定 責任，以及法團及新城市的在該公契下 的責任（如有的話）。

L1. 條例條文

217.在第2條釋義下，【公用部分】(common parts) 指【 (a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外】。

218.附表1【公用部分】包括【 (1) 外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物】。

219.第18(1) 條規定:【法團須 (a) 使公用部分...維持良好合用的狀況...；(b) 在公職人員...行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；(c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任】。

220.第18(2) 條規定:【法團可就下述事情行使其酌情決定權-(a) ...；(b) ...；(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員，以由其代表法團執行法團根據本條例或公契（如有的話）而有的職責或權力；...】。

L2. 該公契條文

221.該公契前言 (recital) G指各締約方締結本公契以制定條款來管理該大廈及界定各自（及其後繼者）的權利義務。

“The parties hereto have agreed to enter into this Deed for the purposes of making provisions for management operation maintenance and repair of the Land and Building and its services (all or any of which activities are unless the context otherwise required hereinafter included under the word “management”) and of defining and regulating the rights interests and obligations of themselves and all subsequent owners in respect thereof (italics and bold supplied)”.

222.該公契前言 (recital) H 有包括以下2個釋義條款，即【公用部分】(common areas) 及【經理人】(managers) ：

“Common Areas” means “the areas within the Land and the Building which are intended for common use (bold and italics added)”;

“Managers” means “the Management Company （即首管理公司） or any person or persons undertaking the management of the Land and the Building (bold added) ”。

223.第1條、第2條及附表1合起來界定首業主及次業主各自可獨享的該大廈部分：

“1. The First Owner shall…have the full right and privilege to hold use occupy and enjoy to the exclusion of the Second Owner all those Units portions of flat roof and main roof of the Building as more particularly set out in the First Schedule hereto (save and except the said Unit 3 on the Eighteenth Floor assigned to the Second Owner as aforesaid) ...”

“2. The Second Owner shall… have the full right and privilege to hold use occupy and enjoy to the exclusion of the First Owner All that the said Unit 3 on the Eighteenth Floor of the Building…”

224.附表1將該大廈及其所屬地段劃分成956分數，獲分配分數的有 “common parts” , “units” , “floors” 及 “carparks”。

225.首業主在第6(b) 條保留給自己及其繼承人以下對外牆的某些權利：

“There is reserved unto the First Owner its successors and assigns (other than the Second Owner) at all times hereafter:- (b)The exclusive right to use the external walls of the Building for advertising purposes and to display install erect affix or permit to be displayed installed erected or affixed thereon and thereto such advertising sign-boards, placards, posters and other advertising signs or structures whatsoever (whether illuminated or not) subject to the requisite approval of the Public Works Department or other government authorities concerned and with the right to remove repair maintain service or replace the same.”

226.第7條規定業主委員會 (owners’ committee)（業委會）的成立及職能。

227.第7(h) 條規定了業委會與首管理公司（作為經理人）的權力分界：

“During such times as the Management Company is acting as Managers of the Land and the Building, the function of the Committee shall be limited to representing the Owners in all dealings with the Management Company, giving to and receiving from the Management Company notices on behalf of all the owners…, and undertaking such other duties as the Management Company may, with their approval, delegate to them. Subject thereto and to any appointment of a Service Company or Agent by the Committee under the power in that behalf hereinafter contained the Committee shall be responsible for and shall have full power to undertake the management of the Land and the Building and to exercise all the powers conferred on the Managers by this Deed (bold and italics added)”。

228.第9(a) 條規定了首管理公司的管理期限。

“The management (as hereinbefore defined) of the Land and Building shall be undertaken by the Management Company from the date of issue of the occupation permit … to the 31^st day of May, 1997 … (subject to earlier termination by the Management Company giving to the Owners or the Committee not less than three months notice in writing to terminate) and thereafter until such time as either the Management Company shall give to the Committee the like notice to terminate the management or the Management Company shall be removed from office by a resolution of a majority of not less than 75% of the Owners passed at a duly convened meeting as mentioned in Clause 12(k) (iii) hereof (italics added)”。

229.第9(c) 條規定經理人擁有完全（及不用事先諮詢業主或業委會的）權力。

“The Managers shall have full power and authority without prior reference to the Committee or any Owner or other person to carry out all such works, improvements, repairs renovations or replacements; and to authorise and incur all such expenditure therefor as may be necessary; to engage, remunerate and dismiss all such building staff or contractors and enter into all such contacts or arrangements on behalf of the Owners as the Managers shall consider necessary or desirable for the proper management of the Land and the Building (bold and italics added) ”。

230.第9(d) 條規定了經理人要透過業委會對所有業主問責。

“The Managers shall be responsible and accountable to the Owners acting collectively through the Committee but not to Owners individually. (italics added) ” 。

231.第9(e) 條規定了經理人的多項權利及義務。

“Without in any way limiting the generality of the provisions of paragraphs (a), (c) and (d) of this Clause, the Managers shall have the following powers and duties, namely:-

(5) To repair and keep in good repair and condition the main structure and fabric of the Building its equipment, apparatus, services and common areas and when necessary to replace any part or parts thereof which in the absolute discretion of the Managers require replacement.

