Case Document

LDRW7/2005

香港特別行政區

土地審裁處

鐵路條例申請編號2005年第7號

___________________________

申請人	陳金泉
	及
答辯人	環境運輸及工務局局長

___________________________

主審 :	黃一鳴暫委法官及盧偉光審裁成員
聆訊日期 :	2006年7月24日至2006年7月28日及 2006年9月14日
判案書日期 :	2006年10月13日

______________

判案書

______________

背景

1.申請人是丈量約份第124約的第1174餘段、第1175地段及第1177地段（“該等地段”）的前租戶/佔用人。政府按照政府刊憲公告於1999年1月16日收回包括該等地段的土地，以便興建九廣鐵路西鐵（第一期）的路段，而實際清拆該等地段上的建築物的日期為1999年6月初。按照法例，該等地段之業權復歸政府的日期為1999年1月16日。雙方並無爭議的是政府的收地及其後的清拆工程直接導致申請人需要完全結束在該等地段上營運的主要為飼養及出售豬隻的業務。

2.申請人通過代理人黃開基測量師行有限公司於1999年10月7日根據《鐵路條例》（香港法例第519章）（“該條例”）向答辯人即環境運輸及工務局局長送達書面申索書，申索的金額為4,615,958.69元，另加利息和專業費用。2000年10月3日，申請人向土地審裁處提交特惠補償申請（申請編號LDBM 46/2002），金額為623,871.60元,另加利息。

3.土地審裁處於2001年2月6日拒絕申請人之申請，原因是本處因職權所限未能處理特惠補償申索。申請人隨後的上訴亦不成功（上訴編號CACV 321/2001）。

4.2000年1月4日，申請人中止委任前代理人，另聘天衡產業測量行代表他處理申索，其後再於2001年2月7日中止了後者的委聘。

5.2001年8月29日，申請人自行遞交了金額為38,559,237元的滋擾申索。2004年11月10日，破產管理署代表當時已破產的申請人接受答辯人發放的臨時補償金暫付款項2,502,750元。

6.2005年6月16日，申請人在他的破產令被解除後向土地審裁處提交金額為41,301,298元的中止業務滋擾賠償的申索。在雙方交換賠償估值的報告等後，本案於2006年7月24日至7月28日及9月1日聆訊。申請人選擇自行作供，亦不聘請律師，而答辯人則傳召兩名專家證人作供。

7.答辯人於2005年6月28日提交下列的反對通知書，反對申請人的申請：——

“1. 答辯人否認申請有權根據《鐵路條例》（第519章）及/或《收回土地條例》（第124章）申索補償；

2. 交替來說，即使（但不承認）申請人有權根據《鐵路條例》及/或《收回土地條例》申索補償，答辯人否認所申索的款額己按《鐵路條例及/或收回土地條例》妥為作出評估，答辯人同時認為所申索的款額過高”

8.答辯人於2006年3月31日書面通知本審裁處，同意放棄爭拗享有權。其後於聆訊時，答辯人申請撤回放棄爭拗享有權。本審裁處於2006年7月27日頒令：——

“1. 不批准答辯人撤回放棄爭拗享有權之申請；

2. 批准申請人修改申請通知書將地段1174改為1174RP；

3. 申請人須在今天之內存檔及派送再次修改申請通知書。”

