施玉琴 訴 羅鴻能及另一人

HCMP 547/2008

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高院雜項案件2008年第547號

（擬上訴的原本案件編號：區域法院民事訴訟2006年第4319號）

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聆訊日期 ：2008年5月16日 

判案書日期: 2008年6月6 日

判案書

由高等法院上訴法庭法官袁家寧頒發上訴法庭判案書:

1.第二被告人就區域法院暫委法官勞潔儀2008年2月19日的判決擬提出上訴。有關背景如下。

2.兩名被告人為柴灣一舖位（「該物業」）的業主。該物業自1997年7月1日開始，以每月租金$40,000租予原告人，至2001年6月30日，每兩年續約一次。

3.兩名被告人於2000年11月15日把該物業按給浙江興業銀行（現中國銀行（香港）以下簡稱銀行）。借款者為富爵有限公司。按揭書述明當時該物業被租出給原告人為租客，月租為$40,000。該按揭書第21.1條款述明：

“The Mortgagor hereby declares that the Property is at present let under a tenancy agreement, the main terms of which are described in the Schedule.  The Mortgagor will not, without the prior written consent of the Lender, accept any surrender or agree to any reduction of the rent or agree to any alteration of the terms of the tenancy agreement or grant any new tenancy of the Property.”

簡而言之，被告人不得在未經銀行事先書面同意，減租或更改租約條款或批給新租約。

4.1997租約期滿後，2001年7月1日至2001年10月31日，該物業租金不變，但到2001年10月30日，本訴訟雙方簽署一份新租約，月租減為$38,000，原告人交付了$76,000給被告人作為按金。

5.與此同時，富爵有限公司欠銀行的數額增加了。第二被告人聲稱銀行的一位陳經理同意批予一項$700,000的透支額，但該透支額只可用於按揭物業債項旳利息。而第二被告人亦聲稱陳經理說銀行會允許他們在兩至三年時間內只需供息，無需還本，而銀行會每年更新該$700,000的透支額。銀行方面否認有上述協議，這爭議成為HCMP 4719/2002銀行 訴 富爵有限公司與及本案兩名被告人的訴訟。其後，上訴法庭在CACV 120/2005案中，以大比數裁定銀行不能以簡易程序獲得判決， HCMP 4719/2002一案須進行審理，據稱案件現處於雙方提供文件清單的階段。

6.但在另一方面，於2002年11月8日，代表銀行的律師行寫信給本案的原告人，指稱原告人與被告人的租約是沒有得到銀行的同意而成立的，所以銀行有權行使其承按人的權力，取得該物業的管有權。

7.其後原告人便每月交付$38,000給銀行作為「佔用費」，直至2003年6月30日本來的租約到期後原告人遷出該物業。原告人支付了銀行「佔用費」共$304,000。

8.原告人其後向被告人索償按金$76,000，但遭被告人拒絕，被告人更聲稱原告人欠他們$304,000租金與及2003年度的差餉$12,740，而向他反索償。原告人的索償及被告人的反索償成為DCCJ 4319/2006的爭議點。爭議最終在區域法院由勞潔儀暫委法官審理。

9.經審訊後，勞法官裁定當銀行向原告人發信以承按人的權利收取該物業的管有權時，租客可安靜享用該物業的權利已遭侵害，構成業主違反租約的原因，雙方的租約因而終止。因此原告人亦不須再根據該租約的條款支付該物業的租金及2003年的差餉給被告人，而原告人更是有權取回按金。原審法官裁定被告人須支付原告人$76,000按金及該數的利息，以判定利率計算，由2002年11月1日起計，直至款項完全清付為止。原審法官亦撤銷了被告人的反申索，及命令他們須支付原告人的訟費。

10.第二被告人曾就該命令向勞法官提出上訴許可申請，但於2008年3月12日，遭勞法官拒絕。其後上訴法庭單一法官亦書面拒絕給予第二被告人上訴許可。第二被告人現重新要求本庭批准她上訴許可，令她能將案件交由上訴庭審理。

11.法庭早已確立的慣例是，是否批准上訴許可要先考慮擬上訴是否有可爭拗議點及其成功機會的高低。本庭認為，除了判定利率的開始計算日期外，原審法官的命令是正確的。不論銀行與被告人雙方是否同意「只需供利息，而繼續批准透支」的爭議最終怎樣解決，銀行因沒有同意新租約而堅持行使其承按人的權利，無疑會導致被告人違反了原告人身為租客可安靜享用物業的權利(看Yeung Lam & Another v Law Po Chong [2000] 1 HKLRD 223 一案)。本庭亦留意到雖然第二被告人在誓章與及書面證人口供都曾聲稱銀行陳經理是知道續約一事，但無論如何他也沒有給予被告人按揭書所指的事先書面同意，而新租約中減租一事無疑對銀行來說是會有影響的。

12.基於以上理由，雙方租約已於2002年11月終止，所以原告人毌須再繼續交租給被告人。而其實2002年11月至2003年6月30日期間銀行收取的$38,000「佔用費」，銀行的律師在2006年9月12日信件中表明已全數用來抵銷被告人所欠銀行的債項。

13.在上述情況下，根據Hua Chiao Commercial Bank Limited v. Chiaphua Industries Limited [1988] 1 HKLR 443案例，身為業主的被告人有責任退還按金給原告人。

14.本庭看不到第二被告人就原審法官命令被告人須支付原告人$76,000與及利息的上訴，有甚麼可供爭議之處或有任何成功機會。但令到本庭有一點顧慮的，是就該按金的利息計算方法。原審法官裁定該利息應以判定利率計算，由2002年11月1日起計，直至款項完全清付為止。根據一貫的慣例，判定利率應由原審法官判案日期開始計算，而之前的利率通常以匯豐銀行最優惠利率加1% 計算。其實利率計算這一點第二被告人沒有着意提出過，但鑑於第二被告人沒有律師代表，本庭認為應該把這一點帶出來。

15.除了上文所提及的利率之差別之外，本庭認為第二被告人擬提出的上訴沒有可爭議之處，更沒有任何成功的機會。除了有關利率的命令之外，本庭拒絕批予第二被告人上訴許可。

16.本庭給予第二被告人上訴許可，針對區域法院暫委法官勞潔儀2008年2月19日命令中的 「命令被告人$76,000的利息，由2002年11月1日起計直至款項完全清付為止，以判定利率計算」提出上訴，而因這是單方面的申請，本庭不作任何訟費命令。

第二被告人：無律師代表，親自應訊。