(6) To paint or whitewash or treat with cement wash such of the exterior and Common Areas of the Building as should be painted white-washed or treated with cement wash at such intervals as the same may reasonably be required to be done and in the event if so required by any Government Department.

(25) To do all such other things as are reasonably incidental to the management of the Land and the Building. (bold added)”

232.第10條規定了【服務公司】(Service Company) 或【代理人】(Agent) 的聘任（當首管理公司不再是經理人）。

“(a) If … the Management Company shall cease to act as Managers the Committee (if any) may itself undertake the management or, at its option, may appoint a Service Company or Agent to undertake the management of the Land and the Building or such lesser management services as it may decide for such period, at such remuneration and subject to such terms and conditions as the Committee may think fit.

(b) Any appointment made pursuant hereto shall be notified to the Owners in writing and shall be binding on all the Owners.

(c) On the appointment of any Service Company or Agent, the Committee … shall on behalf of all the Owners enter into a Management Agreement with such Service Company or Agent defining the rights duties and obligations and specifying the remuneration of such Service Company or Agent. (bold and italics added)”。

233.第11(a)(iii) 條規定了所有業主須支付經理人在其酌情權下認為合適所花用作管理該大廈作一級工業大廈的支出，包括維持該大廈所有外部在良好維修的費用。

“All the Owners shall bear and pay for all expenses incurred by the Managers as they in their absolute discretion deem fit for the proper management of the Land and the Building as a first class industrial building. Without limiting the generality of the foregoing such costs shall include (inter alia): - (i) … (ii)… (iii) The costs of keeping in good and tenantable repair and condition the foundations… main walls, exterior scavenging lane (if any),… canopies, supports, beams, columns, pipes, gutters, fences and all external parts of the Building and all retaining walls and all drains, sewers and the common areas and also the cost and expenses for any reinstatement or replacement or renewal thereof…(bold added)”

234.第11(b) 條規定了每名業主須支付按經理人制定的預算下總支出的一部分作為管理費。

235.第12條規定了業主大會召開及決議效力。

236.第16(a) 條規定了該公契的契諾隨土地轉移。

237.附表3(u) 禁止業主在公用部分或外牆吊曬衣服等。

“The Owner or Owners of any Unit shall not use the Common Areas of the Building for the purpose of drying laundry or hanging or placing or storing anything thereon or therein, nor shall erect any racks or lines for drying laundry on any part of the exterior walls of the Building. (bold added)”

238.附表3(w) 禁止業主以不同方式更改外牆。

“Not to alter or change the color or type of the exterior walls of the Building or alter change or remove the position of the windows of the Building facing the streets or erect or install any air-conditioning plant or unit in or through the external walls and/or windows of the Building without the consent in writing of the Managers. (bold added) ”

239.附表3(x) 規定所有公用部分及公用設施在經理人的獨有管有下，及經理人對公用部分及公用設施有全面及無限制權力控制其為任何業主佔用人所使用。

“All the Common Areas and Common Facilities in the Land and the Building shall be under the exclusive control of the Managers who shall have full and unrestricted power to regulate and control the use thereof by the Owners and occupiers of the Building and the Managers shall further have the power to let or license or permit any Owner or occupier to have the exclusive use of such part or parts of the Common Areas and Common Facilities on payment of such fees or charges as the Managers shall decide Provided that such fees and charges shall form part of the management funds for the management of the Land and the Building as a whole and shall be applied accordingly. (bold added) ”

L3. 該管理合約條文

240.該管理合約有包括以下規定：

【一．合約雙方

1.1 【法團】為...全體業主權益代表人，全權負責大廈一切管理事項。

1.2 【新城市】為一間依照香港政府保安條例及商業登記條例成立之物業管理公司，經營各類型物業管理服務（…）。

二． 雙方同意並遵守以下各項：

2.1 【法團】聘請【新城市】為華俊工業中心（以下簡稱大廈）提供大廈管理服務，為期兩年，由2022年2月1日至2024年1月31日。

2.2 【新城市】依據大廈公契，建築物管理條例344章，及【法團】所通過的管理工作決議與指示負責大廈管理工作。

2.3 【法團】方於有關年度所委任之管理委員會可全權代表【法團】行使本管理合約之權利及向【新城市】就本管理合約有關之事項發出指示。

三． 【新城市】同意並遵守以下各項：

3.1 為【大廈】提供日班駐場...共7人駐【大廈】當值服務。...

3.2 駐【大廈】員工之聘請、調派或解僱，由【新城市】負責安排。... 【法團】有權提出更換，由【新城市】一星期內作出處理。所有【新城市】派駐【大廈】之職員...，皆為【新城市】之僱員。

3.3 ...

3.4 ...

3.5 聘用合乎法定資格之技師定期檢查及保養【大廈】各項公共設施、設備、秘密頻道等正常運作。遇特別事件，須向【法團】提供書面報告。

3.6 負責【大廈】各項保養、維修、工程投標等事項之聯絡檔整理、追辦、有效監管及初步查驗等，並報請【法團】作最後驗收及支付款項。所有對外之合約須預先申報【法團】及獲取【法團】之書面審批。

3.7 受【法團】委託，代收【大廈】管理費，簽發收費單據，並將所收款項存入管理公司為【大廈】開設獨立戶口。所有與【大廈】管理有關之收支項目，必須於該獨立銀行戶口提存。【新城市】必須保存一切有關之銀行帳目單據，並每月按時提供副本給【法團】存案。【大廈】管理費之數額及到期繳付日期，由【法團】方全權訂定，【新城市】不得異議。...

