吳如娥 訴 張秀鳳

LDPD003100/2003

LDPD 3100/2003

香港特別行政區

土地審裁處

條例第IV部收回管有申請編號2003年第3100號

主審法官: 林潮義審裁成員

聆訊日期: 2003年11月6日

宣判日期: 2003年11月25日

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判 案 書

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1.本案原是一宗涉及新租約申請訴訟。申請人在該案是租客，而業主卻是答辯人。租用物業在九龍大角咀中?街中和樓11字樓21室。單位面積約400平方呎，屬一房一廳住宅。

2.與新租約申請有關聆訊於2003年9月4日展開。雙方劍拔弩張，寸土不讓，雙互投訴對方不是。雙方提交原租約版本，其內所定年期不一,業主訴說是因租客擅自修改租約內容之故，亦因此在租約蓋過釐印後，就將原屬租客一方租約扣起不發給租客，理由是恐防租客再次擅自將內容肆意刪改。租客又投訴業主收到租金後，從不發給租金收據。業主卻辯解說是租客習以為常遲交租金，除非租金已交清至當月當日，否則所有收據都不發給租客。總之，對方在雙方眼中都是惡滿貫盈，不可饒恕，務必除之而後快。在火藥味充斥之中，2003年9月4日聆訊自然就不可能順利完結,案件需要擇日再行研判。不過，2003年9月29日再行聆訊之前，法庭卻接到申請人要求終止聆訊申請。也許雙方正在協議和解，也許是申請人不再需要新租約（其實申請人已獲房屋署批准編配公屋，申請人正在等候房屋署通知可選擇地區及那一間房子，參見證據R3）。不過，除非意向含糊或有對對方不公平，法庭毋須理解是何因由，自然批准聆訊終止。

3.聆訊告終，業主隨即遞上是案收樓申請，以欠租及租客未有依其發出CR101表格向法庭取得新租約為由，要求法庭頒發收樓命令。業主於是搖身一變，此次就成為是案申請人，而租客就成了答辯人，角色雖然互易,但仍由同等人仕在法庭角逐。

4.答辯人首先否認有欠租。她先後向法庭提交一封由申請人以和解方式向答辯人提議新租用條件及答辯人覆實接納該等條件函件。該二封函件大意是定於舊約於2003年8月8日屆滿後，新租金金額為三千元（函件是有列明附帶條件的）。答辯人函覆申請人信件內容，並非只是同意申請人羅列新協議租金及附帶條件，是有將答辯人一些感性說話記述下來。雖則如此，亦不失為一封同意書。事實上，雙方皆是以此二封函件為楷，作為雙方行事之譜,即業主將租客交付按金變作租金，而租客則奉上現金交付至2003年11月8日為止所應繳租金餘額（這就是為什麼答辯人說不知欠了申請人什麼租的申辯）。此二封函件列為法庭證據R1及R2。

5.但世事不如意者十常八九，何況彼此皆是有理不饒人之輩。當答辯人在三個月期將屆之際，申請人就擺出晚娘面孔，以答辯人違反協議為由,迅即以其於2003年9月29日遞交法庭申請為憑，向法庭要求安排聆訊。於聆訊當日，協議遷出日期其實還未到臨 ，申請人已可以啟動法律機制，制止答辯人任何意圖的越軌行為，部署不失為精密，令人嘆為觀止。

6.2003年11月6日的聆訊，曾因申請人代表人母親情緒繳動，而一度中止。但聆訊良久才恢復，卻是因為申請人跑了去致電其法律顧問。甫一開庭，申請人就慷慨激昂地指出她已獲得法律意見，指答辯人提交法庭二封信函，即證據編號R1及R2，答辯人是不可遞交法庭的，因其蓋上了 "Without Prejudice" 的字句，如法庭因此而判令她敗訴，她提醒法庭她是會上訴的。

7.申請人表示既然答辯人已透露將會延期於2003年11月8日之後遷出，顯然就不會履行協議租約，則協議無效，她就有權依原租約所訂下租金收取原租約屆滿後租金，因此她於2003年9月29日提交申請書認定答辯人欠租，並毋不妥之處。申請人又透露其女兒標梅已過，年事已長，亟欲於明年底結婚，需要與未來丈夫另築愛巢過新生活，不能再與年邁母親同住，因此實在不願給答辯人一再延期租用有關物業。

