The Incorporated Owners of Flats E & H of Sun Kai Mansion 訴 陳幹轉

CACV 81/2004

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2004 年第 81 號

(原土地審裁處建築物管理申請編號 2003 年第 93 號)

______________________

______________________

判案書

上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：

上訴

1.申請人是灣仔軒尼詩道 38 至 46 號新基大廈 E & H 座的業主立案法團。答辯人是新基大廈 11 字樓 E 單位的註冊業主。申請人要求答辯人繳交該單位的管理費及訴訟費用。案件經土地審裁處周兆熊法官審理後，申請人被判敗訴。現申請人就該裁決提出上訴。

三項費用

2.申請人向答辯人追討以下三項費用的款項：

(1) 由 2000 年 4 月至 2002 年 8 月期間的管理費；每月為 $420，合共 $12,180 （第一筆費用）。

(2) 由 2002 年 9 月至 2003 年 5 月期間的管理費；每月為 $435，合共 $3,915 （第二筆費用）。

(3) 律師費 $870 （第三筆費用）。

(4) 利息及訴訟費用。

(5) 申請人亦向答辯人追討由 2003 年 6 月起未繳交的管理費；每月為 $435。 

判決理由

3.本庭節錄周法官拒絕申請人的申索的理由如下：

‘	誰可確定本案 3 項費用的款額？
	5.	條例（即《建築物管理條例》（香港法例第 344 章））第 20 條規定：-
		“	(1)	法團須設立並維持一項常用基金 –
				(a)	以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及
				(b)	以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其支出（包括與保養及修理有關的支出）。”
	5.1	條例第 21 條規定管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第 20 條設立並維持的基金繳付的款額，第 22 條規定：-
		“	(1)	就根據第 21 條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須：-
				(a)	由管理委員會按照公契(如有的話)確定；
				(b)	依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
			(2)	如無公契，或公契並無確定繳付規定，則每名業主就根據第 21 條釐定款額而需繳付的款額須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”
	5.2	條例第 20(1) 條所指的基金涵蓋本案 3 項申請涉及的費用，因此第 22 條的條文適用於該 3 項申請。第 22 條指明業主需要繳付的款額須由管理委員會確定，因此確定業主需要繳付款額的主體是管理委員會，法團會議通過的決議是否可改變這規定？條例第 14(1) 條規定：-
		“	除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部份的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部份的翻拆、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具效力”
					（底線後加）
		這條條文給予法團會議概括性的權力，而這權力衹是有關公用部份的事宜；第 22(1) 條賦予管理委員會享有的法定權力，是法團會議無權取代或改變的。
	5.3	本案的3項費用是由法團會議決定的，法團會議可藉議決通過或否決繳付款項的責任，或另定不同於按第 22 條確定的款額，但第 22 條是業主必須遵守的條文，這便是兩者不同之處。本案的 3 項費用皆由法團會議所決定，但法團沒有這權力，因此違反了第 22 條的規定，是無效的決議，因此，直至申請人按條例第 22 條的規定作出正確的計算，答辯人無須付本案的 3 項費用：參看 Darlingford Ltd. v Incorporated Owners of Evelyn Towers and Others [1990] 1 HKLR 392.
	6.	基於上述的理由，本席撤銷兩項管理費以及律師費分攤費的申索，申請人要求答辯人支付欠交管理費的利息，但管理費的申索不能成立，因此本席撤銷利息的申索。’

周法官所指的三項費用是上述提及的三筆費用。

4.本庭首先指出，答辯人在周法官席前是有律師代表的，而他所提交的答辯書亦是由律師撰寫的。答辯人在答辯書內或審訊時從未提及過 《建築物管理條例》 （簡稱《條例》） 第 22 條要求有關的管理費必須由管理委員制定的爭議。周法官亦沒有就該條文要求雙方作出陳詞。這方面的爭議除了涉及法律觀點外，亦會涉及書面證據及證人提供的證供。即使是法官在聆訊結束後才認為這一點是與訴訟有關的，他應要求雙方就這一點作出補充陳詞。在這情況下，周法官是不應該將這議題列入裁決理由之內。代表答辯人的吳建五大律師在上訴時就這議題作出了陳述，但沒有就該議題提交‘答辯人通知書’。本庭認為在沒有證據的基礎下提出這爭議點是不公道的，故此本庭不會處理這項爭議點。本庭裁定《條例》第 22 條的條文不可以被引用為答辯人的答辯理由。

