吳如娥 訴 張秀鳳

LDPD 3100/2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2003年第3100號

主審 : 盧偉光審裁成員

審訊日期 : 2005年5月18日、2005年11月11日及2006年3月10日

頒下判決書日期 : 2006年4月25日

_______________

判    決    書

_______________

背景 

1.本案申請人是大角咀中匯街中和樓11字樓21室（“本案處所 ”）之業主，答辯人是上述本案處所之前租客。雙方過去數年在本審裁處、小額錢債審裁處、裁判法院及高等法院上訴法庭涉及多次的訴訟及聆訊，均與雙方在本案處所現已終止的租賃有關。

2.2005年4月19日，高等法院上訴法庭民事上訴案件2004年第24號（CACV 24/2004）頒令：“接納上訴人（業主）之上訴、撤銷林審裁委員會在2004年1月15日之第5及第6段命令，並將本案發還土地審裁處，由該處另訂日期，安排任何一位審裁委員或審裁官聆訊，釐定該物業由2003年8月8日至2004年5月8日止之佔用費用”。

3.另外，在判案書的第17及第19段上訴法庭清楚地列出下列的評估原則及雙方並沒有爭議的事實：—

“17.  本庭認為在沒有協議之下，審裁處應按照一般準則來評估佔用費用(即中間收益)，亦即須以市場租值為評估準則。” “19. 在本庭審訊期間，雙方已經同意住客是在2004年5月8日遷出該物業的，以及在該九個月期間，住客已向業主繳付27,000元佔用費用(即9 x3,000元 = 27,000元)。”

4.本席在2005年5 月18日指示雙方預先存檔及交換證人（包括專家證人，如有需要的話）的陳述書及有關文件。申請人繼續選擇由女兒林麗華女士代表並作供，亦傳召一位證人蘇麗玉女士作供。答辯人張秀鳳女士親自作供，她原先確定會傳召包括專家證人等證人，後來卻指因費用昂貴而放棄。聆訊分別在2005年11月11日及2006年3 月10 日進行。本判案書以下詳細分析雙方提出評估本案處所佔用費用(即中間收益)的證供及本席的裁決。

雙方的最終估值金額

5.申請人陳詞，提出本案處所在有關的九個月期間（2003年8月8日至2004年5月8日）的佔用費（即中間收益），應以每月4,439元計算，該金額包含差餉及管理費。答辯人結案陳詞，指中間收益應為每月2,000元（亦採用申請人所假設的“全包”基準）。

申請人的證供

6.申請人有兩位證人作供，包括蘇麗玉女士（“蘇女士”）及申請人代表林麗華女士（“林女士”）。

7.蘇女士任職於大同地產有限公司，為物業代理，約有10年經驗。申請人呈堂一份她公司評估市值租金的信件（即證物A4）。蘇女士的口供是她在上庭前未看過該份估價表，她祗是承老板劉少娟女士之命，將該文件帶予申請人，交來本審裁處。在回答答辯人的提問    時，蘇女士未能解釋證物A4上的6 宗“於2003年6月至11月期間類近樓齡相約之物業租金”是如何選取的，蘇女士對該文件完成之經過亦不清楚。蘇女士交來的證物A4，顯示她公司認為本案處所“當時之租金大約估價為HK$4,000 ”。

8.林女士作供，她在提交業主對本案處所於“2003年8月份之市值租金評估報告”（即證物A3）之外，亦提交一份回應書（即證物A5，連同附件共有16頁）。

9.林女士在證物A3及她的口頭作供時，要求本席祗考慮下列兩個比較租金，因為它們是最佳的比較物業：——

(i)	角祥街80號中堅樓12字樓13室
(ii)	中滙街33號中興樓14字樓23室

10.林女士計算上述兩個她認為最佳的比較物業的平均租值並用以評估本案處所詳情如下：——

比較物業	(i)	(ii)
月租	$3,800	$3,500
實用面積	320呎	310呎
平均呎租	$11.87	$11.30
本案處所的實用面積	374呎	374呎
估值月租	374 x $11.87	374 x $11.30
	= $4,439	= $4,226
林女士的估值*	選兩者較高之一$4,439

