Hong Kong Housing Society 及另一人 訴 Woo Tak Yan 及另一人

LDBM 251/2009

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理編號2009年第251宗

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判 案 書

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引言

1.兩名申請人向兩名答辯人追收欠交管理費。

背景

2.黃大仙啟德花園由第一申請人興建，分為兩期：

(a)  第一期有784個住宅單位，一個停車場及一幢市政總署大廈；

(b)  第二期有472個住宅單位，一個停車場、一個商場及一幢社會福利署大廈。

3.約在1999年，第一期住宅出售及入伙；至於第二期，由於政府停售居屋，它直至2007年才開始推售。

4.屋苑的市政總署大廈、社會福利署大廈及小部分停車場車位為政府擁有。

5.第一申請人一直持有商場及停車場 (除小部分政府擁有的車位外) 的業權；除此之外，它亦是屋苑的經理人，負責管理事宜。有關啟德花園的公契(“主公契”)在1999年1月13日簽訂，而第二期的公契(“副公契”)則於2003年3月14日起生效。

6.屋苑最初只有業主委員會，直至2009年2月才正式成立業主立案法團、即本案第二申請人。

7.第二答辯人與第一答辯人為母子關係，亦是涉案單位，啓德花園第一期第三座31樓H室的聯名業主。

8.從2002年7月起，兩名答辯人開始沒有繳交管理費，更反過來在2004年入稟小額錢債審裁處向第一申請人追討$186.19，之後第一申請人表示不欲糾纏，因此將申索金額存放入法庭而终止案件。

9.2005、6年間，由於屋苑第二期仍未發售，有第一期住宅業主提出屋苑兩期公共地方支出分擔的問題，第一申請人在諮詢法律意見後，表示雖無違規，但為避免不必要的爭論及尊重業主委員會，決定以扣減管理費及現金退款形式解決事宜。

“

管理份數	現時繳交管理費	2005年5月份退還金額
6	478元	414元
7	557元	483元
8	637元	552元
9	717元	621元
10	796元	690元

”

(2005年4月30日通告)

“

管理份數	現時繳交管理費	退還款項(包括利息) (按整元計算)
6	478元	8,126元
7	557元	9,449元
8	637元	10,823元
9	717元	12,180元
10	796元	13,507元

”

(2006年3月31日通告)

10.在有關時侯，由於兩名答辯人一直仍然欠交管理費，因此第一申請人採取“釘契”措施，在2005年6月，第一答辯人入稟本院控告第一申請人，要求法院確認計算管理費不當，取銷“釘契”，之後，雙方達成和解，第一答辯人支付被釘之管理費23,020.55 元了事。

11.2005年12月20日，第一申請人收到13,136元後，便沒有再收到有關單位的任何管理費，於是在2010年1月20日，便提出本案，要求追收40,260.63元、利息及訟費等等。

			港幣	港幣
a.	管理費
	(i)	2005年12月部分	192.19
	(ii)	2006年1月至2009年12月 ($717x48個月)	34,416.00	34,608.19
b.	利息			5,537.44
c.	查冊費用			25.00
d.	登記費			90.00
				40,260.63 =========

12.第二申請人在2009年12月17日加入本案。雙方雖然曾嘗試調解，但最終未能達成協議，因此案件安排在本席席前正審，兩名申請人由李大律師代表，而第一答辯人則自行出席及代表第二答辯人抗辯。

第二答辯人的反對通知書

13.在聆訊中，雙方曾就第二答辯人的反對通知書有否送達兩名申請人發生執拗，最後，本席決定無須押後審訊，原因是第二答辯人的證人陳述書已涵蓋她反對通知書的內容，因此，實質上，對申請人等不會構成不公。

事實裁斷

14.本案中，就兩名答辯人有否合理辯解不須繳交管理費一問題，雙方主要爭論涉及主公契及副公契的詮釋、理解。有關事實爭議相對地比較少，就這方面，申請人等傳召了屋苑的物業經理朱穎馨小姐作證，並呈上相關文件，解釋啟德花園管理費的事宜；答辯人等則由第一答辯人作供，對此，本席注意到朱小姐的陳述多有文件佐證，而當她被問到有關事宜，亦較耐心、詳細回應及解釋；相反，胡先生的證供多為其意見及懷疑，因此，在民事法中多半屬實的原則下，當雙方所提出的事實有所不同時，本席裁定應以申請人等的説法為事實依歸。