案件背景

5.本上訴的主要爭議是有關的管理費是否根據大廈公契制定。在處理這議題時，本庭必須先交代本案的背景。

6.新基大廈分為八座，即A, B, C, D, E, F, G, H 座。其中A, B, C, D, F, G 座先組成業主立案法團；E，H座於1999年 4 月成立業主立案法團，即本案的申請人。在 E, H業主立案法團未成立以前，E，H座的業主同意聯同A，B，C，D，F，G 座的業主立案法團一起管理新基大廈，該項協議可見於一份1983年雙方簽訂的文件中。實際執行新基大廈各座的管理工作是由A，B，C，D，F，G 座立案法團負責的；有關的公共開支款項的四分之三就由A，B，C，D，F，G 座的業主負責繳付；而 E, H 座業主則需繳付餘下的四分之一款項。即使在申請人成立之後，雙方的安排仍是先由 A，B，C，D，F，G 座立案法團支付整幢大廈的共同支出如電費、清潔水泵、管理人員薪金及工積金等費用，然後 A，B，C，D，F，G 座立案法團才向申請人討回有關費用四分之一的款項。

7.答辯人於 2000 年 4 月開始已經沒有繳付大廈管理費。申請人於 2002 年入稟土地審裁處建築物管理申請編號 2001 年第 563 號（即 LDBM 563/2001）案件向答辯人追討由 2000 年 4 月至 2001 年 10 月期間所欠交的管理費款項。當時的費用是每月 $380。由於申請人未能證明就有關的管理費是否根據公契計算出來，故此被判敗訴。之後，申請人再次向答辯人提出索償，即本案所涉及的申索。

8.根據 E、H 座的大廈公契（‘公契’），地下、閣樓、 1 字樓、 2 字樓及 3 字樓的單位用作商鋪、寫字樓及非住宅用途，而 4 字至 15 字樓則用作住宅用途。但事實上，部分住宅單位是被用作商業用途的。公契列明所有的單位被分作 120 份，而答辯人所擁有的單位佔其中的 3 份。

9.公契第9條規定， E、H 座的業主需按 1/120份的比例支付有關的公共支出如地稅、大廈的水費、公共水泵及走廊梯間照明系統的電費及管理費等的基礎。另外，公契第10(a) 條說明，上述提及的費用會被分作 120 份，而每個單位的業主需按其所佔的份數繳付這些費用。另外，公契第10(b) 條亦說明，電梯運作、修理及維修的費用會分作 87 份，而這些費用是由 1 字樓至 15 樓字單位的業主共同分擔，每個單位的業主需繳付有關費用的 87 份之 3。

10.根據申請人的主席曾潤南先生（‘曾先生’）的證供，他在 2002 年 2 月至 5 月期間參與 LDBM 563/2001 的聆訊時已經知道日後新訂立的管理費必須按照公契規定來計算。他於 2002 年 5 月 24 日發出通告召開 2002 年 6 月 13 日的業主大會，該會議的討論議題包括：

(1) 商議財務預算；

(2) 討論調整管理收費；

(3) 跟進答辯人欠交管理費的訴訟事件。

11.在業主大會開會之前，曾先生指示會計員要按公契規定方式計算新管理費。他更指示會計員須參照 2001 年 6 月至 2002 年 5 月的大廈的開支賬目來制定預算、免除地鋪業主分擔大廈電梯操作、維修及保養費用的責任，由其餘業主按在 87 份中所佔的業權份數來分攤大廈電梯操作、維修及保養的費用，以及由所有業主按在 120 份中所佔的業權份數來分擔大廈其他的公共費用。

2002 年6 月13 日的業主大會

12.申請人在 2002 年 6 月 13 日舉行 E 及 H 座業主大會時作出了由 2002 年 7 月 1 日起每月管理費定為 $165 一份的決議。

2002 年7 月12 日的常務會議

13.申請人於 2002 年 7 月 4 日獲得 LDBM 563/2001 的判決書，並於當日決定在 2002 年 7 月 12 日召開立案法團常務會議，即管理委員會會議。申請人於 2002 年 7 月 6 日發出有關在 2002 年 7 月 12 日召開立案法團常務會議的通告給所有的業主，並將有關的判決書張貼於電梯大堂給各業主閱覽。

