新基大廈e & H 座業主立案法團訴陳幹轉

Case No.LDBM 563/2001

Court

Lands Tribunal

Date—

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDBM000563/2001

LDBM 563/2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第563號

	新基大廈E & H 座業主立案法團	申請人

	訴

	陳幹轉	答辯人

主審法官: 黃一鳴暫委法官

聆訊日期: 2002年2月21日、4月2日及5月23日

宣判日期: 2002年7月4日

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判案書

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背景

1.申請人為香港灣仔軒尼詩道38-46號新基大廈 E & H 座("該大廈")之業主立案法團。答辯人為該大廈11字樓E單位("該單位")之註冊業主。

2.本案原為小額錢債審裁處申索編號2001年第47546宗，由小額錢債審裁處於2001年11月16日?介至土地審裁處審理。申請人在小額錢債審裁處的申索是要求答辯人繳付該單位由2000年4月份起計至2001年10月份止的管理費，每月為380元，合共19個月，即7,220元。由於申請人在土地審裁處存檔之申請通知書中並沒有清楚說明其申請項目，申請人的代表大律師李先生在審訊期間確認申請人的申請與在小額錢債審裁處入禀的申索相同，即由2000年4月份起計至2001年10月份止之管理費7,220元。

3.答辯人不同意支付上述之管理費，理由為申請人並沒有根據該大廈之公契攤分管理費及所發出的增加管理費通告並不是由申請人發出，乃由新基大廈A、B、C、D、F、G座及E、H座之業主立案法團發出。答辯人還提出反申索要求土地審裁處頒發宣布命令以確認答辯人在申請人未曾根據該大廈之公契攤分管理費之前，不須繳付任何管理費及追討由1999年6月份至2000年3月份答辯人已經支付申請人之管理費，總數為3,800元。

4.申請人在其對反申索之抗辯書中，提出由於答辯人已經由1988年起，特別是由1999年6月份至2000年3月份，支付了管理費，答辯人已因此接受及默許了1999至2000年度之管理費。李先生亦在結案陳詞中提出答辯人的默許可作為申請人追討答辯人管理費的訴訟因由 (Cause of Action)。

管理費的計算

5.根據該大廈之公契，申請人是應該根據公契中之第9及10(a)條向答辯人收取管理費的。公契的第9及10(a)條條文如下：-

"9. The Owner of each 1/120th undivided share in the said premises and the said Building shall on demand pay to the Service Agent in respect of each such 1/120th undivided share the due proportion hereinafter mentioned of the expenses and charges for or in connection with the maintenance operation cleaning repairing services and apparatus of the said Building such expenses shall include but not be limited to .......

(b) Management fees........

10.(a) The said costs and expenses mentioned in the last preceding Clause shall be divided into 120th shares and shall be paid and contributed by the owners for the time being of the said premises and the said Building in the proportion of one share for each 1/120th part or share in the said premises and the said Building vested in them respectively."

6.因此，管理費是應該按每單位所佔之業權份數來計算，可是申請人並沒有提出證供證明該單位每月380元之管理費是根據該大廈之公契的第9及10(a)條計算出來。申請人的證人曾潤南先生所作之證供是他並不清楚每月380元之管理費是否根據該大廈之公契計算出來，因為他並沒有足夠紀錄或文件去證明計算的基準及方法。曾先生亦在審訊期間引用2001年2月份至2002年1月份之開支紀錄再計算1999至2000年度之管理費。根據曾先生的計算，該單位之管理費應為每月422元。不過這個計算結果並沒有經過該大廈之管理委員會同意或通過。

默許(Acquiescence)

7.雖然申請人未能證明380元之管理費是根據公契計算出來，申請人主要爭論的要點是答辯人已默許了該單位的管理費為每月380元。李先生在結案陳詞中提出在本案中，不可爭議的證據是答辯人自1989年購入該單位以來，管理費的徵收比率是一直不符合有關公契的規定。李先生引用Wong Pun-man v. Incorporated Owners of Tung Fat Industrial Building [1996] 1 HKDCLR 32一案去說明答辯人所採取的“默許”及“容許放任”(Forbearance)能度，是由答辯人購入該單位的時間開始，而不是她發現管理費不符公契的規定的時間開始計算。

