甄沾記大廈業主立案法團 訴 何桂儀

DCMP 4124/2004

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2004年第4124號

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主審法官：區域法院周兆熊法官

聆訊日期：2005年6月14日、10月21日及11月11日

判決書頒佈日期：2006年2月7日

判決書

1.原告人是位於香港黃竹坑道27號甄沾記大廈的業主立案法團。被告人是甄沾記大廈第20字樓G室（“處所”）的業主。原告人的申請，是要求本庭下令把處所拍賣。

2.在支持申請的誓章中，原告人指被告人沒有支付下列的款項：

(a)  由1996年1月至2001年5月的管理費及其利息，總數為$235,479.98；

(b)  收集費（Collection Charge） $500；

(c)   擬備及登記兩份押記備忘錄的 $4,410 法律費用;

(d)   涉及LDBM No. 161 of 2000 的法律費用，款額為$50,671.90;

3.2004年7月20日原告人的律師致函被告人的律師，要求她交付所有欠費。以下是該信件有關的部份：-

“We are instructed that your client’s offer to pay the principal amount on condition that interest and other charges be waived is not acceptable to our client and is an unreasonable demand in any event…….  We enclose herewith a schedule of the detailed breakdown of the outstanding management fees and accrued interest calculated up to July 2004 for your reference.  Unless we receive the sum of HK$293,040.61 within 14 days from the date hereof, we shall apply for Order for Sale of the Property without further notice.”

4.2004年8月17日原告人的律師再次致函被告人，要求她還款：-

“Upon taking client’s instructions we hereby give you notice that our client shall apply for Order for Sale of the Property until and unless all management fees (including air conditioning fees) plus interest and costs have been fully settled by you.  Any promise made by Mr. Lam Kam Keung, if any, as alleged by you is hereby denied.”

5.2000年5月12日，就欠交管理費及其他費用，甄沾記大廈的經理人Jones Lang LaSalle Management Services Limited對被告人在土地審裁處提出訴訟，該案件的編號為LDBM 161/2000。2000年8月2日該案的暫委法官李何喜蓮法官在判案書中作出以下的裁決：-

‘The management fee for respondent’s unit from October 1995 to October 1996 was $2,726 per month.  The respondent made partial payment of $1319.50 per month from November 1995, up to October 1996.  There was an outstanding balance of 1406.50 per month.  There was also a balance of 747.22 for October 1995.

From November 1996 to January 1997, the respondent paid $1,321.50 per month, leaving an outstanding balance.

From February 1997 to March 1998, the respondent paid none of the $2,813 management fee per month.

The respondent had persistently failed to make full payment of the management fee.

As at June 2000, the respondent’s outstanding management fee amounts to $111,576.42.

The applicants rely on clauses 6.5(b) to demand interest on the outstanding management fee.  The applicants rely on clause 6.5(c) to ask for costs on a solicitor and client’s basis.

The respondent’s case

The respondent considered that, since she was not able to enjoy the supply of central air-conditioning in her unit, she was not liable to pay the part of the management charges representing the air-conditioning charges.  The respondent paid only the part that she considered being the management fee.  She based her calculation on data obtained at the time of the completion of the assignment of her unit.  The respondent relied on the sales brochure, and the alleged difference in the information obtained from the developer’s sales office and from the ex-manager, to say that she had been misled.  She considered that there should be separate items of charge for management and air-conditioning.

The respondent contended that at the time when she paid the deposit, in February, the DMC was not yet drafted.  She was of the opinion that, if the central air-conditioning were a common facility, there should be no need for the owners to pay for further installation to obtain the supply in each individual unit.

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Judgment

The DMC stated clearly that the management expenses included “all costs, charges, expenses and outgoings reasonably and necessarily incurred for management and maintenance of the building provided in” the DMC.  Central air-conditioning was provided under the DMC.  The applicants always have the duty to provide the service under the DMC.  It was part of the management expenses.  There is no ground of opposition available to the respondent.

