啟德花園(彩虹道)業主立案法團 對 Woo Tak Yan 及另一人
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1. 本案的申請人為啟德花園 (彩虹道) 業主立案法團 (「法團」) ，而兩位答辯人為啟德花園其中一個住宅單位的聯名業主。
Cites 2 cases
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LDBM 330/2014 LDBM 13/2015 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2014年第330宗 _______________
_______________ 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2015年第13宗 _______________
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_______________ 判案書 _______________ 背景事實 1.本案的申請人為啟德花園 (彩虹道) 業主立案法團 (「法團」) ，而兩位答辯人為啟德花園其中一個住宅單位的聯名業主。 2.申請人在 2014年3月27日在小額錢債審裁處提出申請，向答辯人追討由2010年1月開始所拖欠的管理費 (SCTC 11401／2014) 。小額錢債審裁處在2014年10月28日主動將案件移交土地審裁處審理 (A／148) ；這是 LDBM 330／2014 (330號案件) 一案所涉及的申請，有關管理費的追討數額，詳列於申請通知書的附件二 (A／9)。 3.答辯人在 330 號案件中，提出抗辯指：
4.在330號案件中, 答辯人亦向法團提出反申索，追討已付的管理費、 要求宣告管委會的召開及議決無效、業主大會的召開及議決無效、解散管委會以及委任答辯人為管理人。 5.申請人又在 2014年9月26日在小額錢債審裁處提出另一申請 (SCTC 37112／2014) ，向答辯人追討集資以支付拖欠承辦商的服務費用，數目為$1,620, 相等於兩個月管理費的數額。小額錢債審裁處應雙方的申請，在2015年1月13日將案件移交土地審裁處審理；這是 LDBM 13／2015 (13號案件) 一案所涉及的申請。 6.答辯人在13號案件中，質疑與集資相關的業主大會的召開不合法，所通過的議決與會議通知上議程不符，也沒有擬備預算案，故此議決無效。 7.鑑於兩案的與訟雙方相同，亦涉及類同的抗辯理據，本席在2015年7月10日頒令，兩案一併審理。在本審訊中， 法團傳召了管委會秘書田女士 (「田女士」) 作供，而第一答辯人 (「胡先生」) 也選擇作供自辯。 330號案件 8.法團向答辯人所追討的管理費，數額如下：
9.答辯人沒有爭議上述列表中所示，未有繳付其單位應繳管理費的事實，但認為法團無權向他們追討這些欠付的管理費。 抗辯理據(一) ：有效授權提出訴訟 10.法團在小額錢債審裁處入稟時，其授權代表為李長順先生及蔡國信先生，而在本審裁處的法律程序中，則由田女士作代表。答辯人指稱，法團或管委會也從沒合法地授權他們提出訴訟，故此申索無效應予以剔除。 11.法團一方則指稱，管委會在2013年7月15日的會議 (「15/7/2013管委會議」) 上，議決通過了入稟小額錢債審裁處追討欠付管理費。又在2015年2月9日的管委會會議 (「9/2/2015管委會議」) 上，議決通過授權田女士及陳曼琪律師行處理土地審裁處的兩個案件。 12.根據15/7/2013管委會議的紀錄 (A26證物) ，當中議程1.7項為「議決向拖欠管理費之單位1座…及3座31樓H室採取法律行動追討事宜」，最終「經管理委員會商討後，委員陳先生動議，一致贊成要求管理處發出最後通知與所有拖欠管理費超過2個月之單位，並於最後繳款限期後，安排小額錢債追付有關單位拖欠之管理費連同有關之其他費用」。 13.本席接納在上文所述的15/7/2013管委會議上，管委會已議決通過作出小額錢債案的訴訟，即使並未提及誰人代表法團的安排，但重點是管委會授權開展法律程序，曾否點名某一委員負責跟進屬不必要。 14.鑑於法團在小額錢債審裁處入稟的兩個案件，也移交到本審裁處處理，故此330號案件只是小額錢債案件的延續，本席認為法團原有的授權應當繼續有效，不可能因為小額錢債審裁處將原案件移交土地審裁處，而令致法團原有的授權無效，或需另作安排議決另一授權。 15.無論如何，根據9/2/2015管委會議的紀錄 (D／26) ，當中議程2.1項涉及330號案件，而2.2項涉及13號案件，議決結果是：
16.故此，即使法團真箇需要在小額錢債案件移交本審裁處時另作議決授權，本席也裁斷法團已在9/2/2015管委會議上作處理。 17.本席接納法團一方的陳述，亦獲上述會議紀錄的支持。本席裁斷，答辯人此一抗辯理據不能成立。 抗辯理據(二) ：預算案及其議決 2010年度管理費 18.答辯人指稱，時任管理公司的香港房屋協會 (「房協」) ，在2010年12月30日張貼了通告 (A／93) ，表示就2010年度管理預算 (「2010預算」) (A／94) ，經多次研究及與管委會商討後，決定2010年度的管理費不變；唯這2010預算從未經議決作實，從2010年1月21日至2010年11月29日的管委會會議紀錄 (B／342-401) 中可見，2010預算從未被列入討論議程內；亦未有將2010預算案在會前張貼。答辯人以法團未有依循建築物管理條例 (「該條例」) 附表7第1(2) 段的規定作為抗辯，指稱他們不應支付涉及的管理費。 19.法團方面則指稱，2010年度並未就管理費數額作調整，而即使法團做法有違該條例的規定，也不能成為答辯人不繳付管理費的抗辯理據。 20.該條例附表7第1段規定：
