The Incorporated Owners of Flats E & H of Sun Kai Mansion 訴 Chan Kon Chuen

LDBM 93/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第93號

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2003年8月28日、29日、9月4日、10月16日及12月24日

書面陳辭最後日期: 2004年2月10日

判案日期: 2004年2月24日

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判 案 書

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1.申請人是灣仔軒尼詩道38-46號新基大厦的業主立案法團，答辯人是該大厦11字樓E室的業主。申請人的申請，是要求土地審裁處頒令答辯人繳交以下3項費用：-

(1)	由2000年4月至2002年8月的管理費12,180元(管理費每月為420元)(“第一筆管理費”)；
(2)	由2002年9月至2003年5月的管理費(每月為435元)(“第二筆管理費”)；
(3)	法律費用的分担費870元。

第一筆管理費

2.申請人是按2002年7月24日及2002年9月10日舉行的業主大會的議決向答辯人追討這筆管理費。前者有以下的議決：-

“	5.	業主大會議決2002年7月份之管理費與6月份相同(11E 除外)。
	6.	業主大會通過以每份140元之管理費向11/F E座之業主追討由2000年4月份起所欠交之管理費(因2002年7月4日之判案書內要求法團用公契攤分業權計算，收取管理費)。”

2.1在2002年9月10日舉行的業主大會通過以下的一項議決：-

“	5位業主佔業權42份贊成通過新管理費由1/9/2002開始，8月份之管理費與6月份相同(11E 除外)。”

2.2申請人是以日期為1999年5月2日的增加管理費通告（証物A2第39頁)作為收取業主由2000年4月至2002年8月的管理費的依據，申請人的繳費應與其他人相同，但決議顯示他是例外。

2.3通告顯示由4樓至16樓的住宅單位的管理費是380元，但1樓至3樓商鋪的管理費是580元，較住宅的管理費多200元。申請人的証人曾潤南先生承認這種收費方式是一種傳統，而不是按大廈公契計算。

2.4在LDBM563/2001一案，黃一鳴暫委法官裁定申請人採取錯誤的方法去計算管理費。在該案，申請人要求答辯人就11樓E室繳交由2000年4月至2001年10月份每月380元的管理費。黃一鳴暫委法官作出以下的裁決：-

"5. 根據該大廈之公契，申請人是應該根據公契中之第9及

10(a)條向答辯人收取管理費的。公契的第9及10(a)條條文如下：-

"9. The Owner of each 1/120th undivided share in the said premises and the said Building shall on demand pay to the Service Agent in respect of each such 1/120th undivided share the due proportion hereinafter mentioned of the expenses and charges for or in connection with the maintenance operation cleaning repairing services and apparatus of the said Building such expenses shall include but not be limited to .......

(b) Management fees.......

10. (a) The said costs and expenses mentioned in the last preceding Clause shall be divided into 120th shares and shall be paid and contributed by the owners for the time being of the said premises and the said Building in the proportion of one share for each 1/120th part or share in the said premises and the said Building vested in them respectively."

6. 因此，管理費是應該按每單位所佔之業權份數來計算，可是申請人並沒有提出證供證明該單位每月380元之管理費是根據該大廈之公契的第9及10(a)條計算出來。申請人的證人曾潤南先生所作出之證供是他並不清楚每月380元之管理費是否根據該大廈之公契計算出來，因為他並沒有足夠紀錄或文件去證明計算的基準及方法。曾先生亦在審訊期間引用2001年2月份至2002年1月份之開支紀錄再計算1999至2000年度之管理費。根據曾先生的計算，該單位之管理費應為每月422元。不過這個計算結果並沒有經過該大廈之管理委員會同意或通過。

15. 基於上述原因，本席裁定雖然每月380元的管理費並不是根據該大廈的公契計算出來，但是答辯人已經同意接受及默許了該管理費的徵收。因此答辯人並不能要求申請人退還1999年6月份至2000年3月份已經支付給申請人的管理費，即3,800元。

..............本席認為答辯人在2000年4月份停止繳付申請人管理費時，之前默許使由2000年4月份開始終止，答辯人不能就已支付的管理費作出索償，但亦不應該要為未付的管理費作出賠償。”

2.5在計算整體管理費方面，申請人採納的方法並不符合大廈公契的規定。

2.6上述兩次業主大會的決議違反了大廈公契的條文，所以是無效的決議。

第二筆管理費

3.申請人是按2002 年9月10日的業主大會的決議作為這項申索的根據，該大會通過的其中兩項決議後列如下：-

“2. 業主大會議決調整管理費（5位業主贊成及2位業主反對）通過HK$145.00/份管理費.......................。

7位業主贊成通過商業用之業主多加HK$200.00 (G/F., 除外)”

