The Incorporated Owners of Starlight Garden 訴 Fan Kam Chuen

LDBM000384/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 384宗

主審法官: 周兆熊法官

宣判日期: 2000年6月9日

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判 決 書

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1. 申請人是位於香港灣仔電氣街2至14號名為星輝苑的業主立案法團（“法團”），而答辯人則是該大廈25樓F室（“處所”）的業主。

2. 通過本申請，申請人向答辯人追討星輝苑的大廈維修分擔費22,500元，以及該筆款項過期繳交的利息。

3. 1997年6月12日，在星輝苑舉行的業主大會通過對該大廈進行下列的基本維修項目：

“1. 工程準備，棚架安全設施及保險等

2. 修葺混凝土及批盪

3. 清洗外牆

4. 噴SKK Spray Tile油及紙皮石加噴保護油（SKK PU油）

5. 更換樓梯鋁窗

6. 更換外牆渠及喉管工程（包括污水渠，糞渠，雨水渠及通氣管）

7. 更換食水系統工程（用銅喉）

8. 更換沖厠系統工程（用高壓喉）

9. 更換公共天線

10. 更換街閘

11. 加裝冷氣滴水收集喉

12. 大堂出口簷蓋及雜項”

4. 大會又通過每個樓房單位的繳款為22,500元（地下B座單位的繳款則為11,250元），而繳款期限分為以下二期：

“第一期 50% 於1997年7月21日至1997年8月10日期間繳付。

第二期 50% 於1997年8月11日至1997年9月31日期間繳付。”

5. 1997年7月16日，在星輝苑舉行的業主大會通過對該大廈進行以下的選擇性維修項目（証物A2）：

“13. 安裝對講機系統

14. 向街外門柱用雲石

15. 大堂及走廊地台用麻石

16. 大堂牆壁用雲石

17. 向星街圍牆用磁磚”

6. 1999年1月5日，申請人向答辯人發出最後通知書，向他追討上述的22,500元維修分擔費用。

7. 1997年12月27日，當大廈維修工程正在進行時，申請人曾貼出通告，通知該大廈的業主/住客，他們可就維修工程進行而對他們的單位產生的影響，提出投訴和意見，而管理委員會與承建商會跟進。

8. 1998年5月18日，申請人通知該大廈的業主，大廈維修的工程將會在短期內完成。它邀請各業主盡快將有關接駁水管、渠務、附近灰水油漆與私人物業損害等尚需修葺的事項寫下並通知法團，以便建築公司在拆除棚架前做妥各項修葺事項。

9. 1998年12月8日，申請人發出通告，要求各業主“檢查私人喉管接駁至公共大管及本身曾接洽連發建築有限公司承造之任何工程 ，有不妥之處儘快到管理處登記”，申請人會要求承建商安排時間同時做妥。

10. 1998年12月22日，申請人致函承造維修工程的建築公司（連發建築有限公司），告知後者6個樓房單位的業主對維修工程的投訴，但處所並不在名單之內。

11. 1998年6月27日，連發建築有限公司致函申請人維修工程已完成，該大廈各住戶所指示的尚需修葺事項已做妥，而外牆的棚架將於1998年6月29日開始拆除。

12. 1998年7月6日，連發建築有限公司致函申請人，告之後者維修工程巳完工；拆卸棚架工程將於1998年7月9日完成，而保養期亦會從該日開始（証物A26）。

13. 在大廈進行維修之前，申請人曾向業主發出大廈維修意向問卷，業主的回條都是在1995年底交回予申請人。申請人亦有提供該大廈之維修工程招標書（証物A15）予各業主查閱。

14. 申請人曾於1997年在報刊上刊登大廈維修招標公告（証物A17），邀請建築商就該大廈的維修工程索取投標書及進行投標，而申請人亦對12份投標書作出分析（証物A18、A19）。

答辯人的証供

15. 他與前妻共同擁有處所，但沒有人在那裹居住。自1992年他第二次結婚後，他便搬離處所，前往乍甸山居住；一個月或三個月之久，他才回到處所視察一次。

16. 某天，當他進入處所時，他發覺處所的牆上有一個長方形的大洞 （証物R1），而窗門的玻璃亦被毀壞。他認為這是建築公司在搭起棚架時以處所的牆作為支撐而做成的破壞。他說從牆上的洞湧入處所內的雨水，把他的電子琴破壞，而處所正門的門銷亦被打爛。當時他說他不會為外牆維修的部份付款。

17. 星輝苑的大廈公契第13(j)條有以下的規定：

"Any resolution on any matter concerning the said premises and the said Building passed at a duly convened meeting by a majority of the owners present in person or by proxy and voting shall be binding on all the owners ......"

