陳金泉 訴 環境運輸及工務局局長
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1. 本案的背景已在朱芬齡法官的判案書內詳盡敘述。本席同意朱法官的裁決。本席現只會就本上訴其中二項爭議點，即申請人在收回土地蓋建的建築物及農場其他設施可否獲得賠償作出討論。
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CACV69/2007 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 民事司法管轄權 民事上訴 案件編號：民事上訴案件2007年第69號 (原土地審裁處申請編號LDRW2005年第7號) ------------------------------
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---------------------- 判 案 書 ---------------------- 上訴法庭法官張澤祐： 1.本案的背景已在朱芬齡法官的判案書內詳盡敘述。本席同意朱法官的裁決。本席現只會就本上訴其中二項爭議點，即申請人在收回土地蓋建的建築物及農場其他設施可否獲得賠償作出討論。 土地上的建築物 2.申請人是該土地的租客及土地使用者。他在該土地經營農場和從事養豬業務及耕種。他在該土地上除了蓋建了一些建築物用作飼養豬隻之外，還蓋建了其他的建築物以供自己和家人居住。 3.香港政府根據《鐵路條例》(香港法例第 519 章)收回該土地。該條例第 II 部規定，收回土地的評定補償基準是根據《收回土地條例》(香港法例第 124 章)的規定。根據《收回土地條例》第 10(2)(a)條，土地被政府收回時，在土地上的建築物肯定是會被納入賠償之列的。有關條款的內容是：
拒絕賠償原因 4.答辯人拒絕就有關建築物賠償給申請人的理由是由於申請人的身分是土地的租客，在租約期滿後在土地上的有關建築物將會歸於業主所有，故此答辯人無需就有關建築物向申請人作出賠償。答辯人引用土地審裁處的一宗案例：Wong Hoi Nung formerly trading as Bailey Trading Company v. the Secretary for Transport(LDMR1/2000)來支持他的說法。土地審裁處在該案例的第 12 頁說：「除非根據租客和業主的協議或法律，租客可以在租約期滿時清拆他附加在租賃土地的物品，這附加在土地上的物品是成為土地的一部分。」這宗案件雖曾上訴至上訴法庭(見：CACV521/2001)，但由於上訴法庭是沒有必要就有關的法律原則作出討論，所以當時上訴法庭是沒有討論有關的法律原則。 5.在本案，土地審裁處亦同意答辯人所提出的同一論點，因而裁定申請人不可獲得賠償。 案例 6.本席認為土地審裁處在Wong Hoi Nung一案並沒有全面闡釋有關的法律原則。其實早於1883 年Kindersley VC法官在Gibson v. The Hammersmith Railway Company [1883] 32 LJCH 337一案中已經就有關的法律原則作出了全面的闡釋：