21.本席認為，即使法團自2006年開始未有依從附表7第1(2) 段行事，這並不等同法團不能向業戶徵收管理費，或各業戶可以此為由不支付應繳的管理費，因為根據該條例附表7第1(3) 段的規定，在未有符合第1(2) 段的要求下，法團仍可依據之前一個年度的管理開支，作徵收管理費的基礎。法團的證供是，$717的管理費數字自2005年開始已一直沿用，至2013年也未有任何調整，這是不爭的事實，在這情況下，即使法團在2005年至2013年期間，未有依法處理預算案，也可依據該條例附表7第1(3) 條收取往年沿用的管理費數字。無論如何，就2005年12月至2009年12月的管理費數額，法團及答辯人曾在LDBM 251／2009一案中作出爭議，審裁處在2011年5月25日的書面判決書中裁斷，管理費的數額在2005年5月第一次退款時，「已將之前的計算錯誤糾正過來，因此管理費亦已修正過來」(§33) ，在這判決下，答辯人不能再次質疑2005年的管理費釐定不確。 22.答辯人又指稱，由於2006-2010年度的管理開支總額，也比之前一年度的款額超過150% ，法團應以業主大會議決批准預算案，但法團從未遵行，此舉有違該條例第21(1A) 條的規定。這情況在2010年至2013年的情況也適用。 23.該條例第 21(1) 及 (1A) 條規定：
24.沒有證供顯示，2006年至2010年的管理費，曾作超過150% 的調整，該條例第21(1A) 條所指的是指釐定的管理費金額超過150% ，而非管理開支金額超過150% ，故此答辯人以管理開支金額作支持，在基礎上與該條例第21(1A) 條不符，難以支持其論據。再者，法團的證供是，$717的管理費數字自2005年開始已一直沿用，至2013年也未有任何調整，這是不爭的事實，在每月的管理費數額未有增長多於前一年的150% 的情況下，該條例第21(1A) 條根本不適用。無論如何，就2005年至2009年的預算，法團及答辯人曾在LDBM 251/2009一案中作出爭議，審裁處在2011年5月25日的書面判決書中裁斷，「若從本席以雙方已提交的文件作出評估或估計，在多半屬實的原則下，也會接受 (房協) 已在有關時候，辦妥通知業主委員會預算案的事宜，並獲其批准。」(§41) 。由此可見，就2005年至2009年的管理預算，已有法庭的判決是已獲合法批准的，在一案不能兩審的原則下，答辯人不能在本案中再次提出質疑。 25.就2010年的管理費的追討，本席裁斷，答辯人未能提出任何可成立的抗辯理據，法團當可向他追討2010年度每月 $717 的管理費。 2011年度的管理費 26.除了指稱2011年度的預算案及管理費數額，違反了該條例附表7第1(2) 段及該條例第21(1A) 條的規定外，答辯人指控法團在2011年9月15日發出通告 (「15/9/2011通告」) (B／471) ，揚言2011年度的預算 (「2011預算」) (B／472-473) 已在2011年8月25日的管委會會議 (「25/8/2011管委會議」) 上通過了，但25/8/2011管委會議的召開並不合符該條例的規定，因會議由秘書召開而非主席召開，且在會議7天前也沒有將會議通知書展示。 27.答辯人又指，根據該大廈公契第6.4.5條的規定，「經理人有權不時以下文指定之方式向業主 (政府樓宇除外) 發出書面通知，說明上述之估算管理費金額。業主 (政府樓宇業主除外) 接獲通知後，必須於翌月開始，每月以上期方式悉數支付管理費」(A／236)，即法團只應由2011年10月開始收取新釐定的管理費。但在法團發出了15/9/2011通告後，胡先生繳交了2011年9月至12月的管理費，雖然2011年9月與10月的管理費數額沒有分別，這只是因為法團未有依據當年應有的開支來收取應作上調的管理費，這屬錯誤。 28.法團的證人田女士回應指，25/8/2011管委會議通知書由她以秘書名義發出，但會議不是由她召開，她只是盡其作為秘書的責任，發出會議通知書。她亦否認沒有張貼此會議通知的指控。 29.就法團未有依據該條例附表7第1段及該條例第21(1A) 條, 處理2011年度的預算案及管理費數額，本席採納上文 §§20-24的裁斷，裁定答辯人的質疑不能成立。 30.就25/8/2011管委會議的召開的有效性而言，根據該條例附表2第8(1) 段的規定，管委會會議可由管委會主席召開；而管委會秘書須在會議前至少7天，依據第8(2) 段的規定，向各委員發出會議通知，及在建築物的顯眼處展示該會議通知。本席接納田女士的證供，她只是以秘書的名義，依據該條例的規定，在主席決定召開會議時，向委員發出會議通知，而通知由她發出，以她的名義作下款無可厚非。本席認為答辯人以田女士簽署會議通知書，而結論是秘書召開會議的說法不能成立。就會議通知的張貼, 本席亦接納田女士的證供。 31.唯縱使25/8/2011管委會議的召開及會議通知的張貼，是違反了該條例附表2第8(1) 及 (2) 段的規定，但該條例內並無說明不遵守此條文的後果, 這與違反其他一些條款而招致會議或議決無效的情況，明顯存在不同。本席認為附表2第8 段的規定，只屬指導性的規範，違反這些規定，除非條例明言違反的後果，否則不一定會令議決或會議自動無效，法庭必須考慮這些違反的情況及其嚴重性。 32.根據郭美超法官(當時官階)在 Yip Peter v Asian Electronics Ltd [1998] 2 HKC 96 一案中的裁斷：
由此可見，即使本案中法團在召開25/8/2011管委會議時, 確實存在違反了該條例附表2第8 段的情況，但在不合常規原則 (irregularity principle) 下，若答辯人只是基於會議的程序中出現不合常規的事宜，即不是由主席召開及未有在會議前展示相關的會議通告等，但會議的意向非常清晰，會議的召開或議決不容受質疑，尤其在本案中，並沒有任何證供顯示，若有關人士遵守正確的會議程序，出席會議的人士會作出不同的議決。本席認為答辯人就25/8/2011管委會議召開的質疑不能成立。 33.就違反公契條文6.4.5條規定的指控，本席認為不能成立，皆因法團決定就2011年的管理費不作調整，沿用2010年的 $717的數額，在管理費數額維持不變的情況下，根本不能證明法團早在2011年9月已收取了新釐定的管理費，而當時法團未有依據該條例附表7擬備預算案，故而只能收取前一年的管理費數額並無錯誤。 34.就2011年的管理費的追討，本席裁斷，答辯人未能提出任何可成立的抗辯理據，法團當可向他追討2011年度每月 $717 的管理費。 2012年度管理費 35.