18. 申請人對大廈進行維修的工程，是通過業主大會的決議才進行的，因此該決議對各業主均有約束力。

19. 《建築物管理條例》第20條對大廈的維修及保養有下列的規定：

“(1) 法團須設立並維持一項常用基金

(a) 以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及

(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。

(2) 法團可設立並維持一項備用基金

(c) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及

(d) 以便在根據第(1)款設立的基金不足以支付第(1)款所指明的各類支出時，用作付款。”

20. 申請人對星輝苑進行的維修工程是有上述的法例作為依據 ，故此它在1997年6月12日以及7月16日所通過的決議是合法的決議。

21. 答辯人在反對通知書述明他反對繳付維修分擔費的原因：

“此為一樓齡尚新的大廈，自1980年落成，每層HEADROOM 8'-0"，樓26層共170戶，每戶平均實用面積只有350 ft2，只有小型電梯兩部，水泵兩部，公眾燈少于百枝，老弱看更一名，大廈狀况一向良好，並無作大量維修之必要。

所訴求欵項並無實質數据與法理去支持，其所做事項屬於非法，不合情理並非必須之務，其人行事草率，不理後果，事前並無合適人才（例如BUILDING SURVEYOR）去做事前測量及作出書面報告，未列出應做事項，亦未做現塲拍照記錄未有聘請QUANTITY SURVEYOR或合適的工程人才做工程預算，又未有報請政府建築署立案批准，無合法工程組織，一於天馬行空，亂做不必要的工作，無認可工程合約，無SPECIFICATION，無BILL OF QUANTITY，無TERMS OF PAYMENT，又無公開招摽，又無買工程保險，無工程師，無合格監工，無合資格管工，更無認可人仕去驗收，所用工人無組織，無紀律，任意胡為， 做成破壞，甚且盜窃。令本人物業財產遭受損失，又無誠意去MAKE GOOD或賠償，更要濫收費用，假公濟私，其所要求欵項達到$22,500 x 170戶 = $3,825,000，自1980年至今，該“法團”已實收管理費為170 x 20 x 12 x $380 = $15,504,000，應有大量盈餘，經巳中飽私囊，仍然貪得無厭，實在令人憤怒。”

22. 答辯人在作証時，袛述及他的處所被破壞後的情況，他並無舉出証據以支持反對通知書內的指控。他說他不會為外牆維修的部份付款。本席深感懷疑，他拒絕繳交維修費的理由，是基於他認為處所是遭大廈的維修工程所破壞的，但上述的破壞，並不是法團所造成。假如連發建築有限公司須為該些破壞而負上責任，這並不是他拒絕繳交維修工程分擔費的理由。答辯人應向該建築公司追討賠償，這才是正確的做法；本席裁定，針對法團的申請，他並沒有任何合法的抗辯理由。

23. 答辯人說申請人無做現塲拍照記錄、無公開招標、無買工程保險等指控，都不是符合事實的指控。証物A29是維修工程進行前有關大廈狀況的照片。証物A15至A19、A44都是有關維修工程招標和維修工程投標書的証物，而証物A25載有連發建築有限公司所購買的第三者責任保險單據。

24. 反對通知書第二段的內容，皆缺乏實質的証據作為支持。即使答辯人的指控都是事實，這亦不足以構成拒絕繳交維修分擔費的理由。事實上整個維修工程已完成 ，而申請人及建築公司皆有通知星輝苑各業主在棚架被拆下前通知建築公司還需修葺的地方，但答辯人明顯沒有這樣做，以致失去對處所的破壞作出補救的機會。維修工程的完成對整幢大廈的業主皆有裨益；答辯人受到1997年6月12日及7月16日的決議所約束，故此他必須支付22,500元的維修分擔費。本席裁決申請人的申請得直。

25. 本席頒佈下列命令：

"(1) 答辯人須繳付予申請人22,500元。

(2) 答辯人須繳付予申請人逾期繳交上述22,500元的利息。利息的計算一如下列：

(a) 逾期繳交11,250元的利息，由1997年8月11日起計算，直至清償為止。利率按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

(b) 逾期繳交11,250元的利息，由1997年10月1日起計算，直至清償為止。利率按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。"

申請人：由高潔儀女士代表。

答辯人：親自應訊。

上訴法庭駁回答辯人的上訴維持原判。請參閱CACV221/2000 日期: 2000年10月24日

上訴法庭駁回答辯人的上訴維持原判。請參閱CACV221/2000 日期: 2000年10月24日

上訴法庭駁回答辯人的上訴維持原判。請參閱CACV221/2000 日期: 2000年10月24日