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LDBM000016/2004

LDBM 16/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第16號

	荃灣花園業主立案法團	申請人

	訴

	梁振鴻	第一答辯人
	李瑞群	第二答辯人

主審: 盧偉光審裁成員

聆訊日期: 2004年4月15日，2004年4月16日，2004年7月7日及2004年8月16日

宣判日期: 2004年9月9日

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判案書

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背景

1.申請人為香港新界荃灣青山道15至23號荃灣花園（“該屋苑”）之業主立案法團。第一及第二答辯人（下稱“答辯人”）為該屋苑E座6字樓6室及16字樓6室現時及本案追討欠款期內之共同業主。申請人原先是於2003年11月5日小額錢債審裁處提出申索，後經小額錢債審裁處轉介至土地審裁處（“審裁處”）。根據審裁處周兆熊法官2004年2月20日的頒令，申請人於3月11日存檔申請書，答辯人亦於3月31日在審裁處存檔及送達申請人反對通知書。

2.申請人於本案追討的管理費欠款是土地審裁處建築物管理申請編號2001年第472、473、558 及559 號的案件（“該案件”）的其中一個相似索償項目，而該案件的與訟雙方與本案均是一樣。該案件於2002年8月1日審結，土地審裁處並己在2002年10月24日頒令駁回申請人對於該欠款的索償。黃一鳴暫委法官在判案書裁定：-

“18．因此，本席裁定申請人無權向答辯人徵收有關的管理費。當然，這並不等於答辯人不需要支付1997年3月至2000年7月的管理費，只是數目並不是申請人索償的數目。申請人須重新根據公契計算這段期間的管理費。”

修改後的申請書的內容

3．申請人於2004年4月16日提出申請，修改申請通知書：刪除追討2000年度的管理費，修改申請通知書第3段有關欠款的詳情及其他相關修訂。本席批准該申請並頒令申請人支付答辯人因申請人作出的修訂而導致浪費掉的訟費，如果雙方就訟費金額未能達成協議則交由法院釐定。

4.因此，申請人修訂後的申請，主要是追討1997年3月至1999年12月的管理費欠款合共$29,850.00；即以下月份管理費欠款的總和：-

單位	1997年3月至 1998年1月	1998年2月至 1997年1月	1999年2月至 1999年12月
E6, 6/F	每月$435.00	每月$471.00	每月$408.00
E6,16/F	每月$435.00	每月$471.00	每月$408.00
	$435.00x11x2	$471.00x12x2	$408.00x11x2	合共$29,850.00
	= $9,570.00	= $11,304.00	= $8,976.00	=======

5．申請人的申請是申索下列款額，包括，

a) 上述欠款$29,850。

b) 根據合約法的“按勞索償原則（Quantum Meruit）"向兩位答辯人作出該欠款的索償，或追討由土地審裁處判決認為合理的款額。

c) 利息，其利率由土地審裁處根據高等法院條例而頒令。

d) 訴訟費。

反對通知書的內容

6.答辯人的反對通知書提出的反對本案申請的理由可以總結如下：-

1）申請人委任該屋苑的經理人天怡物業顧問有限公司（“該經理人”）違反該屋苑的大厦公契，是無效的。因此，該經理人是選聘無效的經理人。答辯人也指申請書的第9段（“再者或交替地，申請人是以該屋苑公契上賦予經理人的權力向兩位答辯人作出該欠款的索償”）是不成立的。

2）答辯人指申請人的數次業主大會（1999年5月27日，2000年5月25日，2001年8月27日及2002年9月9日），均不符合建築物管理條例〈第344章〉（“該條例”）附表3第1(1)(b)條有關召開業主大會時限的規定，因而導致所有在該幾次業主大會通過的決議，包括數屆（即第二屆、第三屆及第四屆即現屆）的管理委員會的委任都無效。答辯人對這點反對理由的態度，非常明確，亦為答辯人的其中一個主要反對理由。因此，答辯人在整份的反對通知書（長達27頁，分列28段及逾110個分段的理由），不厭其煩地描述申請人的第四屆管理委員會是“（重選無效的該第四屆委員會）”及經理人是“（選聘無效的）該經理人”。