就2012年度的預算 (「2012預算」) (B／475) ，答辯人也是依賴法團未有依據該條例附表7第1段及該條例第21(1A) 條，處理2012年預算及管理費數額。同樣地本席採納上文 §§20-24的裁斷，裁定答辯人的質疑不能成立。 36.根據2012年11月26日的管委會會議 (「26/11/2012 管委會議」) 的紀錄 (A／131-139) 第3.1項，管委會經多次會議，也未能就2012預算達共識，故此「將2012年管理開支總額當作與2011年度的管理開支總額一樣」(A／138) ，故而沿用2011年度的管理費數額，本席認為此一做法，完全符合該條例附表7第1(3) 段的規定，答辯人的質疑不能成立。 37.就2012年的管理費的追討，本席裁斷，答辯人未能提出任何可成立的抗辯理據，法團當可向他追討2012年度每月 $717 的管理費。 2013年度管理費 38.就2013年度的預算 (「2013預算」) ，答辯人也是依賴法團未有依據該條例附表7第1段及該條例第21(1A) 條，處理2013預算及管理費數額，同樣地, 本席採納上文 §§20-24 的裁斷，裁定答辯人的質疑不能成立。 39.根據26/11/2012管委會議的紀錄 (A／131-139) 3.1 項，管委會在處理2012預算的同時，也處理了2013預算，當時除了未能就2012預算達共識外，亦決定「若管理處不交待清楚有關屋苑帳目，便不通過任何預算案」(A／138) ，故而2013年也沿用之前制定的 $717管理費數額，本席認為此一做法，完全符合該條例附表7第1(3) 段的規定，答辯人的質疑不能成立。 40.答辯人在證供中曾提出，法團在2013年3月3日的業主大會 (「3/3/2013業主大會」) 上，議決通過並揀選了天怡物業顧問有限公司 (「天怡」) ，作為管理服務的提供者，天怡以制定預算案方式來投標，預算案總額為 $8,770,256 (B／477-478) ，但法團並未以天怡擬備的預算案作收取管理費的基礎，卻錯誤地只沿用之前一年的管理費數額。 41.從3/3/2013業主大會的會議紀錄 (A11證物) 中可見，大會上議程2只是議決管理服務合約承辦商，目的是揀選物業管理公司，儘管各投標公司曾提交了管理預算案，但這是讓各業戶在揀選管理公司的過程中作考慮，相關的預算從未在3/3/2013業主大會上以議決通過，答辯人此一指控完全沒有根據。而依據答辯人就業主大會議決有效性所提出的論據, 3/3/2013業主大會上的議程，是議決管理服務合約承辦商, 如法團以此議決通過預算案, 這豈非有違該條例附表3第3(7) 段的規定, 相關議決根本不能視作有效。 42.就2013年的管理費的追討，本席裁斷，答辯人未能提出任何可成立的抗辯理據，法團當可向他追討2013年度每月 $717 的管理費。 2014年度管理費 43.胡先生在證供中指稱，法團曾在2014年7月4日於小額錢債審裁處的法律程序中，提交了支持文件 (B／451-456) ，解釋2014年增加管理費的過程，是在2013年12月27日的管委會會議 (「27/12/2013管委會議」) 上議決通過了2014年度預算 (「2014預算」) 及決定上調管理費。但在法團提交的另一份資料 (B／489-490)中，法團又依賴一份日期為2013年11月26日的通告 (「26/11/2013通告」) ，指稱2014預算是在2013年11月25日的會議 (「25/11/2013管委會議」) 中通過的；在本案的回覆書 (A／34) 中，法團同樣依賴26/11/2013通告的內容，胡先生認為法團一方的證供存在矛盾。 44.再者，在26/11/2013通告中提及「並於2013年11月25日之法團例會中議決通過」，胡先生認為根據該條例附表3，法團會議應指業主大會，所以26/11/2013通告中的「法團例會」應為業主大會，但實情是從來沒有在2013年11月25日舉行過任何業主大會。 45.胡先生又指稱，法團只以問卷決定上調管理費，而沒有任何議決通過，25/11/2013管委會議及27/12/2013管委會議也從沒存在，會議紀錄也是捏造的，因在會議之前從未見過會議通知，而在會議舉行了很久以後才貼出會議紀錄，無論如何，在兩個會議中也沒有議決通過2014預算。 46.胡先生又指，法團曾在3/3/2013業主大會上，議決通過了約 $900萬的管理服務合約，這合約是涵蓋2013及2014年度的，故此2014年度也適用，但法團卻最終以每月85萬餘元作為收取管理費的基礎，與3/3/2013業主大會上的議決不符。 47.法團的證人田女士在證供中確認，管委會在25/11/2013管委會議中，議決通過了2014預算及上調管理費13%。她否認相關的會議紀錄是捏造的，亦表示已在會後在大堂張貼。 48.就3/3/2013業主大會通過了管理服務合約，並不能視作通過了預算的裁斷，在上文 §41已作處理，不再重覆。此一指控不能成立。 49.就答辯人指控，27/12/2013管委會議從沒舉行過，會上所指已通過的議決也是事後造假；而25/11/2013管委會議的通知及紀錄也從沒展示過，存在捏造會議之嫌 (A／58-59) 。本席認為答辯人只以未有看到相關的會議通知及/或會議紀錄，而斷言這兩個管委會議從未舉行過，實難以令人信服。 50.就25/11/2013管委會議及27/12/2013管委會議的舉行及紀錄是否捏造，在平衡雙方證供可能性的標準下，本席認為田女士的證供較為可信。胡先生只提出了這些指控，但沒有提出任何實質證供作支持，本席完全不接納其指控。 51.就會議通知未有張貼的指控，本席採納上文§§31-32的裁斷，裁定這亦不會令致會議或議決無效。 52.就會議紀錄在會議後很久才張貼的指控，上訴庭副庭長高奕輝法官在 The Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre v Jikan Development Ltd (無彙報案例) ，CACV 122／2000，2000年6月27日一案中認為，主持會議者或秘書未有遵守該條例附表2第10(4A) 及 (4B) 條的規定 (即主持會議者未有核證會議紀錄，及秘書未有在會議後28天張貼會議紀錄) ，法庭亦不會漠視管委會已通過的議決。此一裁斷完全適用於本案的此一爭議上，本席完全認同並採納此裁斷。 