8.答辯人表示無意妨礙申請人女兒姻緣。她已獲房屋署通知前往選擇居所。遷出現址搬往新居，只是指日可待的事。她只是要求延長居留多三數個月，待房屋署編配好單位可以入伙後，就可以將有關物業妥為交回給申請人。於延期間，她仍會依新協議繳交租金的。

分析/結論

1. 就雙方供詞內容，法庭相信答辯人是慣性不守時交租的。她的不守時習慣，使到個性剛烈申請人務必要將她攆走為止。個性陰柔但楔而不捨的答辯人，說話又往往將申請人代表弄得氣結。也許這些點點滴滴磨擦，使到申請人對答辯人些微延遲交租或任何短期延期居留都不能首肯。

2. 申請人亦屬專橫之輩，她毫不理會答辯人要求，不給回正本租約，不發回租金收據，還理直氣壯訴說是答辯人不是，才拒絕發回收據。她其實已觸犯了業主與租客（綜合）條例第七章第119RA節規例。她對法庭勸喻，看來是置若罔聞，我行我素，一臉不屑。

3. 雙方分別於2003年10月12日及16日給予對方函件，申請人反對列為法庭證據，理由是其一信函有寫明是 "Without Prejudice"的字句，答辯人不應將之呈遞為證據。法庭不接納申請人此一要求。當證據呈遞法庭時,申請人根本不置一詞，法庭又未有即時從信件中找到這個"Without Prejudice"辭句，怎能後來如申請人要求去撤銷這個決定。其實申請人也是在休庭期間，與其所謂法律人仕溝通後,在恢復聆訊時才提出這個要求的。因此，極大可能雙方對此辭句沒有認識或只有膚淺認識，只是任文職的申請人代表,在撰寫信函時，蕭規曹隨將格式套用，實際上原先並未有如她在法庭上所申辯有相同之意。

4. 雙方透過這二封函件在10月中所達成新租金協議，並未有如申請人所言已遭答辯人毀掉，至2003年10月6日聆訊日，協議租期仍未屆滿，申請人怎能以答辯人要求延期遷出而斷言協議已遭撕毀，何況答辯人已將新租金繳交至2003年11月8日，因此法庭不能應申請人要求判令該協議無效。不過法庭也不能引用雙方在該協議所議定租金作為計算答辯人在前租約屆滿後租金，因為申請人是於2003年9月29日遞入收樓申請的，而該協議是於同年10月中旬才達成，2003年9月29日仍未有此協議，所以法庭無須過問這個新協議，因此舊租約所訂下租金是可引用作為2003年8月8日原租約屆滿後租金。如果答辯人要想迫令申請人依新協議而收取租金，則非本法庭能協而助之的範圍，她實在需要另闢法律蹊徑去尋求她的公義。

5 2003年9月29日的新租約申請聆訊遭租客終止後，業主隨即於該日遞交收樓及追收欠租申請書。她的收樓申請是成立的。既然租客新租約申請已經不復存在，業主的CR101表格就生效，因此法庭可宣佈租客與業主租約於2003年8月8日屆滿終止，雙方於該日後並無租約（有關2003年10月中旬雙方達成協議，參閱上文第四段分析），申請人並無權利收取租金，但答辯人仍須繳付中間收益（即佔用該物業費用）直至搬出及將該物業交還申請人為止，該筆中間收益應以市場租值評估，但在欠缺來自雙方最新租金資料情況下，只可以評估為每月3,800元。

6. 根據答辯人提交證據編號R3（即房屋署編配“公屋”文件），答辯人會在短期內獲得“公屋”分配。答辯人實在沒有必要冒房屋署取消編配“公屋”之險，而惡意留下不搬出現租用居所。又申請人女兒袛是將會在明年底才可能結婚，申請人並無迫切性要取回該有關物業，所以答辯人可於2003年11月8日之後起計三個月內遷出及交還有關物業予申請人。在佔用期內，答辯人須依上文第五段規定繳付佔用費用。

判令

1. 法庭宣告申請人與答辯人之間租約已於2003年8月8明告終；

2. 答辯人須於2003年11月8日之後三個月內遷離並交還有關物業給申請人。在佔用期間，答辯人仍須依原租約所訂租金繳交佔用有關物業費用。

申請人：由林麗華女士代表應訊。

答辯人：親自應訊。