譚慶祥 訴 地政總署署長
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1. 政府根據《收回土地條例》(第124章)（“收回土地條例”）及《道路（工程、使用及補償）條例》(第370章)（“道路條例”）收回新界元朗土地註冊處註冊為丈量約份第120約地段之土地第2507號A分段餘段（部份）之土地（“該土地”）及其他鄰近土地作為元朗第13區學校發展計劃之用。
Cites 3 cases
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LDLR 14/2006 及 香港特別行政區 土地審裁處 收回土地申請編號2006年第14號 ______________________
______________________ 及 香港特別行政區 土地審裁處 雜項申請編號2006年第6號 ______________________
______________________ （根據土地審裁處容耀榮法官於2007年5月16日的命令一併處理）
______________________ 判 案 書 ______________________ 背景 1.政府根據《收回土地條例》(第124章)（“收回土地條例”）及《道路（工程、使用及補償）條例》(第370章)（“道路條例”）收回新界元朗土地註冊處註冊為丈量約份第120約地段之土地第2507號A分段餘段（部份）之土地（“該土地”）及其他鄰近土地作為元朗第13區學校發展計劃之用。 2.按收回土地條例及道路條例的規定，收地通知已分別於2004年3月4日及2004年3月18日刊登於憲報GN1688及GN1769，並於該土地或附近張貼。政府亦於3個月通知期完結後收回該土地。 3.於2004年10月29日，申請人委託卓明規劃測量師行（“卓明”）代表他處理就該土地向答辯人申索賠償的事宜。卓明於2005年5月30日向答辯人送達兩份申索書。 4.申請人與政府最終未能就該土地的賠償達成協議。申請人於2006年11月14日向土地審裁處（“審裁處”）呈交裁定補償的兩份申請通知書，申請編號分別為LDLR 14/2006（有關收回土地條例部 份）及LDMR 6/2006（有關道路條例部份）。答辯人則於2005年12月5日就該兩份申請提交反對通知書。 5.容耀榮法官於2007年5月16日命令將LDLR 14/2006及LDMR 6/2006兩件案件一併處理。在本兩件案件開始聆訊時，雙方同意兩件案件的賠償申索可以當作收回一塊土地般的處理，最後祗需要將總賠償金額按該土地分別受收回土地條例或道路條例所影響的土地面積分攤即可。審裁處同意這個處理方法。 申請人的申索 6.申請人聲稱在政府收回土地前：(i) 他租用該土地經營建記雞場，是該土地的租客及佔用人；(ii) 在他收到政府收地的通知後，他曾嘗試遷徙經營地點，可惜最後因為未能找到適當地點而要全面結束營業。 7.申請人向答辯人申索的總金額為735,274.00元，包括生意利潤損失（“Profit loss due to extinguisherant”）560,000元、強迫出售引致之損失（“Loss due to forced sale”）77,965元及土地改善損失（“Loss of site improvement”）97,309元3個分項。 8.申請人按收回土地條例及道路條例所分別影響的土地面積的比例，將上述申索金額分攤為兩部份：——
9.另外，申請人申索專業費及申索金額的利息並同意留待雙方日後商討或交由審裁處裁定。 答辯人的回應 10.答辯人在兩件案件所提交的反對通知書，均認為申請人並無權利或未能提供證明可獲取任何賠償，或申請人的申索是超乎適度 的。答辯人結案陳詞，指出如果審裁處不同意答辯人的反對並裁定申請人有權利獲取賠償，申請人亦祗能夠獲得總賠償金額20,310.60元或50,416.60元，包括如下：——
11.因此，本判案書主要分為兩部份：第一部份先裁決申請人是否有權利提出申索及第二部份則為各申索賠償項目的評估。 雙方的爭議 12.雙方並沒有爭議下列幾點：——
13.雙方所爭議的包括以下幾點：——