申請人的申索及答辯人的評估

9.下面總結雙方對本案應予賠償之項目的申索及評估：——

賠償項目

申請人之申索金額

答辯人之評估

(a) 商業損失

$31,175,166

   $0

(b) 商譽

$4,066,326

   $0

(c) 1999年5月24日至12月31日的收入損失

$782,133

$0

(d) 青苗商業損失

   $1,178,428

   $0

(e) 機器及設備

    $927,267

$632,100

(f) 賣出豬隻差價

    $464,870

$125,000

(g) 豬屋及人住屋

$2,344,500

   $0

(h) 其他設施

    $230,150

$2,300

(i) 飼料差價

      $5,128

$5,100

(j) 人住屋騷擾賠償及搬遷費

    $127,330

   $0

$41,301,298

$764,500

法例條文的規定

10.《鐵路條例》（第519章）（“該條例”）授權政府徵收包括本案該等地段的土地，而根據該條例的第32條，該條例之附表第II部列出以下幾點：——

· 可申索賠償的事項

· 評定賠償的基準

· 可就其各自的損失申索賠償的人

· 申索須送達局長的期限

11.該條例之附表第II部第一項規定：——

當土地被收回時，按該條例提出之申索應猶如根據《收回土地條例》（第124章）而提出的申索一樣。

12.《收回土地條例》（第124章）的第10(2)(d)條規定：土地審裁處在裁定根據第(1)款須支付的賠償額時（如適用者），須按以下基準作出判決 ——

“申請人於收地當日在被收回的土地上或在其上建築物內經營的業務，因收地而須遷離該土地或建築物，因而蒙受在業務上的損失或損害的款項。”

商譽損失

13.申請人就他在該等地段上業務經營的損失, 分為「商業損失」、「商譽」、「1999年5月24日至12月31日的收入損失」及「青苗商業損失」等四個項目進行索償，而答辯人則認為該四項索償，應只歸納為一項 — 商譽賠償。

索償損失
申請人評估每年的淨收入

年期

索償金額

(a) 商業損失 $1,355,442 23年* $31,157,166

(b) 商譽 $1,355,442 3年# $4,066,326

(c) 1999年5月24日至12月31日的收入損失 $1,355,442
$ 782,133

* 假設申請人於1999年農場清拆時（他42歲）工作至65歲的退休齡，共23年。

#假設3年為“商譽”損失。

15.同樣地，申請人亦根據他於1996年，1997年及1998年每年在青苗方面的淨收入而估計他每年因政府收地而導致的青苗商業損失為每年$51,236。他將該估計損失乘以他理論上可以工作至65歲退休年齡的23年年期，得到$1,178,428作為他的青苗商業損失的索償。

16.答辯人的專家證人測量師鄭家文先生作供，完全否定申請人的評估方法為巿場上可被接納評估商譽的方法。鄭先生並認同他的前任、測量師彭達敦先生 (Mr. Pendleton) 的估值報告（證物R1），內附評估業務損失，盈利損失和商譽損失等的計算方法及詳情。

17.答辯人在結案陳詞引述本港一本賠償及估價法律的專業書籍（Land Compensation and Valuation Law in Hong Kong 2^nd Edition）的論述，作者Mr Gordon N Cruden於該書的第131頁，就商譽與利潤損失的估價有以下的說明：——

“商譽與利潤損失

商譽與利潤失是不同的申索項目，亙不相關。不過，兩者的申索金額都是基於利潤分析而評定的。商譽是無形資產，而利潤損失則屬於收入項目而非資本項目，是實際的利潤失。在收回土地前的一段期間，實際利潤可能會因為面臨收地威脅而有所減少，導致利潤損失。倘若業務沒有終結，只是遷往另一地方繼續經營，則在重新開業之前的一段準備期問可能暫時會有利潤損失。如蒙受這等或相類損失，當事人可在相關損失的申索總目下追討。⁶⁸

有些時候，商譽和利潤損失這兩個用語如用得不當，會混淆使用，或根據所涉爭議界定的個定義使用。若更確切來說，商譽是指轉作資本的未來利潤損失，通常在業務完全終結時出現。不過，視乎案情而言，當業務遷移到新地方繼續經營，有關損失屬永久性質，則商譽可能蒙受部分損失。實際上，只要把實際損失準確計算，使用哪個字眼反而不太重要。

⁶⁸ 在 Irving Oil Co v R [1946] 4 DLR 625一案中，法院裁定，假如當事人因為業務暫時不能在原址經營而申索賠償，利潤損失屬恰當的申索總目。”