7.另外，在Lee Chun v. The Director of Lands [1983-85] CPR 426一案，土地審裁處高義敦法官亦引述Gibson一案，他指若果土地在租約期內被收回，租客是有權清拆有關的固定附着物或將它留在土地上。如果租客將固定附着物留在土地上，當政府收回土地時需要就有關的固定附着物給予租客賠償。另見：Davis: Law of Compulsory Purchase and Compensation(第 5 版)第 10.39 段。 8.本席完全同意高義敦法官的裁決。他的裁決符合Gibson一案所訂定的法律原則。 本案涉及養豬的建築物 9.在本案，當該土地被政府收回時，申請人的租約還有三年才屆滿。在這情況下，答辯人是不可以引用申請人蓋建的建築物由於成為土地固有附着物，故此是屬於土地的業主這個原則來否定申請人的申索。這法律原則不適用於本案的原因是政府在收回土地時，申請人的租約期還未屆滿和申請人在土地上所蓋建養豬的建築物是涉及營商固定附着物，故此他是可以拆除涉及經營養豬業務所蓋建的建築物。在政府收回有關土地的一刻，這些建築物仍是屬於申請人的，如果他沒有拆除這些建築物，政府就需要向他作出賠償。 其他的建築物 10.但明顯地不涉及養豬業務的建築物是有分別的。該土地的官契條文是這樣：
11.簡單而言，官契條文說：「持租人或其他任何人士若未得官方批准，不得在該土地上建設建築物。」申請人擁有政府發給他的「飼養禽畜牌照」，准予他在該土地上飼養禽畜，牌照亦列明在該土地上的豬欄及飼料貯藏建築物的面積，這表示有關的建築物是獲得政府批准興建的。 12.但本席不認同申請人可以就他在該土地上蓋建用作居住的建築物向答辯人索償，因為牌照的第 3 項規則規定：「批准地方不准用作居住用途」。根據《收回土地條例》第 12 條(b)段：「凡根據政府租契持有土地而不按照政府租契的條款使用土地，則不得就該項使用給予補償。」 13.由於政府只是批准申請人在該土地上蓋建建築物作為養豬及存放飼料之用，但並沒有批准他可以蓋建建築物作為居住用途，故此申請人無權就後者提出索償。 農場其他設施 14.土地審裁處亦以同一理由裁定申請人在農場上所建設的其中四項設施，即供電系統正門大閘、橫門大閘、磚圍牆和三合土地台是租地上建築的固定附著物，故此該四項設施不會獲得賠償。 15.本席認為上文所述的法律原則亦適用於這四項設施，故此申請人應獲賠償的。 總結 16.本席認為申請人蓋建的養豬及貯藏飼料的建築物及上述四項農場設施應該獲得政府賠償。而賠償的評核應交由土地審裁處處理。 上訴法庭法官楊振權： 17.本席同意張澤祐法官和朱芬齡法官的判決。 原訟法庭法官朱芬齡： 18.針對土地審裁處2007 年2 月13 日拒絕覆核有關申請人可獲得的法定賠償金額的裁決的決定，申請人向本庭提出上訴，要求撤銷土地審裁處2006 年10 月13 日的裁決 ，以及把案件發還土地審裁處由另外兩位法官重審。 案件的事實背景 19.申請人是位於新界元朗洪水橋的丈量約份第 124 約的第 1174 餘段、第 1175 地段和第 1177 地段的前租戶/佔用人。他自1983 年在涉案土地經營一個農場，名為「金華園」，主要從事養豬，另外亦在部份土地進行耕種。 20.1998 年10 月15 日，政府刊登憲報，根據《鐵路條例》(香港法例第 519 章)第 16 條收回涉案土地及其他土地，作為興建九廣鐵路西鐵(第一期)部份路段之用。按照法例，涉案土地的業權在 1999 年1 月16 日復歸政府 ，而涉案土地上的建築物亦在1999 年6 月初被拆除。政府收地及清拆工程令申請人需完全結束其農場業務。 21.2005 年6 月16 日，申請人根據《鐵路條例》提出申請，要求土地審裁處就收地補償金的金額作出裁決。申請人在申索書中提出的總申索額是41,301,298 元，另加利息。雖然答辯人在反對通知書中對申請人是否有權作出申索提出質疑，但代表答辯人的律政司在2006 年3 月31 日去信土地審裁處，表明放棄對申請人是否合資格申索補償的質疑。是故，土地審裁處祇須就申請人可獲得的補償金額作出裁決。 22.