相關收地的法律條文 14.簡而言之，申請人在收回土地條例或道路條例可否獲得賠償要視乎他是否擁有被收回土地的產業權或權益。單純是佔用人或使用人或牌照持有人（mere occupier or user or licensee）的身份並不能在兩條法例下獲得法定賠償。這亦是答辯人的主要論點，即雖然地政署及房屋署均曾支付特惠賠償予申請人，並不代表答辯人或其他政府部門曾經承認申請人的法律權益或擁有該土地的產業權，而這些特惠賠償亦明顯是政府行政方面的措施而已。 申請人在收地前是否仍然是該土地的租客 15.申請人聲稱他從1993年起已是該土地的租客，他最初是與當時的主租客張桂珍有口頭協議。其後，他與業主代表鄧英業（鄧壬穩遺產承辦人）簽訂第一份書面租約，以月租1,000元租賃該土地，租期由1995年6月1日至1997年5月31日。他其後於1998年8月26日繼續簽訂第二份書面租約，月租1,300元，租期由1998年6月1日起至2000年5月31日。申請人聲稱他從未見過鄧英業或任何業主的遺產承辦人，兩份租約都是由鄧英業的委托人謝漢光交予他簽署的。申請人亦聲稱謝漢光於交第二份租約給他的同時也交給他鄧英業委托蔡惠貞於1998年6月1日至2000年6月30日處理該土地的租務的委托書（證物R1第90頁）。申請人指出雖然業主在書面上通知他已改由蔡惠貞代表，他實際上仍然與謝漢光交易，而後者亦於2000年6月15日交第三份租約予他簽署；月租維持為1,300元，租期由2000年6月1日起至2002年5月31日止，業主方面改由蔡惠貞簽署。申請人指業主方面一直由謝漢光代表收租，一直收到2003年2月份的租金，之後才沒有來收租，而他亦不能再聯絡上謝漢光。差不多同一時間，他聽到政府將會收回該土地的消息。申請人並提供18份收據，日期由1995年9月29日至2003年4月7日，全部均由謝漢光在收取他的現款租金後交給他，小部份的收據只得謝漢光的簽名，沒有以正楷列明收款人的姓名，其餘大部份均以“進盈投資顧問公司”各義發出，並繼續由謝漢光簽署後交給他。 16.答辯人對第一及第二份租約並未存疑，但對第三份租約提出很多疑點，包括：——
17.另一方面，答辯人根據一份於1998年簽訂並於土地註冊處登記的租約指出該土地已由業主遺產執行人楊福妹和鄧英業出租予鄧世雄和蔡惠貞，為期4年，租期由1998年7月1日起至2002年6月 30日（證物R1第68頁）。答辯人更認為第三份租約其實是壹份分租約，是由蔡惠貞分租予申請人。因此，答辯人認為即使審裁處認為第三份租約有效，而該租約亦未有於2002年5月31日完結，它亦不能遲於2002年6月30日（即主租約的有效日期）完結，而申請人在該日後繼續佔用/使用該土地，並不足以構成任何可獲賠償的產業權或權益。 18.審裁處留意到本案的事實證人只得兩人，一為申請人本人，另外一人為歐其華。由於歐先生所知悉的有關申請人在該土地的租賃的事實，全部來自申請人，所以他的個人證供對本案的事實裁決並沒有幫助。另一方面，答辯人並沒有傳召任何事實證人，及答辯人提出的主租約的業主及主租客均沒有作供。 19.在考慮申請人所有的證供及本案的所有其他文件證據後，審裁處裁定以下幾點：——
20.根據以上的裁決，申請人在收地前擁有可獲賠償的產業權或權益是按月計的不定期租約（periodic month to month tenancy）。 申請人是否因收地而必需結束業務 21.申請人的專家證人陳朗峰在計算申請人收地損失時所採用的基準是：申請人因未能遷往其他地方繼續經營建記雞場而要被迫結束營業。陳朗峰在他的專家報告指出申請人未能找到合適的地方重新經營。申請人在被盤問時聲稱曾視察四個地方，但答辯人質疑這說法，原因為申請人從未在聆訊前對答辯人或陳朗峰提及他曾視察該四個地方。 22.答辯人提出其實申請人是因為沒有合法的禽畜飼養牌照而不能搬遷到其他地方繼續經營，而非因收地所致。申請人亦承認他在該土地上一直以來都沒有禽畜飼養牌照，亦未有向相關部門申請發牌，使他可以繼續在其他地方經營。 23.根據《公眾衞生 (動物及禽鳥) (禽畜飼養的發牌) 規例》（第139L章），任何人不得在禽畜廢物管制區內飼養禽畜，除非——“(a) 他是獲豁免的人……，或他是根據並按照署長發出的牌照而飼養禽畜的”。因為該土地是位於禽畜廢物管制區內，申請人並不爭議在上述規例生效後，他經營的建記需要領有牌照。 24.另一方面，答辯人確認政府有關部門在收地前一直知悉建記的存在及無牌經營，卻認為由於它規模很少，未有採取執法行動。因此，審裁處認為合理的推論是，如果沒有本案的收地行為，建記很有可能繼續可在該土地上經營，正如在收地前數年一樣。審裁處亦相信申請人的證供，指他曾嘗試找尋可以搬遷的地方，以減輕損失，但可惜全部不成功。因此，答辯人須要賠償建記結業的損失。 生意利潤或商譽之損失 25.