3.8 除管理費收入外，【新城市】可存相等於一個月的管理費作為本廈管理費流動資金。...

3.9 協助【法團】召開會議。草擬記錄、傳遞、分派及寄發有關文件。負責對違反公契之業主作勸告及制止工作。如勸告無效，則按2.2條款處理。...

3.10 ...

3.11 每月結束後之30天向【法團】提交管理費及各項支出之收支明細表，連同各項單據交【法團】審核，並公佈週知。

3.12 ...

3.13 …

四、 【法團】同意【新城市】每月於管理費中支付下列各項︰

4.1 於各到期日前支付【大廈】各項公共設備、設施之保養、維修、更換、購置及有關之費用，包括電梯保養、清潔費、保養費、電子系統保養及消防年檢費等。

4.2 於各到期日前支付【大廈】公共水費、電費、電話費、地稅及管理處日常雜項開支等。

4.3 支付駐廈員工全包式費用每月港幣$151,560.00。…

4.4 …

4.5 …

五、 大廈管理費︰

5.1 大廈管理費標準及大廈維修分攤費，清拆僭建物之費用由【法團】釐定與核准後批出。

5.2 每月結束後四星期內，【新城市】將已支付之各項費用列表，連同所有單據交【法團】審核。如審核所有帳單準確無誤，【法團】於兩星期內加簽核准。

六、 特別責任與費用︰

6.1 【大廈】公共設備保險、第三者意外保險及公眾責任保險之保額及保單由【法團】審批核准。「法團」同意於【大廈】之公眾責任保險單上加上【新城市】為受保人之一，共同承擔【大廈】之公眾責任保險。…

6.2 【新城市】員工代收管理費期間，如遇到特別事故，如打劫、偷竊等，均由【新城市】負上賠償責任。

6.3 對於跟進處理大廈有關違例事項，執行大廈公契及管理事項，或追討欠費時，【新城市】有責任以大廈經理人身份代表【大廈】及【法團】追討甚至採取法律行動，有關費用須由【法團】支付，並將追討對方負責賠償所有法律費用。如以小額錢債法庭追討欠款，【新城市】將代表法團出庭，…

6.4 港幣三千元(HK$3,000.00)以下之維修項目，由【新城市】衡量處理。超過港幣三千元(HK$3,000.00)的維修費，需由【法團】書面批准。如遇緊急情況需進行搶修，但又無法與任何【法團】委員取得聯絡時，【新城市】經慎重及周密的考慮後，可作出應變決定，費用以港幣$5,000元為限。費用由【法團】支付，【新城市】須於事後盡快呈遞報告與【法團】主席或委員。

七． 中途解約與續約（省略）

八、 其他︰

8.1 【新城市】於本合約之管理期間除向【大廈】提供合約內訂明之一般管理工作外，亦需確保【大廈】之管理工作及【法團】之決定符合有關建築物管理條例、大廈公契內之條款、所有有關之香港法例及買地條款再批地條款或換地條款內之明確或隱含條款。（粗體後加） 】

L4. 法團的法定及該公契責任

241.適用條例第2條的釋義，及有見條例附表1第1項包括【外牆】及【樑】，正確詮釋該公契，本席認為，【外牆】及【窗眉】，是該大廈的【公用部分】，理由如下：-

(1) 【窗眉】可視為【外牆】及/或【樑】一部分。

(2) 該公契沒有指明或指定二者專供某一業主使用、佔用或享用（該公契第6(b) 條不是這樣的條款，該條只保留外牆張貼廣告這一權利给首業主及其繼承人）。

(3) 相反，該公契規定二者維修的費用由所有業主支付，又對外牆的使用及更改作出限制。

(4) 王在她的書面開案中，便不再爭議【外牆】是該大廈的【公用部分】。

242.本席因此裁定，按照條例第18(1)(a) 條，法團有法定責任維持【外牆】及【窗眉】在良好合用的狀況。

243.上訴法庭[51]曾如下形容法團的上述法定責任：

“11. … The sub-section does impose upon the defendant the obligation to maintain the common parts. It reads:

“ (1) The corporation shall-

(a) maintain the common parts and the property of the corporation in a state of good and serviceable repair and clean condition;”

12． This sub-section does not provide an insurance to the extent that if some part of the building becomes in disrepair the Incorporated Owners automatically and necessarily become liable. Nevertheless, liability may arise if there is fault. It also arises if, having been made aware of a defect which requires remedy, the Incorporated Owners fail to take appropriate steps. …

13. In view of the way in which the appeal was presented, it was pointed out that the judge had not held that the defendant was liable simply because there was some defect that became apparent in the premises. He held the defendant was liable because it failed to act effectively when it should have taken action. What is required to be done in carrying out the duty will differ according to the circumstances but in this case the judge clearly held that the defendant failed to take proper and necessary steps at a time when it had been alerted that it was necessary to do so and that it continued to fail in that regard for a very lengthy period. (bold added)”.