8.在Wong Pun-man一案中，高敦義法官有以下的判詞：-

"The next and crucial question, is whether the found facts, establish acquiescence on the part of the owners, to the alleged variation of the DMC proportionate basis for calculating fees. The respondent limited its defence to this ground. I hold that the burden of proving acquiescence rests on the respondent. Acquiescence is a long established equitable doctrine. It amounts to a waiver of a party's rights and raises an equitable species of estoppel, preventing him from later enforcing those rights. The modern approach of the courts is to determine whether it would be unconscionable for a party to deny that which, knowingly or unknowingly, he has allowed or encouraged the other party to assume, to his detriment. So it would not necessarily be fatal to establishing acquiescence, that owners may for many years have paid fees, without having actual knowledge that they were not levied, strictly in accordance with the proportions specified in the DMC.....

The law is well settled that failure to object to a known defect within a reasonable time, may be regarded as an unequivocal indication by the injured party not to insist on his strict legal rights. Chitty at page 213, goes on to observe that the same position appears to arise where a non-objecting party, without actual knowledge of a contractual defect, could have discovered it if he had taken reasonable steps. So even if the respondent had relied on forbearance, I would have further held that the owners could have discovered the varied basis of the levy, if they had taken the very reasonable steps of familiarising themselves with the contents of the DMC."

9.本席同意及採用高敦義法官上述的判詞。首先，申請人有責任去證明默許。根據答辯人的證供，她是在1998年尾的時候才知道管理費並不是根據公契計算。之後，她便透過丈夫，林海先生，作出投訴。可是，答辯人並沒有即時停止支付管理費，在已知的情況下，答辯人還一直支付管理費至2000年3月。再者，答辯人在1989年買入該單位的時候，是應該可以取得該大廈的公契查閱。如果她不去查閱公契以確定管理費是否跟公契徵收，根據上述Wong Pun-man一案，答辯人一樣可以被視為默許管理費的徵收。因此，本席認為答辯人已經默許了管理費可以不根據公契徵收。

10.申請人還要證明因答辯人的默許以致申請人有所損害，很明顯，申請人是負責該大廈的日常管理工作，包括聘請員工及承建商做管理及維修的工作。申請人的員工所獲取的酬金及向承建商發放的費用全部都是來自管理費。如果答辯人沒有默許支付管理費，申請人便不會根據所收之管理費作出相應之支出，這些支出正是答辯人對錯誤計算管理費有所默許的情況下導致申請人的損失。再者，如果申請人須要就錯收的管理費賠償答辯人，這對申請人並不公平，因為申請人已經將收到的管理費作為各樣的支出及申請人本身並沒有任何金錢上的利益。

11.答辯人的代表律師陳先生，就默許這方面提出不同的論點。陳先生引用Fairfax Ltd. v. Attorney General [1995] 2 HKC 401 一案提出如果當事人對自己的真正的權利有所懷疑，則不能構成默許。本席認為Fairfax Ltd. 一案並不適用於此案。在此案，如果答辯人有查閱公契的話，便應該很容易知道申請人所收之管理費並不是根據公契而收的。林海先生的證供亦顯示他在查閱公契後，便已知管理費的徵收不符合公契。因此，在此案中答辯人並不是對自己的權利不清楚，而只是沒有預先主動去查證管理費的徵收。

12.陳先生又提出申請人並沒有證明答辯人默許了那種分攤方法，就算林海先生知道分攤方法亦不等如答辯人同樣知道。本席認為當答辯人默許了管理費為每月380元，並不須要答辯人知道380元是如何分攤計算出來。當答辯人同意及接受這數目，便已足夠構成默許。

13.陳先生亦提出答辯人並不能默許未經管理委員會認可的管理費。本席不同意陳先生的說法。默許的意思正正是說明如果答辯人有權利不去繳付管理費，但答辯人仍然去支付，便會默許了管理費的徵收。當管理費是未經管理委員會同意又或者增加管理費的通告並不是由申請人發出，這都表示答辯人有權不交這些管理費，但當答辯人撰擇去支付這些管理費，便放棄了原先享有的權利。