討論

15.在雙方結案陳詞時，本席與李大律師及第一答辯人討論，綜合各方意見，答辯人等認為他們不須繳交管理費的理由，可歸納為10點。

(1)  第一申請人沒有為屋苑二期製備獨立預算案；

(2)  第一申請人在製備預算案時，沒有列出停車場、商場、市政總署大廈及社會福利署大廈攤付的管理費；

(3)  第一申請人在製備預算案時，預計政府的管理費與其最終實際繳交的有出入；

(4)  第一申請人在製備預算案時，將二期的開支轉嫁至一期；

(5)  兩次退還管理費均有錯誤，因此之後管理費的計算亦不正確；

(6)  第一申請人在製備預算案時，未能認清主公契與副公契就二期的管理份數不同，所以計算管理費亦有錯誤；

(7)  申請人等“默許”兩名答辯人不繳交管理費的行為，另外，本案追討答辯人等是針對性和不公平的；

(8)  第一申請人在製備預算案時，護衛員費用、電腦/會計費用及經理人酬金未有攤分入二期、停車場、商場、市政總署大廈及社會福利署大廈；

(9)  2005年至2009年度的預算案，未有得到業主委員會的批准；

(10)  涉案各年管理費的相關通知書並未有送達兩名答辯人。

16.以下本席將討論及分析雙方就以上10點的陳述。

(1)  為二期製備獨立預算案?

17.第一答辯人反對通知書第3a段說:

“第一及第二申請人未有按照公契第6.4.1、6.4.3、6.4.4、6.4.5、6.6.2、6.6.3、6.6.4及6.6.6條，及2003年3月14日之啟德花園第二期之副公契及啟德花園第一期停車場及專用地方之契諾書 (以下簡稱「副公契」) 第2.4.3、2.4.4 (2) 及 (3) 條，為啟德花園第二期製備獨立的管理預算案。啟德花園第二期應至少在2007年中期才與第一位售樓業主訂立首份轉讓書。”

18.朱小姐在其證人陳述書上解釋:

“5. 啟德花園公契第6.4.4(a)條列載了各業主(一期及二期)須根據附表2所列出之管理分數繳交管理費。由於在二期入伙紙發出後，房協仍全數持有二期單位，因此房協於當時是將一、二期之賬目獨立處理。

6. 後來，個別一期之業主就房協應否因持有二期之單位而須自二期入伙紙發出後繳交屋苑公共地方之支出提出疑問。房協經諮詢法律意見及詳細考慮後，決定繳交自二期入伙紙發出後(即2001年10月31日)有關屋苑公共地方及設施之管理費，因此作出「退款」之安排…..

…

16.   房協已於2005年及2006年以合併一、二期預算案之形式，悉數退還一期業主於合併計算後多付之管理費…”

另外，李大律師認為這講法不能成為答辯理由，因為主、副公契並沒有要求為一、二期各製定獨立的預算案。

19.在細閱有關主、副公契條文，本席同意李大律師的見解。首先，第一答辯人引用的6條主公契條文，它們只列出屋苑業主管理費的計算及預算案應制定的細節等等事宜，並沒有規定所謂一、二期獨立預算案；另外，涉及副公契的兩項條文,只有2.4.4.(2) 及 (3) 有“相近”的要求:

“(2) 於「第二期」「入伙紙」簽發日至「第一業主」就「第二期」任何一個「單位」 (「社會福利署大廈」除外) 訂立首份轉讓契約 (以下簡稱「首份轉讓契約」) 當日期間，「經理人」需編製一份或 (按情況所需) 多份「第二期」整體的管理預算案，列明「第二期」在該段時期之建議「管理開支」。

(3)  「經理人」應在「首份轉讓契約」訂立日前一個月內，另行編製一份「第二期」整體的管理預算案，列明「首份轉讓契約」訂立日至「第一期」該財政年度最後一日期間 (以下簡稱「該段時間」) 覆蓋整個「第二期」之建議「管理開支」。惟倘: (a)該段期間短於六個月，該段期間則相應延長至「第一期」下個財政年度之最後一日終止；及(b)根據本文第(3)(a)次條規定延續(如有者)之該段時間屆滿後，「第一期」及「第二期」之管理預算案將合併為一，以致「該屋邨」整體只有單一份管理預算案及單一財政年度，而「第一期」財政年度之開始日及終結日將採納為「該屋邨」財政年度之開始日及終結日。”

不過，細心觀看，上述條文只規定二期“入伙等等時”，開始會有一份獨立預算案，之後，便應“合併為一”，因此，按朱小姐的口供，二期最初以獨立賬目處理，再在“對數”之後，一、二期便一直合併處理，這正正符合上述條文的規定。再者，本席亦認為，觀乎所有相關條文，目的志在為一期業主、二期業主、第一申請人及政府列明一個清楚的方法釐定管理費的水平，這是重點，因此有否一、二期獨立賬目只是希望在“交接期”更見清楚，其實只要數目沒有錯漏，這等形式不應構成任何人仕不交付管理費的藉口。

(2)  停車場、商場、市政總署大廈及社會福利署大廈應付的管理費沒有攤分應付的支出?

