Kam Sze Properties Agency Ltd t/a Kam Sze Property Consultants Co 訴 Ouyang Weiqiu
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DCCJ 2909/2008 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2008年第2909號 ----------------
主審法官 ：區域法院暫委法官余敏奇於法庭審訊 審訊日期 ：2010年7月12日 頒下判案書日期 ：2010年9月10日 判案書 1.原告人是一地產代理公司，他們的業務包括為客戶介紹所需租用物業，成功後收取佣金。原告人指被告人是他們的一位客戶，曾委托原告人的董事李衛強先生〔〝李先生〞〕介紹合適的舖位以供租用，及簽下俗稱睇樓紙的物業代理人委任合約。李先生向被告人介紹的商舖，其中一間是位於銅鑼灣邊靈頓街9至11號登龍閣地下C1及C2舖〔〝該舖位〞〕，並曾經替被告人向該舖位業主建議以$90,000月租租用，但不成功。 2.事後，原告人發現被告人的太太以她私人的名義，以$120,000月租租用該舖位，經營參海味生意。原告人指根據睇樓紙的協議內容，在原告人介紹被告人睇樓後的280日內，若原告人或他的妻子成功透過原告人或其它途徑租用該舖位，須支付原告人半個月的佣金，故原告人向被告人追討總數 $60,000的佣金。 3.在發出令狀時，原告人本申索$90,000，分別為被告人要支付的佣金，及因被告人不能向業主收取佣金的損失。在開始審訊時，原告人再修改其申索陳述書，加上追討$60,000的交替申索，後再放棄$90,000的申索。 4.被告人反對支付任何佣金。根據答辯書，被告人指在2007年5月26日與原告人所簽的睇樓紙，僅適用於香港住宅物業，並不適用於非住宅物業；相信他爭議有關的睇樓紙並無法律效力。被告人又指上述舖位是由他首先給予資訊，原告人並沒有向他提供該舖位的任何資料，又誤導他單方面簽署臨時租約。被告人指李先生承認未能替他租下該舖位，及交還臨時租約，故原告人不應獲得佣金。 證供 5.原告人只傳召李先生作證。他採納2009年4月21日的證人陳述書及2009年12月22日的補充證人陳述書作為他的主問證供。他供述在2007年3月3日，有一位朱先生以電話方式與他聯絡，要求原告人協助他在銅鑼灣區找尋合適的商舖租約，作參海味生意之用。朱先生又表示生意是與被告人合作的。2007年3月5日下午約4時，李先生相約朱先生及被告人到洛克道462號地下及閣樓參觀，該位置是一放租舖位，業主要求每月租金$105,000，被告人沒有租用。在當日，被告人與李先生簽了一份睇樓紙，即文件夾第68頁〔〝第一份睇樓紙〞〕。 6.李先生又指他在3月5日，已經向被告人表明原告人是雙邊物業代理，原告人會分別向業主和租客各收取佣金。而第一份睇樓紙第6段也說明被告人同意原告人擔當租賃合約雙方的代理。 7.同日下午，李先生再約朱先生及被告人視察另一放租舖位，即洛克道480號地下。參觀完畢，李先生要求被告人在睇樓紙上加簽。被告人指他沒有帶屬於他的副本，又表示同意李先生將有關的商舖地址補充在睇樓紙上而無須被告人加簽，及表示日後也以同樣的方式去記錄李先生介紹參觀的舖位。所以，李先生手上的第一份睇樓紙，雖然有被告人的簽署，但在後加的物業名稱上，就再沒有被告人的補簽了。 8.根據李先生的口供，他一直為被告人介紹物業。當第一份睇樓紙填寫物業的位罝已經填滿後，在2007年5月26日，在視察洛克道476號合怡大廈地下時，李先生就安排被告人簽署第二份的睇樓紙，內容與第一份睇樓紙大致一樣，即文件夾第68頁〔〝第二份睇樓紙〞〕。 