18．以上節錄自答辯人書面陳詞附上的翻譯本，該書的原文為：——

“Goodwill and loss profits

Goodwill and loss of profits are separate and distinct claims. However, the valuation of each is based on an analysis of profits. Goodwill is an intangible asset. Loss of profits is an income and not a capital item and represents an actual loss of profits. Loss of profits may arise where the actual profit is reduced by the threat of resumption during the pre-resumption period. Where a business is not extinguished but removed, a temporary loss of profits may occur while it is being re-established. Where these or similar income losses are suffered, they may be recovered under their own separate head of claim. ⁶⁸

At times the terms goodwill and loss of profits are used, if inaccurately, interchangeably or in accordance with particular definitionss relevant to the issue in dispute. Goodwill is more properly used to refer too the capitalized loss of future profit. This will generally arise where the business is totally extinguished. However, depending on the facts, when a business is moved and continued at a new location there may, where the loss is permanent, be a partial loss of goodwill. In practice, so long as the actual loss is correctly calculated, the terminology used is of lesser importance.

⁶⁸ In Irving Oil Co v R [1946] 4 DLR 625, it was held that loss of profits is the proper head of claim where compensation is claimed for the temporary dislocation of a business.

19.本審裁處接納答辯人的陳詞，裁定申請人的評估方法，沒有巿場上及法理上的依據，不可能被接納為評估商譽賠償的方法。假設申請人不是租戶/佔用人，而是有關地段的業主，申請人亦絕不可能在巿場上以他提出的方法出售他們的商譽，即以他可能在未來數十年的每年估計的巿場純利乘以他未來的業務的總年期。又假如申請人是一有限公司，即理論上沒有退休或終止業務的時限，是否可以以每年估計的平均純利乘以無窮盡的年期而計算出該有限公司的商譽呢？答案是絕不可能的。

20.申請人在申索23年的預期每年的淨收入後，又申索3年的收入作為商譽，及再申索1999年5月24日至12月31日的淨收入，這顯然更是重覆又重覆的申索。就算按照申請人提出的原則，這也是完全沒有依據的申索。

21.因此，本審裁處接納答辯人專家證人的評估商譽的方法為一符合法例下的評估方法。

申請人未能提供任何書面等證據

22.答辯人提出，由於申請人並無提供任何可靠的書面證據，證明他收地前的收入（包括青苗收入），故始申請人的商譽賠償應評估為 $0.

23.本審裁處同意答辯人的說法：申請人在本案中，除了 (a) 機器及設備、(b) 賣出豬隻差價 (c) 豬隻及人住屋及 (d) 其他設施等幾項，由於在清拆前有政府人員與申請人共同點算而有部份文件支持外，申請人是完全依賴他的個人供詞及口供，而沒有任何其他方面的書面證據或其他第三者的佐證作為支持。

24．總括本案的證供，本審裁處並不同意僅由於申請人未能提供任何可靠的書面證據，即要評估申請人的商譽賠償為零。在本案，申請人亦能提供到證據支持他經營的農場的一些情況，包括在清拆前養豬的數量及農場的設施等。因此本審裁處認為仍應按慣常的做法，評估申請人的商譽損失。

“商譽”賠償的評估

25.本案政府收回土地的法定日期為1999年1月16日，而申請人申索的賠償項目(a)、(b)、(c) 及 (d) 項全部均為他估計, 在政府收地後他可能蒙受的損失。因此，他該4項申索的項目都不是 (1) 在收地前，因收地影響而導致的實際業務盈利的損失或(2) 在收地後，因生意搬遷而導致的暫時性的實際業務盈利損失。因為這個原因，申請人該4項申索，事實上是建基於在政府的地段，由於他未能找到適當的土地繼續經營原來的業務而要被迫結業，他因而蒙受因為整個業務結束而招致的損失。

26.答辯人指出，按照前述高爾敦先生（Mr. Cruden）的著作及物業估值測量專業的一貫評估基準，將有關需要結束的業務的未來收益資本化（capitalisation of future income）是計算該業務之“商譽”（或該業務需要結束而招致的損失）的一種常用方法。本審裁處同意這個見解，亦同意答辯人所指出的，“估計性的未來收入，除用作評估商譽損失外，並無先例（亦不應）作出獨立賠償”。

