順興國際集團有限公司 訴 致勝有限公司及另一人

HCA 219/2009

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2009年第219號

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判決書

1.兩被告人不服聆案官在2009年3月31日頒布的命令，在2009年4月7日向原訟法庭法官提出本上訴。

2.2009年3月31日的命令，簡略而言是:-

(a) 兩被告人須支付共 $123,870.96的欠租連利息；

(b) 本訴訟所涉訟費。

3.與訟雙方不爭議的涉案事實，包括以下各點:-

(1) 原告人是涉案物業（九龍基隆街的一個地下及一樓的商業單位）的業主；

(2) 第一被告人是涉案物業的租客；

(3) 涉案租約，是在2007年9月6日以書面形式訂定。租期為兩年（2007年9月21日至2009年9月20日），每月租金則為 $40,000；

(4) 涉案租約中第3條規定，如租金在到期10天後仍未支付，原告人有權終止涉案租約及追討欠租；

(5) 涉案物業的管有權，在2009年3月3日交回原告人。

4.原告人在申索陳述書追討的是，分別3段期間的欠租:-

(a) 2008年3月21日至4月20日：$40,000；

(b) 2008年12月21日至2009年1月20日：$40,000；

(c) 2009年1月21日至1月23日：$3,870.96。

5.原告人在2009年2月16日，倚仗香港法例第4A章《高等法院規則》第 14 號命令笫1條規則，提出傳票。2009年3月31日的命令，是聆案官經聆訊該傳票後宣布。

6.兩被告人在本上訴聆訊時提出的抗辯理據，可歸納為:-

(1) 前第4(a) 段的期間，應為2008年4月21日至5月20日（而非3月21日至4月20日）；

(2) 前第 (1) 分段的期間，是後第7(a)(1) 及 (2) 段所述的2008 年4月協定訂明的“免租期”；

(3) 除前第3(3) 及 (4) 段所述的書面租約，訂約雙方亦分別在2008 年4月29日及2008年11月26日，達成口頭協議，將每月租金分別減至 $35,000（2008年4月21日至12月20日）及 $33,000（2008年12月21日至2009年9月20 日）（詳見後第7段）；

(4) 被告人可以前曾支付的按金（數額為 $80,000），抵消部分欠租；

(5) 第二被告人並非租客之一。

7.兩被告人聲稱:-

(a) 在2008年4月29日，訂約雙方口頭協定:-

(1)   2008年4月21日至12月20日期間的每月租金減為 $35,000（總租金數額為 $280,000）；

(2)   新租金的支付方法是，原告人寬免2008年4月21 日至5月20日的租金，但2008年5月21日至12月20 日期間的租金，則依舊以每月$40,000數額支付（總數額同為 $280,000）；

(3)   2008年12月21日至2009年9月20日期間的租金，依2008年12月的市值租金釐定；

(b) 在2008年11月26日，訂約雙方再口頭協議，2008年12 月21日至2009年9月20日期間的每月租金，減至$33,000。

（前第7(a) 段所述的口頭協議，稱為“2008年4月協定”而前第7(b)段所述的2008年11月26日的口頭協議，稱為“2008年11月協定”）。

8.原告人在2009年1月23日展開本訴訟。辯方代表律師在2009年3月3日致函原告人:-

(1) 以支票支付2009年2月21日至3月3日的租金$15,714.30（即是，以每月租金 $40,000，按比例計算）；

(2) 要求以租約按金（$80,000）抵消2008年12月21日至2009年2月20日的欠租；

(3) 交回涉案物業的管有權。

9.本席基於以下各點，認定辯方提出的抗辯，全不可信。

10.在討論辯方誓章所載證言的可信性時，本席已考慮過辯方提出的事項:-

(a) 辯方與代表原告人的顏先生，在訂定涉案租約前，已相識超逾二十年。在第二被告人（及其妻）的心目中，顏先生是一個毫無誠信，忘恩負義的人；

(b) 辯方的生意業務，在深水埗區已經營多年，第二被告人夫婦，未遇見過如顏先生夫婦一般，不守信義，全不合理的業主；

(c) 原告人收取的每月租金，不論是原租約的$40,000，抑或2008年4月協定的$35,000，或2008年11月協定的$33,000，分別都高於當時的市值租金。

