周彥伊 訴 周溥波

 DCCJ2256/2003

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2003年第2256宗

主審法官：黃慶春法官法庭聆訊

聆訊日期：2004年11月1日，11月2日及11月3日

判決日期： 2004年11月3日

時間： 下午3時44分

判案書

1.本案原告人周彥伊女士向被告周溥波追討因租用被告舖位而引起的損失及賠償.

2.原告租用被告位於摩頓臺21號灣景樓地下26、27、28號舖位，租約原本為四年，由2000年10月28日起至2004年10月27日止，每月租金為8,800元，租約並訂明原告必須於每月之首日上期繳納。

3.被告在被告人之答辯書中反對原告的申索，並提出反申索，追討原告所拖欠租金及申請收樓。收樓程序在2003年12月12日雙方已正式達成收樓程序。

原告的舉證

4.原告在2000年10月28日起租用該舖位，直至2003年才正式作出退回單位手續。原告周女士指出她曾多付了三個月租金，這三個月租金的多付是自2000年11月至2002年11月期間。原告周女士在2003年1月、2月及3月期間曾與被告雙方對數，而被告會計員楊小姐曾據周女士提供資料編訂付租紀錄，經原告核實更改紀錄上的不同意之處後，原告指出被告的楊小姐已承認她在文件夾第5頁的紀錄，因此，原告提出被告實在已承認她在第二期2000年12月的租金以支票354595支付。

5.此外，她的銀行戶口紀錄亦顯示出2001年5月3日曾在她的南洋商業銀行儲蓄戶口轉賬現金8,800元至支票戶口，她指出這些錢是用以支付租金的。此外，她更否認在小額錢債庭2001年5月31日的裁決是適當的裁決。又因她否認欠被告兩個月租金，那四期4,400元在2001年6月、7月、8月的付款，她指出，是她多付的兩個月租金。

6.至於她所爭拗的2002年3月1日及4月2日兩次轉賬7,800元至其支票戶口，她在庭上亦都承認她未以此兩項轉賬支付租金，她承認只是在4月10日及4月30日兩次過數予被告銀行戶口，用以支付租金。她並指出被告大可在她欠付租金的十天後收回物業，而不用等候至2003年12月才收樓，因為雙方租約有此項條款。她指出，她的欠租及多付租金證明責任在業主，她曾多次去信業主，指出遲遲未能證明多交租金問題而引致延誤及未有退租，後果是由被告負擔。

7.她又向被告追討因被告在2003年3月向法庭成功申請封租，因此她的舖內物件被拍賣，導致她很大的損失，她的損失包括租約按金、舖位裝修的八成費用、她本人因封租及因此項官司引致她失業及生病，和裝修期間單位空置四至五月的租金損失。

被告的舉證

8.被告證人周柏新先生是被告的物業租務代理人，周柏新先生的證供指出，原告自第二個月已開始拖欠租金，而且她的支付租金支票亦經常不兌現，需要多番催促才能支付租金。因此，在2001年4月原告欠租三個月之後，被告在小額錢債庭提出申索，向原告追討2001年1月28日至2001年4月27日三個月租金。又因被告在2001年5月2日已繳付一個月租金，因此，在2001年5月30日小額錢債庭審裁官在聆訊後，下令原告必須支付所欠租金兩個月，並以四期付款，每期4,400元。因此，在2001年6月至8月期間，原告支付那一月之租金，並加上4,400元給予被告。同時，被告亦與原告達成協議，被告每月減收原告1,000元租金，是自5月28日起，即每月租金7,800元。此後多月相安無事，原告並且每月也有支付租金。

9.直至2002年10月28日，原告又再次欠付租金，被告多番向原告追討，不得要領。又因她提出她已多付租金，要求被告核對收取租金紀錄，因此，在2003年一、二月間，雙方曾追查對方紀錄。最後，被告會計職員楊小姐及周先生再多番要求銀行紀錄後，編訂了一份被告收取租金紀錄及原告提供資料經查核後的結論表，此結論表列於被告文件夾第64頁。被告在此表上證明原告一直一共只支付了二十四個月的租金，並非如她所說，支付了二十七個月的租金，但此表不為原告人所接納。

法庭紀錄及證據

10.在2003年3月間，被告向法庭成功申請封租令，期間，原告曾在2003年4月8日試圖阻止法庭執達吏拍賣單位內被封物件，而向法庭作出申請。當天法庭批准原告須支付二萬多元欠租存入法庭，才批准雙方可提出證據，由法庭審核是否原告所說屬實，再作出裁決是否封租令錯誤發出。但原告人未有履行法庭所定的條件，沒有支付任何金錢存入法庭，因此，被告成功封租，並拍賣舖內物件。但拍賣結果只是被告以200元拍回原告在舖位內的物件，被告人亦沒有搬走已拍賣的物件，仍然留在舖位內。

11.被告曾經在此段期間向原告提出收回物業的建議，但遭原告拒絕，原告要求業主賠償裝修費用等等的損失，才答應遷出該單位。而且原告在2003年4月22日，在區域法院提出申索，向被告業主追討因此租約她蒙受的損失。

12.在此案的法律程序進行當中，業主因為一直未能成功收回物業，因此在其抗辯及反申索書中向法庭申請收回樓宇命令。後來在聆案官令下，始在2003年12月12日，成功收回原告一直拒絕交出的舖位。