估計申請人的業務的全年收入

27.答辯人提出由於申請人並無供任何人可靠的書面證據或其他答辯人以外旳證人證供，證明他於收地前的收入（包括青苗收入），故此他的收入應評估為零而他的商譽賠償亦必為零。

28.申請人呈堂大量的手寫文件，列出他的農場（金華園）於1996年、1997年及1998年申請人的總收入（見證物A-5 (1)至 (3)）：——

年度

賣豬收入

總重量

平均價

1996

$2,574,279.50

229,650 斤

$11.21

1997

$2,635,966.50

233,605 斤

$11.24

1998

$2,100,702.00

204,096 斤

$10.29

29．根據他上述的證物, 他在該3年出售的大豬的數量及重量資料如下:——

年度

大豬數量

總重量

平均重量

1996年

1,153頭

229,650斤

199斤

1997年

1,168頭

233,605斤

200斤

1998年

1,049頭

204,096斤

195斤

總數：

3,370頭

667,351斤

198斤

平均數：

1,123頭

222,450斤

198斤

30．申請人在證物A-5 (1) 至 (3)內並無解釋怎樣計算出他在該3年的總收入，亦沒有提供任何書面證據（單據等）或其他任何與他有事務來往的證人的供詞支持他上述提供的資料。

31.另一方面，根據申請人的口供供詞（證物A-1），他聲稱，

“一頭豬由出生到養大賣出每頭大豬190斤至210斤左右，飼養時間約7.5個月；由96年、97年98年這3年的大豬出售的豬價在每斤100斤1,050元至1,200元之間，所出售的一豬都是賣給附近巿鎮的肉食公司及肉枱。”

32.因為根據申請人的證供，一頭豬的平均飼養期為7.5個月，加上在清場前（1999年5月18日）雙方共同點算該農場有待處理的豬隻總數量為691頭（見證物A-9），本審裁處認為申請人所聲稱的每年平均出售1,123頭的數字是在一合理的范圍之內。因此，本審裁處接受該等數字。

以1998年的收入數據或1996年至1998年的平均數據計算商譽

33．申請人要求以他列出的1996年至1998年的平均每年收入計算商譽而答辯人則認為，

“假設審裁處接納申請人的1996，1997及1998年的賣豬收入的數據，答辯人仍認為只應採納1998年的收入數據，作為把收入資本化的基礎，原因是自1998年下半年開始，豬隻己下降（見[R-5]及[R-1(A)，p.25]文件），自1999年初，故接納1998年數據（$2,100,702）, 己是對申請人寬鬆的做法。”

34．答辯人並提供證物R-5，即漁農處處長的文件支持答辯人所聲稱的1999年豬價向下調整加劇的說法。

35．本審裁處接納答辯人的陳詞，同意如果採納申請人自稱1998年的全年售豬的總收入$2,100,702,己經是對申請人寬鬆的做法。

36．另一方面，本審裁處亦接納採用對申請人有利的裁決，在計算資本化數額的全年申請人的農場收入時，先加上1996年、1997年及1998年的每年青苗收入（未減支出）的平均數$68,003 [($67,830+$65,810+$70,368)/3]（見證物A-4）。因此，申請人農場的全年收益估計為(a)賣豬收入$2,100,702及 (b) 青苗收入$68,003，總數為$2,168,705。

“商譽”損失的評估

37．正如答辯人所建議，縱使本審裁處在評估每年總收入方面作出有利申請人的裁決後，仍然需要進一步裁定下列幾點：——

(a) “在計算商譽時，對用以計算資本化數額的全年收益應作何種扣減，及扣減額為何？”

(b) “在計算商譽時，應否因申請人超額養豬，而把純利進一步扣減？”及

(c) “在計算商譽時，所應採納的乘數 (multiplier) 為何？折現率 (discount rate) 又為何？”