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There is judgment for the present manager, Jones Lang LaSalle Management Services Ltd. in the sum of $106,513.02 together with further management fees at the rate of $2,531.70 per month from 1^st May 2000 until the date of full payment.

Interest on the said sums at $1.50 per month for each $100 or part thereof or such other amount for each period of 30 days for which it remains unpaid.

The Respondent is to pay Collection charge of $500.

There is costs to the Applicant on a solicitor and own client basis, to be taxed if not agreed.’

(底線後加)

6.2000年8月31日，仲量聯行去信被告人，引述上述裁決，指由1995年10月至該日，被告人拖欠管理費達到$120,000。被告人於收信日（2000年9月8日），寫了一封回信，並把它傳真給管理公司，信中說「 附上copy 18張以便你方引証及對數用，調整數目後（不包括律師費）請回信確定仲量聯行同意我方付款方法分4個月及不再附加任何利息計」。

2005年2月24日的誓章

7.在2005年2月24日的誓章，被告人提出反對原告人申請的理由。被告人指稱在97年6月、7月及1999年8月，她所交的管理費在8月9日已過數。這指稱應在LDBM 161/2000一案審訊時向土地審裁處提出，以待法庭審理及作出裁決。當時的管理費是每月$2,813，而被告人所交付的是$1,321.50，這顯示被告人沒有交足管理費。

7.1  在第13段，被告人說，“…….本案並不涉及LDBM161/2000之判令（註：我認為LDBM161/2000案件之法律依據及判決是錯的），而本案法庭應考慮原告人於本案是否有權向我追討其所指稱之全部或部份欠款及/或利息及/或律師費用。”但被告人沒有就LDBM161/2000案件的裁決提出上訴，因此該案的判決是終局的判決。

7.2  被告人認為冷氣電力若是提供個別獨立單位而非公眾地方，則此部份電力開支，管理經理人有責任及應分開列出及向所屬享受冷氣之業主個別徵收，而她是無須支付管理經理人不依公契權力而向她追討此部份金額。對於冷氣費是否管理費的一部份，李何喜蓮法官已在LDBM161/2000一案作出終局的裁決，本庭無權另作決定。

7.3  就支付利息一事，被告人要求，如本庭判她須支付原告人金額，本庭應豁免全部/部份利息/或將利息由2000年8月2日改為依判決利率計算。本庭無權更改LDBM161/2000一案的判決。

7.4  被告人指LDBM161/2000的案件並不涉及本案的原告人，而律師費的數額亦非經她同意或經法院評定的數額。律師費之事發生於本案原告人成立法團之前，因此原告人無權，她亦無責任支付此立法團成立前的律師費用，所以原告人無權向她追討此筆費用。此外，她亦質疑原告人是否有權向她追討二份扣押備忘錄的律師費用$4,410元。

7.5  有關50,671.90的律師費用，Andrew W.Y. Ng & Co.律師事務所曾於2000年8月14日去信要求被告人支付此筆律費用，但被告人無反應，又不提出爭議，因此原告人沒有把訟費單由法庭評定。

2005年3月5日的誓章

8.被告人在2005年3月5日提出了一份補充誓章。在此誓章的第（3）段她提出被判要付款給予的人是仲量行；根據《建築物管理條例》（“條例”）第34L的規定，任何管理人不得直接向業主追討開支費用，因此她要求仲量聯行在收錢前必須給她出示該段所列出的文件。條例第34條有以下的內容：-

“34L.  管理人就訟費等而獲得彌償的條文

公契及其他協議的條文的實施，並不使任何建築物的經理人有權就該經理人和法團或該建築物各單位的業主之間的或有關經理人和法團或建築物各單位的業主而有的任何民事或刑事法律程序（不論勝訴與否），獲得該法團或該等業主彌償有關的訟費、收費、開支或費用，而任何此等條文，亦屬作廢及無效。”

