The Incorporated Owners of Tai Fung House Lion Rock Road 訴 蔡英華及另三十五人

LDBM79-92/2008 及 95-108/2008

(合併案件)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2008 年第79 – 92及95 – 108 宗

（根據土地審裁處法官黃一鳴於2008年5月19日的命令合併處理）

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判    案    書

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背景

1.本案涉及一共28宗案件，均由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。本席於2008年5月19日頒令將全部28宗案件合併處理，成為本案。

2.申請人是香港九龍九龍城獅子石道72、74及76號泰豐樓（“該大廈”）的業主立案法團。答辯人是該大廈涉案住宅單位的業主。申請人的申請是要求答辯人支付其單位應繳的大廈維修/改善消防工程集資費，每單位為3,215元。此外，申請人亦要求答辯人支付車馬費52元、查察費10元、公契及有關文件影印費25元、郵費14.40元及行政費300元。不過，這些費用應該歸納在訟費之內。

3.答辯人不同意申請人的申請，認為有關的消防裝置及設備位於商業處所範圍內，並不涉及住宅部分，消防處的指示只要求商業處所部分的擁有人提供相關的消防裝置及設備，而不涉及大廈維修/改善消防工程，而且該大廈已有一套消防裝置及設備，申請人亦同意有關工程不是大廈維修工程，新增加的消防裝置及設備只是因為商場營商的需要而增加，所以相關費用應由商場業主自付。

4.此外，答辯人還提出反申索如下：——

“1.   答辯人請求審裁處頒令撤消申索人提出的申索，並要求申索人支付因此而引起的有關費用；

2.  答辯人請求審裁處頒發聲明，根據大廈公契的立例原意，從現在開始徵收住宅及商場的管理費，必須以1﹕3的比例增加；

3.  答辯人請求審裁處頒發指引，關於如何解決「由商場業主控制的法團，可以通過只對商場有利的議案，而屬於弱勢社群的住宅業主無法反對」的不合理現象。

4.  答辯人請求審裁處根據建築物管理條例第36條，追究法團主席提供虛假資料或虛假陳述，以及失職疏忽的法律責任。”

5.本席現就雙方爭議的事項遂一作出裁決。

申請人的申請

6.申請人向答辯人集資的款項，其實包括了以下幾項：——

消防工程費	195,850元
申請街外來水費用	20,000元
10%備用金	21,585元
保險費	4,000元
大廈五年電力年檢測試費	8,500元
週年律師費用	4,000元
總數：	253,935元

7.該大廈一共有30個住宅單位及44個商場單位，每個住宅和商場單位均佔一個業權份數。另外，該大廈的天台亦佔5個業權份數。因此，該大廈一共有79個業權份數。申請人將上述集資款項253,935元按79個業權份數攤分，所以每個答辯人的住宅單位都要繳付3,215元。

8.答辯人對於上述消防工程費用有所爭議，但對於其他項目並沒有提出爭議。

9.首先，答辯人認為有關的消防裝備是位於商業處所範圍內，並不涉及住宅部分。本席認為這種說法並不正確。雖然有關的消防裝備是設置於商場內，但這並不等於只屬商場業主所擁有。根據有關的消防安全指示，即日期為2005年6月30日的消防安全指示編號FSD296/2005（“該指示”），這些裝備是安放在商場地下及閣仔的公用地方上，而這些商場的公用部分亦是該大廈的公開部分。再者，這些消防設施是要保障整幢大廈的安全，不可能不涉及住宅單位。

10.答辯人認為該指示只要求商業處所部分的擁有人提供相關的消防裝置及設備，不過這種說法並不正確。根據該指示的內容，但明顯，消防處是要求法團，即申請人去提供有關的消防設備，而並非只是商場業主。

11.雖然該大廈已有一套消防裝置及設備，而消防處要求的設施是要增加消防裝置及設備，不過這仍然是屬於改善消防工程。根據《建築物管理條例》（“該條例”）第18（1）（b）條的規定，申請人是有責任“在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理。”本席認為申請人絕對有責任進行有關的工程，即使這些工程不是維修工程。

12.既然申請人有責任進行這些消防工程，申請人亦有權根據公契或該條例向答辯人收取攤分費用。

13.不過，本席同意申請人的論點，該大廈公契的條文並不適用於有關的消防工程費用。該大廈公契第4段所述的徵收費用並不包括消防工程費用。因此，申請人不應引用公契的分攤方法，而是根據該條例第22條去徵收。

14.該條例第22（2）條已清楚說明“如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”

15.因此，申請人以業權份數去攤分消防工程費用是正確的。

答辯人的反申索

16.答辯人要求審裁處頒令撤銷申請人的申請並要求申請人支付因此而引起的有關費用。不過，正如上述一樣，本席認為申請人徵收消防裝備費用是正確的，所以不會撤銷申請人的申請，而答辯人亦不能向申請人要求訟費。相反，答辯人須要向申請人支付申請人的訟費。

17.答辯人又請求審裁處頒發聲明，根據該大廈公契的立例原意，從現在開始徵收住宅及商場的管理費，必須以1比3的比例增加。不過，該大廈公契第4（e）條其實已經很清楚地說明當原先徵收的管理費不足以應付開支時，有關的業主是須要按其擁有單位的數目去支付進一步的分攤費，而不是按1比3的比例增加管理費。第4（e）條的條文如下：-

“If the total contributions towards any of the expenses aforesaid shall be insufficient to cover the same then those owners liable to contribute towards such expenses as aforesaid shall make further contributions towards such expenses in proportion to the number of units owned by them who are liable to such contributions”.

18.雖然現時住宅及商場管理費的比例是1比3，即70元比210元，但由上述條文可見，該大廈公契的原意也不是按1比3的比例增加管理費，而是按業主攤用單位數目的比例去支付進一步管理費。本席認為既然該大廈公契的條文已經很清楚說明如何增加管理費，本席不可能頒令去更改公契的意思。

19.答辯人另一項的反申索是請求審裁處頒發指引去解決屬於弱勢社群的住宅業主無法反對法團通過有利商場的議案。不過，本席認為法團的運作是要建基於少數服從多數的原則上辦事，不可能本末倒至，由少數業主控制法團通過的議案。因此，本席不會頒發答辯人要求的指引。

20.答辯人最後要求審裁處根據該條例第36條，追究法團主席提供虛假資料或虛假陳述，以及失職疏忽的法律責任。不過，法團主席並不是本案的當事人。本案的申請人只是該大廈的法團。由於法團跟主席是兩個不同的個體，答辯人不可能在本案中向不是當事人的主席提出反申索。因此，本席不會處理這方面的反申索。

21.基於上述原因，答辯人的所有反申索必須被撤銷。

總結

22.本席現裁定申請人的申請得直，而答辯人的反申索敗訴。

23.本席現頒令如下：——

（1） 答辯人須就其擁有的單位支付申請人集資分攤費，每單位為3,215元；

（2） 撤銷答辯人的反申索；及

（3） 臨時訟費命令：答辯人須共同或個別支付申請人本案的訟費，包括在小額錢債審裁處的訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；及如果雙方不在14天之內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。