申請人的農場全年淨收益的估計

38.申請人在計算1996年、1997年及1998年每年的淨收益時，同意先扣除幾項支出，包括：種豬飼料、肉豬飼料、電費、針葯費及租金。

39．答辯人基本上採用申請人提供的於1998年上述各項支出的數字或申請人在作供時所提供的收字。除此之外，答辯人的專家證人確認亦需扣減下列的支出，包括機器與設備折舊、人工支出、資本利息支出及其他附帶費用。最後，由於本審裁處同意將申請人的青苗收入計算在申請人的總收入之內，申請人於1996年、1997年及1998年就青苗方面的平均支出，亦需要先行扣減。

40．因此，申請人的農場全年養豬的淨收益，估計如下：——

估計的全年收益（不包括青苗） $2,100,702

減去下列的支出及扣減

(a) 種豬飼料支出 $148,920

(b) 肉豬飼料支出 $929,309

(c) 電費 $13,200

(d) 針藥費 $46,380

(e) 租金 $2,100

(f) 機器與設備折舊 $177,427

(g) 人工支出 $72,000

(h) 資本利息 $90,000

(i) 其他附帶費用 $12,000

總扣減 $1,491,336

養豬淨收益 $609,366

41．本審裁處原則上同意答辯人提出的需要扣減的支出，詳情如下：——

(i) 機器與設備折舊——本審裁處同答辯人專家的意見，以5年作為標準計折舊；

(ii) 人工支出——本審裁處同意答辯人所估計的每年$72,000的人工支出是十分寬鬆的估計。本審裁處亦不同意申請人所聲稱的整個農場在他自己以外，完全不需要其他工人工作的說法；

(iii) 資本利息——本審裁處同意在沒有可靠的帳目的情況下，採用“申請人的機器及設備的使用價值（$678,593）（證物R-7），加大10%（作為日常營運資金），再以年率12% 計算”，是一個合理的計算方法；

(iv) 其他附帶費用——雖然申請人在他原來的計算上，並無此項，但他在庭上亦同意需扣減此項。

因超額養豬而需進一步的扣減

42.答辯人的證人提出由於申請人的飼養禽畜牌照只批準他飼養不多於500隻，而他實際上，在一般情況下養豬700隻。因此，答辯人指出在計算資本化數額的淨純利應按比例扣減申請人的估計淨收入：$486,497{養豬淨收入：[($2,100,702 - $1,491,336) x 5/7] + 青苗淨收入：[$68,003 - $16,767]}。

乘數及折現率

43.申請人完全沒有就這點提供任何意見或數據，袛是堅持他的簡單計算方法是正確的評估方法。

44．另一方面，答辯人證人提出以下幾點的論據：——

“
申請人租約至2002年6月14日。根據《土地收回條例》第12(c) 條，在裁定根據該條例需支付的補償時，不得因預期獲得或頗有可能獲得政府任何人批出、續發或延續任何特許、許可、契約或許可證而給予補償。故計算商譽時所考慮的剩餘商業營運年期應為3年。

養豬業在香港是一個式微的行業，豬價自1998年下半年起亦持續下滑，35%折現率屬合理。”

45．本審裁處接納答辯人證人的證供及論點。因此，本案申請人的商譽損失計算如下：——

經扣減後的淨收入 $486,497

乘以——適當的折現率

即3年35%的折現率

1.696

(YP 35% for 3 years)

商譽損失 $825,100

機器及設備賠償的評估

46.申請人為他業務上的機器及設備申索$927,276, 他的呈堂證物A-8詳列他對各項機器及設備的估值。

47.答辯人對證物A-8所列的各項機器及設備的存在並無爭議。答辯人的專家證人潘以立先生(及其前同事Mr. Elmo L. Mellar) 所作出的評估包括 (1)“重置成本值”及 (2)“使用巿場價值”。該等專家對所有各項機器及設備的“使用巿場價值”的總和（在扣除重覆計算後）為$642,998, 在減去該等專家所評估的“估計勉強促銷值”（forced sale value）的總和,即$10,950,而達致“促銷後損失”的總和為$632,048，約數為$632,100。該等專家亦在證物R-6的附件1列出他們參考過的巿場資料。