244.簡單來説，法團不是保險人，不會單單因公用部分失效便要負責。法團的責任是按當時的情況做應做的事。當法團有過錯時，法團便要承擔責任；又當法團知悉有需要維修的缺陷卻沒有採取適當行動，法團也要承擔責任。

245.另外，雖然法團在涉案時段聘請了新城市提供大廈管理服務，但本席認為，法團仍可被視為該公契釋義下的【經理人】。法團仍對該大廈及其所屬地段進行管理，不過是透過新城市提供的大廈管理服務進行而已（這也是條例第18(2)(c) 條所容許）[52]。

246.既然法團是該公契釋義下的【經理人】，它因此同時根據該公契第9(e)(5) 條，有責任將該大廈的公用部分、主結構及構築物維持在良好維護及作出維修。

L5. 新城市該公契下的責任

247.黃結案力陳，新城市不是該公契的締約方，不是該公契下的首管理公司。新城市是因為和法團簽署了該管理合約，才獲授權管理該大廈。他強調，按照該管理合約，新城市沒有決策權或最終決策權，又法團從無賦予新城市決策權或最終決策權。新城市的角色，只在按照法團指示提供所需的服務而已。

248.黃陳詞，該公契釋義下的【經理人】，須擁有最終決策權才滿足此定義。因此，新城市不是該公契下的【經理人】，不具有該公契下【經理人】的權利義務，金鎖匙故此無權以該公契責任起訴新城市。

249.縱觀該管理合約，本席同意，新城市在提供其大廈管理服務時，在多個要項上都沒有決策權，包括在該大廈的維修保養上。事實上，梁遭黃盤問也同意，新城市（作為合約經理人）只將漏水投訴轉交法團，不涉決策。

250.但是，除了上述一點及新城市不是首管理公司外，本席不能苟同黃的其他陳詞，原因如下：

(1) 該公契【經理人】釋義明文沒有 要求對該大廈及其所屬地段進行管理的人士須有決策權。

(2) 本席看來，上述釋義只要求相關人士進行管理 該大廈及其所屬地段的行為。雖然該公契預期業主們在首管理公司離任【經理人】後以管理協議聘請【服務公司】或【代理人】提供個別 服務，它也容許【服務公司】或【代理人】代替 業主們【管理】該大廈及其地段。

(3) 縱觀該管理合約，如關引述案例帶出[53]，新城市確實提供全方位的【大廈管理】服務給法團（包括提供駐場人手、保安服務、保養維修服務、工程招標服務、代收管理費、代支付各項費用、協助召開會議、提出法律行動執行該公契等），稱得上對該大廈及其所屬地段進行管理。

(4) 整體詮釋該管理合約及該公契，本席認為，新城市仍説得上是該公契釋義下的【經理人】，但卻因該管理合約雙方協議的條文，在多方面受制法團的最終指示或決定，不如該公契下【經理人】般不受制約[54]。

(5) 事實上，如關所陳，新城市也在該管理合約內，被稱為該公契或該大廈的【經理人】，【依據該公契】提供管理服務，有責任執行該公契，及/或確保法團遵守/符合條例及該公契。

251.因此，本席裁定，作為該公契的【經理人】，根據該公契第9(e)(5) 條，新城市有責任將該大廈的公用部分、主結構及構築物維持在良好維護及作出維修。

252.就公契條文下新城市（及法團）的責任，上訴法庭在另一案件有如下分析[55]：

“The duty imposed upon the manager in the words of the opening paragraph of Part B is to ‘manage the Building and Land in a proper manner …’. The management is required not only to ‘keep all common sewers … free and clear from obstruction’ (Clause 10) but also to ‘keep all common areas well lighted’ (Clause 5) and ‘in a clean sanitary and tidy condition’ (Clause 7); to ‘prevent any person detrimentally altering or damaging any part of the building or any of the equipment, apparatus, services or facilities thereof’ (Clause 24); to ‘prevent any person from occupying or using otherwise than in accordance with … written permission … any parts of the Common Areas’ (Clause 21).

These requirements, if they are absolute duties, could only be satisfied by employing a virtual army of maintenance and security staff. This could never have been the intention of the parties. Indeed Clause 12, upon which the appellant places some reliance, itself gives a clear indication of the extent of the duty. It requires the managers to ‘keep all common facilities in good condition and working order’. This, we are satisfied, was plainly never intended to pose an absolute duty to ensure that no common facility ever breaks down. That would impose an impossible burden.

The overall duty imposed on the respondent by the Deed of Mutual Covenant is one of ‘proper’ management. Such management entails doing all that is reasonably required of a manager in the circumstances. Things like keeping drains clear are specific aspects of a building manager’s overall duty. But the mere fact that such a thing is listed without being qualified by expressions such as ‘take reasonable steps to’ does not turn a manager into an insurer against the consequences of a drain becoming obstructed through no failure on its part to act reasonably as a manager should. (bold supplied)”.