14.此外，陳先生還引用了The Incorporated Owners of Finance Building v. Bright Hill Management Consultants Company Ltd. CACV 386/2000一案去證明答辯人如果有默許的話，只是默許了每次管理費的加幅，及如果申請人說答辯人默許了舊的管理費330元，便要退還每月50元給答辯人。不過，這並不是本案的案情。答辯人不但支付過往的管理費，還支付增加了的管理費380元。因此，答辯人是默許了380元的管理費及以往的管理費。

15.基於上述原因，本席裁定雖然每月380元的管理費並不是根據該大廈的公契計算出來，但是答辯人已經同意接受及默許了該管理費的徵收。因此答辯人並不能要求申請人退還由1999年6月份至2000年3月份已經支付給申請人的管理費，即3,800元。

默許作訴訟因由

16.至於申請人對答辯人所提出的申索，李先生依賴Chan Ho Har Wane Daisy & Anor. v. Clearwater Bay Golf and Country Club [1992] 2 HKC 604 及 Amalgamated Investment & Property Co. Ltd. (In Liquidation) v. Texas Commerce International Bank Ltd. [1982] 1 QB 84 向本席提出申請人可以根據答辯人的默許提出訴訟。在Amalgamated Investment 一案中，Brandon 大法官有以下的判詞：-

"while a party cannot in terms found a cause of action or an estoppel, he may, as a result if being able to rely on an estoppel , succeed on a cause of action on which, without being able to rely on that estoppel, he would necessarily have failed."

17.在Chan Ho Har一案中，Bokhary 大法官引用Amalgamated Investment 一案作出以下的判決：-

"The proposition - 'while a party cannot in terms found a cause of action on estoppel, he may, as a result of being able to rely on an estoppel succeed on a cause of action which, without the estoppel, he would necessarily have failed' -alone would suffice the plaintiffs' on the facts of the case. Their cause of action was founded on the fact that they had been admitted as members, in that they were treated by the club as having (and to have exercised and accepted) the rights and obligations of members. They relied on estoppel merely to prevent the club from going back on the assumption which they shared with it. That common assumption was no more than that what had been done was effective."

18, 本席同意上述兩宗案例的裁決。不過，本席認為當答辯人在2000年4月份停止繳付申請人管理費時，之前的默許便由2000年4月份開始終止。答辯人不能就已支付的管理費作出索償，但亦不應該要為未付的管理費作出賠償。如果答辯人不能終止之前作出的默許的話，這對答辯人極不公平，因為答辯人便會因此而無了期支付這違反公契計算的管理費。本席亦不認同答辯人的默許會維持到某年度之管理費完結時才終止。默許的終止應該是根據答辯人在作出某些行動終止默許的時候便終止。

19.基於上述原因，本席裁定申請人追討答辯人由2000年4月份至2001年10月份之管理費的申請不能成立。

宣布命令(Declaration)

20.由於申請人未有根據公契來攤分管理費，及在2000年4月份開始答辯人已經不再默許380元之管理費，申請人必須根據公契從新釐定管理費之攤分。在申請人未能清楚根據公契釐定管理費之前，答辯人沒有任何責任繳付申請人管理費，所以答辯人有權要求本席頒發宣布命令以便答辯人暫時不用繳交管理費，直至申請人按公契分攤好管理費為止。

21.申請人提出如果法庭暫緩執行徵收管理費會為申請人帶來困苦及不公平，對已交付管理費的業主亦不公平，因此申請人要求本席裁定申請人須於本案裁決後21天內舉行業主法團委員會，通過管理費收費須按照公契規定方法釐定，及答辯人在新管理費未按公契規定前，須要繼續以1999年4月30日所釐定的管理費支付申請人。

22.本席不同意申請人會因為本席頒發宣布命令而引致困苦或不公平，就算法庭未有頒令，申請人亦理應盡早按公契分攤管理費，申請人未能盡早作出補救行動而導致申請人或其他已繳付管理費的業主有所損失，應由申請人自行承擔，而不應剝奪答辯人可按公契繳付管理費的權利。

23.因此，本席裁決答辯人可如反申索書的申請一樣，獲得宣布命令。

命令

24.基於上述裁決，本席頒令如下：-