48.申請人在這方面的估值毫無經驗及根據，亦非該方面的專家，加上本審裁處認為他不是一位誠實可靠的證人，因此，本審裁處在衡量相對的可能性後並不接納他的估值證供，而全部接納答辯人的專家證人的證供，以後者估計的“促銷後損失”的總和，即$632,100作為本項目的賠償金額。

賣出豬隻差價賠償的評估

49.申請人呈堂證物A-9，詳列各種豬隻的種類、數量及他對各類豬隻的巿場價值的評估。

50.申請人總結所有豬隻的巿場價值的估值，在減去他所有賣豬的收入後，得出的差別$464,870元，即為他本申索項目的評估。

51.答辯人對證物A-9所列的豬隻種類及數目並無爭議。答辯人的專家證人測量師鄭家文先生於他呈堂的證物R-9（他的補充報告）列出他與答辯人的估值之分歧處。

52.本審裁處同意申請人有法律的責任儘量減輕因收地而導致的損失，亦同意如果申請人在較早時間己開始售賣豬隻，他應該可以減少損失。最後，本審裁處同意鄭家文先生的估計，即只考慮申請人所估計的損失的50%。因此，種豬的損失應為申請人估計的$262,550的50%，即$131,275。

53.本審裁處亦留意到，根據申請人在庭上的作供，假如他把所有重量超過50斤的肉豬豬隻運往批發巿場售賣，則他的損失只會是他的運費及跟車工人的臨時工資。這批肉豬共355隻，根據答辯人專家的調查，每隻豬的平均的運輸費用為$25 (包括跟車工人的工資)，而申請人對這數目亦未提出任何爭議，故本審裁處接納答辯人專家的評估，申請人在這方面的損失總數為$8,875 ($25 X 355)。

54.另一方面，本審裁處亦接納答辯人專家證人對重量輕於50斤的肉豬的損失的評估，即應為申請估計的損失$69,730的50%，即$34,865。

55.由於申請人聲稱實際飼養豬隻的數目（約700隻）違反豬場牌照的限制數目（500隻），本審裁處同意答辯人的要求有需要將上述估計的總賠償額按比例2/7予以扣減，即申請人袛能獲得上述估計的總賠償額的5/7，原因為法例上不容許賠償予申請人任何基於申請人違反法例營運而計算的損失。

56.最後，本審裁處接納答辯人專家證人對賣豬方面的總損失的評估為$125,011[($131,275+$34,865+$8,875) x 5/7], 即$125,011約為$125,000。

豬屋及人住屋賠償的評估

57.申請人為該地段上的豬屋及人住屋申索$2,344,500, 他的呈堂證物A-10詳列他這方面的估值。答辯人對A-10所列建築物的數量及/呎吋（除卻申請人誤把1呎同等10吋而導至計算上有錯誤外）皆無異議。

58.答辯人的主要論點是：“由於申請人是租客，根據普通法，租客在所租地上建築的固定附著物（fixtures）皆屬業主所擁有，故申請人不能在這項目獲得任何賠償”。答辯人並引述土地審裁處案件LDMR1/2000 的判決書（判詞日期：2000年11月10日；與訟雙方為：Wong Hoi Nung formerly trading as Bailey Trading Company v. The Secretary for Transport）及其後的同一案件的上訴庭的判決書（案件編號 CACV521/2001）支持這個論點。