9.2007年6月初，李先生帶被告人視察邊靈頓街9至11號登龍閣地下C1及C2舖，當時業主要價每月租金$138,000。由於當時仍有租客使用該舖位，被告人只可以在舖外觀察。被告人表示很喜歡該舖位，李先生表示可以嘗試以$100,000租下。在討論後，被告人要求李先生向業主開價 $90,000月租。為向業主表示租用的誠意，李先生建議被告人簽署一份臨時租約，及預備一張 $90,000金額的支票，以支付臨時訂金。被告人同意，李先生便準備臨時租約。由於被告人沒有支票戶口，他就請何寶雲女士代簽發一張支票給業主。 10.其後，李先生把該臨時租約及支票交予業主，等待業主回覆。 11.在7月間 ，李先生也有向被告人提供其他可租用店舖的資料及帶他參觀，但明顯並不合被告人心意。7月9日，被告人要求李先生安排再次量度該舖位。業主安排一位蔡先生開門。其間，蔡先生提及業主須要新租客把原有的舊鐵閘改為水晶玻璃閘，但被告人不同意。 12.李先生最後一次向被告人介紹店舖，是在2007年8月10日，這也是在第二份睇樓紙上最後寫下的一個物業。事後，在8 月初，李先生透過其他人，得知有人租用了該舖位。 13.從文件顯示，該舖位以瑞錦棠燕窩參藥業公司的名字開業，而瑞錦棠也正是被告人在臨時租約上寫下他欲經營參海味生意店舖的名稱。根據商業登記，該舖位的東主為何妙雲女士，不爭的事實，何女士為被告人的太太。 14.有關簽署睇樓紙，李先生表示在簽署第一份睇樓紙時，他有交予被告人詳細閱讀，也有解釋其內容。而第二份睇樓紙與第一份睇樓紙的內容大致相同。 15.在文件夾中，亦有一份佣金協議。李先生解釋，臨時租約的其中一個備註，是業主有權把交舖的日期由2007年7月10日延遲至2007年8月9日。如業主未能依期交舖，新租客有權取回訂金及取消租約，但業主不須作任何賠償。後被告人要求李先生簽下文件夾第74頁的佣金協議，其內容指若業主未能在2007年7月10日至2007年8月9日期間將上述物業給予被告人，被告人則不須支付佣金予原告人。在覆問時，李先生指這協議是呼應臨時租約的備註，在業主不能交樓時，對被告人公平，被告人無須支付佣金。 16.而根據呈堂的第二份睇樓紙 ，其內容指原告人以代理身份，忠誠地替被告人物色舖位並安排樓盤作實地視察，作出適當的查詢，提供所得及已知的資料。睇樓紙第3段說明：—
17.原告人指根據睇樓紙的協定，由於被告人的太太在280日內租用了該舖位，所以被告人理當支付半個月的佣金。不爭的事實，如被告人的太太在2007年8月以 $120,000月租租下了該舖位，原告人應得的佣金為 $60,000。 18.被告人作證時採納日期分別為2009年9月13日、2010年2月20日及4月23日的證人陳述書作為他的主問證供。被告人指他在朋友的介紹下向原告人詢問有關租舖的情況。他同意在2007年3月5日和5月26日分別簽下銅鑼灣洛克道462號地下和銅鑼灣洛克道476號合怡大廈地下兩間地舖的睇樓紙。他又稱在簽署第二份睇樓紙後，經細心閱讀，發現其條件非常不合理，並要求原告人交回他所簽的睇樓紙。原告人拒絕。之後，被告人就拒絕再與原告人簽署任何睇樓紙。在接受盤問時，被告人承認兩份睇樓紙上所列的物業，他都有視察。 19.有關視察該舖位的事情，被告人指該舖位正重新裝修，在裝修期間，該舖位是對外開放的。在李先生介紹其他舖位的過程中，他得知被告人對租用該舖位有興趣。其時，李先生說他跟業主非常熟絡，並承諾可以協助被告人以月租HK$90,000租下該舖位。李先生要求被告人給他一個機會，要求被告人先簽下臨時租約及發出一個月訂金的支票，以表誠意。被告人指雙方口頭聲明，在原告人協助訂下正式租約後，被告人才須付其半個月佣金，即 $45,000，否則被告人無須支付任何費用。 