53.就胡先生指法團存在矛盾的證供而言，從雙方呈交的相關會議紀錄及支持文件，可見以下事情的始末。在25/11/2013管委會議 (A／124-126) 中，管理公司表示，已完成2014年度屋苑的財政預算草案，如要維持穩健財政，需將管理費上調最少13% ，方可達收支平衡，故此管委會經商討後，指示管理公司於2013年12月1日，張貼預算案及向各業戶發出問卷，調查各業戶對調整管理費的意向，給予各業戶上調管理費13% 、15% 或18% 的選擇；所有問卷限期在2013年12月14日收回，而新的管理費生效日期為2014年1月1日。管理公司在2013年11月26日張貼了26/11/2013通告 (A／140) 及2014預算 (A／141-144) ，又在2013年12月3日發出問卷 (B／409及C／569) 。在27/12/2013管委會議 (A／127-130) 上，滙報收回292份問卷的回覆，佔全屋苑總單位之20.86% ，其中55.7% 同意13% 的加幅；在這情況下，管委會一致通過由2014年1月1日開始，將管理費上調13% 。由此可見，管委會只在27/12/2013管委會議中議決通過上調管理費，而並非在25/11/2013管委會議上，法團在提交給小額錢債審裁處的文件及本案的回覆書中所言不確。 54.就2014預算, 儘管在25/11/2013管委會議及27/12/2013管委會議的紀錄內，也沒有明言曾議決通過了的紀錄，但從25/11/2013會議的過程中，管委會必定是接受了管理公司所擬備的2014預算，才會認同需要上調管理費，以致決定發出26/11/2013通告及張貼2014預算，再發出問卷讓業戶就上調百分比作表態。至27/12/2013管委會議時，相關的議程是「議決及通過屋苑2014年年度財政預算及調整管理費事宜」(A／127) ，管委會在議決通過上調管理費前，必須接納那個反映需要上調管理費的2014預算，故此管委會在議決通過上調管理費的同時，必定是也通過了2014預算的。即使法團在呈交予兩個審裁處的不同文件中出現矛盾，但從相關時段的紀錄中可見，2014預算確曾在管委會上通過了，本席接納這些當時紀錄的證供。 55.至於胡先生針對26/11/2013通告上所指的法團例會的爭議，該條例附表3以「法團會議」形容業主大會，而法律條文從沒使用「法團例會」的字眼，胡先生強指「法團例會」必定是指法團會議，完全沒有根據。在法團根本沒有在2013年11月25日舉行過任何業主大會的情況下，這法團例會必定是指管委會會議，而從法團提供的當時文件中可見這為實情，答辯人的說法是強辭奪理。 56.就2014年的管理費的追討，本席裁斷，答辯人未能提出任何可成立的抗辯理據，法團當可向他追討2014年度每月 $810 的管理費。 2015年度管理費 57.胡先生指稱，法團在2014年11月20日的管委會會議 (「20/11/2014管委會議」) (證物A9) 上，議決通過將2015年度管理費增加10% ，當時只是審閱了2015年的預算 (「2015預算」) (C／613) ，亦沒有依據2015預算的總額來釐定管理費數額，而只是議決將管理費上調10% 。2015預算亦只在決定了上調管理費後才張貼，亦沒有諮詢各業戶，有違該條例附表7第1(2) 段的規定。 58.根據法團提交的會議紀錄，管委會曾在2014年10月13日的會議 (「13/10/2014管委會議」) (證物A8) 的議程9內，商討2015預算。會議紀錄顯示「管理處…滙報，已就下年度財政預算擬備好預算案…管理處表示如增加10% ，全年預算有$366,613.00盈餘，經各委員商議，要求需就冷氣系統、渠務系統及水泵系統作出適當調整，以配合因老化而需作出的維修」。明顯地在這個會議上，管委會並未議決通過接受管理公司所擬備的預算草案，而是在商討過後，要求管理公司須就某些項目作調整。 59.在20/11/2014管委會議的紀錄 (A9證物) 內顯示，管委會在議程3上審閱了2015預算草案，考慮到「2015年最低工資調整、2015年度物價調整，及屋苑設施老化，維修及設置增加」的因素，「一致通過管理處提出建議，將2015年度管理費增加10% ，以應付2015年度的屋苑營運及開支」；以及「管理處會根據建築物管理條例 (344章) 的要求，將2015年度的管理費預算案張貼一個月 (30天) 。而新的管理費會於2015年1月1日正式生效」。管理公司在2014年11月25日張貼了會上通過的2015預算草案 (C／613) , 這已符合了該條例附表7第1(2)(a) 及 (b) 條的規定。 60.從上文的背景事實可見，法團並非只是議決上調管理費10% 而未有依據2015預算數額釐定管理費，相反地管委會認同2015預算數額應為2014年的管理開支加10% ，方可應付預見的開支，故而在2015預算中，出現了將2014年度的每月管理開支 $85萬多元上調10% 的數字 ($941,072) (C／613) ，答辯人的說法是本末倒置。 61.雖然在處理2015預算時，表面上法團一方並未有依循該條例附表7第1(2)(c) 段的規定，隨同預算草案副本，邀請每名業主在14天內將對預算草案的意見送交經理人。唯法團確曾將2015預算草案張貼了30天的時間，還明言這是依據該條例的規定的作為，儘管法團並未明言邀請業戶就2015預算提意見，唯這30天的張貼明顯地是為了附合該條例的這規定的，亦沒有任何證供顯示任何業戶曾提意見，但法團卻一意孤行置之不理。而在沒有任何業主提出意見的情況下，這張貼了的2015預算草案理應成為了2015預算。 62.而管委會已在20/11/2014 管委會議上通過了調整管理費數額，而預算草案亦反映了這事實，雖然沒有證供顯示在諮詢業戶後，曾依該條例附表7第1(2)(d) 條，再將一份2015預算副本交管委會，但重點是管委會確曾審批過2015預算，且依據上文 §32不合常規原則的裁斷，本席並不認同只因法團在處理2015預算的過程中，未有遵行該條例附表7第1(2)(d) 條的規定，而令致2015預算的通過變得無效。 63.就2015年管理費的追討，本席裁斷，答辯人的抗辯理據不能成立，法團當可向他追討2015年度每月$891的管理費。 抗辯理據(三) ：管理費的攤分及計算 64.答辯人指稱法團並無根據公契及該條例計算有關的管理費，分攤相關費用給全屋苑業戶承擔，也未有依公契及該條例收取有關的管理費 (A／28) 。 65.答辯人在其證人陳述書中解釋，這指控是指法團將「經理人報酬2008年後之非法調高及合併，亦無將與一般基金 ...不符之開支刪改、剔除及轉移至其他相關基金」 (A／54-55) 。 66.而答辯人在作供過程中，指出以下數點作支持：