253.簡單來說，縱然該公契沒有如此用字規定，法團或新城市也不會負上絕對責任擔保公用部分不失效。公契下的責任是提供合適管理，按當時情況做一個經理人合理應做的事。

L6. 法團有否履行其法定及該公契責任？

254.按本席歸納，在上文裁定的事實背景下，王大致依賴以下各點，指法團在處理金鎖匙滲漏投訴上，已履行了或盡力履行了其法定及該公契下責任，並無失責。

(1) 自2022年3月18日收到金鎖匙投訴後，法團便一直【馬不停蹄地】積極跟進。3月24日，馮及何到該3樓勘察。3月31日，曾及黃到該3樓視察。4月6日，曾回電郵申請方。4月22日， 馮完成該3樓勘察報告交法團。

(2) 大概同一時段，該大廈5月3日發生了4樓石屎窗眉脫落事件，法團5月31日收到該屋宇署的信件，須按【緩急輕重】優先處理該事件而押後處理申請方的滲漏投訴。

(3) 5月12日，梁已迅速要求曾就3樓投訴製作維修標書邀標。12及13日，馮完成製作及收回3份【3樓外牆簷篷防漏工程】報價交法團。5月31日，新城市回信金鎖匙律師。及後，法團已安排召開管委會討論及議決。

(4) 但在2022年3月至2023年3月口罩令解除期間，香港遭受新冠疫情，群聚人數受限，許多活動停頓或減慢，法團的反應也難免不受影響。原定的7月管委會會議，便被推遲至8月。

(5) 7月尾至8月初，何及曾才收到量築2022報告，即交管委會閱讀瞭解。7月29日，梁便簽發管委會會議通知，定於8月11日開會。811會議便有議程【商討3樓金鎖匙投訴外牆滲水處理事宜】。8月5日，新城市代表法團回信金鎖匙律師。法團更有邀請金鎖匙代表出席811會議，其代表因此應了解到法團就上述维修招標的進展。

(6) 在2022年3月至2023年9月期間，申請方聲稱滲漏位置共改動3次。王陳詞，為免浪費所有業主的金錢，法團需待有關滲漏位置被適當地辨認（及原因被查證）後才適宜處理投訴，即當量築2022報告在2022年8月送交法團後。

(7) 811會議期間，管委會個別委員連新城市職員到該3樓視察，管委會會上經討論該3報價單後，要求承辦商同一相關項目再作統一的報價。而就同一相關項目進行統一的報價，王指出，可減低工程造價、避免項目（例如棚架的搭建）重疊，更合乎成本效益，絕對值得進行。

(8) 8月17日，馮便重新製作3套報價，包括【3樓外牆簷篷防漏工程】報價。8月29日，當法團還努力處理統一維修報價時，金鎖匙便不合理地【急不及待】入稟審裁處起訴法團及新城市，距811會議僅18日而已，及距收到量築2022報告一個月左右而已。

(9) 9月13日，馮再到該3樓視察。10月14日，他為法團完成該3樓外牆滲漏報告。王陳詞，法團及新城市是需時調查金鎖匙的投訴，才能決定是否合適花錢聘請承辦商進行維修。而聘請承辦商更需時間擬備標書、邀請報價、分析回標及交管委會或業主大會討論及議決。

(10) 新城市要到8月31日，才從承辦商收回3套新報價，包括盛譽的【3樓外牆簷篷防漏工程】報價。經議價，法團在11月3日簽署盛譽的該3報價單，包括【3樓外牆簷篷防漏工程】的。唯因農曆新年假日原因，要待2023年2月才開展工程。至這裏，王力陳，法團在處理金鎖匙的投訴上，自收到投訴而來並沒有任何怠慢（尤其在疫情背景下），他們一直積極跟進該投訴，並已在合理可能時間内批出上述維修工程。

(11) 10月20日，新城市去信金鎖匙律師。11月中，盛譽便按小型工程制度通知屋宇署。2023年2月28日，盛譽完滿地完成該3樓外牆維修，經3月9日試水證實成效，金鎖匙在6月前也再沒有滲漏投訴。

255.基於以下的事實及/或理由，本席不接納王的上述陳詞。相反，本席裁定申請方已證明法團就該3樓【外牆】及【窗眉】的維護，並沒有履行條例第18(1)(a) 條（及該公契第9(e)(5) 條）的責任，致該3樓室内遭受雨水破壞，令申請人蒙受損失。

(1) 就算疫情在法律層面真的阻礙面對面的管委會會議[56]，法團有群組的設立，容許管委會委員及新城市職員在涉案時段毫無阻隔地適時溝通、討論及（如合適）作出議決[57]。呈堂群組記錄顯示，管委會委員在群組内溝通如正常面對面會議。

(2) 梁盤問下同意關，當法團從新城市處知悉金鎖匙的投訴信，信中平面圖上滲漏位置 也【很清晰】。審訊時，也沒有證據馮在3月24日在該3樓視察時就滲漏位置 上有任何困難。馮在4月22日也完成其報告。

(3) 金鎖匙的投訴信内附上相片，指【外牆裂紋嚴重】，導致該3樓内部牆壁有嚴重漏水。根據條例及該公契，【外牆】屬該大廈的【公用部分】，不管破損位置 在該3樓外牆哪處，法律上都由法團負責維修保養（而法團在證據上也負責處理其他單位的外牆滲漏投訴，見下文）。