20.被告人又指李先生並沒有提供該舖位的實則資料。在簽下臨時租約後，被告人多次向李先生追問情況，並要求與業主會面，但李先生以種種借口推倘。後來李先生表示業主不願意租予被告人，又交回臨時租約及支票。被告人指他沒有支付佣金的責任。 21.被告人又呈堂了他與地產代理監管局的信件，其內容指地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例所定明的地產代理協議表格，僅適用於香港住宅物業。故被告人陳詞，指有關的睇樓紙，並不適用於商舖物業。 22.被告人的補充證人陳述書，亦強調他的太太是透過美聯物業，安排會見業主而租得該舖位。他的太太並沒有在原告人的安排下視察過該舖位。他主要指李先生的證供並不可信，又沒有履行代理人的工作，所以無須支付任何費用。 23.被告人又傳召何寶雲女士，她確認是她借支票予被告人，作租舖之用。 24.被告人又傳召他的太太何妙雲女士。何女士指她沒有透過原告人的安排下，視察該舖位。何女士確定她是香港瑞華棠燕窩藥業公司的東主。她指被告人在公司曾工作過一段時間，後來就沒有再做了。 裁斷 25.本案的爭議，是原告人和被告人之間，就該舖位，是否地產代理及客戶的關係。如果是，他們的代理合約內容為何。 26.根據雙方的證供，被告人的確有聘用原告人為其物業代理。被告人同意簽署了兩份睇樓紙的合約文件。被告人的第一個論點，是睇樓紙的格式只適用於住宅物業，但這不表示睇樓紙沒有法律效力。 27.根據地產代理條例，地產代理與客戶之間所簽定的合約，有一定的規定。但該條例只適用於住宅物業。就非住宅物業，法例並沒有提供任何的規管。被告人從地產代理監管局所獲得的覆函，也正反映了這一點。因此，在2007年當被告人與原告人協定服務關係的時候，雙方訂立的是一份商業合約，而沒有法例的管制。原告人借用了住宅物業所用的睇樓紙條款，也無不可。 28.李先生說他已經向被告人解釋了睇樓紙的內容，而被告人也有查看。同時，被告人也表示他有看過睇樓紙的內容，覺得並不合理。這顯示被告人可以閱讀及明白睇樓紙的內容，他在簽署睇樓紙後，就要遵守其中的合約條款。 29.所以，本席裁定原告人與被告人之間是代理及客戶的關係，他們受睇樓紙的條文規管，除非被告人可以提出推反合約條款的法理依據。 30.被告人的說法，指他只簽了兩張睇樓紙，而睇樓紙只針對每張睇樓紙上的第一個物業，這個說法並不可信。 31.睇樓紙其中的一個重點 ，是針對被告人所視察的樓宇而對原告人收取佣金的權益作出的一些保障。睇樓紙的設計，是需要被告人在所視察的樓宇旁加簽，以免有所爭議。是次的情況，的確，被告人並沒有在所有視察過的樓宇旁簽署。李先生的解釋是被告人指示他代填寫就可以了。雖然被告人否認，但本席考慮李先生的證供，即由第一份睇樓紙開始，他就加上視察的物業，而被告人也沒有否認這些物業是由他參觀的。待第一份睇樓紙都填滿之後，李先生再次要求被告人簽署第二份睇樓紙，顯得合情合理。 32.在簽了第一份睇樓紙到簽署第二份睇樓紙期間，李先生有介紹被告人視察多個物業。如果睇樓紙只針對第一個物業，這變成原告人向被告人提供服務而沒有合約保障。原告人為甚麼會願意提供其他的服務，而不需被告人簽署任何合約條款，以保障其利益呢？這並不合常理。 33.再者，在整個介紹過程中，被告人只對該舖位有興趣，也是唯一向業主提出租賃建議的物業。以重要而論，這明顯比洛克道合怡大廈地下舖更為重要，為何原告人又沒有要求他簽下睇樓紙呢？ 34.在盤問的過程中，李先生就2007年6月15日所簽的佣金協議，最初有一些不清楚的地方。這也許使人懷疑，就該舖位的租賃安排及佣金支付有特別的協議。