The Incorporated Owners of Tat Ming Building 訴 Pc Fortune Co. Ltd.

LDBM 290/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第290號

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判   案   書

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背景

1.申請人是九龍通菜街22號達明大廈業主立案法團， 答辯人是達明大廈（“該大廈”）8/F D室單位的業主。申請人於2005年10月18日向土地審裁處提出申請，要求答辯人繳付 (a) 升降機及消防設備工程分擔費3,602元；(b) 積欠多年由1999年11月至2005年10月的管理費共 41,800元；(c) 兩次的押記備忘錄之土地註冊處註冊費及律師費， 每次 6,270元共12,540元；(d) 利息；及 (e) 訟費。

2.答辯人於2005年11月8日提交反對通知書，提出以下的反對理由及詳情：——

“	有關本公司欠費，一直都願分期付出，曾經交過支票法團不接納，因要本公司多額外附加其他費用而法團不願解封釘契等問題一直拖到如今。本公司幾年來收不到法團和管理公司所有大廈文件。達明大廈8D是收租物業而租金銀行自動轉帳。管理公司應代表法團有關大廈所有文件要通知本公司（包括追錢甚至釘契）身為業主事後才知， 費用任收附加費，故本公司必須追查當年和至今法團通過所有文件程序正確和合法否？ 法團和管理公司預備所有文件交法庭呈堂給法官大人和本公司查閱，由法官大人主持公道，多謝！”

申請人的證供

3.申請人由立案法團立席梁銘球先生（“梁先生”）作證，他呈堂證人陳述書（證物A1），內附證物多份，包括：——

證物一 ：	土地註冊處土地登記冊副本
證物二 ：	管理委員會主席根據香港法例第344章第22條發出之證明書副本，證明答辯人須繳付申請人於申請通知書所列出的各項費用及由2005年11月至2006年2月的最新積欠的管理費共2,400元（每月600元X 4月）
證物三：	小額錢債審裁處申請案件（編號SCTC056655/99）於2000年6月5日裁決/命令副本：判令答辯人須繳付申請人“45,148元，連同利息，由24/12/1999起至判決日為止，以年利率11.54厘計算，其後之利息則以判定利率計算，直至所有款項請還為止，並須繳付訟費235元”
證物四：	2001年1月8日業主大會會議紀錄副本
證物五：	申請人2001年2月1日發出的“有關電梯及消防工程科款事宜”的通告副本
證物六：	2003年3月14日申請人的管理委員會常務會議紀錄副本，討論並通過向答辯人8/F D及另一單位  （7/F E）採取法律行動追收欠交的大廈維修之工程費
證物七：	申請人聘用律師的聘用書副本
證物八：	於2003年9月5日註冊於土地登記冊的押註備忘錄（編號9011518）副本
證物九：	大廈公契副本
證物十：	申請人律師於2003年11月12日發給答辯人前律師的信件副本
證物十一：	答辯人前律師於2003年11月13日發給申請人前律師的信件副本
證物十二：	申請人律師於2004年6月1日發給申請人前律師的信件副本
證物十三：	申請人律師於2004年6月7日發給申請人的信件副本
證物十四：	於2005年2月1日註冊於土地登地冊的押記備忘錄（編號 9475982）副本

4.梁先生繼續作證，指出雖然於2000年6月5日小額錢債審裁處對申請人向答辯人的另一申索案件作出判決後，答辯人已通過申請人代表（即該大廈的管理處）轉交予申請人支票乙張（永隆銀行支票編號635926，日期為2003年11月7日，金頟為45,148元，但該支票為申請人的銀行退回，理由為“停止支付”。梁先生並提交該支票的前面及背頁的影印本（見證物A2），顯示中國銀行（申請人的銀行）所紀錄的票據交換日期（“clearing”date）日期為2004年3月8日。梁先生並解釋，因為該停止支付欠款的原因， 申請人指示律師採取跟進行動，對答辯人的物業（即本案單位）“釘契”。梁先生亦確認本案所追討的費用完全不是上述小額錢債審裁處已裁決的判令債款。

5.在回答答辯人的盤問時，梁先生確認該大廈的日常管理工  作，是交予一間管理公司處理，而本案單位的管理費於2001年1月由原來的每月500元，增加至600元，當時是整座大廈同一時間調整管理費。