(4) 在該大廈因高齡而出現結構性老化、該大廈802業主投訴【窗眉頂石屎剝落及室內天花嚴重滲水】、4樓石屎窗眉脫落事件，以及該屋宇署信件内容的整體背景下，本席認同關的陳詞，法團及新城市絕對在收到量築2022報告前，便已有合理或足夠理由跟進處理金鎖匙的該3樓外牆滲漏投訴，本席不接納王的相反陳詞。

(5) 所謂法團按照緩急優次，先處理該屋宇署信件内工程（包括4樓石屎窗眉脫落事件的後遺症），後才處理該3樓滲漏，如上指出，實乃梁的托詞，後期二者維修工程實同步在2023年初進行，絕不見優次之分。

(6) 事實上，梁早 在5月12日便認為合適 發指示給新城市就該3樓滲漏投訴製出標書並即日邀標，13日新城市已回收到3份關於【3樓外牆簷篷防漏工程】的報價。當時，量築2022報告還未 完成。

(7) 當然，若非金鎖匙律師5月10日寫給法團的第一封法律信件，如黃說（本席認同），梁是多不會早在5月12日便指示新城市製作標書。事實上，由3月18日至當日，法團及新城市從來沒有 回覆金鎖匙3月18日的投訴信或作出任何實質回應（期間馮只一次到該3樓視察，其目的（據馮稱）不外是分辨滲漏的位置 ，而非查找滲漏的原因 ）。

(8) 馮本身並非專業人士，他草擬的【3樓外牆簷篷防漏工程】的報價，如他承認，只是一些一般性的施工項目，絕不能對症下藥修妥該3樓外牆。而他後期重新 制定的【3樓外牆簷篷防漏工程】報價，也遺留了關鍵的【簷篷之新種鋼根到結構層】一項。

(9) 如上提出，盛譽維修的最終失敗，和馮的上述力有不逮，未嘗不無關係。

(10) 如關陳詞（本席同意），法團委實應該在2022年早期 便聘請專業測量師，調查核實滲漏的源頭及位置，以及制定合適的維修方案供承辦商執行（法團在811會議中便曾討論聘請測量師的可能性，而黃也作供稱法團約在2022年9月曾如此嘗試，但法團最後遲至2023年9月，才聘請李作為其專家證人）。

(11) 無論如何，本席恐怕，法團不合理地拖延就5月13日收回的3份【3樓外牆簷篷防漏工程】報價選定及聘請承辦商進行工程。管委會實不用等待【7月份常委會議】才開會討論它們，管委會實應在8月11日前，透過開會或群組進行討論及議決進行此 工程，尤其法團在7月尾8月初獲得量築2022報告的副本，得悉滲漏與該3樓的外牆及窗眉有關（而沒有相反的測量師意見反駁）。

(12) 根據案例[58]，有別於王的陳詞，法團的維持責任，不應取決於費用的多少。連帶法團維持責任的是法團籌集所需資金的責任，法團得先做決定就必需事宜議決維修，後為此招標或徵求報價，最後才向所有業主募集所需款項。

(13) 本席認為，維修該3樓破損的外牆，在本案整體背景下，實屬客觀必須，管委會實應先早作議決維修，後為此招標或徵求報價，之後（若有需要）才向各業主募集資金。審訊時，要指出的是，沒有證據法團在涉案時段有任何財政上（或現金流上）的困難。

(14) 若非金鎖匙律師7月25日寫給法團的第二封法律信件（連提供量築2022報告），本席想，梁也多不會在7月29日指示新城市發出811會議通知（之前，新城市只曾在5月31日回信金鎖匙律師【現正處理中】，及將5月13日收回的3份【3樓外牆簷篷防漏工程】報價【束之高閣】，沒有任何實質回應或跟進行動）。

(15) 又若非金鎖匙律師8月8日寫給法團的第三封法律信件（其内容給予法團7天【最後通牒】，否則入稟法院），本席想，郭等可能不會獲邀出席811會議。

(16) 因此，法團並沒有（如王稱）主動積極跟進金鎖匙的投訴，該陳詞絕不成立。相反，本席認同關的陳詞，法團每次都不過是被動回應而已。

(17) 新城市5月31日及8月5日給金鎖匙律師的回信，如後者在8月8日指出，只聲言【處理中】，【毫無維修行動時序提供】，都不是實質的回覆。雖然法團早在5月13日收回3份【3樓外牆簷篷防漏工程】報價，但沒有呈堂證據證明法團及/或新城市在811會議前 ，有通知金鎖匙或其律師該等報價的發出及收回。

(18) 再退一步，本席絕對認為，管委會實可在811會議當日選定聘請承辦商開展【3樓外牆簷篷防漏工程】報價内的工程，但法團卻沒有這樣做，再次作出不合理的【無期限】拖延。811會議記錄上，法團沒有 討論金鎖匙律師8月8日的最後通牒，也沒有就要求承辦商就相關項目作出【統一】報價訂定任何限期或時間表。

(19) 歷經5個多月，但卻無寸進，金鎖匙在8月29日入稟審裁處，本席認為，絕非過早。實情是法團不珍惜自己之前所有的寶貴時間及機會，及漠視對方的最後通牒。

(20) 要求承辦商就相關項目作出【統一】報價，本席認同關的陳詞，不外是一個議價的藉口。如上可見，馮不是 將多個不同位置的工程合併 成一個工程或一張報價；馮還是製作多個工程報價，不過在過程中盡量嘗試減低重疊的項目或工序/設備 ，又邀請承辦商就上述多張報價同時回標 ，好等法團將所有 標書批出同一 承辦商時有空間進一步議價。

