施華芬 訴 譚金玉
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1. 元朗屏山唐西街11號基達花園第一期共有七座樓宇，每座樓宇有兩個單位，即地下（包括閣樓）連花園及一字樓連天台。施華芬（施女士）是基達花園第一期第五座地下連花園的業主，而譚金玉（譚女士）則是同一座一字樓連天台的業主。
Cites 5 cases
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CACV 14/2004 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 民事司法管轄權 民事上訴 民事上訴案件2004年第14號 （土地審裁處建築物管理申請編號2003年第175號） ______________________
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聆訊日期：2004年10月14日 判案書日期： 2004年11月3日
判案書 上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案書： 1.元朗屏山唐西街11號基達花園第一期共有七座樓宇，每座樓宇有兩個單位，即地下（包括閣樓）連花園及一字樓連天台。施華芬（施女士）是基達花園第一期第五座地下連花園的業主，而譚金玉（譚女士）則是同一座一字樓連天台的業主。 2.就譚女士是否有權在地下和一字樓樓梯（即閣樓水平的樓梯）平台加建鐵閘和木門，將該平台至天台的樓梯部份改作私用的問題，施女士和譚女士有爭執，而施女士亦因此多次興訟。 3.施女士曾指該段樓梯是公用地方，因此譚女士無權獨覇，令施女士不能開通道直接從閣樓通往樓梯，亦令她無法享有通往天台的通道權。施女士亦指譚女士將該段樓梯變作私用的改建工程影響其單位的電視訊路系統運作和部份電力供應。 4.1999年，施女士首次入禀土地審裁處（LDBM 300/1999），向譚女士索償。在該案，譚女士以香港法例第344章《建築物管理條例》第16條為主要答辯理由。該條例有關部份詳列如下：
5.譚女士指出既然施女士的立場是她將樓宇的公用部份作私用，施女士在法律上無權以私人身份向她索償。譚女士指根據《建築物管理條例》第16條，只有基達花園第一期的業主立案法團（業主法團）才有權行使該權力。 6.譚女士的立場獲土地審裁處的暫委法官唐文認同。唐法官亦因此將施女士的索償撤銷。 7.2000年在LDBM 429/2000一案，施女士以相同訴因，再次興訟，對象則是業主法團。 8.該案亦是由唐法官主審。案件開審時，雙方達成部份協議。業主法團向施女士作出承諾同意會設法解決擺放在有關梯間的垃圾及電視訊路系統和電力供應的問題。雙方只要求法庭解決一項爭議，即施女士是否有權強制業主法團採取行動，令譚女士拆去違反公契的改建工程，包括在閣樓水平的樓梯平台興建的鐵閘和木門及將樓梯間空位間開的牆壁。 9.唐法官考慮過有關的轉讓契內容後裁定基達花園第一期第五座一字樓至天台的樓梯全屬譚女士專用。因此施女士無權強制業主法團採取行動，令譚女士拆去有關的改建工程。 10.唐法官亦有考慮基達花園的公契，特別是公契的第二條，該條款列明每座樓宇一字樓的業主對該座樓宇的天台有專用權，但其他業主或其代理人有權在天台安裝天線及有通道權以維修、安裝或替換樓宇的公共設施，包括泵房、水箱、水表、電表、煤氣表及電視天線等。其他業主或其代理人在有需要及緊急情況時，例如逃避火災和同類災難時行使該通道權。有關條款的英文版本如下：