6.答辯人由董事鄭寶珠女士（“鄭女士”）代表並作供，她提交兩份書面陳述書（證物R1及R2）陳詞，要求土地審裁處就答辯人提出的多點問題作出裁決。

答辯人的反對理由

7.綜合答辯人的反對通知書，兩份書面陳述書/陳詞及她在庭上的證供/口頭陳詞，答辯人提出的反對理由及要求包括以下幾點：(1) 不滿申請人將所有的“大廈文件”派送到該單位的信箱；(2) 在2006年6月5日小額錢債審裁處的裁決/命令後，不兌現答辯人繳交予申請人的欠款支票45,148元而追討答辯人額外費用；(3) 多次無理並不合法地指示同一律師對本案“單方面事前後全沒有通知下”“釘契”及拒絕解封“釘契”；(4) 答辯人質疑多年來申請人作為大廈立案法團的運作，並要求“追查當年至今法團通過所有文件程序正確和合法否”，因為法團和管理公司最低應保存七年紀錄，所以答辯人請求“法團和管理公司預備所有文件交法庭呈堂給法官大人和本公司查閱”（原文見反對通知書）；(5) 答辯人要詳細提交 (i) 有關當年“通過於小額法庭告答辯人之會議紀錄”，(ii) 當年多次委托律師對答辯人物業釘契的紀錄及（iii）1999年 ，2000年，2001年多次合法通過徵收維修費及增加管理費的“全部會議記錄出席人數簽名”等證明；及 (6) 最後，答辯人質疑申請人為何一方面因經常收支是負數而需要委員墊錢，而另一方面仍“胡亂動用公款”向答辯人追討各類款項。

申請人祗是將所有的“大廈文件”派送到該單位的信箱

8.鄭女士指答辯人幾年來都收不到法團和管理公司所有大廈文件，但她沒有提出任何書面證據顯示答辯人以前已有通知申請人任何新的地址。由小額錢債審裁處雙方案件的日期可以推論答辯人早於2000年以前已知悉申請人追討答辯人管理費等費用，答辯人有責任不時查詢應繳付的費用，不能以不在該大廈自用為沒有繳交費用的辯護理由。

小額錢債審裁處的判決的合法性

9.本席在聆訊時已多次指出本席不會評論及處理任何涉及其他法庭另案的判決。答辯人如果對申請人過往的行為有任何不滿，要自行採取法律行動。

10.申請人的證供顯示申請人於2003年9月27日根據該大廈的大廈公契註冊押記備忘錄編號9011518（證物A1內的證物八）所依據的是：(1) 答辯人拖欠申請人的升降機及消防設備工程分擔費    3,602元；及 (2) 答辯人拖欠申請人由1999年11月至2003年8月的管理費（由1999年11月至2000年12月每月500元及由2001年1月至2003年8月每月600元）。根據該大廈的大廈公契第13條，申請人有權對拖欠管理費及其他費用的業主的單位註冊押記備忘錄。而事實上，答辯人並沒有否認在2003年9月27日以前有繳付上述兩筆款項予申請人。答辯人承認直到今天仍未繳付該兩筆款項，答辯人祗是認為申請人未能證明申請人有合法權利徵收該兩筆款項。

11.另外，申請人根據大廈公契第13條，對本案單位再次於2005年2月1日註冊押記備忘錄編號9475982，理由為答辯人拖欠2003年9月至2005年1月的管理費共10,200元（每月600元）。同樣，答辯人並沒有否認有繳付該筆款項，祗是認為申請人沒有合法權利徵收每月600元的管理費。

12.本席裁定答辯人須繳付申請人上述兩次註冊押記備忘錄的費用，共12,540元。

申請人故意不兌現答辯人於2000年繳交予申請人的支票

13.因為該支票涉及另一法庭的判決，本席不會處理這點的投  訴。可是，本席留意到答辯人的支票日期是2003年11月7日而一般支票的有效期為6個月，但答辯人卻選擇在2004年3月8日（申請人的銀行過數日期）以前指示銀行“停止支付”該支票。

申請人為何一方面收支是負數而仍要花律師費向答辯人追討各類款項

14.按該大廈的大廈公契及香港法例344章，每一位業主均要繳交予該大廈的立案法團每月的管理費及其他申請人通過徵收的維修費等的費用（包括升降機及消防設備工程費）。若有業主選擇不繳交按公契分攤的費用，申請人當然要追討， 否則必然對其他業主不公平，亦會導致大廈的管理及維修等事務完全未能正常運作，以致日常收支虧損。在本案，答辯人竟然本末倒置，指既然法團財政不平衡，支出大於收入，為何還花費聘請律師向答辯人提出訴訟。本席對這個論   點，實在覺得是莫名其妙！  

答辯人要求申請人交代“當年至今”法團通過的所有文件以確定程序正確和合法否

15.答辯人可能因為本案的訴訟或以前的訴訟或申請人“釘契”的行為對申請人非常不滿，並質疑申請人的運作，但答辯人不能在本案毫無節制地追查並要求申請人交代“當年至今通過所有文件程序正確和合法否”。

16.在考慮申請人及答辯人的所有證供後，本席接納申請人的申請，並認同申請人的陳詞，即答辯人的所有反對理由均不成立，並頒令如下：——

頒令：