蔡鑑及另一人 訴 the Incorporated Owner's of Choi Fung Court and Another

LDBM 290/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第290號

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主審法官: 容耀榮區域法院法官

審訊日期: 2005年8月5日及2005年8月8日

頒下判案書日期: 2005年9月14日

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判案書

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背景

1.第一答辯人(下稱“法團”)在與管理公司續約時沒有經過招標程序，同樣地與當時負責維修升降機的公司續約時，也沒有招標。雖然這两份合約在其後一次業主大會決議確認，申請人仍然不滿意，興此訴訟。

法律觀點的爭拗

2．簡單來說，拫據建築物管理條例第20A（2）、（3）條的規定，選擇物品或服務供應商時，若所涉款額超過100,000元時，法團須以招標承投方式進行，而招標程序則要符合有關工作守則。雙方就法律觀點的爭拗，只涉法律釋義，糾纏在所指的“工作守則”和有關條款上。申請人認為是强制性適用（mandatory），而答辯人則認為只是“指導性”。

3．其實只顧在“强制性”和“指導性”這两詞之間大造文章，是沒有多大意義，很多時不能徹底解決實質問題，於事無補，徒增各方敵意，達不到法團與業主們應和衷共濟，互諒互讓，做好管理大厦的工作的目的。有關條例若然只具“指導性”，違反了，在恰當情況下，審裁處也會給予所要求的濟助，反之，就算是“强制性適用”審裁處也不一定給予申請人所要求的或任何的濟助。

4．在對方確實有違反建築物管理條例的前提下，業主能否勝訴，得到要求的濟助，還要看濟助的性質。本案與絕大多數同類案件一樣，某業主因法團或與訴人違反了建築物管理條例某條的規定，即把他們告到審裁處，要求的或是聲明令，或是禁制令。這些濟助都屬衡平法的範疇，是酌情性的，法庭行使酌情權時，是受衡平法原則所約束，這一要點是一般業主申請人經常忽略的，滿以為對方既違反條例，把他們告上法庭，是理所當然，兼一定勝訴。舉例來說，本審裁處有很多案件是申請人業主告法團主席，告他沒有在收到業主們依法提出的開會要求後，在限期內召開法團會議，但入禀審裁處時，或正審時，法團會議已召開，議程也包括業主們所要求的事項，雖然會議只是在限期後召開，又或是由管理委員會召開而不是由主席召開，但申請人還堅持繼續訴訟，要求强制令，或聲明令。可是這些申請人說不出為何要主席再開一次同樣會議，也不好說出要求聲明令的真正原因。當然嚴格來說，法團主席是違反規定，但若沒有其他原因，審裁處是不會行使酌情權，頒令强制主席再召開一次會議。至於要求聲明令，這些申請人也忽略了，聲明令不是隨便頒發的事實。純粹為了羞辱、教訓法團主席，或彰顯自己對法律的認識和突顯對方的無知和無能，此等申請人不會獲頒此等聲明令。

建築物管理條例第20A（2）、（3）條/工作守則

5．建築物管理條例第44（2）條和上訴法庭在CACV 1716/2001 對其詮釋時己清楚指出“工作守則”本身效力是指導性，“工作守則”的引言1.2段也明述如下：

1.2  守則的目的

本守則旨在推廣各項大廈公用部分的管理及維修準則，讓大廈業主、業主立案法團（業主法團）的管理委員會委員、業主委員會的委員、經理人、建築物管理代理人、管理公司和其他負責管理大廈公用部分的人士和組織，可以知所遵循。

守則本身不具直接法律效力，因此，即使業主法團或業主未能遵守本守則所規定的準則，也不會在條例下受到刑事檢控，但在任何民事或刑事法律程序中，這點可作為確定有關業主法團或業主是否須負上所涉及法律責任的根據。任何人如未能遵守本守則的規定，主管當局可能會根據條例第[40B]條，令對有關大廈實行強制性大廈管理。