11.唐法官確定雖然一字樓業主有天台專用權，但其他業主或住客亦有通道權，在維修或逃避災難時上落天台。 12.唐法官更認為火災時，逃上天台對地下住客而言，作用不大，但水災時，可能有用。因此如在上述災難發生時，一字樓業主將安裝在地下和一字樓樓梯中間的鐵閘和木門鎖上，則抵觸公契的條款。但假若鐵閘和木門長期不上鎖或預先向地下住客提供鐵閘和木門的鑰匙，則在地下和一字樓樓梯中間安裝鐵閘和木門和公契並無扺觸。 13.唐法官指出施女士並非要求獲得鐵閘和木門的鑰匙，而是要求將鐵閘和木門拆除，因此她向業主法團的索償亦被撤銷。 14.施女士不服唐法官的裁決，上訴至上訴法庭（CACV 389/2002）。 15.上訴法庭（胡國興副庭長、張澤祐和袁家寧上訴法庭法官）裁定施女士的上訴得直。 16.在2003年4月2日頒下的判案書，上訴法庭裁定唐法官認定譚女士對有關樓梯部份享有專用權時，忽視了其中兩段樓梯止於閣樓外的樓梯平台。上訴法庭裁定譚女士並不享有閣樓外的樓梯平台的專用權，而該樓梯平台屬樓宇的公用部份。當譚女士在該平台的邊緣增建鐵閘和木門並將該平台變作專用時，她的行為導致第五座的其他業主/住客無法使用該公用平台。根據《建築物管理條例》第341條的規定，在未得到業主委員會議決批准她將該部份公用樓梯平台改作自用時，譚女士的行為即當作違反有關公契和該條例的有關條款。 17.上訴法庭亦裁定根據公契第二條，施女士有通道權在緊急情況及要維修時前往樓宇的天台，但在樓梯間設有鐵閘及木門會妨礙施女士行使該通道權。因此當業主法團拒絕對譚女士的違反公契行為採取行動時，施女士的投訴是有合法的基礎。 18.上訴法庭亦就樓宇的個別業主是否有權強制業主法團對樓宇公用部份執行公契及/或《建築物管理條例》的條款作出裁定。 19.上訴法庭重申根據《建築物管理條例》第16條，涉及樓宇公用部份的權力和義務，都須由法團而非個別業主行使及執行，原因是有關條例的用詞是強制性的。 20.但上訴法庭裁定當個別業主和業主法團就樓宇的某部份是否公用部份有爭議時，個別業主有權要求土地審裁處作出裁定。 21.上訴法庭亦裁定土地審裁處有管轄權去強制業主法團就樓宇公用部份的問題採取行動。上訴法庭指出法例並沒有禁止個別業主在業主法團拒絕執行公契條款時，要求土地審裁處強制業主法團行使其職責。 22.上訴法庭裁定如個別業主對樓宇公用部份使用有合法投訴而業主法團忽視其投訴時，該業主有權向土地審裁處爭取濟助，目的是確保業主法團會在適當管理樓宇事宜時，遵守《建築物管理條例》的意向和規定。 23.由於業主法團沒有履行應盡的責任，向譚女士採取行動，上訴法庭作出頒令，要業主法團採取適當行動，包括法律行動，針對譚女士或第五座一字樓和天台的業主，要他們把安裝在第五座閣樓水平的樓梯平台的鐵閘拆去及制止他們在該地點加建鐵閘或將該樓梯平台改作私用。 24.上訴法庭亦下令業主法團採取適當行動確保其他業主擁有有關樓梯的任意行動及無阻礙的通道權令他們能在危急或有需要時通往天台。 25.本庭不厭其煩地將事件始末詳細列出，原因是上述事件和本訴訟有直接關係，而上訴法庭所作的上述裁決亦和本訴訟的爭論點有關。 26.施女士指譚女士沒有完全履行上訴法庭在2003年4月2日所作的判令。除了移去有關鐵閘及將木門移後外，其他情況依舊存在。 27.2003年7月16日，施女士再次入禀土地審裁處向譚女士索償。施女士指譚女士違反上訴法庭在CACV 389/2002 頒佈的命令；阻止申請人（施女士）行使通道權（經1/F天台）；及破壞申請人（施女士）的電視訊路（經1/F及天台的結構牆）。 28.施女士要求土地審裁處頒發永久禁制令禁止譚女士違反CACV 389/2002的命令；禁止譚女士阻止她行使通道權和破壞她的電視訊路系統。 29.譚女士否認施女士的指控，譚女士指出由樓梯上落天台要經過一度木門，而該木門沒有上鎖，可以一推而過。任何人都可以隨意上落天台。譚女士指出閣樓樓梯平台的鐵閘已折走而木門原本的鎖頭已在2003年5月20日左右拆除，因此她已完全遵守上訴法庭在2003年4月2日所作的頒令。 30.譚女士亦否認有阻止施女士行使公契賦予她的任何權利。 31.雙方的爭議沒法解決，結果案件在土地審裁處由周兆熊法官審理。 32.2003年12月30日，周法官頒下判案書，撤銷施女士的申請。 33.就譚女士阻止她行使通道權的指控，施女士有以下說法：
34.施女士提交數項證據，包括業主法團的會議記錄、兩名電線修理人員和一名女警的證供支持她的立場。 35.2003年7月5日的業主法團會議記錄顯示一名叫張永純的人士指曾希望帶師傅前往修理天線，但有人說不批准入屋。2002年8月25日的會議記錄則顯示有以下的對話：