指控(一) - 法律及專業費用 67.就此一指控，答辯人並沒提出詳細證供, 解釋這是涉及何種類形或那一筆的法律及專業費用, 又如何在管理費內支出。但每年的預算，只是將法團在來年可預見的開支使費開列, 並不能以此局限法團只能支付這些已開列的使費，而完全罔顧可能出現的必需而未能預見的開支。如果法團只能支出在預算內已開列的開支使費，則法團在遇到任何突發事件時，根本無法運作。 68.根據本案中的公契條文6.2.6 條，法團收取的所有款項，須撥入作「一般基金」，以應付屋苑的管理開支；而公契條文6.4.1 條內，明確開列了屋苑的管理開支，當中包括法律費及其他法律費用 (6.4.1(e) 條) ，故此，只要這些法律費用是在管理中招致的合理專業費用，法團當可以收取的管理費作繳付。答辯人的質疑不能成立。 指控(二) - 房協總辦事處的支出 69.答辯人質疑，在管理開支中的經理人酬金一項，包含了房協的總辦事處開支，實屬不當。這指控涉及房協在任期間，即2010-2012年的預算。 70.根據該公契6.3.1-6.3.2條的規定，房協作為屋苑的經理人，「可為執行本契約訂明之職務收取報酬，金額為…年度管理開支總額之 10% 」, 唯這「報酬乃經理人提供服務之淨報酬，並不包括任何管理該土地及該屋邨之職員、設施、會計服務或其他專業指導之償付費用或開支，上述之費用及開支將直接入賬「一般基金」」。 71.從上文引述的公契條文可見，房協有權收取管理開支以外的酬金，而房協在這酬金中包括其總辦事處的支出，因為這些支出並不能包含在管理開支中，視作只為該土地或該屋邨而衍生的開支使費，房協將總辦事處職員的開支包括在其酬金內，無可厚非，也沒有任何證供顯示房協在這開支上，曾出現雙重收費的情況。 72.本席認為答辯人此一指控不能成立。 指控(三) - 改善工程開支 73.就此一指控，答辯人並未提出任何證供作支持，在作供過程中，胡先生曾嘗試提交有關改善工程的文件，唯這些文件從未在其證供中提交，亦從未在盤問田女士的過程中提出，讓法團一方可作回應，故此本席不批准胡先生在作供時才提交。無論如何，改善性工程不一定是非經常性開支，這須視乎工程的性質，在沒有支持證供的情況下，答辯人此一指控不能成立。 74.胡先生在盤問下解釋，法團將一次性的改善工程也作一般基金開支，他認為應視之為非經常性開支，以備用資金來支付。而胡先生在盤問下，並沒否認法團沒有緊急基金的設立。 75.就備用基金的設立，依據該條例第20(2) 條的規定，也並非必須的，在本案中，並無任何證供顯示，法團設立了備用基金，或依據公契條文設立了緊急基金或設施儲備基金，也沒有證供顯示經理人曾收取緊急維修基金及設施儲備基金的付款，在法團只收取了管理費及成立了一個一般基金的情況下，改善工程的開支由這基金中支出實屬正常。 76.答辯人此一指控不能成立。 指控(四) - 管理公司收取酬金 77.答辯人指稱，由於法團才是經理人，故此現任的管理公司無權收取酬金，但在預算案中，管理公司除了收取合約上應收取費用外，還以屋苑開支的一個百分比來收取酬金。 78.法團作為公契經理人，有權聘請專業的管理公司代為執行各項管理事務 (見公契條文6.8.3(b) 條) ，管理公司與法團之間簽立了合約，法團必須依據合約的條款支付相關的服務費用，這與公契條文內規定的公契經理人的酬金不同。在作供過程中，胡先生也坦承對法團與管理公司之間的合約條款全不知情, 在這情況下，答辯人如何能指稱管理公司的收費不符合約要求或有違公契條文？答辯人此一指控不能成立。 指控(五) - 管理開支的攤分 79.該公契條文6.4.3條規定，屋苑內專為各不同部份提供服務的開支，須計入這些部份各自的管理開支內，而這些不同部份，包括住宅、店舖、停車場的公共地方或公共設施、專用地方及政府樓宇；而關乎屋苑的公共地方或公共設施開支，則須計入該屋苑的整體管理開支內。 80.答辯人所指稱的2014預算 (C／568) ，抬頭清楚明言該份預算是「住宅用地」的管理預算案，在這文件中並未開列屋苑其他部份的開支及攤分情況，是可以理解的。而2014預算中，並非如胡先生所指，沒有屋苑公用地方的開支攤分，因為當中有一項是「住宅攤分屋苑公用地開支」，胡先生所言並非事實。答辯人純然以住宅用地的管理預算，推算屋苑所有開支由住宅承擔了，實在毫無根據，如胡先生所言屬實，在2014預算中，根本無需存在住宅攤分屋苑公用地方開支一項。本席認為答辯人此一指控不能成立。 指控（六）- 經理人酬金的上調 81.答辯人指稱，由2008年開始，經理人的酬金「話加就加」，並沒有依據公契條文6.3.3條作調整和合併，也沒有相關的議決通過。 82.根據公契條文6.3.1條 (見上文 §70) ，經理人可收取管理開支總額的 10% 作為酬金，故此每年的酬金也會出現不同數字的情況。答辯人胡先生未曾在證供中指出，相關時段的經理人酬金，如何曾上調超過 10% 的管理開支總額的情況，純然只因每年所收酬金數額出現上調情況，這應該是因為每年的管理開支總額出現較去年為高，而並不存在經理人酬金在未有議決下，上調超過公契條文規定的10% 管理開支總額的情況。 83.本席認為答辯人此一指控不能成立。 84.總結而言，答辯人就管理費分攤所提出的質疑，全不成 立。 抗辯理據(四) ：法團對答辯人提出質詢沒回應 85.答辯人指稱他「一直就有關管理費多番向法團及／或其管委會及／或管理公司作出諸多口頭及／或書面查詢、投訴」、「要求更正不當之處」，以及「提議將爭議費用託付公証第三方譬如獨立的會計師或律師以待解決有關爭議後才從中提取」(A／29) ，但所有要求或建議也未獲任何回應。 86.本席認為，答辯人所提出的此一抗辯理據，即使成立，也不能成為答辯人不按時繳付管理費的理由，皆因根據公契的規定，所有業戶也需繳付其單位名下的管理費；法團依賴收取的管理費作為大廈運作的經費，如每一業戶也以法團不回應其要求而拒絕繳付管理費，大廈的管理根本無從行事，這是絕不能容許發生的，故不可能成為業戶不繳付管理費的抗辯理據。 答辯人的反申索 87.答辯人提出了以下的反申索 (A／25-27) ：