如被告人如認為第34L條適用，她應在LDBM161/2000一案提出，作為答辯理由。李何喜蓮法官已作出裁決，本庭無權更改她的決定。

8.1  在第（5）、（6）及（7）段，被告人提及1997年6月、7月、8月她所交的管理費之事，這應在LDBM161/2000 案中向李何喜蓮法官提出。本庭無權對同一事件再作出判決。

8.2  該誓章的其他各段，與本案無關。

2005年11月4日的誓章

9.2005年11月4日，被告人又再向法庭存入另外一份補充誓章，並附上一張HK$112,705.80元面額，其中包括何禧蓮法官命令她交給“業主委員會 — 仲量聯行物業管理有限公司的HK$106,513.02元。另外是2000年5月1日至8月31日的4個月利息，共HK$6,390.78元。”

9.1  在該誓章的第（一）段她提及關於1995年9月15日至1995年12月30日的不合理對冲。這事應在LDBM 161/2000 的案中提出，由該庭作出裁決。第（二）段是關於仲量聯行失職多年，向她計算利息，包庇失職。被告人指仲量聯行到了2000年5月才以LDBM 123/2000和LDBM 161/2000案起訴她，整整晚了4年，這4年是仲量聯行失職，法團應有義務追究仲量聯行的失職，不應計她利息。她應向李何喜蓮法官提出此事，以待該法官作出有關的裁決。

9.2  她又說原告人是2001年8月17日成立的，建築物管理條例沒有賦予法團追溯權。根據公契的釋義條文，“Management expenses” 是指 “all costs, charges, expenses and outgoings reasonably and necessarily incurred for management and maintenance of the Building provided in the Deed”。被告人所欠交的管理費，是屬於大廈所有業主的管理費，原告人是一個業主立案法團，它是一個代表所有業主的法人團體，當然有權代表大廈的業主追討屬於業主的管理費，這並不存在追溯權的問題。

9.3  在誓章的第（三）點，她要求律師費交予法庭評審。如她不同意律師費的金額，她應在接獲Andrew W.Y. Ng & Co.律師事務所於2000年8月14日的信後便提出這個要求。

9.4  被告人說她的支票抬頭寫「甄沾記大廈業主委員會」是依法行事，因為當LDBM 161/2000一案進行時，業主委員會是甄沾記大廈的東主和主事人，業主委員職權和業主立案法團管理委員會相同，同受附表2約束，又按第34L條規定，任何「代理人」不能「直接」向業主索償。所以，她在支票的抬頭寫「甄記大廈業主委員會」，以免觸犯以上兩條「法例」。在LDBM 161/2000 一案，李何喜蓮法官清楚指明原告人即Jones Lang La Salle Management Services Ltd. 得直，被告人應在支票抬頭人為該案的原告人。原告人成立後，它便代替原有的甄沾記大廈業主委員會，這即是說甄沾記大廈業主委員會已不存在，被告人無可能在支票上寫甄沾記大廈業主委員會作為受款人。再者，如她真的有誠意支付該筆錢，她應該寫明收款人是Jones Lang La Salle Management Services Ltd. 或是原告人的名字，她亦應該在2000年8月不久之後便繳付該筆款項，而不是等待到5年之後才繳付。很清楚，除了她所爭議的數個月份外，自2000年8月之後，她沒有繳交其他月份的管理費。這顯然是違反LDBM 161/2000一案法庭所下的命令。本庭認為她根本上無誠意繳交管理費及其他費用。

9.5 誓章的其他的部份與本案無關。被告人欠下原告人巨額的管理費及律師費及收集費，又不支付該些款項，唯一解決的方法是售賣她的處所，因此本庭批准傳票的第1、2、4、5項申請。就第2項申請而言，售賣處所須以公開拍賣的方式，在三個月內進行。

訟費

10. 本庭頒下臨時訟費的命令：被告人須支付原告人是次傳票申請的訟費。如與訟雙方未能對訟費的款額達成協議，該款額由訟費評定官評定。如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，是次命令作實。

原告人：由M/S Solomon C Chong律師事務所May Tam律師代表

被告人：親自應訟，無律師代表