3）申請人事實上並沒有重新根據公契計算本案處所的業主（即答辯人）於有關期間（1997年3月至2000年7月）需繳付的管理費，雖然條例第22(1)條規定，“業主所需繳付的款額，須......由管理委員會按照......確定”。答辯人指根據証供，申請人祗是“交由（選聘無效）該經理人重新釐定”而不是自行“確定”申請人有權向答辯人追討的管理費款額。

4）申請人追討的管理費是從1997年3月開始計算的管理費，距離申請人入稟小額錢債審裁處的日期己超越6年的法定訴訟時限。

5）申請人的證人提交的屋苑於1997至2000年度所製訂的預算案有疑點；申請人亦沒有根據公契分拆業權組別。因此，該幾份預算案都不應被接納。再者，答辯人亦質疑預算案的製訂過程“沒有公告、展示、又沒有徵詢各業主，所以嚴重犯錯”。

6）答辯人指申請人的追討程序有錯誤，他們在申請人開展訴訟前從來沒有正式收過申請人的直接及正確的繳費通知。

申請人追討該屋苑個別單位註冊業主管理費的法律基礎

7．申請人於申請書指出“申請人及/或其管理公司已根據以下文書製訂1997年、1998年及1999年度的預算案以計算該兩單位應繳付的管理費或管理基金分攤費：-

(a) 該條例的第21及22條；及/或

(b) 該條例的附表5；及/或

(c) 該條例的附表7；及/或

(d) 該公契。”

8．申請人於結案陳詞強調申請人的申請是“基於1997年至1999年度的管理預算表作分攤”，並非基於實際支出，或根據任何一次的業主大會的決議案來追討答辯人欠交的管理費。申請人並提醒審裁處：答辯人除卻聲稱申請人的管理委員會及管理公司的委任均是無效外，答辯人並未質疑申請人按上述條例及公契有追討管理費的權力。

9．該條例第20條規定：-

“(1) 法團須設立並維持一項常用基金

(a) 以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及

(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其支出（包括與保養及修理有關的支出）。”

10．該條例第21條規定管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額；第22條規定：-

“(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須：

(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。

(2) 如無公契，或公契並無確定繳付規定，則每名業主就根據第21條釐定款額而需繳付的款額須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”

11．申請人引述The Incorporated Owners of Flats E & H of Sun Kai Mansion訴Chan Kon Chuen (陳幹轉), Unreported, LDBM 93/2003案，周兆熊法官的判案書的第5.2及第5.3段，支持申請人對該條例的22條的分析，即管理費的支出數額，不是由業主大會釐定。因此，答辯人所提供的大量文件及證供，支持答辯人的指控各有關年度的業主大會的有效問題並未能影響申請人的申請。

12．在Sun Kai Mansion案，申請人追討答辯人的3項費用為管理費及法律費用的分担費，在該案的判案書的第5.3段，周法官繼續說：-

“5.3 本案的3項費用是由法團會議決定，法團會議可藉議決通過或否決繳付款項的責任，或另定不同於按第22條確定的款額，但第22條是業主必須遵守的條文，這便是兩者不同之處。本案的3項費用皆由法團會議所決定，但法團沒有這權力，因此違反了第22條的規定，是無效的決議，因此，直至申請人按條例第22條的規定作出正確的計算，答辯人無須付本案的3項費用……”

（劃線為原文所無）

13．周兆熊法官在上述Sun Kai Mansion案已清楚引述他是跟從上訴庭早於1987年在Darlingford Ltd. and Others v. The Incorporated Owners of Evelyn Towers and Others [1999] HKLR 394F在類似情况下的判決：-

