南生大廈業主立案法團 訴 葉小燕及另一人

LDBM000152/2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第152號

主審法官: 林文瀚法官

審訊日期: 2001年7月9日

宣判日期: 2001年7月9日

書面宣判理由頒發日期: 2001年7月27日

____________

宣 判 理 由

____________

1．本案的申請人是南生大廈業主立案法團，該法團於1985年8月15日成立，而本案答辯人葉小燕、鄭成光為南生大廈21樓B及天台B之業權人。

2．南生大廈於1977年中進行大規模的維修工程，而該維修所涉的工程，可以參看申請人文件附錄附件二第37頁，包括工程項目如下：

雨水排污系統，污水排污系統，滴水系統，沖廁水供應系統，消防水供應系統，泵房工程，外牆工程，升降機門工程，鋁窗鋼窗，鋼筋混凝土結構維修，修補清洗外牆紙皮石，天台升降機門維修，天台水箱內外維修，天台泵房及梯口雨篷，修補及洗清各層走廊，更換外牆各戶晾衣架，更換各戶鏡鋼信箱，更換各戶水牌，更換管理處櫃，地下升降機大堂維修，拆換1樓外牆工作台，拆換升降機大堂天花。

3．就該項工程，立案法團於1997年6月17日舉行業主大會，通過向業主集資，以支付該維修工程費。集資金額按大廈業權份數攤分，每份25,000元正。根據大廈公契，大廈業權分為九十五份，其中一份為天台之業權。

4．答辯人所佔用之天台B是天台上三個單位之其中一個，所以申請人向答辯人追收之攤分費用，其中一份是有關答辯人在21B之單位，另外有三分之一份是有關天台B之單位。根據申請人的計算，答辯人應負責的金額為25,000元x 1 1/3 = 33,333元。在此33,333元當中，答辯人只繳付了其中之10,000元，故此尚欠23,333元。

5．申請人於2001年2月20日入稟小額錢債審裁處向答辯人追討該23,333元，小額錢債審裁處將有關案件轉介土地審裁處聆訊，亦即是今天本席處理之案件。

6．在處理本案之重心問題以先，本席亦須提及，雖然在本案之反對通知書內，答辯人提出有關向申請人追討工程不妥善之處引致答辯人之損失，金額為3,900元，但在今天的聆訊中，代表答辯人的大律師佘律師表示，答辯人決定不就該項在本案中作出追討，所以本席不須處理。

7．有關大廈維修工程費用之分攤，《建築物管理條例》即香港法例第344章內，有關之條文如下：

(1) 344章第20條內之第一款及第二款規定，立案法團需設立並維持一常用基金及一備用基金，常用基金之用途是以支付法團根據本條例或公契規定行使權力或執行職責的費用，及支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費各種稅項及其他支出，包括與保養及修理有關的支出；至於備用基金之用途，是以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支，及以便在常用基金不足支付應支付的項目之情況下，可以用作付款。

(2) 根據第334章第22條及第21條，各業主所需繳付之數額是由管理委員會釐定的。

8.但管理委員會在釐定各業主需繳付該等基金之數額時，須考慮並遵守下列各點:

第一，管理委員會須依據《建築物管理條例》之附表五（參照第21(4)條）。

第二，管理委員會亦須符合《建築物管理條例》第21條內之規定。

第三，根據《建築物管理條例》第22條(1)(a)項，如果大廈公契有訂定業主所需繳付之款額的分攤方式時，大廈管理委員會是需要根據該公契所規定之方式去釐定。

第四，根據《建築物管理條例》第14(1)條及第21(2)條，大廈管理委員會亦需遵照業主大會所通過的議案而去釐定有關之款額，但在考慮業主大會之議案時，管理委員會不能違反大廈公契下之條款。參考案例 Incorporated Owners of Evelyn Towers v. Darling-ford [1987] 3HKC 127。

9．《建築物管理條例》第22(2)條亦清楚列明，如公契沒有確定繳款的規定，則每名業主所需繳付的款額需由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。因此第一點要考慮的，是大廈公契內有沒有規定各業主需攤分之數額。

10．本案之重心，是對大廈公契內有關之條文之詮釋。大廈公契第4(c)條之條文如下。

"Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants, provisions and restrictions,

（c）The following costs charges and expenses namely:-

(i) Electricity, water for flushing purpose and other similar charges or in connection with the said premises and building as a whole and not being in respect of the use of or consumption in any particular unit or other area enjoyed exclusively by one owner.

(ii) Remuneration for caretakers, watchmen, cleaners, attendants and the like.

(iii) The cost of refuse disposal.

(iv) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the said building or any part or parts thereof and all water pumps, tanks pipes, sewers, drains, watercousrse, cable, wires or services therein and all the apparatus equipment and conveniences thereof.

(v) The cost of operating and servicing the water pumps.

(vi) Insurance premium shall be borne and paid by the owners in the following proportions :-

Ground Floor and Cockloft	4 shares
1st to 3rd Floors - 3 shares per unit	18 shares
4th to 21st Floors - 1 share per unit	54 shares
Total:	76 shares
	=======

Provided that so long the owner of the main roof owns other units of the building it is not required to pay maintenance fees."