3.1一部份的商用單位多交200元管理費，但另外的商用單位（地下商舖）卻不用繳交這200元的管理費。曾潤南指出在計算地下商舖的管理費時沒有計入大廈的電費支出，因為：-

(a) 大廈公契第10(b)條規定地下舖位無需支付升降機的費用，這包括電費。

(b) 地下商舖沒有使用大廈的食水泵，所以不應支付食水泵的電費。

(c) 除升降機外，大廈其他公用部份及設備的電費支出十分少，所以無需地下商舖支付其他電費的分担費用。

3.2大廈公契沒有免除地下商鋪不用分担（b）及（c）提述的費用支出，因此申請人無權就這些支出責任作出豁免，所以第二項管理費的計算方式並不符合大廈公契的規定。

3.3這次大會的議決是通過“調整管理費通過HK$145.00/份管理 費"；召開這業主大會的通知有以下的內容：-

“1. 討論調整管理收費；2. 其他事項”

3.4建築物管理條例（“條例”）附表3第3(7)段有以下的規定：-

“法團通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

3.5這通知指明大會的目的在於討論而不是議決第1項事項。“討論”與“議決”不是同義詞；即使討論可以被詮釋為議決，但第二次大會通過的決議的內容並沒有列載在2002年8月13日的通告內，因此申請人並沒有按附表3第3(7)段的規定召開業主大會，所以在該次大會通過的議決是無效的議決。

律師費的分担費

4.大廈公契的條文並無提及法律費用分担的分攤方法，因此按條例第22(2)條的規定，法律費用須依照業主各佔的業權份數確定，但申請人的計法不是以業權份數計算出每戶的分攤費，曾潤南指出，申請人在計算律師費的分攤費時是按照每戶的管理費計算，而答辯人須支付870元，即兩個月的管理費用，申請人計算管理費的計算方法不符合第22(2)條的規定。

申請人是按在2002年12月19日業主大會的決議收取這筆費用。該業主大會作出以下的議決：-

"2. 業主大會議決籌集與11E之訴訟費，方法為先由2003年1月及2月份，每月各戶多享壹個月管理費，如未能解決，容後相議。"

4.1召開該大會的通告有以下的內容：-

“	1.	商討籌集有關11E之訴訟律師費用總數為HK$81,600.00；
	2．	其他事項。”

4.2上述決議並無列載於召開業主的通知內，因此按附表3第3(7)段的規定，是無效的議決。

誰可確定本案3項費用的款額？

5.條例第20條規定：-

“	(1)	法團須設立並維持一項常用基金 -
	(a) 以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及
	(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其支出（包括與保養及修理有關的支出）。"

5.1條例第21條規定管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額，第22條規定：-

“	(1)	就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須：-
		(a) 由管理委員會按照公契(如有的話)確定；
		(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
	(2)	如無公契，或公契並無確定繳付規定，則每名業主就根據第21條釐定款額而需繳付的款額須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。"

5.2條例第20(1)條所指的基金涵蓋本案3項申請涉及的費用，因此第22條的條文適用於該3項申請。第22條指明業主需要繳付的款額須由管理委員會確定，因此確定業主需要繳付款額的主體是管理委員會，法團會議通過的決議是否可改變這規定？條例第14(1)條規定：-

“除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部份的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部份的翻拆、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具效力”

（底線後加）

這條條文給予法團會議概括性的權力，而這權力衹是有關公用部份的事宜；第22(1)條賦予管理委員會享有的法定權力，是法團會議無權取代或改變的。

5.3本案的3項費用是由法團會議決定的，法團會議可藉議決通過或否決繳付款項的責任，或另定不同於按第22條確定的款額，但第22條是業主必須遵守的條文，這便是兩者不同之處。本案的3項費用皆由法團會議所決定，但法團沒有這權力，因此違反了第22條的規定，是無效的決議，因此，直至申請人按條例第22條的規定作出正確的計算，答辯人無須付本案的3項費用：參看Danlingford Ltd. and others The Incorporated Owners of Gvelya Towers and other (1990) /HKLR 393.

6.基於上述的理由，本席撤銷兩項管理費以及律師費分攤費的申索，申請人要求答辯人支付欠交管理費的利息，但管理費的申索不能成立，因此本席撤銷利息的申索。

訟費

7.申請人須支付答辯人本案的訟費以及在小額錢債審裁處進行的法律程序的訟費，如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院訟費水平為基準而予以評定。

7.1如在14天內與訟任何一方不向本席提出申請，上述臨時訟費的命令作實。

申請人：由李紹康律師行代表。

答辯人：由鍾沛林律師行代表。