11.本席基於本“判案書”所述的理由，認定辯方呈交的誓章，及在聆訊時所作的陳述，並不可信。

12.依前第10(a) 及10(b) 段所述，辯方應不會接受，僅以口頭形式與原告人達成減租協議。

13.依前第10(c) 段所述，辯方應不會接受，將每月租金從$40,000，祗減至 $35,000或 $33,000。

14.如與訟雙方確已達成2008年11月協定，將每月租金減至$33,000，辯方應不會在本訴訟中存檔的誓章，以每月$40,000，計算由2008年12月21日至2009年3月3日的租金（見2009年3月3日存檔的誓章第20段，及前第8(1) 段）。

15.如涉案租約的租客，確實僅為第一被告人（而並不包括第二被告人）:-

(1) 辯方不會在前第14段所述誓章，確認涉案租約的租客，是第一及二被告人（見該誓章第5，7至12，17至19及21至23段）；

(2) 涉案租約，及涉案臨時租金，都填上第一及二被告人的名字，及填寫第二被告人的身分証號碼（而非第一被告人的商業登記証號碼），作為訂約的第二方。

16.本席不信納辯方指，前第14及15(1) 段所述的誓章中所載的敍述，是當時代表辯方的律師的經驗不足所致。

17.相反，辯方在本上訴聆訊時承認，第一被告人名下，已沒有任何資產，隨時會被清盤。本席認定，辯方就租客身份提出的抗辯，是意圖藉以逃避第二被告人為此須負上的法律責任。

18.辯方在本上訴聆訊時，亦以誓章形式，呈交一份僅由辯方及地產經紀簽署的臨時租約副本（共兩頁），原告人並未簽署該文件。原告人在本上訴聆訊時指出，該副本文件的第一頁，等同辯方在2009年4月7日存檔的誓章中，其中一份証物的第一頁，但該副本文件的第二頁，卻被換上原是涉案臨時租約（定約各方均已簽署）的下半部分。

19.本席同意原告人在前第18段的指稱。本席亦同意，辯方是以此虛假文書，意圖提供証明涉案租約，是經原告人偽造的虛假文書。

20.此外，辯方亦在2009年4月24日提出上訴，要求撤銷聆案官在2009年4月21日作出的訟費命令，將原告人提出的申請所涉的訟費，指明為 $60,000。

21.本席同意原告人指，辯方並未能提出合理理據，顯示聆案官的訟費命令:-

(a) 在法律論點有錯；

(b) 缺乏事實基礎支持。

22.基於以上各點，本席駁回前第1及20段所述的兩宗上訴。

23.原告人在本上訴聆訊時申請，要求給予許可存檔及送達原告人的第三份誓章。該誓章主要旨在呈交涉案臨時租約的副本供法庭審閱。

24.辯方並未質疑該副本的真確性。相反，辯方在本上訴聆訊時，亦援引涉案臨時租約，支持前第3及5(2) 段所述的抗辯。

25.因此，本席批予許可，原告人可存檔及送達前第23段所述的誓章。

26.與訟雙方在本兩上訴聆訊時同意，訟費一般慣例，適用於本兩上訴所涉的訟費。本席作出以下訟費命令：辯方需支付本兩上訴所涉訟費。如與訟雙方未能就訟費數額達成協議，交訟費評定官評定。

27.最後，本席亦認定，應將本訴訟轉介律政司查究，第二被告人在2009年4月7日存檔及送達誓章時（參看前第18及19段），有否干犯涉及使用虛假文書的刑事罪行（尤其刑事罪行條例（第200章）第71至74條）。

原告人：由彭孔律師行指派梁世明律師代表

第一被告人：無律師代表，由第二被告人代表

第二被告人：無律師代表，自行應訊