反申索(一) ：退回已繳交的管理費 88.答辯人聲稱，鑑於其在管理費申索的抗辯理據所指，法團在擬定各年度的管理費時，也違反了該條例及公契條文的規定，要求法庭就這些違反作聲明性的命令，及退回已繳交的 $2,868 管理費及利息，或依據3/3/2013業主大會議決通過的費用，計算答辯人應繳的管理費。 89.就各年度預算案的擬備的質疑，本席在上文 §§18-63已作處理，不再重覆。鑑於本席就各年度預算案的擬備的質疑也不接納, 答辯人依據這些質疑而提出的此一反申索不能成立。而就3/3/2013業主大會是否曾議決通過了管理費的數額，本席在上文 §41已作裁斷，即使答辯人在這反申索上勝訴，也不可能依據3/3/2013業主大會上的議決，來計算其應付的管理費。 90.答辯人就追討已繳付管理費，及其應繳管理費計算的反申索被撤銷。 反申索(二) ：管委會會議的有效性 91.答辯人指控法團在不同日期舉行的管委會會議，也違反了以下的規定：
指控(一) - 會議並非由主席召開 92.答辯人指稱，以下13個管委會議，均並非由主席召開：
93.就此一反申索，答辯人依賴各會議通知上，均由身為秘書的田女士作下款或簽署，以支持並非由主席召開的事實。 94.就類似的指控，本席在上文 §§30-32已作處理，本席認為田女士以秘書身份發出會議通知書，這是該條例下附表2第8(1) 段的規定，通知書由秘書發出，以秘書名義作下款並無不妥，在沒有其他證據支持的情況下，實在難以接受答辯人所指，這些會議均並非由主席召開的事實。 95.本席裁斷答辯人未能成功舉證，上述會議並非由主席召開的事實，在不合常規原則下，也未能成功舉證這些會議因而變得無效。 指控(二) - 會議通知 96.答辯人指稱，上述十三個管委會會議的通知書，也沒有在會議7天前展示，就答辯人指稱的實際展示日期，在會議日期後以括號表達 (A／60) ：
97.田女士並不認同上述會議的通知並沒有張貼的事實，但坦承在展示的日期上，偶爾有些較該條例的規定延遲了。 98.除了27/12/2013管委會議外，答辯人就其餘各會議的指控，明顯地只是不足7天的展示，與該條例的要求不符，唯即使會議通知延遲了張貼或沒有張貼，本席採納上文 §§31-32的裁斷，這些程序上不合常規的違反，並不足以構成會議或議決無效的基礎。 指控(三) - 會議紀錄的展示 99.答辯人指稱，以下12個管委會會議的會議紀錄，也沒有在會後28天的限期內展示，就答辯人指稱的實際展示日期，在會議日期後以括號表達 (A／60) ：
100.田女士並不認同上述會議的紀錄並沒有張貼的事實，但坦承在展示的日期上，偶爾有些較該條例的規定延遲了。 101.同樣地，本席採納上文 §§31-32及 §52的裁斷，這些程序上不合常規的違反，並不足以構成會議或議決無效的基礎。 指控(四) - 會議紀錄的核證 102.答辯人依據相關管委會議的會議紀錄，均並非由主持會議的人士簽名核實，而全由田女士簽署核證，以支持此一說法。相關的會議包括：
103.從會議紀錄上可見，答辯人此一指控的事實確實存在，唯本席同樣地採納上文 §§31-32及 §52 的裁斷，這些程序上不合常規的違反，並不足以構成會議或議決無效的基礎。 指控(五) - 3個月舉行會議一次 104.答辯人又指，以下各管委會會議，均未有遵行該條例的規定，最少每3個月舉行一次。這些會議包括：
105.法團的田女士在證供中否認此一說法，表示管委會每一個星期一晚上也有內務會議，討論屋苑的事宜。但這些所謂內務會議純屬委員間的非正式商討，明顯地並未依據附表3的規定召開及知會各業戶，甚至沒有任何會議紀錄的擬備，不能視作是依據附表3的要求而召開的管委會會議。 106.儘管如此，本席同樣採納上文 §§31-32的裁斷，這些程序上不合常規的違反，並不足以構成會議或議決無效的基礎。 結論 107.本席認為，答辯人在這項反申索內提出的各項指控也不能成立。此項反申索被撤銷。 反申索(三) ：業主大會的有效性 108.答辯人就 2012年6月23日、2013年9月15日及2014年1月19日的業主大會提出質疑，要求法庭頒令這些業主大會的召開及議決無效。 23/6/2012業主大會 109.就此一業主大會，答辯人的指控包括 (A／61-62) ：
指控(一) - 會議的召開 110.根據法團提交的23/6/2012業主大會的會議紀錄 (證物A12) 中第1-2段，此特別業主大會的舉行，源自不少於5% 業主在2012年5月10日作出的要求，時任管委會主席在2012年5月23日發出會議通知，安排於 23/6/2012舉行特別業主大會，而時任管委會的所有委員在2012年6月20日請辭。由此可見，23/6/2012業主大會確實由時任管委會主席召開的。 111.而答辯人依賴一份2012年6月12日的通告 (C／567) 支持此一指控，此通告只是管委會回應業戶要求公開5% 業主的資料，當然以管委會名義發出，但這並不能等同23/6/2012業主大會並非由主席召開。 112.答辯人此一指控不能成立。唯即使答辯人的指控成立，根據附表3第1(1) 段的規定，業主大會須由管理委員會召開。而附表3第2(1) 段的規定，管委會秘書須在法團會議日期至少14天前，向每一業主及租客代表發出會議通知。這些規定其實與上文 §30中所述就管委會會議召開及通知的規定類同。本席亦採納上文 §§30-32的裁斷，答辯人此一指控不能成立。 指控(二) - 委任文書的有效性 113.答辯人指稱，在此一業主大會舉行前，時任管委會的成員已全數請辭，相關的委任代表文書根本不可能依據該條例附表3第4(3) 段的規定，在會議舉行至少48小時送交管委會秘書，故此這些委任代表文書屬無效；而會議紀錄上並沒提及，相關的委任文書是否符合該條例規定的格式及簽署，故未曾依附表3第4(5)(b) 節予以確認。 114.該條例附表3第4段相關的條文如下：