但再細心閱讀協議，它只訂明若業主在2007年7月10日至8月9日期間未能交舖，則被告人無須支付佣金。如被告人毀約不租，則須付原告人$90,000佣金。但被告人成功租下物業，這協議就沒有提到佣金的支付。 35.在覆問中，李先生清楚交代了，這一份佣金協議是處理業主若不能在7月10日至8月9日期間交舖而出現的佣金問題。在臨時租約中，有一個特別條款，是業主可以要求將交樓時間延遲至8月9日；業主也可以不交樓而無須賠償租客的損失。在這情況下，如果業主不交樓，而要被告人支付佣金為不公道之做法。這個佣金協議所引述的事端與臨時合約的補充備註互相呼應。所以，明顯地這個佣金協議是一份補充協議，而並非獨立的佣金協議。 36.李先生在被盤問中，在一些小點上的記憶，也許有不盡之處，但整體來說，本席相信他是一個誠實可信的證人。總結以上，本席裁定第二份睇樓紙是原告人與被告人之間的服務合約。本席亦信納李先生的口供，相信他是在被告人指示下把視察了的物業名稱寫在睇樓紙上，就該舖位的佣金支付須依第二份睇樓紙條款支付。 37.根據睇樓紙的第3段，清楚說明若被告人或他的配偶在280日內成功以其他途徑租入該舖位，被告人須支付原告人佣金。這一類的條文，在物業代理行業中非常普遍，其作用是保障物業代理，在提供了租務資料後，客戶不能夠以其他途徑租入物業，從而影響了物業代理收取佣金的權利。雖然被告人指稱原告人／李先生沒有提供該舖位的資料，但臨時租約中，加入了業主及被告人所用的代表律師，又加入了業主所要求的一些特別條款，這就顯示了原告人就這一個租賃的建議有提供資料及協助。被告人又指李先生答應他，在租下了該鋪位後才收佣金。這個說法並不可信。 38.被告人又指睇樓紙上的條文不合理，但沒有指出不合理的法理依據，答辯書也沒有提到。因被告人沒有律師代表，代表原告人的楊律師在結案陳詞時指出，被告人沒有提出任何證據或法律依據，指睇樓紙上的280日的期限是太長或違反任何公共政策(public policy)。 39.鑑於被告人沒有律師代表，本席亦加以考慮被告人的答辯是否適用於不合情理合約條例，Cap.548；條例第5條：
40.正如黃慶春法官在李美霞及其他人訴亮碧思集團（香港）有限公司，DCCJ13/2007一案中所分析：
41.被告人說280日是不合理，但沒有證據指這代理委任合約是屬苛刻或不合情理的交易。被告人有自由選擇聘用那一個代理，也不存在欺壓的行為。一般而言，針對配偶的寫法，並未有案例表示並不公道。而就以物業代理監管會所設計的睇樓紙，亦有包括配偶的說法。因此，不足以構成理據，要求法庭廢止相關的合約條款。 42.就所定的280日，的確是一個不短的時間。但這個限制期，在本案件中並沒有任何重要性，因為被告人的太太是在8月1日簽訂租約，距離被告人第一次視察該舖位的6月初，不足2個月，所以，也不是廢止有關條件的足夠理據。 43.被告人指李先生沒有解釋原告人是雙邊代理。但在第一及第二份睇樓紙都有列明，原告人會向業主收取佣金，被告人一定可以看見。而且，在臨時租約中，第11段也列明原告人有權向業主收取$45,000的佣金。所以，被告人指不知道原告人為雙邊代理的論點不能成立。 44.總結以上各點，本席裁定被告人須支付原告人$60,000的佣金，並須支付利息，由發出令狀當日起至清還為止，利率以法庭利率計算。本席又發出暫准命令，被告人亦須支付原告人的訟費，若不能達成協議，則由聆案官評定。暫准命令於14日後成為正式命令。
原告人：由Wilson Yeung & Co.律師事務所Mr Wilson Yeung律師代表 被告人：親身應訊，無律師代表。 | ||||||||||||||
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