申請人申索生意利潤之損失（即答辯人專家證人所採用的用語“結束業務之盈利損失”或普遍採用亦為審裁處在本判案書所採用的用語“商譽之損失”）560,000元，計算方法為直接採用申請人2001/2002、2002/2003及2003/2004年的3個年度的純利之平均數111,283元，約為112,000元再乘以5倍的乘數。 26.申請人的專家證人陳朗峰在他的專家報告內，並沒有解釋他是根據什麼理據簡單地採用該5倍的乘數。雖然他作供時聲稱是按過往的案例而決定採用這個5倍的乘數的，審裁處仍然未能了解他如何得出這個數目。在香港包括土地審裁處在內的法院已經有不少有關評估商譽之損失的案例可供參考。因此，審裁處不明白為甚麼證人在沒有提出理由之前只憑個人意見而直接選取某個乘數來評估本案申請人商譽之損失。 27.另一方面，答辯人的專家證人李志平在他2006年6月8日的補充報告（證物R1第142至144頁）清楚解釋他如何評估用以計算申請人商譽之乘數，首先，他指出“考慮到經營飼養雞隻農場是不穩定的行業及持續收緊的禽畜廢物管制政策威脅下，本人不同意測量師簡單地使用乘數5去計算申請人之商譽”。他引述Gordon N Cruden在賠償及估價法律的專業書籍Land Compensation and Valuation Law in Hong Kong 2nd Edition的第139頁，其翻譯本如下：——
28.他參照由審裁處於Shun Fung Ironworks Limited v. Director of Buildings and Lands, C.L.R. No. 18 of 1987 [(1995) HKLR 311] 一案中提及的Schilt’s風險溢價表，申請人之業務應該是在類別4或5，風險溢價 (risk premium) 加上沒有風險的利率 (risk-free rate) 得出的折現率應是21%至30%。 29.他亦引述陳金泉及環境運輸及工務局局長（LDRW 7/2005）一案，指出審裁處於該案採用了35%之折現率，而根據香港統計月 刊，於該案的有關估價日期，即1999年5月，當時10萬港元以下的定期利率為5.59%。 30.在本案，假若業主與申請人之間的按月計不定期租約於收回土地時仍然存在，政府亦只需送達6個月的中止租賃通知書予申請人即可中止該租賃協議。李志平指出英國土地審裁處在Bishopsgate Space Management Limited and Teamworks Karting Limited v. London Underground Limited (2004) 2 EGLR 175的案例亦採用了類似上述的方法來估計申請人可獲賠償損失利潤的時間。 31.審裁處不接納申請人專家毫無根據的意見，亦裁定申請人的評估方法沒有巿場上及法理上的依據，不可能被接納為評估申請人商譽賠償的方法。相反，審裁處接納李志平的證供。因此，在本案，由於有關估價日期之利率較上述陳金泉案時為低（香港統計月刊列出2004年7月份時10萬港元以下的定期利率為0.25%），審裁處同意應該採用6個月期限及30%折現率來計算出適當使用的乘數（即Years’ Purchase @30% for 6 months），約為0.41。 32.李志平在作供時，提交證物R3，將申請人於2001/2002至2003/2004這3年的收支報表所列出的項目加以分析後，提出幾點他認為必須再作出調整的建議，詳情如下：——
33.李志平建議的調整的第(1)至(3)項，是按申請人該3年支出所顯示的不劃一之處而作出的，審裁處同意該幾個調整，原因是 (1) 商業登記費沒有理由每年不同，而申請人並沒有提出政府有減費或加 費的證供；(2) 申請人沒有理由在2002/2003不需要如另外兩年般繳付停車塲費；及 (3) 申請人應要作出“自僱強積金供款”之支出。但是審裁處不同意李志平的假設，指申請人需要僱用工人（估計每月薪金支出7,000元）才能夠營運他的雞場。這點沒有客觀證據，與申請人的口供不同，亦與它的業務規模不符。在考慮建記的利潤數目後，如果申請人需要僱用工人，他很可能早已經在收地前結束建記的業務。 34.因此，審裁處評估申請人在收地前每年之利潤為：——
35.審裁處亦同意答辯人證人的專家意見（證物R1第141-142 頁），估計利潤應先減去資本利息，才得出用來計算商譽損失的年度淨利潤，其計算如下：——
36.申請人生意利潤或商譽之損失計算如下：——
勉強促銷之損失 37.申請人申索“強迫出售所引致之損失“（即答辯人專家證人所採用並較為普遍採用亦為審裁處在本判案書所採用的用語“勉強促銷之損失”）77,965元，包括以下數個項目的損失：——