14.2002 年 7 月 12 日，管理委員會進行常務會議，本庭節錄該次會議記錄中有關管理費的決定如下：

‘	1.	於2002年7月4日收到土地審裁署LDBM 563/2001之判案書，主審法官（黃一鳴法官）裁決本法團每月向各業主徵收之管理費，不能沿用以往之協商或用酌情權溶合各業主之需求所定之管理費，而要根據大廈公契攤分計算出來之管理費（所以以往10多年來採用協商或酌情權和溶合各業主之需求而定之管理費以默許之方式不能接納）。
	3.	各委員通過以 （02/2001 至01/2002） 新基大廈 E & H 座過去 12 個月之財務資料計算之管理費，每月份為HK$140.00 以便 24/7/2002 業主大會通過及向 11/F., E 追討 2000 年 4 月份起所欠之管理費。
	4.	各委員通過以（06/2001 至 05/2002）新基大廈E & H 座過去12 個月之財務資料計算之管理費內（電費及電梯費）由 90 份更改為 87 份。’

2002年7月24日的業主大會

15.由於部分業主在 2002 年 6 月 28 日發出通告，要求申請人召開另一次業主大會討論在 6 月 13 日會議中所釐定的 $165 一份的管理費的決議，申請人於是在 2002 年 7 月 24 日舉行了另一次的 E 及H座業主大會。在該會議上，業主決定押後調整管理費，亦決定除答辯人的單位除外，其他單位在 2002 年 7 月份所需繳付的管理費會與 6 月份相同。當時 6 月份的管理費是 $380。

16.該會議亦達成了以下的決議：

‘業主大會通過以每份 140 元之管理費向11/F E 座之業主追討由 2000 年 4 月份起所欠交之管理費（因 2002 年 7 月 4 日之判案書內要求法團用公契攤分業權計算，收取管理費）。

出信向 11E 追討管理費以每份 HK$140.00 計算（即每月 HK$420.00） 由 2000 年 4 月開始，暫時至 2002 年 7 月止，共28 個月 HK$11,760.00。’

17.申請人根據有關的決議，於 2002 年 7 月 31 日向答辯人發出有關欠款通知書。

2002 年9 月10 日的業主大會

18.申請人於 2002 年 8 月 13 日發出定於 2002 年 9 月 10 日舉行業主大會的通告，是次會議的討論議題如下：

‘(1) 討論調整管理收費；

(2) 其他事項。’

19.業主大會於 2002 年 9 月 10 日舉行。業主在會議上決定將每月的管理費調整至 $145 一份，並由 2002 年 9 月 1 日開始生效。業主亦決定除 11E 單位外，其他所有單位的 8 月份管理費會與 6 月份相同。另外，業主亦通過了除了地下商鋪外，所有被用作商業用途的單位的業主要多付 $200 管理費的議案。

第一筆欠款

20.周法官裁定第一筆費用所採用的計算方法並不符合大廈公契的規則，及申請人依賴 2002 年 7 月 24 日及 2002 年 9 月 10 日的業主大會議決來追討第一筆費用是違反了大廈公契的規則，因此該決議是無效的。

21.本庭不同意周法官的裁決。

22.上述的案件背景已證明了申請人的管理委員會是按照公契規則來釐定第一筆管理費金額。該筆費用是根據實質的理據釐訂出來的。答辯人指申請人將每份業權的分攤數目定為 $140 是不正確的，原因是申請人是根據自 2001 年 2 月至 2002 年 2 月的收支賬目來計算，而第一筆費用是由 2000 年 4 月起計。另外，答辯人認為每份業權要分攤的金額應該是 $138.32，而不是 $140。

23.答辯人沒有在審訊時質疑申請人所採用的收支賬目是否正確，她亦沒有提交上訴的‘答辯人通知書’將這點列為本上訴的爭議點。故此有關收支賬目的準確性不應再被質疑。

24.另外，大廈公契或者《建築物管理條例》沒有訂明，立案法團必須分毫不差地計算出應收的金額，本庭認為若差額是少於 $2，這不可以被稱為不正確的數目。

25.業主並在 2002 年 7 月 12 日的業主大會上確認了答辯人需要支付每月 $420 （即 $140 X 3 份）管理費的決定。因此，周法官裁定該決議無效是錯^誤的。

