Permanent Investment Co Ltd 訴 So Kwok Kwan

LDPD002121/2002

LDPD 2121 - 2122/2002

香港特別行政區

土地審裁處

條例第IV部收回管有申請編號2002年第2121號

香港特別行政區

土地審裁處

條例第IV部份收回管有申請編號2002年第2122號

(依據容耀榮法官於2003年3月10日所作之命令予以合併)

主審法官: 林潮義審裁成員

審訊日期: 2003年8月26日，2003年9月3日及2003年9月23日

宣判日期: 2003年10月10日

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判 案 書

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1.本訴訟涉及一個在本港存在已久，九十年代初因經濟大幅向上而一度息微行業。行業俗稱“包租”。即由單一租客向擁有業權人仕承租出租物業，再分租給其他眾多小戶。此種經營方式，其實是現存於各行各業內的一種分工（即批發及零售），是極具經濟效益的。它使不欲沾手小規模買賣大型供應商找得中間經營者，與消費者直接交易。但假若分租不見容於租約，承租人就屬違約。如果租約條文有規定此種違約會遭沒收租用權，那麼承租人就會喪失租約。

2.案中答辯人蘇國群，就是被申請人（即業主允長置業有限公司）指控為此種專業“包租人”。將申請人租予她的多個物業就如此這般分租給多個小戶，其中兩個在軒尼斯道380至394號齊安大廈(即Harmony Mansion)分屬11/F樓層I及D室單位。令人撲朔迷離的，是申請人將多個單位租給答辯人時，就應該有所懷疑，答辯人是否可能分身有術，全屬自住。當然申請人是可以解說不能有先入為主想法。

案情剖析

(甲) 關乎申請人證供方面剖析

3.申請人力指答辯人分租。不惜工本聘用私人執業調查人員（即俗稱私家偵探）跟踪答辯人及其女兒，與及跟踪代答辯人一直出庭處理此事的梁啟昌先生。將有關人等關係及私生活拍攝成影帶，赤裸裸地暴露於公堂一眾人仕面前。為從“包租”行業中討生活（有時可能是以服務換取蠅頭小利），答辯人付出了額外代價。從影帶所顯示，梁啟昌先生的確與答辯人有極其密切關係，該女孩有可能是雙方之女，因她稱呼二人為父毋。由此，申請人推斷梁啟昌先生一手代理答辯人包辦分租事業，不足為奇。

4.事實上，調查員亦有假扮租客，向梁啟昌先生接洽租用I室其中一房。調查員按址造訪該單位，與梁啟昌先生洽談租用細節。此情此景，均一一有攝錄在影帶上。歷歷在目的，包括了梁啟昌先生的尊容及I室室內部份情況。梁先生實難從容否認一切就可了案。其後，代表申請人律師行職員，因派送控訴書，亦有造訪I室與部份分租客見過面。其中一位稱鄺太的，承認是經從梁啟昌先生租用其中一房，另一分租客葉先生，亦表示從梁啟昌租得另一房間，而且已居於該處有五年時間。但二起分租均無書面租約。雖則沒有書面分租約，I室是否有分租一事，昭昭然走到幕前來。

5.申請人有指示其律師行就答辯人違約分租一事發出警告信，要求答辯人停止此一行徑，又有發出同樣信件給各分租戶（見證據編號A2及A3）提醒眾生。但事與願違，分租並沒有因此而終結。

6.申請人有邀請其租務部員工陳宇信先生（即申請人第一證人）出庭作證。陳先生供詞主要是指出僱請他的公司（即申請人）出租物業一般不會將內部間成7個房間。他認為答辯人違反租約規定，擅自將I室更改。雖然至今該公司仍未將I室改回原貌，但據該公司所取得工程報價所示，是需要35,000元才可將I室恢復回原貌及將答辯人遺留在室內廢物清除。此外答辯人也沒有退回其中三條鎖匙，約值90元。但證人不能證實當I室移交給答辯人時，內部設計不是收回I 室時的狀況。

7.申請人又有邀請其屬下萬興行物業管理公司所僱用白姓管理員作供，作為支持申請人指控答辯人棄置破舊家具於後梯間的不負責行為。不過無論管理員或其管理公司都沒有提供清理該等廢物費用若何，而該等棄置物品至今仍封存於管理公司倉庫中。白姓管理員也其實並沒有目睹梁啟昌先生將該等廢物棄置於後梯，他只是透過向其中一位居於I室分租戶詢問，而得知是梁先生的所為。