"...... As I construe the Ordinance until and unless a management committee, validly appointed pursuant to s.3, has passed the appropriate resolution nothing by way of contribution can be levied from an owner in the development. This is an aspect to the matter that was not dwelt upon by the judge below who was concerned to construe the terms of s.22(1)(a) in the context of the deed of covenant ...... "

14.總結而言，按該條例第22條的規定及上述引述的兩個案例（其中Evelyn Towers的案例為上訴庭案例，本審裁處必須跟隨），本席同意申請人的陳詞，即“業主所需繳付的管理費款額，須由管理委員會按照公契（如有的話）確定。”

管理委員會的無效委任的問題

15．答辯人的另一主要論點是：委任管理委員會的數次業主大會，因為沒有按照條例規限的時間召開，會導至該等大會無效，及該等大會委任的數屆管理委員會無效，因而該等委員會的分攤及徵收管理費的決議亦無效。

16．申請人在陳詞書回應指出，根據上訴庭的案例The Incorporated Owners of Finance Building v. Bright Hill Management Consultants Company Limited [2001] CACV 386/2000，上訴庭於2001年11月29日的判案書以2比1的裁決，指“就算管理委員會沒有依法例兩年一次重選，但管理委員會仍然擁有法律效力（見判詞第14-19段及31-47段）”。答辯人引用這個案例續稱，“就算管理委員會未有在12至15個月開會或重選，申請人的管理委員會不會變成無效的管理委員會。再者，法例並無指出不依從法例要求之後的結果。正如法庭在審訊時向答辯人提問：據答辯人所說情況，有甚麼情形可作補救，難道立即變成管理真空。但答辯人卻不能回答，事實上這問題亦正是上述上訴庭案例其中一個探討的問題，而結論是管理委員會仍屬有效。”

17．在上述Finance Building案，上訴庭首席法官裁定：-

"14. ......It would appear that during the subsistence of the corporation it is necessary to have a Management Committee in being and the law does not intend that there should be no Management Committee in existence at any time. That being the case, where no further general meeting has been held for a period of 15 months or more since the previous meeting, the Management Committee should not cease to exist for failure of there being a general meeting. If any individual owner considers that the Management Committee is undesirable to continue in office, the owners can always convene a general meeting to effect the removal or the dissolution of the current Management Committee and to have a new one re-elected."

18.因為上述判決為上訴庭的判決，本審裁處必須遵守。因此，本席同意申請人的陳詞，撤銷答辯人所指管理委員會及其決議均無效的這點反對理由。

管理委員須按該條例根據該屋苑預算案分攤各單位的管理費

19.該條例的第22(1)條訂明：-

“ (1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須 -

(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。”

20.答辯人在反對通知書指申請人並未有根據上述第22(1)條“確定”答辯人所需繳付的款額。答辯人指申請人委托管理公司分攤答辯人應繳付的款額，顯然違反該條例的規定，因而無效。

21.申請人的第一位證人，管理公司董事黎國池先生（“黎先生”）及第二位證人，申請人的管理委員會的主席鍾藝斌先生作供承認：申請人的管理委員會於2002年11月4 日召開會議，要求管理公司依據該公契的規定來分攤本案的兩單位的應繳付的管理費。黎先生在管理公司作出分攤後，將分攤結果已電話方式通知主席及其他委員；在收到主席及所有委員的回覆表示對內容沒有異議後，管理公司代表申請人發出繳款通知書，並清楚地在該2002年12月14日的繳款通知書（見申請人文件夾證物A2的第146頁，即答辯人所稱的“該明細表”），蓋上“荃灣花園管理處”及“MANAGEMENT OFFICE OF TSUEN WAN GARDEN”的中英文字樣的印章。前述兩位證人表示，蓋上該印章已清楚表示管理公司在發出該繳款通知書前已得到申請人的批準。

22．申請人指按條例的第22條，並沒有指明分攤程序的工作必須由管理委員會親自處理。該條例所用的字眼是“確定”，英文是“fixed”，卻並沒有要求管理委員會“親自”分攤。

