周彥伊 訴 周溥波

             HCMP 3281/2004

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2004年第3281號

（原區域法院民事訴訟2003年第2256號）

聆訊日期：2005年3月23日

判案日期：2005年4月20日

判案書

上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案書：

1.被告周溥波先生是摩頓臺21號灣景樓地下26、27及28號店舖（該店舖）的註冊業主。原告周彥伊女士則為租客。

2.根據雙方簽定的租約，周女士以月租8,800元，租用該店舖，為期4年，由2000年10月28日至2004年10月27日，租金須每月首日或之前上期繳付。

3.租期開始後不久，周女士便經常欠租。2001年4月周先生入稟小額審裁法庭，向周女士追收欠租。2001年5月30日，法庭裁定周女士需支付兩個月欠租，分四期付款，每期4,400元。後來，周先生更應周女士的請求，同意將租金減低1,000元至每月7,000元。

4.2002年10月28日周女士開始再欠租，雙方亦就周女士已支付租金的期數，發生爭抝。周先生指周女士只支付了共24個月租金，而周女士則力指已支付了共27個月租金。

5.2003年3月，周先生以周女士欠租為理由向法庭申請封租令，其後並根據封租令拍賣該店舖內的物品。

6.周女士反對拍賣該店舖內的物品，法庭亦曾應有關申請頒令如周女士將2萬多元欠租繳存法庭，則拍賣可先暫緩執行，再由法庭裁決有關封租令是否有錯。但周女士沒有履行法庭頒令，將欠租繳存法庭。結果封租令成功執行，亦有進行拍賣該店舖內的物品，但拍賣時只有周先生出價200元買回有關物品。周先生亦沒有將購買到的物品搬離該店舖。

7.其後，雙方曾就收回該店舖的問題商議，但不成功。周女士要求周先生賠償裝修費用和其他損失，但周先生拒絕。

8.2003年4月22日，周女士入稟區域法院向周先生索償。周女士指周先生的封租及其後的拍賣，令她蒙受多項損失，包括按金損失、裝修費用損失、租金損失等。周女士更指訴訟導致她失業及生病，她理應獲賠償。周女士沒有支付欠租，亦自始沒有繼續支付租金，但她同時拒絕交還該店舖給周先生。

9.周先生反對周女士的索償申請，並以周女士欠租和拒絕交租為理由，向周女士提出反申索，要求追收欠租及收回該店舖。

10.2003年12月12日，周先生成功收回該店舖。

11.雙方爭議在2004年11月1日，由區域法院法官黃慶春審理。經三天聆訊後，黃法官在2004年11月3日判定周女士的索償敗訴，而周先生的反申索則得直。

12.黃法官裁定周女士要支付拖欠至2004年1月31日的租金，共118,040元，另加利息，由2003年2月1日起計，息率為法庭所定息率的一半。由判決日開始，欠租利息則以法庭所定息率計算。

13.黃法官亦下令周女士要支付周先生全部訟費。如雙方不能就訟費數額達成協議，則周先生應得的訟費會由聆案官評定。

14.周女士不服黃法官的判決曾要求黃法官批准她上訴。但黃法官拒絕。

15.2004年12月23日，周女士再向上訴法庭單一法官申請，要求獲准上訴。但申請亦被上訴法庭袁家寧法官拒絕。

16.周女士仍不服，現再向本庭申請，要求本庭批准她提出上訴，以求推翻黃法官的判決。

17.周女士指周先生不但多收租金，更誤導小額錢債審裁處，令小額錢債審裁處錯誤發出命令，要她支付額外租金。

18.周女士亦指黃法官不應以她繼續持有該店舖鎖匙，而指她沒有將店舖交還。

19.周女士力陳自2003年4月14日該店舖遭封租及店舖內物品被拍賣後，周先生已收回該店舖，並在店舖自由出入，故她持有的鎖匙已經作廢，不應該作為加害她的藉口。

20.周女士強調自己花了30餘萬裝修店舖，自己沒有欠租，卻遭周先生“報假案、封錯舖”，而蒙受具大損失，包括失業，患病損失，共80多萬元。

21.周女士更指出租約第三條規定，“遲交租金10天業主有權收回物業，另租他人及追討欠租”為不再交租的理由。她指自己多次催促周先生退還按金及收舖，但周先生沒有照做，因此2003年1月9日後的租金和她無關。

22.正如黃法官在判案書內指出，周先生向小額錢債審裁處的索償和向土地審裁處的封租申請都是周先生有權提出的適當法律程序，以保障自己權益。

23.雙方爭議亦已透過適當程序，經法庭審理及裁決。

24.法庭裁定周女士有欠租，亦裁定封租正確。

25.假若周女士不滿小額錢債審裁處或土地審裁處的判決，她理應透過正常法律程序，提出上訴以求推翻判決，否則判決有效，亦需執行。周女士無權以執行法庭判令時導致她有損失為理由向對方索償。

26.就周女士是否有欠租一事，黃法官亦作出仔細分析。黃法官裁定周女士確有欠租。黃法官的裁定屬事實裁決，亦是有足夠證據支持的裁決。

27.要上訴法庭更改原審法官所作的事實裁決，必須有資料顯示原審法官所作的事實裁決是完全沒有證據支持或裁定的事實和書面或其他無爭議的證據有抵觸，而原審法官忽視該等抵觸。單憑指出“支持法官裁定之證據薄弱”或“裁定的事實和證據的強弱並非完全脗合”都不足以構成推反原審法官所作的事實裁定。見Tang Kwok Ming v Daxprofit Scaffolding Ltd [1999] HKC 657案。

28.雖然租約賦予業主權力，在租客欠交租金時，收回有關物業。但如租客不自願交回物業，業主亦必需透過適當法律程序，才能合法收回物業。以欠租為理由收回物業和封租亦是不同的法律程序。業主成功封租，不等同業主已收回出租物業。

29.假若租客不自願交回物業，要法庭發出收樓令，在業主根據法庭收樓令，收回出租物業前，租客仍需負責有關物業的租金。

30.周女士指周先生成功封租，已構成收回該店舖之立場不正確。事實上周先生亦有根據租約條款，以周女士欠租為理由向法庭申請收回該店舖。但周先生根據法庭作出收樓令成功收回該物業前的欠租，周女士仍需負責。

31.周先生根據正常法庭程序申請封租及收樓，申請亦獲法庭批准。周女士指周先生要對封租及收樓做成的損失負責，無理據支持。

32.周女士指按金、租金損失、訟費和其他損失，都不構成向周先生的索償基礎。

33.本庭已經詳細考慮過黃法官的判決及所持的理由。黃法官的判決是正確和合理的。周女士面對的問題全因她欠租及拒絕盡早交還該店舖給周先生做成，與人無尤。

34.周女士未能提出任何可爭抝之論點支持其希望提出之上訴。

35.本庭拒絕批准周女士上訴。

原告:無律師代表，親自應訊。