20.第一答辯人反對通知書第3b段說:

“…在製備預算案時，第一及第二申請人沒有正確地按照公契第5.1.3、6.4.2 (a) 及6.4.4條，要求第一申請人 (第一業主) 及政府樓宇業主攤付管理開支。公契第1.1條已定義「政府樓宇」應包括市政總署大廈及社會福利署大廈，但第一及第二申請人卻一直忽略了社會福利署大廈業主與其他業主一樣，同樣須承擔其應繳的管理開支。再者及另一方面，第一申請人此類不當處理、錯失行為已有前科。經與第一答辯人興訟後，第一申請人已先後歸還二十餘萬元、四十餘萬元及七百餘萬元於其他業主包括政府樓宇業主…”

21.申請人等不同意這說法，認為是謬誤。

22.本席同意申請人等的意見，在事實裁斷上，本席接受朱小姐的證供。

(a)  在陳述書上，她說:

18. “根據公契規定 (6.4.2(a)條)，政府樓宇業主須就為其提供服務的設施或服務繳交管理及保養費用。因此，一向以來，政府樓宇均有繳付保險費及火牛房起重裝置年檢費。附件13為有關政府樓宇業主於2005年至2009年度根據公契所繳付之費用的証明。”

(b) 在庭上，她補充說:

“(viii)…第一申請人作為啟德花園停車場，商場及專用地方的業主歷年來自己承擔並繳付了所有涉啟德花園停車場，商場及專用地方的管理費用，從沒有要其他啟德花園業主攤付那些費用。第一申請人作為啟德花園停車場，商場及專用地方的業主就那些部份的管理費用亦有自己內部的預算案；與第一申請人作為啟德花園經理人就啟德花園編制的預算案分開。”

(李大律師結案陳詞

第15(c)(viii)段)

23.本席雖然明白，身為一期住宅業主的兩名答辯人，可能因為之前的扣減管理費及退還管理費事宜，對第一申請人失去信心，但法院判案終歸依靠證據，“懷疑”是不足以支持其論點的。再者，答辯人等依賴的3項條文亦沒有規定第一申請人在制訂預算案時，要同時列出它本身及政府物業的數字以供一、二期業主參考。

(3)  預計政府的管理費與其最終實際繳付的有所出入?

24.第一申請人在本案中披露相關文件，包括所有預算案，當中包括預計政府繳交的管理費與最終實際需要繳交的有數百元的差別，因此引來在盤問時被攻擊。

25.不過，其實問題相當簡單，預算賬目與實際數目一定會有出入，只要之後作出相應的調整即可解決有關問題，而朱小姐亦有提供第一申請人向政府追回差額的文件；再者，一份涉及過千萬的預算案，數百元的差額，在攤分12個月及按各管理份數計算後，的確對每名住宅業主的管理費是只有“微不足道”影響，最後，更何況的是，所交付的管理費終歸以實質支出扣減，有關的差別，不論是盈餘或赤字，也歸屋苑帳目中，因此本席不接受答辯人等以這為不須繳付管理費的辯解。

(4)  將二期開支轉嫁一期?

26.第一答辯人在其反對通知書上說“第一申請人…變本加厲強行將「第二期」開支轉嫁於「第一期」而招致出錯連連，公然違規亂法。”，之後，在其結案陳詞再表示:

“8.4 合併後的管理預算案又將一期及二期管理開支合併計算，而使答辯人與及該屋苑一期的其他業主須因此而承擔二期的管理開支…”

27.  申請人等指這是毫無理據的。

28.本席同意申請人等的說法，第一答辯人只是因為以往退還管理費等事宜而懷疑所謂“轉嫁”，他根本沒有任何實質證據支持他的指控。

(5)  之前兩次退還管理費的計算仍有錯誤?