土地審裁處經審訊後，在2006 年10 月13 日頒下判案書，把法定賠償金額釐定為1,590,000 元，至於利息、專業費用及訟費等事項則由司法常務官排期聆訊。 23.申請人在2006 年11 月9 日提出申請，要求土地審裁處覆核判決。經聆訊後，土地審裁處在2007 年2 月13 日頒令撤銷覆核申請，並作出臨時訟費令，由申請人支付答辯人覆核申請的訟費。 24.就土地審裁處的裁決，申請人在2007 年3 月5 日提出本上訴。 申請人的申索與土地審裁處的裁決 25.申請人在申索書中共提出10項申索。 (1) 農場商業損失 26.申請人指農場在1996 年1 月1 日至1998 年12 月31 日三年間從養豬業務的淨收入，平均每年為1,355,442 元。而倘非政府收地，他可以繼續經營多30 年。因此他索償自清拆農場至退休時(共23 年)的商業損失，即1,355,442 元 x 23 年 = 31,175,166 元。 (2) 商譽賠償 27.申請人同時採納農場在1996 年至1998 年三年的平均每年收入作為計算基礎，再乘以3 年，作為農場的商譽賠償，即1,355,442 元x 3年 = 4,066,326元。 (3) 1999 年5月24日至12月31日養豬收入的損失 28.申請人指因為遷離涉案土地的最後日期是1999 年5 月24 日，他在該日被迫結束養豬業務，從而失去收入。他因此申索自1999 年5 月24 日至12 月31 日養豬收入的損失。他以每年收入為1,300,000 元計算，得出索償金額是782,133 元。 (4) 青苗的商業收入 29.申請人指他在1996 年至1998年三年間平均每年在青苗方面的純利是51,236 元，因此計算至他退休之年，他在青苗方面的商業損失是51,236 元 x 23 年 = 1,178,428 元。 30.就上述第(1)至(4)項申索，答辯人認為應該歸納為一項有關商譽的賠償。 31.土地審裁處接納答辯人在這方面的陳詞。土地審裁處認為按Gorden N. Cruden在Land Compensation and Valuation Law in Hong Kong (2nd Edition)一書第 131 頁的論述，利潤損失(loss of profits)與商譽損失(loss of goodwill)是兩項性質不同的申索。前者是一個收入項目，是指因收地而導致在實際收入和利潤方面的損失。後者是一個資本項目，是指轉作資本的未來利潤損失。由於申索人第(1)至(4)項的申索並非實際已蒙受的損失，而是針對未來所推算的損失，因此只能歸納為商譽損失的申索。而在計算時，應採用把未來的收入資本化(capitalisation of future income)的方法進行評估。 32.土地審裁處認為申請人沒有提供可靠的書面證據，證明他在收地前在養豬和青苗方面的收入，及解釋他是如何計算1996 年至1998 年三年間的總收入。即使這樣，審裁處仍然採納了申請人有關農場在養豬和青苗方面在1996 年至1998 年的總收入(未減支出)的評估，從中減去各項營運的支出(如飼料、電費、針藥費、租金等)，從而計算出農場每年的淨收益。有鑑於申請人當時的租約將在2002 年6 月14 日屆滿，審裁處因而按《土地收回條例》第 12(c)條的規定，把淨收益乘以租約餘下的年期(即3 年)，以及再乘以35%的折現率，從而計算出825,100 元的商譽損失。 (5) 機器及設備的賠償 33.申請人就農場的機器及設備提出申索，並給予估值為927,276 元。答辯人的專家證人則以該等機器及設備的「使用市場價值」減去「估計勉强促銷值」而達致「促銷後損失」，作為評估的方法。土地審裁處最終採用了答辯人專家的評估，以632,100元作為機器及設施的賠償金額。 (6) 賣出豬隻差價的賠償 34.申請人指在農場在收地時養有約700 頭豬，他在總結這些豬隻的市場價值的估值後，再減去他出售這些豬隻的收入，得出464,870 元差價，並就此提出申索。答辯人的專家證人不同意申請人這方面的實際損失和評估。 35.土地審裁處同意答辯人專家證人的評估。它亦認為申請人若在較早時間便開始把豬隻出售，應可把損失減低。同時，申於申請人養豬的數目超逾其牌照所批准的數目(500 頭)，土地審裁處將答辯人專家評估的損失賠償額扣減七分之二，而達致125,000 元的賠償。 (7) 豬屋及人住屋的賠償 36.申請人在涉案土地建有多間建築物，作為豬舍和擺放飼料、工具等之用。申請人和家人同時在其中一間建築物居住。申請人就這些建築物申索2,344,500 元。 37.元朗地政署在1983年4月18日曾就第 1175 地段給予蓋搭農業建築物的書面許可。該信的附表列出獲批准蓋搭的建築物為：一間更寮、一間儲物室和八間豬舍。該許可的特別條款第(c)條同時訂明：「獲許可蓋搭的建築物不可用作住宅或工業用途或作為住人之用」。 38.申請人持有的1998至2001年「飼養禽畜牌照」亦附有農場的圖則。圖則顯示農場共有一間貯藏飼料的建築物和六間豬舍。這六間豬舍中有四間備有編號。它們和貯藏飼料的建築物同是已獲批准的農舍(licensed farm structures)。餘下沒有編號的兩間建築物，圖規列明如沒有得到地政署署長補發給許可，則它們會受寮屋管制行動的規限。答辯人對這項申索的反對理由是申請人是涉案土地的租客，按普通法，他在租地上建設的固定附著物皆屬業主所擁有，故此他無權就土地上的建築物獲得賠償。 39.土地審裁處贊同答辯人這項論點，因而裁定申請人不能就這項申索獲得任何賠償。 (8) 農場其他設施的賠償 40.申請人在申請書列出養豬場內的 7 項設施，並就此申索230,150 元。在聆訊時，申請人放棄有關供水系統的 67,300 元申索。答辯人認為其餘6 項設施，其中4 項(即：供電系統、正門大閘、橫門大閘、磚圍牆和三合土地台)是租地上建築的固定附著物，基於上述同一論點，申請人不能就它們獲得賠償。土地審裁處接納這個論點。至於餘下兩項設施(即：母豬生產保暖太陽燈和寫字枱及雜物櫃)，土地審裁處接納答辯人的專家證人的評估，裁定申請人可獲賠償為2,300 元。 (9) 飼料差價的賠償 41.申請人就清拆時把尚未用完的飼料出售的差價損失申索5,128 元。答辯人對此沒有爭議。土地審裁處因此按申索金額給予評估。 (10) 人住屋騷擾及搬運費的賠償 42.申請人指因收地搬遷而蒙受損失，這些損失包括家居電器、傢俬以及搬遷的車費和住屋裝修，共申索127,330 元。 43.土地審裁處採納答辯人的抗辯理由，認為申請人和家人在農場居住是違反政府租契及飼養禽畜牌照，因此按《收回土地條例》第 12(b)條不應予以賠償。土地審裁處同時亦認為申請人的估值不可靠，以及申請人不能提出可供信納的證據以證明他的損失。土地審裁處因此不就此項申索給予任何賠償。 上訴理由 44.申請人在上訴通知書中共提出7項上訴理由如下：
第(1)項上訴理由：地政總署2002年6月14日的信 45.申請人在2001 年向地政總署就收地補償事宜提出申索。地政總署在2002 年6 月14 日就補償問題發信予破產管理署署長。事緣申請人當時是破產人士(破產令在2001 年5 月12 日頒下)，破產管理署署長是其資產的受托人。地政總署的信標明「不得用以損害任何一方權益」，其主要內容如下：