8.申請人又有向法庭提出I室水費/排汚費繳費單，單內有寫明梁啟昌為該單位用戶（見申辯書/誓章綜合本第一冊第76頁），因此法庭不應相信梁先生推說I室分租與其無涉。

9.從答辯人處理I室手法，因此申請人推斷答辯人亦有將11/F D室分租出去。不過申請人承認他及其職員並未有到過D室查察。聆訊後期，申請人亦有邀請其屬下羅姓租務經理作供，證實有居於D室及向梁先生承租D室其中一房人士，向羅姓職員洽租申請人名下其他物業。如果就申請人將I室個案推斷及有承租人仕報稱居於D室說法，作為認定答辯人亦有將D室分租，會是一個危險決定，法庭不能夠在該名承租人仕沒有出庭作證情況下，輕率接納羅姓職員證供，即該承租人仕是答辯人承租D室分租客。

(乙) 關乎答辯人證供方面剖析

10.由此案在2002年12月4日第三次聆訊始，答辯人從未現身法庭自辯或作證。整件案件由梁啟昌先生代為包辦。故然梁先生有獲答辯人書面授權，但答辯人不具備充份理由不去現身法庭，解答一些與彼有直接關連事物，譬如梁先生是否代其分租I室等等。這些澄清一則可幫助法庭了解真相，也可替自己洗脫嫌疑。遭人指控違約分租，實在毋須躲起來避世，她選擇不現身法庭，如果不是身不由已，就是不現身可能更為有利。

11.梁啟昌先生是完全否定有分租事情，也不承認與答辯人是夫婦，縱使影帶播出了他與人接洽分租I室其中一房及有一女孩稱呼他及答辯人為父毋，仍不同意指控。其中以否認與女孩關係殊另人難過，不竟違反租約（縱使有的話）不是什麼滔天惡行。

12.梁啟昌又否認鄺太及葉先生是分租戶。指鄺太是答辯人的親戚寄居於I室而I室亦不存在有葉姓一家人。此說法與鄺太在影帶內所言有很大差異，他沒有解釋為什麼會如此。

13.梁啟昌也否認I室內部原先設計是沒有7個房間。他聲稱單位現狀是與租用及接收時狀況無異，即使水喉及供電綫路也沒有改變過。但申請人方面證人也提不出出租時狀況的證據，只是從常理推測而得其結論。

14.梁先生也不承認有將破舊家具棄置在後梯。他曾將部份不欲保留家具放置在後梯一短暫時間，後來將之搬往他處。證據編號A5所指物品不屬於他或答辯人的。他又解釋水費/排汚費單據上列明他是用戶，是因他與答辯人份屬關係良好街坊，所以給她一個方便。

15.結論

(1)	上文眾多要點都指向答辯人有將I室分租出去。譬如鄺太對申請人代表人所說一番話，及申請人所僱用調查員偽裝作承租人與梁先生的對話。
(2)	梁先生不論是否答辯人丈夫，但過從甚密是肯定的。譬如他願意作為水費/排汚費戶口持有人，他替答辯人將破舊家具移往後梯及其後清走，與人接洽分租，更代替答辯人在一連串聆訊出庭。有理由相信梁先生代答辯人操控I室分租事務。
(3)	申請人曾就答辯人將I室分租一事發出警告信，要求停止此一行為（答辯人並未有作出相應行動停止分租）。此舉符合物業轉易及財產條例第219章第58段第1節對收樓程序所定下的規則。而根據租約（證據編號A1）第二條規定，分租一旦被發現，申請人是可據此終止租約。所以如果分租指控成立，法庭是可以頒令申請人收樓的。
(4)	法庭未能肯定答辯人在租用I室及D室後有否將內部間成7個房間及將水管電綫路線更改。事實上，申請人未有提出證據，只是憑職員推斷。不過，無論這些推斷是否屬實，法庭無須就此作出裁決，因該爭議（引致申請人要求賠償）逾越土地審裁處法定權責範圍。
(5)	同樣，基於申請人第二證人（即白姓管理員）未有目睹梁啟昌將破舊家具棄置於後梯，法庭亦未能肯定梁啟昌有如此行為。事實上法庭亦毋須就此爭議作出裁決，因事出於土地審裁處職權範圍之外。
(6)	申請人亦有要求法庭頒令第二至第八答辯人（即I室7位分租戶）將其各自佔用單位交回申請人，並向這7位分租戶收取有關期內中間收益及訟費。但由於該等答辯人已遷離I室多時，該收樓申請實不再有必要。再者，由於該等答辯人與申請人並無立下（書面或口頭）租約，因此申請人不其備向此等答辯人要求償付中間收益及訟費理由。又因為該答辯人等缺席聆訊，未能在訟費方面提出要求，所以毋須在訟費方面有任何頒令。
(7)	申請人未能就11/F D室提出直接證據，證明有分租情況存在，所以法庭不能輕率裁定答辯人違反租約，也不可頒令申請人可以收回樓宇。

判令

申請人：由由蕭智林、溫嘉旋、梁達堅律師行D. TING律師代表應訊。

LDPD 2121/2002 答辯人：由梁啟昌代表應訊

LDPD 2122/2002 : 第一答辯人 ：由梁啟昌代表應訊

第二至第八答辯人 ： 缺席