裁決

13.本席經過考慮原告及被告的證人供詞和檢閱存入法庭的文件、被告以及原告所提供的證物以及雙方的銀行文件，尤其是原告在審訊第一天提出的29頁南洋商業銀行在2000年11月至2002年11月期間原告的儲蓄戶口及支票戶口結存交易紀錄，這些已列在原告文件夾第53至81頁。本席發覺被告的證供屬實，被告的會計部及周先生(周柏新先生)所作出的紀錄，經核實後，全屬正確。

14.據原告所聲稱曾以南洋商業銀行支票號碼354595支付8,800元為2000年11月28至12月27日之租金一說並不成立，據原告文件夾第55頁，原告的南洋商業銀行月結交易紀錄，那354595支票在2000年11月27日以現金支票提取現金1,690元，而當時她的支票戶口亦只有$1,692.20，她並沒有8,800元以支付租金。

15.至於她在庭上指出她在中國銀行儲蓄戶口有一項8,800元的轉款紀錄，因她一直未有披露此項文件，究竟轉賬予誰她亦未能提供資料，因此，本席不能接納她所聲稱在中國銀行戶口有一項8,800元的轉賬，經已用作支付租金之用。

16.在本案聆訊之時，被告指出被告未能收到2000年的第二個月租金，直至2000年12月29日，是由原告人以支票354597作出支付。原告再指出，在2001年5月3日有一項從儲蓄戶口轉賬8,800元是她的第六期租金付款，文件顯示此項5月3日的轉賬只是她再轉賬到支票戶口，這些項目可在原告文件夾第60頁原告的南洋商業銀行綜合月結單內可見，原告未能證明此項轉賬已用於支付租金予被告。

17.在5月31日，小額錢債庭的裁決，已經完全處理了被告與原告因此租約所產生的租務問題，而原告也曾依照法庭的裁決支付了四期4,400元共兩個月的租金給予被告。因此，此項在2001年5月31號之前的租務問題已經備受法庭的處理，原告人不能重翻舊案，她的重翻舊案企圖不能被法庭所接納。

18.至於第十七及第十八期租金，原告亦在庭上承認銀行文件也確實證明2002年3月1日及2002年4月2日的轉賬是原告把儲蓄戶口的金錢轉賬到支票戶口，但未能有證明是用作支付租金之用。她又在庭上承認在4月支付了兩次租金，即4月10日及4月30日兩期的租金也是本案第十七及十八期租金。

19.至於2003年3月期間，被告成功申請封租令是經合法的法律程序進行，因此，完全經過法庭批准是合法合理的，原告不能否認其合法性。但封租令不同收樓令，被告只在此案的反申索書上第一次申請合法收樓。又因原告多番留難，作出各種賠償要求，以致未能和平早日收回舖位。因此，錯不在被告，是在於原告的不合作態度。又因法律並不容許非法收回出租物業，業主不能在原告不同意之下強行收樓。

20.因以上的理由，本席經考慮證據後，裁定原告只是支付了二十四月租金，不是二十七個月。她亦不能因她拖欠租金而向業主追討賠償，因為她的欠租行為引致業主周先生向法庭申請收樓令，但又因她向被告收取賠償、提出訴訟在先，拖延業主收樓時間在後，錯不在業主，因此她不能向業主成功申索任何損失。若她繼續支付租金，當可在該舖位繼續行醫。又因為她拖欠、抵賴租金，自動放棄經營其醫館。又既然她未有早日交還舖位給業主，一直保留舖位鎖匙，直至到2003年12月12日。

21.她的租約是一份四年租約，她是有責任及必須支付租金，直至到物業交還為止。她不能亦不應該因自己未有支付租金，違反租約，向業主追討賠償的理由。據此，本席裁定原告敗訴，並且被告的反申索要求原告支付拖欠租金直至2004年1月31日止，被告的申索得直，所欠租金一共是12個月4天，118,040元。

22.至於被告申請封租費用也應由原告支付，但這些訟費應該在被告去年3月申請封租令中已得到裁決，而被告不能因此再申請加判，因為法庭已作出命令。被告只需要執行法庭的命令，便可收回封租費用。

23.被告又向本席申請此案的律師費用，但被告從未有以律師代表登記在法庭檔案中，究竟被告為何不以律師代他抗辯及反申索，我不得而知，但又因為律師從未登記在此案作為原告的代表，此項申請不能成立。此案被告可得原告所欠118,040元欠租，並且在2003年2月1日起可得法庭所定息率之一半年息計算，直至到今天。由今天起，直至到欠租全部支付，以法庭息率計算。

24.至於訟費方面，勝訴者可得訟費。既然原告敗訴，被告勝訴，原告應付被告全部之訟費，包括以前法庭所保留未判之訟費，均由被告所得。若雙方未能達成協議，則可由法庭聆案官審核批准。

出席人士：原告人出席，並無律師代表

被告人出席，並無律師代表

區域法院法官不批准申請人的上訴許可。請參閱 DCEC376/2005 日期：2008年7月11日

區域法院法官不批准申請人的上訴許可。請參閱 DCEC376/2005 日期：2008年7月11日

上訴法庭駁回原告人的上訴。請參閱 HCMP3281/2004 日期：2005年4月20日日

上訴法庭駁回原告人的上訴。請參閱 HCMP3281/2004 日期：2005年4月20日日

上訴法庭駁回原告人的上訴。請參閱 HCMP3281/2004 日期：2005年4月20日日