26.在 2002 年 9 月 1 日之前，E、H座4字樓以上的住宅單位所付的管理費為 $380，而根據申請人的決議，答辯人在這段期間之前所需要支付的管理費為 $420。本庭認為這個差額並不會令申請人針對答辯人的決議無效。

27.申請人在 LDBM 563/2001 的案件是根據每月 $380 的管理費向答辯人追討欠款，但答辯人所持的理由是該每月 $380 的管理費並不是根據公契計算出來的。其他的業主當時正是支付這個金額的管理費。

28.本庭認為申請人沒有向其他的住宅單位業主追討 $420 及 $380 的差額一事並不存有失職之嫌，因為申請人只不過是在1999年才成立，它一向都是根據 E、H座未成立立案法團前已釐定的管理費金額向其他業主收取管理費，而除了答辯人外，其餘業主亦同意支付有關的管理費。在這情況之下，申請人未必具備充分的法律理據去向其他業主追討有關的差額。因此，就算其他業主在同一時期所支付的管理費是低於答辯人所需要支付的也不會令有關的決議無效。

29.就算申請人有失職，這也不會影響業主大會及/或管理委員會根據實際的數據及符合公契的規定作出向答辯人追討欠款的決議。

第二筆費用

30.根據上述的案件背景，第二筆費用亦是申請人按大廈公契的規則所訂定出來的新管理費，該數額是由每份業權要付 $165 調低至每份業權要付 $145，原因是扣減了每份業權所需要繳付的 $20 訴訟費。申請人在審訊時亦有提交有關的資料及證供。

31.周法官指業主在 9 月 10 日的業主大會上通過向擁有商業用途單位之業主徵收多 $200 管理費的議案，但地下商用鋪位的業主卻不受該決議的影響，故他們不用繳交這費用。以下是周法官引述申請人的代表解釋為何不將大廈的電費支出列入地下商鋪的管理費的計算內的原因：

‘(1) 大廈公契第 10(B) 條規定地下鋪位無須支付升降機的費用，這包括電費;

(2) 地下商鋪沒有使用大廈的食水渠，所以不應支付食水渠的費用；

(3) 除升降機外，大廈其他公用部分及設備的電費支出十分少，所以無須地下商鋪支付其他電費的分擔費用。’

32.周法官裁定由於大廈公契並沒有列明地下商鋪不用分擔上一段的（2）及（3）項的費用支出，因此申請人是無權就這些支出項目向地下商鋪業主作出豁免，因此，第二項管理費的計算方法並不符合大廈公契的規則。

33.本庭不同意周法官的裁決。周法官並沒有處理曾先生就這項爭議點提出的證供。曾先生指由於E 及H座的管理費用是根據 A, B, C, D, F, G 座法團所提供的款項按四分之一來支付的，他亦因 A, B, C, D, F, G 座法團不能清晰地提供有關電梯操作的費用及沒有將大廈電梯的操作電費與其他大廈公共設施的電費分開入帳，而需要就大廈電梯的操作費用作出預算。他考慮到電梯操作的費用主要是電費，但該項費用並沒有與其他公共設施的電費分開入帳，所以他參考整幢大廈的結構與其他大廈公共設施如水渠等用電情況，並得知幾乎整幢大廈的電費支出都是來自電梯操作，其他大廈設施所佔的電費支出非常少。他更考慮到管理費是依據約略的公式預算計算的，所以在平衡了利益及支出後決定只將電梯電費納入電梯操作費用預算內，而不將其他大廈設施的電費納入預算內，有關的詳情列載於管理費計算表內，而各業主亦獲派一份計算表以作計算表參考。

34.簡單來說，申請人在計算管理費時並沒有刻意扣除地下商鋪有關食水渠的電費或大廈其他公用部分設施的電費，故此新管理費的計算並不存在偏幫地下商戶單位的情況。

35.另外，雖然大廈公契列明地下至 3 字樓的單位是作為商業用途，但其實部分在 4 字樓及以上單位的業主將他們的單位用作商業用途，因此在計算新管理費時，申請人決議要有關的商業用戶繳付額外的 $200 管理費。