36.兩名天線修理員的證供顯示在2003年5月25日他們進入第五座地下樓梯大堂及和一名男士通話後，有一位女士開門給他們。他們要經過一度不銹鋼閘，一扇木門及位於天台入口的一扇玻璃木門，才能到達天線架的位置。在等候進入天台期間，他們聽到該名男士向施女士說不准許她進入天台。 37.女警WPC52290號則顯示在2003年9月22日，第五座地下到二樓門口間沒有鐵閘，亦沒有人向她投訴有關鐵閘的事宜。 38.周法官首先指出上訴法庭在CACV 389/2002一案所作的判令，只是針對業主法團，對譚女士並無約束力。再者土地審裁處祗對《建築物管理條例》附表10指明的法律程序具有司法管轄權，對執行法庭命令的法律程序不具有司法管轄權，因此土地審裁處不能強制譚女士履行上訴法庭在CACＶ389/2002一案所作的判令。 39.就行使通道權的問題周法官亦作出一項司法管轄權的裁定。周法官指有關通道是公用部份，因此使用通道權的訴訟，須由業主法團提出。 40.就施女士提出的證據，周法官則作出以下事實裁決。
41.周法官裁定施女士的證供不能顯示譚女士在什麼時候，以什麼方法阻止她行使梯間至天台的通道權。 42.周法官分析過有關的會議記錄及信件後，裁定它們都不足以支持施女士對譚女士的指控。 43.周法官指出，雖然施女士提供的照片顯示電視接收器至地下的線路曾遭人破壞，但施女士未能證明上述破壞和譚女士有關。 44.周法官指出譚女士應否負責有關線路被破壞的議題，亦不是土地審裁處的司法管轄權內。 45.因此周法官撤銷施女士的申請。 46.施女士不服周法官的判決，而向本庭上訴。 47.施女士指周法官裁定沒有司法管轄權執行上訴法庭在CACV 389/2002案所作的判決，包括裁定該判決對譚女士沒有約束力，屬錯判。 48.施女士指法庭有責任以最經濟、最快捷的方法解決爭議，而不應以司法管轄權為藉口拒絕執行公義，否則土地審裁處只會變作“無牙老虎”。 49.她指業主法團不但拒絕執行法庭命令，更發出不真實的會議記錄，屬藐視法庭的行為。 50.施女士指譚女士加建在樓梯間的木門及隔牆一直存在。她強調譚女士已將一字樓單位廚房更改為睡房，而天台則更改為飯廳及廚房，並存放大量電器用品，因此不可能將大門及天台門開放，讓其他住戶在有需要及在緊急時，行使通往天台的通道權。 51.施女士亦強調在2000年間，她有多次透過律師或代理人要求第五座一字樓的業主/住戶開啟通往天台的木門以便檢查修理天線及在有需要時進入一字樓單位檢查電視信號，但未有獲得合理回應。 52.施女士指電視天線是被人蓄意破壞，而遭破壞的位置是在天台至一字樓的牆身暗喉內，該牆身在譚女士的管轄下，因此破壞行為必然是在譚女士的指示下作出的。 53.施女士和譚女士鄰居間不能和睦相處，不但經常爭吵，更多次訴訟。對此，本庭極表遺憾。 54.但法庭只能就雙方提出的爭議根據固定的程序和有關法律，包括證據法行使法例賦予法庭的權力，希望能解決雙方的爭議。 55.就有關樓梯部份是否公用部份及施女士的通道權問題，上訴法庭在CACV 389/2002一案已經作出裁決，該案的訴訟雙方亦沒有再提出上訴，因此該案的裁決對與案的訴訟人而言，屬最終裁決。 56.上訴法庭認定譚女士對樓梯部份有專用權，但專用權只限於閣樓外樓梯平台以上的樓梯部份，不包括該樓梯平台。因此譚女士增建鐵閘和木門，將該樓梯平台都變作私用時，其行為有違反公契和《建築物管理條例》的有關條款。 57.上訴法庭亦裁定施女士有通道權，使用樓梯通往天台，但該通道權只能在以下兩種情況行使：
58.因此上訴法庭裁定業主法團須採取適當行動確保第五座的公用地方不作私用及前往天台的通道權不受阻礙。 59.但上述訴訟，只涉及施女士及業主法團，並不涉及譚女士。一般情況，法庭作出命令對非訴訟一方的人，並無約束力，除非法庭曾針對該人作出判決要他服從法庭的判決或命令。 60.《高等法院規則》第45號命令第9(2)條規定如下：
61.施女士強稱上訴法庭在CACV 389/2002一案所作的命令是針對譚女士，要她服從該命令，她特別指出上訴法庭的命令有“against Mr.（Ms.）Tam”的字眼。 62.施女士的立場不正確。上訴法庭在CACV 389/2002一案所作的頒令詳列如下：