29.第二答辯人在其於證人陳述書中說:

“28. 本案並非就管理費的第一次訴訟，而房協亦並非第一次錯誤釐定管理費。在SCTC 43187/2004及LDBM 161/2005二案訴訟過後，房協便從退還HK$229,673先後增至HK$404,892及HK$7,937,764予各第一期業主。如今房協只是一錯再錯…

29. 本人實在不明房協在過往多年來一再退款的相關款項究竟是如何計算。

(a) …

(b) …

(f) 不論SCTC 43187/2004，還是LDBM 161/2005，以至於本案，均涉及房協多次因其錯誤的退款，房協有責任釐清向本人追討的款額正確無誤，本案申請方可成立。”

30.對此，朱女小姐亦在其陳述書中解釋:

“7. 根據當時計算，房協須就下述期間分擔之屋苑公共地方及設施之支出如下:-

期間	金額(港幣$)
2001年10月31日至2002年12月31日	206,339.00
2003年1月1日至2003年12月31日	132,480.00
總數:	338,819.00
利息(最優惠利率加2厘)	66,265.76

房協本己將上述數額繳納於第一期住宅公共銀行賬戶，後來將有關數額以扣減2005年5月份之管理費形式歸還各業主，並對已出售物業之業主作出退款安排。有關計算及繳納上述款項之詳情見附件2之通告。

…

9. 根據當時之計算，第一期業主於2001年10月31日至2005年12月31日多付之管理費 (包括屋苑公共地方支出及住宅公共地方支出) 為$9,936.854，而第一期業主因沒有繳交二期之管理費因而少付之管理費為$2,975,068。附件3為有關是次退款方法之解說，附件4為一封日期為2006年4月7日由房協致啟德花園業主委員會之信件，並夾附2001-2005年二期之收支賬項；附件5為一封日期2006年3月31日由房協致啟德花園業主委員會之信件，並夾附2001-2005年的啟德花園一期及二期核數報告。

由於在2005年5月房協曾將上述第7段之金額以扣減2005年5月份之管理費形式退回給第一期業主，因此當時應退回予第一期業主的管理費為$6,623,212(即$9,936,854-$2,975,068-$338,574)

10. 此外，房協亦已就一期業主多繳之$9,936,854繳付利息，以最優惠利率加2厘計算，利息總額為$1,868,735。於扣減一期業主應就未付之二期支出$2,975,068所衍生之利息$487,865後，並扣減房協已於2005年5月以扣減管理費形式所退還予一期業主之利息$66,318後，房協應繳付之利息為$1,314,552。

房協已悉數將上述款項$6,623,212及$1,314,552，即共$7,937,764直接退回給各一期業主。附件6為有關是次退款安排之通告。

另外，第9段所述之$338,574其實是自第7段$338,819一數中得出，因房協將當時退回予業主之金額以整數計算。而本段所述之利息$66,318是自第7段$66,265.76中得出，因當時房協退回予業主的利息亦以整數計數。附件7為解釋得出$338,574及66,318之列表。房協並已將差額$192.76於2005年4月25日繳交予一期住宅公共地方賬戶。”

31.如前所述，本席就雙方事實的爭辯，會以朱小姐的證供為事實依歸

，因此同意申請人等已就第二答辯人提出的“疑問”提供了合理的解釋。

32.另外，在答辯人等的結案陳詞的第7段中指出申索中，有$192.19的計算是不確的:

“…在答辯人追問及興訟(SCTC 43187/2004)下，第一申請人始於2005年4月30日退還該屋苑一期各有關業主由2001年10月31日至2003年12月31日額外分擔的屋苑公共地支出共$404,892($206,339，$132,480共$338,819，另加相關利息)；但第一申請人卻已承認此退款的計算是錯誤的，正確數目應為$210,937, $138,384共$349,321，另加相關利息(姚玉心在LDBM 161/2005一案2005年9月14日証供第9(iv)段及第13段，文件冊2(2)第429-430頁)，第一申請人的代表律師亦隨後於其2005年9月30日信中加以確認此正確數目；而此申請中的其一申索款項($192.19)卻是基於以上一組錯誤數目($206,339, $132,480)而計算得出的(朱穎馨証供第14段及其相關附件，文件冊1第90頁及文件冊2(1)第315-321頁)，故申索款項是錯誤的(多於答辯人應繳，而答辯人亦否認有而要繳付)。”

33.不過，以上論點不為本席接受，原因不單是只涉百多元，又或根本第一答辯人只在審訊時才提出，而重要的是，就事實裁斷，在第一次退款時，本席接受第一申請人已將之前的計算錯誤糾正過來，因此“管理費”亦已修正過來。

(6)  未有認清立公契與副公契就二期管理分數不同?