46.雖然，地政總署在信中作出3,337,000 元的補償建議，但信中明確要求申請人在發信日期起計28 天內簽署表格甲交回地政總署，否則建議便自動失效，以及視為撤回。不爭的事實是申請人並沒在指定期間內或任何時間接受地政總署信中的補償建議。在此情況下，這項建議在2002 年已告失效。申請人現時不能憑藉此信而要求獲批予3,337,000 元的賠償。 47.至於信中另外提及的2,502,750 元的臨時補償金，申請人在聆訊陳詞時表示他當時已接受，但卻沒有收到款項。答辯人透過藍大律師告之本庭：地政總署已向破產管理署署長發放40 萬元的臨時補償金。申請人質疑這項說法，本庭因此要求答辯人在聆訊完結後提交這方面的補充資料。答辯人在2008 年3 月27 日向本庭及申請人提供地政總署與破產管理署在2004 年5 月5 至2005 年5 月27 日間6 份往來書函及附件，其中包括破產管理署代表與地政署代表在2005 年3 月24 日簽訂的臨時付款協議書。協議書敍文部份的(d)及(e)段提及地政總署曾向申請人作出3,337,000 元的補償建議，但未為申請人接受 。第(e)段同時提及申請人在不損害他申索的權益的前題下，同意接受40 萬元作為臨時補償金。從這些文件可見地政總署確是在2005 年向破產管理署支付40 萬元的臨時補償金，以便破產管理署清付申請人的債務。而申請人亦在2005 年5 月4 日獲法庭頒令撤銷破產令。 48.此外，雖然地政總署2002 年6 月14 日信中提及2,502,750 元的臨時補償金，但信中同時明確說明倘已發放的臨時補償金及利息的金額較土地審裁處日後裁定的補償金及利息為高，則超出之數必須交還政府。是故，地政總署的信亦不構成支付2,502,750 元補償金的承諾。 49.有鑑於地政總署2002 年6 月14 日的信是一封不得用以損害任何一方權利的信，以及上述的分析，土地審裁處在評估申請人的賠償申索時，是不應受信中提及的補償建議或臨時補償金的金額所影響或約束。申請人的第(1)項上訴理由不成立。 第(2)及(6)項上訴理由：養豬生意及1999 年5 月24 日至12 月31 日養豬收入損失的賠償 50.就農場的養豬業務，申請人共提出3 項申索，分別是商業收入的損失、商譽賠償以及1999 年5 月24 日至12 月31 日收入的損失。在計算這3 項申索時，申請人都是以每年約1,300,000 元淨收入作為基準，再分別乘以不同的乘數。而1,300,000 元這個金額則是按申請人聲稱農場在1996 年至1998 年三年間的淨收入而得出的平均數。 51.這3 項申索的共通點是：它們都是推算在收地後，申請人因不再經營養豬而可能喪失的利潤。換而言之，它們是有關未來收益的損失，是帶有假設性的評估。它們並非是申請人因收地行動而引致收入下降、有實證支持的實際損失。 52.如土地審裁處指出，申請人把它們分成3 個申索項目，是重複申索。土地審裁處把它們和青苗的商業損失的申索歸納為一項有關未來收益的損失再進行評估是正確的做法。至於土地審裁處採納釐定商譽損失的計算方法，即答辯人專家所建議把未來收益資本化，這亦沒有不穩當之處。再者，土地審裁處在評估這方面的申索時，已在多方面作出對申索人有利的假設。 53.至於土地審裁處採用租約餘下的年期(即3 年)作為計算商譽賠償的乘數，申請人稱他的租約自1983 年已延續三次，如非收地，他是可以再次續租直至他退休之年。然而，《收回土地條例》第 12(c)條規定，在裁定須支付的賠償時，「不得因預期獲得或頗有可能獲得政府或任何人批出，續發或延續任任何特許、許可、契約或許可證而給予補償」。因此，雖然申請人預期他的租約將可延續，土地審裁處亦不能採用他退休的年期作為計算商譽賠償的乘數。 54.本席認為，土地審裁處處理有關養豬業務和青苗方面的損失的方法和作出的評估，並沒有犯上法律原則方面的錯誤。