36.由於答辯人的單位不是用作商業用途，所以就他的單位及其他住宅單位的管理費（即 $145）是根據數據及大廈公契規則訂定出來的，故此該項商業單位的業主需要多付 $200 管理費的決議是與答辯人無關的。業主在 2002 年 6 月13 日的會議上通過了被用作商業用途的單位之業主須多付 $200 的管理費。在 2002 年 9月 10 日的會議上，業主亦同意商業用戶需要多付 $200 的管理費。支持這決定的包括答辯人的授權人林海先生。

會議通知書的內容

37.至於第二筆管理費，周法官指 2002 年 8 月 13 日召開的業主大會通知書內並沒有列出法團需要通過的議案，因此根據《建築物管理條條》附表 3 第 3(7) 段，有關的決議是無效的。該條例指：

‘法團通過的決議，除非決議已列載於按照第 2 段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。’

38.本庭不同意這項裁決。2000 年 9 月 10 日的業主大會是源於部分業主認為所訂定的新管理費太高，因而要求申請人召開的。申請人根據業主的要求而發出召開業主大會通知書。由於新的管理費金額是該次會議的討論議題，故此申請人是不可能在通知書上列出新的管理費金額，它只可以列出要討論的事項為‘調整管理收費’。明顯地，在業主會議上訂立的新管理費用是屬於附表3 第 3(7) 段所述的‘附加或附帶於如此列載的議決或其他事項’，故此有關的決議並沒有抵觸附表 3 第 3(7) 段。

訴訟費用

39.本案所指的訴訟費用是因答辯人欠交管理費而衍生出來的。申請人在 2002 年 11 月 29 日召開的緊急常務會議決定舉行業主大會來商討籌集有關針對答辯人訴訟所產生的費用，該筆費用為 $81,600。

40.申請人於 2002 年 12 月 3 日發出定於2002 年 12 月 19 日舉行業主大會的通告，並在通告上列出討論事項為‘商討籌集有關 11E 之訴訟律師費，總數為 HK$81,600.00’。

41.12月19日的業主大會議決如下：

‘業主大會議決籌集與 11E 之訴訟費，方法為先由 2003 年 1 月及 2 月份，每月各戶多交一個月管理費，如未能解決，容後再商議。’

42.曾先生的證供是該 $81,600 的費用會根據大廈公契分作 120 份，每份要繳付 $2,040。代表答辯人的林海先生亦有與會。他的證供顯示他是明白有關的計算方法的。若計算方法是符合公契要求，而各單位業主只不過是根據支付多兩個月管理費用的方式來預先支付$2,040 的部分款項，本庭認為有關的決議亦是合情合理的，原因是在扣除了業主所需要預支的費用後，他們最終也只是需要支付 $2,040 的餘額，而計算 $2,040 的方法是符合大廈公契的規則的。

通知書內容

43.周法官亦指有關的決議沒有列載在大會通知書內，故此與附件 3第3(7) 條不符。本庭認為這也是一項錯^誤的裁決，因為業主大會的決議已經是附加或附帶於有關通知書所內列載的討論事項之中。

總結

44.本庭裁定上訴得直及推翻判決。本庭命令答辯人需要支付申請人以下的欠款：

1) 由 2002 年 4 月至 2002 月 8 月的管理費，共 $12,180;

2) 由 2002 年 9 月至 2003 月 5 月的管理費，共 $3,915;

3) 由 2003 年 6 月至 2005 月 6 月的管理費，共 $15,660; 即每月管理費 $435 X 36 個月；

4) 由 2005 年 7月起，每月應支付的 $435 的管理費；

5) 訴訟費共 $870。

45.根據大廈公契第 11 項，答辯人需要支付上段 1）， 2）， 3）及 5）項欠款的利息，利率為每月一釐，由欠款日期開始計算至本判案書頒發日期為止。

46.另外，答辯人需要支付上述1），2），3）及 5）項欠款的利息，由本判案書頒發日子起計，直至清償為止。有關的利率是根據法庭頒發的判決利率來計算。

47.本庭同時命令答辯人支付申請人本上訴之訟費。

申請人：由李紹康律師行轉聘李壯廷大律師代表。

答辯人：由鍾沛林律師行轉聘吳建五大律師代表。