63.上訴法庭的頒令明顯地只是針對業主法團，強制業主法團採取適當行動確保譚女士不會做出任何違反公契的行為。上訴法庭並沒有針對譚女士要她服從任何法庭命令。《高等法院規則》第45號命令第9(2)條不適用。 64.施女士無權直接強制譚女士服從上訴法庭所作的頒令。 65.土地審裁處是一個法定審裁機構，並無固有司法管轄權，土地審裁處的權力全源自《土地審裁處條例》。除了《土地審裁處條例》列出的審裁權外，土地審裁處並不擁有任何其他審裁權力。該條例第8條列出土地審裁處的司法管轄權，而第8（1）、（2）、（3）、（4）、（6）、（7）、（8）、（8A）和（9）條都和本案無關。 66.該條例第8（5）條列出審裁處具有根據任何條例（包括附表內指明的任何條例）而歸於審裁處的其他司法管轄權。 67.《建築物管理條例》第45條則列明土地審裁處只具有聆訊及裁決附表10所指明的任何法律程序的司法管轄權。 68.附表10所指明的法律程序並不包括執行其他法庭的判令。 69.因此即使上訴法庭在CACV 389/2002所作的頒令對譚女士具約束力，施女士亦無權在土地審裁處進行法律程序，要求土地審裁處執行該頒令。 70.周法官在上述議題的判決明顯是正確的裁決。 71.施女士提出的多項爭議和案例，都只是似是而非，和法庭要解決的問題無關。施女士指CACV 143/1999案中陳兆愷上訴法庭法官（當時職位）所作的判決支持她的立場。 72.CACV 143/1999一案涉及《建築物管理條例》第17條的演譯。該條例詳列如下
73.在CACV 143/1999案，陳兆隑法官作出的判決是假若債權人向某大厦的業主立案法團索償獲得勝訴，但未能成功向立案法團追討法庭裁定立案法團須支付的欠款則在某些情況下債權人可直接向個別業主追討。該判決第十段詳列如下：
74.上述裁決不難理解。立案法團由業主推舉組成代表業主，就大厦公用部份的管理行事，假若在行事過程，立案法團招致債務而立案法團名下的資產不足以支付有關債務時，在審裁處的許可下，債權人有權透過適當程序向個別業主追討欠債。 75.上訴法庭在CACV 389/2002所作的頒令，並非是追收欠款的頒令，而是強制採取補救行為的頒令。《建築物管理條例》第17條不適用。 76.再者，施女士沒有向土地審裁處申請要求針對譚女士執行CACV 389/2002的判令，更沒有獲得審裁處的許可。她要求法庭對譚女士執行該判令是沒有基礎支持的。 77.施女士以執行CACV 389/2002的判令為訴因向譚女士的追討是建基在對有關法例錯誤的理解上。該訴因並不存在。 78.施女士餘下的訴因是指譚女士違反公契，沒有依照公契的第二條容許第五座的其他業主/住客行使前往天台的通道權。 79.周法官裁定有關通道是公用部份，故施女士無權以私人身份提出訴訟而須透過業主法團提出。 80.本庭對上述裁決有保留，《建築物管理條例》第16條列明業主所具有的與建築物公用部份的權利等須由法團行使。 81.施女士指譚女士在通往天台的入口加建木門，阻礙她行使通道權。根據法庭在較早前作出的裁決，閣樓樓梯平台以上的樓梯包括天台屬譚女士專用，不屬大厦公用部份。 82.施女士根據公契第2條所擁有的通道權是合約引發出的權力。在沒有明確法例的批准下，該權力不應被褫奪。《建築物管理條例》第16條只適用於建築物的公用部份。既然通往天台的通道屬譚女士獨有，該條例不適用。 83.代表譚女士的何婉孄大律師對上述意見不表異議。 84.本庭裁定施女士有權以私人名義在土地審裁處要求就譚女士是否有違反公契第2條，阻礙其通道權一事作出裁決。 85.施女士向本庭陳述時，曾指譚女士雖然將一字樓梯間閣樓水平的鐵閘拆去，但有將木門改建並將門上鎖，防礙住戶使用上天台的樓梯。 86.本庭曾要求施女士指出支持她上述指控的文件證據，包括訴訟文件或法庭記錄等。但施女士未能作出適當回應。事實上，在其申請通知書和更詳盡清楚的詳情內，施女士都沒有對譚女士作出上述指控。在其申請通知書，施女士只是指譚女士“阻止她行使通道權（經1/F天台）”。 87.就上述議題，經考慮過雙方的證供後，周法官不接納施女士的說法。周法官裁定施女士提供的證據都不足以支持她的說法。 88.周法官的裁決是有根據的。