(21) 如上所見，就【3樓外牆簷篷防漏工程】報價，馮只省了搭建7個棚架，但改在大平臺搭建工作臺，這是唯一重疊設備能夠避免的地方，省了共30,000元[59]。8月31日收到的【統一】後上述報價，另新增了項目2.0窗眉新批【八字腳】花費8,000元[60]。比較都從盛譽收到的5月31日[61]及8月31日[62]上述報價，共省了39,500元[63]。由於該3報價單最終全部都批給盛譽承辦，法團再成功和盛譽就上述報價議價，再省1,500元[64]，共省41,000元。

(22) 但是，為了省得上述41,000元，法團從811會議拖延至11月3日才簽署盛譽的該3報價單；而由於農曆年假的緣故，上述【3樓外牆簷篷防漏工程】要拖至2023年2月份才進行及完成。本席認為，相關拖延過長，造成不必要及進一步滲水破壞，對金鎖匙不公，並不合理。假若上述工程在811會議中議決展開，審裁處有理由相信它應在2022年内完成。

(23) 事實上，若非審裁處就本案在11月1日進行的首次聆訊（及金鎖匙律師向法團及新城市的連番追問），本席想，梁可能不會在11月3日簽署盛譽的該3報價單，上述【3樓外牆簷篷防漏工程】可能有進一步的拖延（11月3日前 ，法團及新城市沒有 向金鎖匙或其律師交代要求承辦商就相同項目統一報價的進展；就算新城市10月20日去信金鎖匙及其律師，也只再說【處理中】）。

(24) 綜上可見，本席認為，法團在處理金鎖匙的滲漏投訴，確實不夠主動及積極，在招標及聘請盛譽作為承辦商方面存在不合理的延誤。

(25) 最後，盛譽的維修也未能徹底解決該3樓的滲漏問題，問題延續至今。

256.本席深信，法團若如本席上文討論般適時採取適當的行動履行其在條例（及該公契）下的責任，申請人所承受的該3樓室内破壞及損失是可以避免或減低的。因此，本席裁定法團要對金鎖匙的申請負上法律責任。

L7. 新城市有否履行其在該公契下的責任？

257.除了依賴上一部分王所依賴的各點，黃進一步強調，新城市在聘請維修承辦商或測量師方面，都沒有決策權。在其有限權責範圍内，新城市已儘快轉介金鎖匙的投訴給法團、協助法團勘察該3樓、製作勘察報告、擬備維修工程標書、發標及收回報價、作出分析及給與意見（包括建議法團聘請測量師進行調查）、在獲得法團指示盡速執行，及在可能範圍内知會金鎖匙投訴處理的進展。

258.本席經詳細考慮後，願意接納黃的上述陳詞。如該管理合約條文所充分顯示，新城市就維修保養方面確實沒有決策權。在它有限的權責範圍（包括代表法團交代方面）内，本席認為，新城市確實盡了它應盡的責任[65]。郭遭黃盤問時也得承認，新城市是【有】盡力跟進其投訴，【一講你就來】，【法團來你就來】。

259.本席因此裁定申請方並未能證明新城市有違反該公契第9(e)(5) 條的責任[66]，並撤銷金鎖匙針對新城市的申請。

O．爭議4 - 濟助為何？

O1. 強制令

260.王在她補充開案陳詞中，在不承認責任的基礎下，代表法團承諾審裁處，在本案審結後合理時間內，維修向大涌道4窗戶位置的6個外牆及窗眉缺陷（如耀天報告內6張相片所記載）。

261.有見本席上文針對法團就責任（及就每個認定的滲水位置滲水源頭）的裁定，本席認為，合適應金鎖匙要求強制法團自費在4個月內：1) 完成維修及還原兩專家在該3樓滲水位置1、2、3、5及6發現的所有外牆及窗眉缺陷，及2) 採取所有必要措施杜絕雨水從室外透過外牆及窗眉滲入該3樓室內。

O2. 室内維修費用

262.金鎖匙申索163,000元，用來還原受滲漏破壞的該3樓室内牆壁及天花，金額源自張的評估。

263.在量築2022報告內，張評估上述還原工程共需花123,000元。在量築2023報告內，張評估相同的還原工程共需花163,000元。遭王盤問下，張解釋後者的上升，是由於裝修市場價格的上升，本席接納該解釋。

264.在耀天報告內，李將上述還原工程分成兩部分，評估合共需花113,000元（66,000元加47,000元）。遭關盤問，李承認他遺漏了小型工程的呈報費用，另需花25,000元，故總費用升至138,000元。

265.在李和張的評估分歧上，本席採納張的評估。本席看來，張的評估更現實及合理，而李的評估則不合理地低。本席下令法團須賠償金鎖匙163,000元。

O3. 儲物櫃租金損失

266.郭供稱，由2022年2月開始，陸續由8個儲物櫃（破損記錄相片見附件14）因貼近滲水位置2、3、5及6受損及影響而不能出租，租金損失結算至2023年3月31日（如附表11記載[67]）是106,764.47元。為支持該等聲稱損失，郭呈交幾份相鄰及面積相近的儲物櫃使用許可協議書為附件13。