59.本審裁處同意答辯人提出的這個論點，因而裁定申請人不能在這個申索項目上獲得任何賠償。

其他設施賠償的評估

60.申請人為其他設施申索$23,0150，他呈堂證物A-11，簡單列出他對養豬場內的7項其他設施的價值的評估：——

(1) 全場供水系統 $67,300

(2) 全場供電系統 $84,600

(3) 正門大閘 $ 7,500

橫門大閘 $ 6,500

(4) 磚圍牆 $12,000

(5) 三合土地台 $35,000

(6) 母豬生產保暖太陽燈 $ 3,750

(7) 寫字枱及雜物櫃共 $13,500

$230,150

61.於聆訊中途，是在答辯人向他指出該項目已列在機器及設備賠償的清單上後，申請人自願撤銷第1項供水系統的申索。

62.答辯人指出，由於上述項目的第2、3、4、及5項皆為所租地上的建築的固定附著物（fixtures），申請人原則上不能就該等項目獲得賠償。本審裁處接納這個論點。

63.答辯人同意申請人原則上可以申索上述項目的第6及7項，但不同意申請人的申索金額。答辯人指申請人在這方面的估值毫無根據。申請人不是這方面的專家，本身亦不是一位誠實可靠的證人，也完全未能提供任何證據支持他的申索。

64.答辯人的專家證人潘以立先生於證物R-6的第5.4.3段及證物R-7（資產明細表）列出他對該兩項目的詳細評估。他評估該兩項目的“勉強促銷損失”為$525及$1,700，共$2,225，約$2,300，詳情如下：——

保暖太陽燈

寫字枱及雜物櫃

估計“重置成本” $2,700
$4,500

估計“成新率” 0.25 0.40

估計“使用巿場價值” $675 $1,800

減 – 估計“勉強促銷價”
$150

$100

估計“勉強促銷損失” $525 $1,700

65.在比較雙方提供的證供後，由於答辯人的評估金額較為可信，本審裁處接納答辯人就上述兩個項目的評估。因此，其他設施的總賠償應為$2,300。

飼料差價賠償的評估

66.申請人為這項目申索$5,128, 他呈堂證物A-12，列出他的評估方法。他聲稱他在清拆時未用完的飼料全部以6.5折賣出, 他因此申索飼料的差價損失共$5,128。

67.答辯人不爭議申請人這方面的申索$5,128。

人住屋騷擾及搬運費賠償的評估

68.申請人為這項目共申索$127,330, 他呈堂證物A-13，列出下列他聲稱因搬遷而引致的損失：——

(1) 電熱水爐 $2,300

(2) 石油氣爐 $260

(3) 飯枱 $4,730

(4) 梳化 $3,750

(5) 衣櫃 $4,580

(6) 電視櫃 $3,720

(7) 冷氣機 $6,930

(8) 請車搬屋 (首次) $6,500

(9) 住屋裝修 (首次) $35,700

(10) 請車搬屋門(第二次) $6,500

(11) 熱水爐 $3,260

(12) 住屋裝修 (第二次) $47,200

$127,330

69．答辯人陳詞, 指出基於以下理由, 此項目不應獲得任何賠償：——

“(a)
若申請人及其家人真的豬場居住, 乃違反政府租契 (government lease) [R11]及禽畜牌照 [R4]的行為。根據《收回土地條例》第12(b)條, 不應予以賠償;

[參Wong Hoi Nung formerly trading as Bailey Trading Company v. The Secretary for Transport, CACV 521/2001]

(b)
申請人的估值完全不可靠及不能接納。例如，申請人完全沒有把傢俬、電器等折舊；

(c)
申請人完全未能提供令審裁處可信納的證據，以證明他的損失。”

70．本審裁處完全同意答辯人所提出的論據，因此決定駁回申請人就此項目應該獲得任何賠償的要求。

結論

71．基於以上各賠償項目的裁決，本審裁處裁定申請人可獲得以下的賠償：——

(a) 商譽損失 $825,100

（包含青苗的損失）

(b) 機器及設備損失 $632,100

(c) 賣方豬隻差價 $125,000

(d) 豬屋及人住屋 $0

(e) 其他設施損失 $2,300

(f) 飼料差價 $5,128

(g) 人住屋騷擾及搬遷費 $0

$1,589,628

約 $1,590,000