第(2)和(6)項上訴理由並不成立。 第(3)和(4)項上訴理由：豬屋和人住屋及農場設施的賠償 55.就豬屋和人住屋賠償的申索，土地審裁處裁定申請人不可以獲得賠償是基於申請人是租客，他在所租土地上建築的固定附著物皆屬業主所擁有。基於同樣的理由，土地審裁處亦裁定申請人在原則上不能就農場7 項養豬設施的其中4 項獲得賠償。 56.本席同意上訴法庭張法官就租客在土地上加建的固定附著物的權益和有關法律原則的闡釋。本席亦同意在考慮申請人就加建的固定附者物提出的申索時，必須區分該等固定附著物是否已獲准許而建設的建築，以及是否涉及養豬業務。如張法官指出，申請人蓋建作為他和家人居住的建築物，既沒有涵蓋在元朗地政處1983 年的許可和「飼養禽畜牌照」所附圖規所列明獲准興建的建築物內，亦抵觸了上述許可和牌照內的明文規定。因此，申請人不能就人住屋獲得賠償。 57.至於申請人已獲准許而興建的豬屋和貯藏飼料的建築物，以及他為着養豬業務而建設的設施(即農場其他設施的第 2至5 項)，基於張法官所指出的法律原則，申請人應該獲得賠償。這方面的評估應交由土地審裁處處理。 第(5)項上訴理由：搬遷賠償 58.如前所述，申請人和家人在農場居住，乃是違反政府租契以及抵觸元朗地政處1983 年批出的許可和申請人所持的「飼養禽畜牌照」的條款。按《收回土地條例》第 12(b)條的規定，這些未獲批准和與政府租契有抵觸的用途，不能獲批予補償。土地審裁處拒絕批予搬遷賠償乃是正確無誤。 第(7)項上訴理由：《收回土地條例》的適用性 59.申請人指收地是按《鐵路條例》提出，因此應按《鐵路條例》作出賠償。誠然申請人獲得賠償的權利是源於《鐵路條例》，但這不表示土地審裁處在釐定和計算賠償時不能援引《收回土地條例》中的相關條文。 60.相反，《鐵路條例》附表第 II 部第 1 項規定：如申索補償是根據該條例收回土地而提出，評定補償的基準是「猶如該宗申索是根據《收回土地條例》(第 124 章)就根據該條例收回的土地而提出一樣。」 61.因此，土地審裁處在評定按《鐵路條例》收地的補償金額時，必須根據《收回土地條例》中有關評估補償的原則和基準的條文行事。土地審裁處在其判案書(第 11 段)和覆核判決書(第 7至9 段)已就此給予清楚說明。 62.這項上訴理由因而不能成立。 其他理由 63.申請人在聆訊時的陳詞，亦提及土地審裁處在判決書中有關背景資料的陳述不對，當中包括就其第一次申索的案件編號以及申請人就該申索的上訴結果等事項。土地審裁處在覆核判決書已就這些錯誤給予更正：見第 3 至 5 段。另一方面，一如土地審裁處所指出，這些有關背景資料的錯誤，對審裁處在原判決書中的分析和裁決，並沒有重大的影響。 64.申請人同時亦指土地審裁處在判決書末段頒令把法定賠償金額的利息、專業費用及訟費等事項由司法常務官排期聆訊是不當的做法。因為這些問題應由法官裁決而非由司法常務官代為判定。 65.顯然，申請人是誤解了土地審裁處的命令。它僅是指令由司法常務官安排聆訊日期，而非指令司法常務官就這些事項進行聆訊。 總結 66.基於上述分析和原因，本席認為應批准有關涉案土地上獲批准興建的豬屋和貯藏飼料的建築物以及農場養豬業務的設施的上訴。有關的賠償評估交由土地審裁處處理。至於其餘的上訴項目則應予以駁回。本上訴所衍生的訟費由與訟雙方各自支付。至於土地審裁處有關申請人的覆核申請所作的訟費命令應予以撤銷，改為由雙方各自支付訟費。 上訴法庭法官張澤祐： 命令 67.本庭作出以下命令：
申請人(上訴人)：無律師代表，親自出庭。 答辯人：由律政司轉聘藍建中大律師代表出庭。 |
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