267.雖然本席願意接納該3樓有儲物櫃因滲漏而受損，但是本席未能信納郭的片面證供它們因此而未能出租。郭遭王盤問下透露，2022年3月18日，金鎖匙設在該3樓80%儲物櫃還未租出。審訊時租出率約50%。2022年8月的租出率，【推斷】沒超過50%。出示的使用許可協議書內議定的每月許可費，本席留意，都有很大的折扣，一定程度上引證金鎖匙當時在出租上的困境。

268.在缺乏客戶另租他櫃的證據，例如客戶的作供，或替換儲物櫃而另簽的使用許可協議書，本席不認為申請方成功舉證此項目，大有可能的是（如王所陳），上述8個儲物櫃，無論滲漏與否，都是沒法出租的。

269.本席因此駁回此項目的申索。

O4. 人手維修费用

270.郭供稱，2022年2月至6月期間[68]，金鎖匙的維修工人曾為滲漏位置做修補工作，總工時收費（如附件12表列）為11,985.60元（共132小時，每小時工資為90.8元）。

271.王盤問下，郭解釋金鎖匙未有聘請外判工人维修，它只按時發薪給現有工人進行上述聲稱的維修。郭稱附件12是他準備的，唯金鎖匙沒有出示郭賴以製備附件12的支薪及工時記錄。

272.欠缺基礎記錄，本席不能給與附件12過多比重，尤其其時薪可算較高。又本席擔心，金鎖匙有否因聲稱維修工作而額外支付薪金給相關的維修工人，抑或所索工時費用是它無論如何也要支付的基本月薪的一部分。

273.因此，本席也駁回此項目。

P．頒令

274.基於以上理由及結論，本席頒令如下︰

(1) 申請人針對第二答辯人的申請須予以撤銷﹔

(2) 第一答辯人須自費在4個月內：

1） 完成維修（包括但不限石屎結構修補、裂痕維修、拆除廢棄釘頭及密封牆孔）及還原（包括還原更改及拆除的窗眉）兩專家在該3樓滲水位置1、2、3、5及6發現（及載於下述報告下述相片）的所有外牆及窗眉缺陷；

位置	報告	相片
滲水位置1（W3）	耀天報告 量築2023報告	第453頁E02 第311頁P49至P51
滲水位置2（W4至W6)	聯合陳述書 耀天報告 量築2023報告	第399頁P10 第455頁E09，第456頁E12，第457頁E13 第312頁P52及P53
滲水位置3（W7至W9）	聯合陳述書 耀天報告 量築2023報告	第400頁P14 第457頁E14及E15，第458頁E16 第312頁P54，第313頁P55及P56
滲水位置5及6（W11至W16）	聯合陳述書 耀天報告 量築2023報告	第402頁P19及P20，第404至5頁P26至P28，第508頁P42 第459頁E23，第460頁E24，第461頁E28，第462頁E30至E32，第463頁E34及E35，第464頁E36，第465頁E40及E41 第303頁P28，第313頁P57，第314頁P58至P60，第315頁P62

2） 採取所有必要措施杜絕雨水從室外透過外牆及窗眉滲入該3樓室內；

(3) 申請人及第一答辯人均可就上述強制令的執行提出申請；

(4) 第一答辯人須支付申請人損害賠償共163,000元﹔

(5) 申請人的其他損害賠償索償均予以駁回﹔及

(6) 申請人律師草擬、存檔及送達本判決給訴訟各方。本判決須載有針對第一答辯人及其管理委員會委員的罰則通知。

Q．訟費

275.審訊後整件案件的訟費，一般隨訴訟勝負由敗訴方賠償勝訴方所花費用。

276.本席初步看來，本案沒有原因偏離上述訴訟常規，唯第二答辯人至審訊首日，才首次提出它是沒有決策權的合約經理人論點（這論點沒出現在《修訂反對通知書》內），及首次出示該管理合約。故此，本席初步認為，合適只下令申請人支付第二答辯人首日審訊日及之後的訟費。

277.因此，本席現頒發下述兩個暫准訟費命令：-

1） 第一答辯人須支付申請人本案所有訟費（連所有保留訟費及本審訊[69]的訟費，並獲發大律師證書），金額若雙方未能達成協議，則按照區域法院訟費標準評定；及

2） 申請人須支付第二答辯人本案從2024年5月22起的所有訟費（連所有保留訟費及本審訊的訟費），金額若雙方未能達成協議，則按照區域法院訟費標準評定。

278.就上述任何一個暫准訟費命令，若涉令雙方都沒有在14天內提出申請更改，該暫准令將在第15天自動生效並變成對雙方都有約束力的絕對命令。如任何一方在14天內提出更改申請的話，審裁處將另行聽取涉令雙方陳詞，才決定是否更改或確認該暫准令。

279.最後，本席衷心多謝訴訟三方的書面陳詞。

申請人：由葉楊福蘭楊福琪律師行轉聘關朗軒大律師代表。

第一答辯人：由李偉斌律師行轉聘王洛媛大律師代表。

第二答辯人：無法律代表，由其授權代表黃達成先生代為出庭應訊。

附件一