38.申請人不能提供任何單據或紀錄文件支持他上述的申索，並承認一切僅憑記憶得出上面的數目，均為當時的買價（即成本）。 39.答辯人的專家證人潘以立指出，由於申請人未能提供任何單據及文件，他只能根據僅有的照片，先行估計各物品的重置成本，並加以適當的折舊得出持續使用的公平巿值，最後再估計各物品的勉強促銷價值。他的詳細計算方法如下：——
40.潘以立將持續使用的公平巿值的總數16,497元減去勉促銷價值的總數600元，得勉強促銷之損失為15,897元。 41.潘以立認為由於申請人已使用該三組物品多年，申請人應只獲得它們可使用的剩餘年期之賠償，而不應該獲得如申請人所要求的按買價成本乘以按消費物價指數計算的調整系數而得出的損失金額。 42.潘以立亦指出在計算持續使用的公平巿值時，應採用慣常的估計重置成本乘以折舊率的方法，不應該使用申請人的以原來買價乘以以消費物價指數計算的調整系數之方法。他指出原因為重置成本遠較原來買價（即歷史成本）準確，而應用消費物價指數在雞籠等設備亦不恰當，因為該等物品並不是消費物價指數成份之一。 43.因為以上的原因，答辯人認為申請人的申索之評估方法不 對，申索金額77,965元亦超乎適度。 44.審裁處在衡量陳朗峰及潘以立的證供後，決定接納專家證人潘以立的意見，原因為他擁有更多的評估機器的知識及經驗，而他所採用的方法亦是巿場及過往所一貫採用的方法。 土地附著物之損失的評估 45.申請人申索“土地改善之損失”（即答辯人專家證人所採用並較為普遍採用亦為審裁處在本判案書所採用的用語“土地附著物”之損失）97,309元，包括水泥地基的原來成本45,000元及電線設備裝置的原來成本38,000元，共83,000元。他並利用“消費物價指數”的變動計算出調整系數1.1724，得出申索總額97,300元（即83,000元 x 1.1724）。申請人坦承他只憑記憶得出上面的原來成本數目，未能提供任何單據用以支持他的申索。 46.答辯人專家證人潘以立的專家意見是消費物價指數並不是一個合適的系數用以調整水泥地基及電線設備裝置的原來建造日期及收地日期（即這項評估的有關估值日期）之間的時差。他認為正確的評估方法（見證物R1第152 - 160頁）是 (i) 由於申請人未能提供任何清單，他只能根據地政署所提供的照片先評估上述兩項物品的重置成本，總計為57,100元並 (ii) 加以適當的折舊，得出持續使用的公平巿值30,106元。在接受答辯人盤問時，申請人的測量師專家證人陳朗峰未能指出潘以立所採用的準則及方法有任何不對的地方，他亦接受有需要將上述兩項物品折舊，只是不同意潘以立所採用的折舊率而已。 47.審裁處在衡量陳朗峰及潘以立的證供後，再次決定接納後者的意見，原因為潘以立明顯地較陳朗峰擁有更多評估機器及土地附著物的知識及經驗。再者，潘以立所提出的評估方法是巿場及審裁處一貫採用的方法。 48.最重要的是，審裁處同意潘以立的觀點及答辯人的陳詞，即由於水泥地基及電線設備裝置為申請人所佔用的該土地上及土地上的建築物的固定附著物，均已被牢固在該土地上；申請人亦未有證據指出他持有任何與業主的協議，准許他可以在收地前將這兩項土地附著物拆走。所以，申請人未能獲得這項賠償。 49.這點原則與過往審裁處在收地案件如Hon Mei Hing trading as Wing Tat Iron And Steel Engineering v. The Secretary for Transport (Unreported, LDMR 19/2000)、Wong Hoi Nung formerly trading as Bailey Trading Company v. The Secretary for Transport (Unreported, LDMR 1/2000)及陳金泉及環境運輸及工務局局長（並沒有列入法律彙報的案件LDRW 7/2005）所採用的原則是一致的。 50.因此，申請人不能在這個申索項目上獲得任何賠償。 結論 51.基於以上各賠償項目的裁決，審裁處裁定申請人可獲得以下的賠償：——
52.根據兩件案件所影響的土地面積的比例，上述的總法定賠償金額分拆如下：——
53.現頒令如下：——
申請人 ： 親自應訊。（無律師代表） 答辯人 ： 由律政司轉聘烏佩貞大律師代表應訊。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cases cited in this judgment
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