11．本案關鍵的條款，是第4(c)條之但書（即proviso）：

"Provided that so long as the owner of the main roof owns other units of the building it is not required to pay maintenance fees."

12．對於第4(c)條的但書內，有關"maintenance fees"一詞的意義，在本公契中並沒有清晰之界定。

13．其實在本公契中，除保險費外，第4(c)條也沒有清楚列明其他費用應如何攤分，但在公契的第4(e)條內容如下：

"Each owner shall pay or contribute his share of the costs, charges and expenses aforesaid to the agent if and when one has been appointed."（emphasis added）

此條文的隱含意義是公契內已訂明業主負責的費用應如何攤分。但究竟公契在那指定費用應該是如何攤分呢？本席認為應參考公契內其他有關之條文。

14．在公契的第1頁最初的序文內（即recital），列明各業主在業權方面之持有，是在公契附表二之內所述明之份數。附表二將有關之業權分為九十五份，而附表一再詳細列明該九十五份如何在大廈各單位之業主間互相分配。附表一內清楚見到，大廈天台佔一份。

15．正如本席曾經提及，答辯人只佔天台三個單位中之其中一個，對於答辯人是佔有三分一份這一點是沒有爭議的。

16．跟著本席亦參考公契內第3頁第3(f)條，引述如下。

"All the above rights and privileges are subject to and conditional upon the owner for the time being paying his due share of the management, operating, servicing, maintenance and repairing expenses as hereinafter provided."

17．在此條文中，可見"maintenance expense"只是其中之一項，其他的包括有"management, operating, servicing, repairing expenses"。

18．在普通法之下，如果公契沒有列明公眾費用之分攤辦法，基於各業主均為業權之共同擁有人，該等費用應參照各人擁有該業權之份數作出分攤。這原則在現今亦清楚反映在《建築物管理條例》第22條第二款之內。當然，如果大廈公契內有清楚列明某一業主是不需要負責一些費用，又當作別論。

19．所以問題的癥結為，在本公契內第4(c)條之但書內之"maintenance fees"應如何解釋。

20．申請人的論據是"maintain"一詞不包括大的維修工程，除參照第4(c)條以外，申請人亦引述大廈公契第4(d)條，其文如下。

"The cost of operating, maintaining, repairing, servicing and renewing the lift shall be borne and paid by the owners of units on the first and upper floors of the said building in aforesaid proportions and the owner of the Ground Floor and cockloft shall not be required to pay the same."

21．申請人亦引用《建築物管理條例》第20條內的第一款及第二款，指出常用基金及備用基金之分別。申請人認為"maintain"一詞在公契內的意義應較為狹窄，不包括非經常性之維修費用，亦即是說"maintenance fees"應局限於每月所收取之管理費。

22．此外，申請人亦比對大廈公契內第4(c)條與第4(d)條，對於有關業主之豁免所用之字句之不同。在第4(c)條的但書內，豁免的字句是"is not required to pay maintenance fees"；而在第4(d)條，對有關業主之豁免之字句是"shall not be required to pay the same"。

23．另一方面，答辯人則認為不應有經常性與非經常性之分界，"maintenance fees"是包括所有之維修，所以今次的維修費用，第4(c)條的但書也是適用的，因此費用應以九十四份攤分。

24．答辯人是願意在管理委員會通過符合公契之有關維修費用之攤分的議決後，支付該等費用。

25．本席認為有關公契條文之解釋，應參照其前文後理。在本案中，公契第4(c)條的但書之描述，是確實與第4(d)條之描述有明顯之分別，如果第4(c)條內有關"maintenance fees"的豁免，原意是包含一切維修之費用，本席認為應可參照第4(d)條之做法，簡單地描述為不需支付一切該等費用，即"is not required the pay the said costs, charges and expenses".

26．本席認為"maintenance fees"這個字句，本身的範圍是有含糊的地方，它可以是廣義的，即包括一切維修費用，也可以是狹義的，即局限於一些日常保養之經常性費用。本席認為如果公契的原意是要採納與本席上述提及在普通法之下攤分方式（即按業主之業權份數攤分）不相符之方法，公契是需要採用清楚明確的字句。

27．本席同意申請人之論據，即第4(c)(iv)條及第4(d)條內之字句，對"maintain"一字之意義，是給予一個狹義之意思，所以採用了"repairing、renewing、maintaining、cleansing、painting or decorating"之句式，這一點亦反映在第3(f)條之條文內。因此本席認為，在第4(c)條的但書中，"maintenance fees"應給予一個狹義之理解。

28．本席對公契之解釋，當然不會單憑條文本身之合理性而作出一些結論。但本席認為，在本案中，本席給予"maintenance fees"這一字句的詮釋是合理的。因為天台對日常保養的需求較少，所以大廈公契內有關之但書對天台業主作出豁免是合理的，但對於整座大廈之維修，天台的業主也是有具體的得益，所以不給予豁免也是合理的。

29．在本案的維修工程當中，很明顯地是不包括在一般日常保養的範疇內，所以本席裁定第4(c)條的但書並不適用，正確的分攤方式是應以九十五份計算。因此，本席判決申請人勝訴。

申請人：由邱建成代表。

第一至第二答辯人：Mr H P Sher，instructed by Messrs C W Yuen & Co.。