34.在有關公苑的立公契中，它將所有業權分作12,679 管理分數，當中:

(a) 一期佔7,972份；

(b) 二期佔餘下4,707份。

35.但不知為何，或許是計算問題，副公契各再將二期的4,707 份細分為4,729份。

36.以上的事實，雙方並無爭議。

37.那麼，到底答辯人等從何認為第一申請人忽略有關事宜，前者未有交待；不過，按朱小姐的證供，第一申請人一直知悉當中分別，因此，在攤分二期業主的費用時一直按以下方程式進行:

	二期單位由副公契分給的管理份數 X	4707
		4729

本席接受申請人等的說法。

(7)  默許答辯人等不交管理費、追討答辯人等不公平?

38.要成功使用“默許” (acquiescence) 作為辯解，必須有足夠的事實基礎及法律觀點支持。簡單說，答辯人等未能達到要求。

(a)  事實上，雙方一直就管理費問題發生爭執，除本案外，亦有訴諸其他法院，即使第一申請人現在是追討從2005年12月起的管理費，但本席認為就本案雙方的一直行為而言，當中特別是申請人等，從未有對答辯人等作出過任何清楚及無誤的(clear and unequivocal)行為，而致使後者認為前者不會向他們追討欠交管理費。

(b) 法理上，如李大律師在其結案陳詞中指出:

“17.(b)(iii) 當申請人是在肩負法律責任時，在法律上他們不可能“默許” 啟德花園的業主不交管理費[The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd. [1995]2 HKC 11, 第12F-13E頁(案中的立案法團及經理人均不可能默許業主違反公契)；The Incorporated Owners of Champion Court v Pang Ping Fan Peter[2008]5 HKC 312，第322-323頁，第17段]。”

39.另外，關於“不公平”、“針對答辯人等”及/或“the claim is not made with clean hands”等的答辯，恕本席直言，同樣地，他欠奉事實及法理基礎而構成答辯理由。

(8)  護衛員費用、電腦/會計費用及經理人酬金有否作攤分?

40.在答辯人等遞交書面陳詞時，他們提出一些新論點，包括申請人等未有就護衛員費用、電腦/會計費用及經理人酬金在預算案中攤分入二期、停車場、商場、市政總署大廈及社會福利署大廈的說法，李大律師反對，表示這“爭議”從未出現在答辯人等的反對通知書及證人陳述書中，因此法規並不容許答辯人等作這樣的陳詞，本席除同意這見解外，亦再進一步表示，答辯人等亦沒有任何或沒有足夠的證據支持這些新論點。

(9)  2005年至2009年度的預算案，未有得到業主委員會的批准?

41.與第8項答辯人等提出的反對理由一樣，這只是在結案陳述詞中才道出，在所有本案的訴狀及證據裡都未曾提及這等事宜，因此，程序上，答辯人等不得提出這樣的爭議；再者，若從本席以雙方已提交的文件作出評估或估計，在多半屬實的原則下，也會接受第一答辯人已在有關時候，辦妥通知業主委員會預算案的事宜，並獲其批准。

(10)  相關的管理費通知書未有送達兩名答辯人?

42.本席接受朱小姐遞交的證據，第一申請人就涉案各年的管理費均已發給答辯人相關的通知書，因為查實屋苑內所有業主也須被通知，而李大律師也提醒本席，這問題答辯人等根本沒有在其陳述書中作任何交待，而朱小姐亦未在這方面被盤問，因此，事實的確立已不用置疑。

總結

43.總結而言，答辯人等提出的答辯理由未能成立，因此申請人等獲判得直，本席頒令兩名答辯人須支付兩名申請人:

(1) $40,260.63;

細節
a.	管理費		$	$
	(i)	2005年12月部分	192.19
	(ii)	2006年1月至2009年12月 ($717 x 48個月)	34,416.00	34,608.19
b.	利息			5,537.44
c.	查冊費用			25.00
d.	登記費			90.00
				40,260.63 ========

(2) 就上述34,608.19元的利息，由2010年1月1日起以年息香港上海滙豐銀行有限公司最優惠利率加2厘計算直至判決日，及後以判決利率計算，直至全數支付為止；

44.最後，本席亦按一貫慣例，即勝方可向敗方收取律師費的大原則，下令兩名答辯人須支付兩名申請人的訟費，包括4天審訊的大律師費用，如雙方未能就金額達成協議，有關問題交由聆案官評定；本訟費命令為暫時性質，如在14天內，雙方均沒有提出任何更改申請，它會自動成為正式命令。

第一及二申請人: 由李郭羅律師行轉聘Mr. T.M. Lee大律師代表。

第一答辯人: 親自應訊。

第二答辯人: 由第一答辯人代表應訊。