23．另外，申請人指按普通法的原則，任何人可委託其代理人處理其事務，申請人不應被假定為不能委托管理公司作為“代理人”的法人。剛好相反，該條例的第18(2)已清楚列明：-

“(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權

(a) 僱用並付酬予員工，以達致與法團根據本條例或公契（如有的話）而有的權力或職責有關的任何目的，……”

24．申請人指從上述證供看來，管理委員會已作出分攤決定，及分攤後的數額亦得到眾委員同意及發出繳費通知書，故申請人已經滿足第22條的規定。該條例附表2第10(2)條訂明：-

“(2) 授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情，均可由出席管理委員會會議的委員，以多數票通過決議決定。”

25．申請人更指出，根據下述另一個案例，申請人的管理委員會在電話上批準“該明細表”，亦是符合該條例的要求。

黃一明暫委法官在何振聲訴毛寶康及其他人（2003）LDBM 244/2002，9.6.03判詞第57段判定：-

“57. 不過，申請人忽略了召開會議是需要給予通知的。根據附表2第8(1)(a)段，召開會議是需要7天通知，而根據附表3第1(1)(c)段，召開會議是需要14天的通知。在當時緊急的情況下，答辯人根本不可能發出這些通知來召開會議才作決定。該條例亦沒有對這些特發和緊急的情況作出規範。附表2第10(2)條亦只是說管理委員會的事務“可”由多數票通過決議決定，而不是“須”由多數票通過決議決定。因此，本席認為答辯人在緊急的情況下透過電話獲得其他委員批准亦無不可，並沒有抵觸任何條例。”

26．最後，申請人指管理處代表申請人於2002年12月14日發出的繳款通知書，顯然是代表申請人發出的，因此申請人應被視為已根據該條例及屋苑的預算案分攤本案兩單位的管理費。

27．總結以上幾點，本席完全同意申請人的論據，認為申請人的證供是清楚不過；因此，本席撤銷答辯人這個反理由。

申請人有否製訂預算案及按公契規定分攤管理費開支

28．根據申請人證人管理公司董事黎先生的證供，申請人的1997年、1998年及1999年度的預算案已經得到申請人的管理委員會通過。在訂定1997年、1998年及1999年度的預算案時，黎先生聲稱他同時製定“每月管理費支出預算，並按公契規定，製定5個戶口（即全體業主，基座A，基座B，所有任宅業主及車塲），以便將每一項屋苑開支，以公契的原則分攤至各戶口。因為答辯人的涉案兩個單位均座落該屋苑的住宅部份，答辯人須要繳付全體業主戶口及所有住宅業主戶口的分攤數。”

29．黎先生的供詞（證物A2的第182頁）的第14、15、16及17頁敍述分攤的情況：-

“14. 跟着，該兩單位的E座在1997年度要按業權份數分攤的支出為$52,072.00，再須以E座的總業權分數478份作為分母，而兩答辯人的第一個單位即6字樓E-6單位佔4份，即此單位在1997年3月要繳付的管理費為：-

$52,072.00 ÷ 478 × 4 = $435.00

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15. 上文所提的“每月管理費支出預算”並沒有提交給眾業主考慮，而只作製定預算表及分攤之用。至於黃一鳴暫委法官席前敗訴之原因，只是基於舊管理費的分攤方法而非根據公契的業權份數，所以敗訴。而預算表仍然是同一個，故今次只須根據公契方法分攤便可。

16. 兩答辯人的第二個單位即16字樓E-6室須繳付的管理費分攤亦如第一個單位的情況一樣。

17. 至於1998年度至2000年度的預算表及分攤，做法都同上述所示一樣，但因每年的開支預算不同，所以繳費的金額也不一樣……。”

30．答辯人在反對通知書及第一答辯人作供時對各年度的預算案提出很多問題，但是該條例的附表7祗是要求經理人要擬備預算案供業主委員會考慮及通過；至於個別業主，包括答辯人對預算案提出的問題及建議，本席認為並不能影響及損害預算案的有效性。