115.根據證物A12第1-2頁的文件，時任管委會曾在2012年6月13日發出一份通告(「13/6/2012通告」)，在呼籲業戶踴躍出席23/6/2012業主大會外，亦提醒各未能出席的業主，「可填妥於今天放進單位信箱內的委任代表的文書(授權書)，委派代表出席會議及投票，並於上述會議舉行48小時前，即2012年6月21日(星期四)下午2時30分或之前投入設置於各座地下大堂的授權書收集箱內」。 116.由此可見，法團就23/6/2012業主大會的委任文書的送交安排，是要求業戶投進為此而設置的收集箱內，儘管附表3第4(3)段要求業戶將委任文書「送交管理委員會秘書」，但這不等同各業戶須送交秘書本人，一般情況均如23/6/2012業主大會的安排，全放進一個指定的收集箱內，至限期完結時再作處理，故此附表3第4(3)段的要求，在業戶依據法團發出的13/6/2012通告的做法而提交，當可視作符合了附表3第4(3)段的要求。 117.如接納答辯人的說法，即在2012年6月20日秘書請辭後，所有放進收集箱的委任文書即屬無效，那麼那些在此日期前放進收集箱的是否仍可視作有效？在6月20日至6月21日沒有了秘書的期間，究竟有多少委任文書投進收集箱是難以確實的，法例的精神不可能容許這種漏洞的出現。 118.根據附表3第4(5)(b)段的規定，委任代表文書不一定由管委會主席在會上核實，如主席缺席可由主持會議的人決定是否有效。從23/6/2012業主大會的會議紀錄(證物A12)中可見，會上在「業主吳振攀先生動議劉雄先生為是次大會的主持人，業主王振宇先生和議，在無人反對下，劉雄先生獲一致通過成為本次特別業主大會的主持人」。又記錄了「大會主持劉雄先生即時邀請兩位在場業主及謝律師開啟2012年6月21日收到的361份授權書，並即場確認上述授權書。經大會主持人核實後宣佈，共有348份授權書為有效，13份為無效」。 119.從會議紀錄可見，業主大會的主持人已依據附表3第4(5)(b)段的規定，在會上確定了相關委任文書的有效性，雖然會議紀錄中未有寫明確認的程序，但確認過程是在律師見證下進行，如任何委任文書有不符該條例附表3第4(2)段訂立的規定，在場的律師不可能視而不見，必定會即時提出問題所在。從會議紀錄中所見，確有13份委任文書在核證過程中被指無效，可見當時應是已依據該條例附表3第4(2)-(4)段的規定處理。 120.答辯人此一指控不能成立。 指控(三) - 委任代表資料的展示 121.答辯人指稱在23/6/2012業主大會當天，並沒有在會場內展示委任代表的相關資料，違反了附表3第4(5)(a)(ii)段的規定。 122.就此一指控，法團一方並未提出任何證供反駁；唯即使如此，本席採納上文§§31-32的裁斷，就委任文書的處理，該條例內亦未有任何條文，說明不遵守相關條文的後果，這與上文§31段中所述的情況類似。同樣地，在上文§32引用的Yip Peter案例的裁斷，也應適用於委任文書處理的情況，答辯人只基於會議程序中出現不合常規的事宜，即委任代表的資料未有張貼在會場內，存在了這些違反該條例附表3的規定，但在不合常規原則下，會議的召開或議決不容受質疑，尤其在本案中，並沒有任何證供顯示，若有關人士遵守正確的會議程序，出議會議的人士會作出不同的議決，本席並不認同，只因此一違反情況，足以令致23/6/2012業主大會上的召開及議決無效。 123.答辯人此一指控不能成立。 指控(四) - 法定人數不足 124.答辯人指稱，當天會議親自出席的人數，只有約數十人，未能符合該條例附表3第5(1)(b)段的要求的10% 法定人數。 125.答辯人此一指控與上文就委任文書的有效性相關，而答辯人也並未提出任何證供，支持與會當天任何人士手執的委任文書，除了上文指控 (二) 的情況外，存在任何有效性的問題。該條例附表3第5(2) 段規定，「獲業主委任代表他出席法團會議和投票的代表須視為出席會議的該業主」，在業戶可以委任文書委任代表出席會議的情況下，純然只見數十人出席會議，並不等同法定人數不足的情況。本席認為答辯人未能提出充分證據，支持此一指控。 126.就委任文書的有效性及曾否被確認，本席在上文指控 (二) 內已作裁斷，本席在此不贅。 127.無論如何，根據Hong Kong Rifle Association v Hong Kong Shooting Association [2007] 4 HKLRD 121 的案例，針對在不足法定人數的會議上通過的決議的質疑，必須在合理時間內提出。答辯人在2015年3月19日存檔的反對通知書中，首次提出法定人數不足的指控，在這之前，答辯人從沒向法團提出有關 23/6/2012業主大會的質疑，如答辯人真箇認為會議在法定人數上存在不足的情況，理應在會後即時提出質疑，而不應留待法團向他提出訴訟時，即23/6/2012業主大會的議決早已由法團執行，當選的管委會也已上任及處理法團的事務，甚至在管委會再次改選完成的三年後才提出，這絕非合理的時間。在答辯人未有在合理時間內提出質疑的情況下，法庭不應容讓他在本案中以反申索提出，從而影響法團的運作。 128.答辯人此一指控不能成立。 指控(五) - 未有委任會議主持人 129.答辯人指稱，在會議當天管委會主席及副主席也已請辭，但會上並未按附表3第3(7)段的要求，委任會議主持人。 130.答辯人提述的附表3第3(7)段規定，並非涉及會議主持人的委任，相關的法律條文應為附表3第3(1)(c)段，當中規定法團會議須由「(如管理委員會主席及副主席(如有的話)均缺席)出席會議的業主所委任的他們當中一人」主持。 131.根據23/6/2012業主大會的會議紀錄(A12證物)，當天會上完全了解附表3第3(1)(c)段的規定，所以進行了上文§118所述的委任會議主持人的程序。 132.答辯人未有提出證據支持未有委任主持人的說法，在當時會議紀錄的支持下，本席裁斷答辯人的指控不能成立。 指控(六) - 會議紀錄的核證 133.答辯人指稱，23/6/2012業主大會的會議紀錄，並非由會議主持者核實，此一說法完全被23/6/2012業主大會的會議紀錄(A12證物)所推翻，因為在會議紀錄上，主持會議的劉雄先生已在紀錄上簽名確實。在同一簽名旁也出現了田女士作為秘書的簽署，本席認為即使如此，也不能抹煞劉雄先生已作出核實的步驟，從會議紀錄中所見，田女士及劉先生也在2012年7月2日簽署，如會議紀錄是由田女士核實，根本不用劉先生同時也簽署，唯一解釋是因為依據該條例的規定，必須由會議主持人核實，而法團亦跟從此一規定而行事。而即使答辯人的指控屬實，本席也採納上文§52 的裁斷。 134.答辯人此一指控不能成立。 指控(七) - 會議紀錄的展示 135.答辯人指稱，23/6/2012業主大會的會議紀錄，未有在會後28天內展示。 136.但即使接納答辯人此一說法確實存在，本席亦採納上文§§31-32及 §52的裁斷，裁定此一指控即使成立，也不足以致使23/6/2012業主大會會議的召開或議決變得無效。 137.答辯人此一指控不能成立。 138.總的而言，答辯人就23/6/2012業主大會及其議決有效性的質疑，不能成立。 15/9/2013業主大會 139.就此一業主大會，答辯人的指控包括 (A/62) ：