*包含差餉及管理費

11.林女士強調在評估本案處所，要依據她認為存在的“客觀因   素，將分界線放在十二樓或以上的單位，才能享受到比較清新的空氣及寧靜的居住環境”，她因此祗選取上述兩個比較租值。

12．       林女士在證物A5，列出下列幾點回應反駁答辯人的估值：—

13.      林女士就答辯人當年與她訴訟的爭論及答辯人今次提交的書面證供作出很多的回應，但是這顯然不是本席在今次應該處理的事。本席全部不會考慮雙方這方面的爭論。

答辯人的證供

14.        相對申請人，答辯人呈堂大量文件，列為證物R11至R26。這些文件主要分為3大類：——

(i)	雙方歷年糾紛的資料，
(ii)	答辯人用各種方法評估本案處所於有關期間的中間收益的資料，
(iii)	答辯人聘請的估價公司“專業評量公証行”2005年10月12日的估價報告書（證物R23），
(iv)	答辯人的大量信件形式的陳述書及書面陳詞，
(v)	差餉物業估價署發出的兩份租金資料一覽表（2001年及2003年），
(vi)	差餉物業估價署有關本案處所的應課差餉租值 (rateable value)等資料的信件（證物R26）。

15.    答辯人試圖用各種經濟(包括股市，各類樓宇的樓價及租值)的數據，支持她有關本案處件的估值。這等方法不是市場上及估價專業人仕承認的評估個別住宅物業的估值方法，亦不為本席所接受。

16.     答辯人雖然提交了專業評量公證行的估值報告，但她卻解釋因為不能負擔製訂該報告的估值師的出庭費用，她最終沒有傳召該位估值師出庭作供。因為這個原因，申請人陳詞要求本席完全不要考慮該份報告，否則因為申請人沒有機會盤問該位估值師證人，對申請人不公平。

17.       張女士於證物R22及R26，提出另一個估值方法。她根據差餉物業估價署向她作出回覆的資料，提出本席應在本案處所的應課差餉租值的基礎上，計算它的租值：——

	2004/2005的應課差餉租值 = $31,560		(2004年4 月1 日生效；根據2003年10月的租金水平)
	折算為月租2,630元		(不包括差餉及管理費)
加上	管理費300元	300.00元
	差餉	131.50元
包含差餉及管理費的每月租值:		3,061.50元

18.       張女士指差餉物業估價署在評估應課差餉租值時，未有入內視察。因此，在反映本案處所的內部情況，包括電力不足，裝置陳舊，潛伏危險及漏水等情況後，應將上述租值向下調整20%，得出3,061.5元x 80%，或2,449.2元，約低於2,500元。

19.       張女士最後陳詞指出，在全面考慮本案處所的情況後，本案處所實在祗值2,000元。

本席的裁決

20.       本席不認為蘇女士的證供對本案的租值評估有甚麼幫助。她祗是公司的信差，不能解釋她的公司怎樣評估，亦不能解釋公司根據甚麼方法選取證物A4 的比較租金表上的租金資料。

21.       林女士要求本席祗考慮兩個位於鄰近的中堅樓及中興樓12樓或以上的單位的租值，理由為該兩個租值才適合與本案處所（中和樓11字樓的單位）比較。本席不認為本案處所的租金完全取決於該住宅的樓層，因此不同意該決定。從答辯人證物R16所提供的差餉物業估價署提供的2001年及2003年生效的租金參考表，亦看不出申請人的推論是正確的。

22.        另一方面，不同的樓宇顯然包含較多影響租值的因素。因此，本席認為在本案，本席應該集中分析中和樓的比較租值。另外，因為差餉物業估價署是一個中立的政府部門，本席採用他們提供的隨機抽樣的比較租金（見證物R16的附件E），遠較於採用大同地產有限公司不知根據甚麼原則從他們內部資料所選取的租金表（見證物  A4）為妥當。         