施女士沒有提出任何直接證據，指譚女士拒絕容許她使用前往天台，目的是維修或避災的通道權。 89.周法官指出有關的會議記錄對譚女士沒有約束力。周法官的立場是對的。 90.事實上兩名天線修理員的證供都清楚顯示，他們能夠通過天台的玻璃木門前往天台。 91.本庭需指出雖然施女士有前往天台的通道權，但該權力並非是無限制的。使用該通道權時，施女士或其代理人都需審慎及有禮貌行事。有關天台和樓梯屬譚女士的私人物業。將行使通道權的人士的數目限制在足以進行有需要的維修數目，並不構成阻礙施女士合理地行使通道權。 92.施女士指譚女士破壞她的電視訊路，令其電視無法正常操作，更是全屬猜測，全無任何真憑實據支持。施女士沒有傳召任何專家證人，指出電視訊路問題出在那和是甚麼原因做成。 93.施女士強稱有蓄意破壞行為，而破壞行動必然是譚女士的指示下作出。該說法令人費解，沒有足夠證據支持，故不可能成立。 94.周法官在該問題的判決是有基礎及合理的。 95.一般而言，上訴法庭不會更改原審法官所作的事實裁定，包括證人的可信性和可靠性所作的裁定。原因是原審法官有當場觀察及聆聽證人作供的優勢，上訴法庭不享有該優勢。 96.要上訴法庭更改原審法官的事實裁定，必須有資料顯示原審法官所作之事實裁定是完全沒有證據支持的或裁定的事實和書面或其他無爭議的證據有抵觸而原審法官忽視該等抵觸。單憑指出“支持法官裁定之證據薄弱”或“裁定和證據之強弱並非完全吻合”都不足以構成推反原審法官所作的事實裁定。見Tang Kwok Ming v Daxprofit Scaffolding Ltd [1999] 1 HKC 657案。 97.在本案，周法官裁定施女士未能證實譚女士有任何阻礙她行使通往天台的通道權和有任何破壞其電視訊路是有足夠基礎支持，亦是正確的決定。 98.再者，《土地審裁處條例》第11(2)條列明：
99.譚女士是否有阻礙施女士行使通道權及是否有破壞其電視訊路的問題，全屬事實上的問題，不涉及任何法律論點。因此就上述問題施女士實無基礎向本庭提出上訴。 100.本庭已經詳細考慮過案件的整體背景，亦考慮過雙方的書面和口頭陳述。 101.本庭認定施女士未能提出足夠論據，支持其上訴，所以施女士的上訴須駁回。 102.雖然本庭駁回施女士的上訴，但本庭亦需向譚女士清楚指出以下事實。 103.上訴法庭在CACV 389/2002一案已作出清楚裁定。第五座閣樓水平的樓梯平台並不屬譚女士獨有而屬公用地方。譚女士不應加建任何工程將該地方變作私用。 104.上訴法庭亦裁定雖然譚女士擁有上述樓梯平台以上樓梯及天台的獨有權，但其他業主及住客，根據公契第2條仍然擁有不受限制沿樓梯通道往天台的通道權。該通道權可以在危急情況下或有需要對有關設施進行更換或維修工程時使用。 105.為了確保該通道權不會受阻礙或任何形式的限制，譚女士無權將通往天台的門或鐵閘（如有的話）上鎖。 106.雖然上訴法庭在CACV 389/2002案所作的判令，不直接對譚女士有約束力，但譚女士亦應遵守該判令，否則業主法團有權亦有責任向譚女士採取行動，包括法律行動，強制譚女士遵守上訴法庭的判令。 107.施女士亦需接受，如要進行維修工程而行使有關通道權時，她亦應採取合理手法，包括將人數限在合理的數目內和禮貌地預早通知譚女士，以便她有所準備。 108.本庭亦深切期望與訟雙方，本着睦隣的態度，能向對方表示善意和容忍，否則不但會對對方造成困擾，對自己亦做成無謂的憂慮和煩惱。 訟費 109.本案性質特殊，施女士多次興訟，原因和她對法律不完全理解或審裁處的裁決部份有誤會而造成。雖然本庭駁回施女士的上訴，但就原審法官的部份裁決，即施女士能否以個人身份採取法律行動以爭取公契賦予她的通道權，本庭推反原判。 110.本庭行使酌情權就上訴的訟費不作任何命令。
上訴人：無律師代表，親自應訊。 答辯人：由鄺偉全律師行轉聘何婉嫻大律師代表。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cases cited in this judgment
Further hearings and rulings under CACV 14/2004