31．答辯人引述他們呈堂文件夾的很多份文件，質疑該數年度的預算案有很多不同的版本流傳，其中有一些不同之處。根據申請人的第一位證人黎先生的口供，有管理公司信印的才是最終版本，其他的都是初稿而非最終的版本。本席接納申請人的舉証，1997年、1998年及1999年度的預算案已經得到申請人的管理委員會通過，亦接納黎先生有關預算案的正式版本的口供。

32．另一方面，答辯人對申請人的1997年、1998年及1999年度的預算案的開支是按公契規定分攤，並未提出任何質疑。答辯人在聆訊時曾經質疑證人有關2000年度的預算案的分攤方法的證供，唯因為申請人同意撤回對答辯人2000年度的管理費的追討並修改本案的申請書，而本席亦己頒下訟費命令，補償答辯人因申請人的修訂而引致的損失，所以本判案書毋須再處理2000年度預算案的爭論。

申請人有否向答辯人作出適當的追討通知

33．申請人提出證供，指申請人在分攤出答辯人應繳的管理費款額後，已即時授權荃灣花園管理處發出繳款通知書（即答辯人在反對通知書內第4.5段所指的“該明細表”）。

34．答辯人辯稱不承認該通知書等同申請人發出的追討通知，因而在收到申請人本案的申請書時仍不知道申請人追討款額的細節。可是，根據證供，申請人於2003年1月3日，2月7日及9月19日三次委托律師行發出催繳信（見申請人呈堂証物A2的第147-152頁），信內均聲明發信的律師行是受申請人委托發信，故此，答辯人的答辯並不成立。

35．答辯人指申請人的原通知書祗是列出一個追討的總數，並沒有明細表。但是本席發覺經修訂後的申請書已清楚列出明細表（見本判案書第4段），答辯人的反對理由明顯不成立。將修訂後的申請書的總和及明細表與申請人過往的繳款通知書及幾次的律師行所發的催收繳款信比較，本席發覺所有關於1997年、1998年及1999年度申請人向答辯人追討的欠款時段（即月份）及每月應繳的管理費款額，完全一致。所以本席未能明白，在申請人提供了這些催收信的證據而答辯人並沒有否定這等證據的情況下，答辯人仍提出他們不清楚應繳交款額的這個反對理由的原因！

時效條例

36．時效條例〈第347章〉第4(3)條規定如下：-

“4. 有關合約及侵權行為的訴訟以及某些其他訴訟的時效

(1) ……

(2) ……

(3) 基於蓋印文據的訴訟，不得於訴訟因由產生的日期起計滿12年後提出；

(4) ……”

37．按上訴庭案例 Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre v. Jikan Development Ltd. & Another [2003] HKLR 455，上訴庭指出根據大廈公契而提出的追討，時效是12年。因此，答辯人的反對理由不成功。該案判詞的第12段附列如下：-

"28 The point was also taken under the Limitation Ordinance (Cap. 347), that a claim could not be made in respect of the employment of staff used for the first dependant's purposes which extended more than six years before the issue of the writ ...... Since the DMC was a document under seal it was a specialty: see Siken v Stewart Wrightson Members Agency Ltd. [1995] | WLR 1281 at p.1292. In those circumstances, the limitation under s.4(3) of the Ordinance is 12 years."

總結

38．本席裁定申請人在2002年10月於LDBM 472、473、 558及559/2001號案件敗訴後，已按照黃一鳴法官於該案判案書的建議，重新根據該條例及該屋苑公契計算本案申請人追討答辯人欠款的期間（即1997年3月至1999年12月）的管理費。申請人在發出繳款通知書及催繳信後仍未收到答辯人的繳款才作出本案的申請。本席亦分析過答辯人的反對通知書，發覺答辯人提出的所有反對理由都不成立。因此，本席頒令如下：-

頒令