23.       因此，在集中分析差餉物業估價署提供的比較租金表上中和樓的數個接近評估日期的租值後，本席得出下列的平均租值：——

比較租金編號(Comparable Rent)	地址	實用面積	月租 (包差餉及管理費)	平均值 (每平方米)
3	9/F Flat 12	40.5m2	$4,100	$101.23
4	6/F Flat 30	33.0m2	$3,000	$90.91
5	9/F Flat 26	38.6m2	$3,800	$98.45
6	9/F Flat 10	39.7m2	$4,200	$105.79
平均				$99.10

24.       綜合整個案件的證供，在衡量相對的可能性後，本席相信本案處所在有關評估期開始的日期（2003年8月）時，內部的電力供應設備陳舊，未有更新，較一般當時該棟建築物（中和樓）在市場放租的其他單位的情況差劣，因而導致本案處所的市值租金亦應較同類單位的市值為低。雖然本席未有機會視察本案處所及其他差餉物業估價處租金表上的比較物業，本席同意張女士的假設，是該等比較物業一般而言與市場供應的差不多，因而亦會較本案處所為佳。

25．    因此，本席同意答辯人的證供，認為應該在上述分析後得出的平均租值，作出一定程度的向下調整，反映上述電力供應陳舊的情況。在沒有任何專家證人作供的情況下，本席認為向下調整百分之十五是一個可以接受的調整百分率，本席因而在本案採納該調整百分  率。因此，本席評估本案處所於2003年8月時的市場租值作為本案有關期間的中間收益如下：——

從比較租金得出的平均值（每平方米）	$99.10
向下調整15%，($99.10 x 0.85)	$84.24
實用面積	34.7m2
每月中間收益的估值（包含差餉及管理費）	$2,923

26.    另外，既然差餉物業估價署已提供了足夠的同一棟樓的比較租值，本席不同意採用應課差餉租值來評估本案處所的市場租值/中間收益。

27．   本席頒令如下：——

(1) 本席評估本案處所於2003年8月8日至2004年5月8日的中間收益的估值，按每月2,923元計算，共26,307元；及

(2) 由於答辯人已繳付申請人上述期間的佔用費27,000元，申請人須退回693元予答辯人。

訟費

28． 民事上訴案件CACV24/2004 的判案書的第21段有下列有關訟費的頒令：——

“最後，關於上訴訟費，本庭雖然接納上訴人之上訴，但是將案件發還，交由土地審裁處釐定有關物業在該段期間內之市場租值，作為該段期間之佔用費用。該市場租值有可能釐定為低於每月3,000元。這也是住客在回應上訴人之上訴時，以冗長篇幅爭論不休的原因。租值問題的爭拗，當然要留待土地審裁處處理。（本庭在聆訊期間，亦曾向業主清楚解釋此原則，但業主仍執意上訴。）本庭認為為公平起見，本上訴之訟費應由土地審裁處在作出最終判決後才頒令作實。故此，本庭現頒令將訟費納入審裁處評估佔用費用之訟案中。這訟費命令刻下只屬暫准命令，若此判案書頒下後的14天內，沒有申請更改，此命令即自動轉為絕對命令。”

29.    在結案陳詞時，申請人要求訟費4,293元，答辯人則要求  7,000元。

30．在本案申請人上訴前，答辯人已同意繳付每月3,000元的中間收益，而實際上，雙方在上訴庭聆訊時亦確認已按每月3,000元的基礎繳付及收取本案處所在有關的9個月期間的中間收益。因為本席評估本案處所的中間收益為2,923元 ，本席裁定申請人須負責今次評估中間收益的訟費。

31． 另一方面，根據高等法院上訴法庭上述的有關訟費的頒令，申請人亦應負責上訴之訟費。因此，本席頒下下列的暫准訟費命令：——

申請人須繳付予答辯人 (1)今次評估中間收益聆訊的訟費；及 (2)上訴案件 (CACV24/2004) 的訟費，如雙方就訟費金額未能達成協議，則交由法院釐定。這訟費命令為暫准命令，如任何一方不在14天內提出申請更改，則本訟費命令即自動轉為絕對命令。