1.3 《建築物管理條例》（第344章）

《建築物管理條例》旨在方便個別大廈或屋苑內各單位的業主成立法團，並就大廈或屋苑的管理和由此附帶引起或與此相關的事宜，訂定條文。

所謂“指導性”，即是不具法律效力，但審裁處審理大廈管理訴訟時，可納入考慮，决定某些行為是否不當，因事制宜給予申請人所須的濟助。

6．至於建築物管理條例第20A（2）、（3）本身是法律，具有一定法律效力，違反了，審裁處可給予申請人適當的濟助。答辯人所述的上訴庭案例題CACV 1716/2001，對本案沒有幫助。該案只闡明了一個法律原則，法團違反了這些條款不會令其決定無效。申請人早前亦己修改了申請書，刪除了要求頒令宣佈有關合約無效。本案的基本點是，究竟申請人要求什麼濟助？

與管理公司和升降機續約有違規定

7．這两份合約須否招標，是看整體價值，不是看每月須繳費若干，所以無可置疑，两份合約都應招標。法團簽署合約時，是違反了建築物管理條例第20A（2）、（3）條的規定。

法團會議可確認違規簽定的合約

8．法團運作由管理委員會執行，管理委員會在大廈管理事務上的決定，也是法團的決定，但管理委員會的決定，也是受約束的。建築物管理條例第14條賦予法團會議權力，可決議推翻管理委員會的決定。例如，法團會議可根據第14條，決議推翻管理委員會據第34I條批准公用地方作某種用途的決定，同一道理，可推翻管理委員會選擇某物料供應商的決定，就算管理委員會沒有違反工作守則。反之，若管理委員會違反了工作守則，選擇了供應商，簽了合約，也可由大會決議確認，但須合乎“工作守則”的規定。

9．在簽定類似涉案合約時，管理委員會都會交由法團會議相討，由法團決議。進行此程序時，“工作守則”要求管理委員會，進行投標。此案的管理委員會沒有補做投標手續，便舉行法團會議，確認合約，等同違反了一般“工作守則”的規定。雖然這只是純粹違反了“工作守則”，但審裁處仍可考慮給予申請人濟助，視乎要求的是什麼濟助。

濟助

10．審訊時，本席不厭其詳提醒申請人，究竟要求什麼濟助。最後陳詞時，律師才應要求寫出濟助條款（見證物A），內容照錄如下：

A declaration that the Respondents comply with S20A(2), terminate the contract according to the terms of the contract and re-tender the lift maintenance service.

11.文法上和措詞上的錯誤可以不理，申請人似乎不再針對管理公司的合約，不知是否誤以為合約每月費用不超過100,000元，不須招標，或是滿意管理公司的表現，就不得而知。申請人及其律師的立場都是指摘主席與管理公司把每月管理費，減低至少於是100,000元，以逃避遵從“工作守則”。

12．申請人蔡先生對法團主席蘇先生（第二答辯人）的處事方法不滿之情，作供時表露無遺，其代表律師不論在陳詞或盤問証人時也表示認同蔡先生的指摘。對蘇先生以管理委員會名義發問卷，也甚為不滿，妄指他盜用管委會名義，但提不出任任何証據；又指他操控其他委員，但又不能指出用什麼形式操控。

13．主席一人不能代法團處事，是最清楚不過，他以一人之力，又怎能終止有關合約，針對他的濟助是不合適的，本席拒絕申請人要求對第二答辯人發出的聲明令或强制令。

14．申請人沒有提供其他任何情況，支持其申請。若應其要求，令法團取消两合約，是妄顧業主大會的議決，有由本審裁處代為管理大廈之嫌。申請人認為業主們不知道沒有進行投標，受誤導。本席不同意，大會上業主可以否決確認合約動議。再者，是否受誤導，決議也是有效的。

結論

15．管理委員會在處理涉案合約，沒有遵從法律規定，這不是主席一人之錯。不遵從規定，可能負上疏忽責任。有關法規，不但保障其他業主，也保障了管理委員會成員，只要遵從法規，就不會蒙上不白之寃。另一方面來說，這次違規事件，對整體業主，包括申請人在內，沒有造成任何損害。本席拒絕給予申請人任何濟助。申請人須付訟費，以最高法院基準釐定，此臨時訟費命令6星期後生效。

申請人：由梁鄧蔡律師事務所MS. K. Y. Tang 律師代表。

答辯人：由鍾沛林律師行Mr. C.W. Chan 律師代表。