指控(一) - 23/6/2012業主大會無效 140.答辯人指稱23/6/2012業主大會的召開及議決也無效，故此在23/6/2012業主大會上委任的管委會也屬無效，由此委任無效的管委會所召開的15/9/2013業主大會，同樣地也是違法及無效。 141.鑑於上文就23/6/2012業主大會有效性的裁斷，答辯人此一指控不能成。 指控(二) - 會議的召開 142.答辯人依賴15/9/2013業主大會的開會通知 (C／571) 上，由身為秘書的田女士作下款，以支持業主大會並非由管委會召開，而是由秘書召開，違反了附表3第1(1) 段的規定。 143.田女士否認此一說法。 144.根據附表3第1(1) 段的規定，業主大會須由管理委員會召開。而附表3第2(1) 段的規定，管委會秘書須在法團會議日期至少14天前，向每一業主及租客代表發出會議通知。這些規定其實與上文§30中所述就管委會會議召開及通知的規定類同。本席亦採納上文§§30-32的裁斷，答辯人此一指控不能成立。 指控(三) - 委任文書的有效性 145.就答辯人指稱在會場上未有張貼委任代表的資料，田女士否認此一說法，就答辯人指稱法團未有確認相關委任文書的指控，答辯人並無提出任何實質證據支持此一指控。 146.在平衡雙方證供可能性的標準下，本席接納田女士的證供較為可信。從15/9/2013會議紀錄 (C／607-612) 中可見，胡先生也曾出席了這業主大會，會議開始時已提出了一些質疑，如果當日法團未有在會場張貼委任代表的資料，及未有確認相關委任文書的情況，相信胡先生不可能沒有留意到，也不可能不即時提出質疑。 147.無論如何，本席採納上文 §122的裁斷，答辯人的指控不能成立。 指控(四) - 法定人數不足 148.答辯人指稱，當天會議親自出席的人數，只有約數十人，未能符合該條例附表3第5(1)(b) 段的要求的10% 法定人數。 149.就此一指控，本席採納上文 §125 及127的裁斷，答辯人此一指控不能成立。 指控(五) 及(六) - 會議紀錄的核證及展示 150.答辯人指稱15/9/2013業主大會的會議紀錄，並未由會議主持者核證，唯從此會議的紀錄上可見 (C／612) ，會議紀錄由時任管委會主席的蔡民輝先生 (「蔡先生」) 簽署，蔡先生以管委會主席的身份出席及主持了15/9/2013業主大會，他在相關的會議紀錄上簽署核證，完全符合附表3第6(2) 段的規定。唯即使答辯人的指控屬實，本席也採納上文 §52 的裁斷，裁定此一指控即使成立，也不足以致使15/9/2013業主大會會議的召開或議決變得無效。 151.答辯人又指，15/9/2013業主大會的會議紀錄從未在會後展示，而只在本審訊中才提交，故而質疑其真確性。答辯人只以此理由而對會議紀錄的真確性提出質疑，卻未有任何落實的指控，本席並不接納。就會議紀錄未有展示的指控，即使接納答辯人此一說法確實存在，本席亦採納上文§52的裁斷，裁定此一指控即使成立，也不足以致使15/9/2013業主大會會議的召開或議決變得無效。 152.答辯人此一指控不能成立。 153.總括而言，答辯人就15/9/2032業主大會及其議決有效性的質疑，不能成立。 19/1/2014業主大會 154.就此一業主大會，答辯人的指控包括 (A／62-63) ：
指控(一) - 15/9/2013業主大會無效 155.答辯人指稱15/9/2013業主大會的召開及議決也無效，故此在15/9/2013業主大會上委任的管委會也屬無效，由此委任無效的管委會所召開的19/1/2014業主大會，同樣地也是違法及無效。 156.鑑於上文就15/9/2013業主大會有效性的裁斷，答辯人此一指控不能成立。 指控(二)及(三)- 會議的召開及會議通知的派送 157.答辯人此一指控，即業主大會的召開及會議通知的派送有違該條例的規定，與上文 §30 類同，本席採納上文 §§30-32 及 §144 的裁斷，裁定答辯人的指控不能成立。 指控(四) - 委任文書的展示 158.就委任文書的展示，本席採納上文 §122 的裁斷。 159.答辯人此一指控不能成立。 指控(五) - 委任文書的驗證 160.答辯人在13號案件的供詞中，指稱19/1/2014業主大會的會議主持人，「沒有作出任何有關決定委任代表文書有效性的舉措」。而在盤問下才補充，驗證過程中只由秘書及委員抽驗，而不是每一份委任文書也驗證，而且只是將他們認為無效的委任文書交主席決定是否有效，這做法與該條例的規定不符。 161.答辯人又將夾附於19/1/2014業主大會會議紀錄內，抬頭為「19.1.2014業主大會出席表 (授權紙) 」的文件 (A1證物第5頁) ，與A10 證物 (即抬頭為「19/1/2014業主大會委任文書收取紀錄」) 的文件作比較，指稱這些文件從沒與會議紀錄同時張貼，當中發現兩份文件上所寫第一及第二座的委任文書數目不符，A10 證物上寫著第一座有14張委任文書，但當中兩個單位不在A1證物第5頁之列內，故實際數目只是12張，第二座也有類似情況。 162.就答辯人所指的委任文書的驗證步驟，其實是田女士在盤問下的證供，她的完整證供是，在2014年1月17日開箱後驗票，但她就過程的細節也未能清晰交代，甚至主席當時是否在場也表示「唔記得」，本席認為田女士在這方面的證供根本不足以證明，就19/1/2014業主大會的委任文書的驗證，確實存在問題，答辯人根本未能提出任何證供支持此一指控。 163.誠如答辯人在盤問下也承認，A1證物第5頁文件，與A10證物屬兩份不同性質的文件，A10 證物是管委會收到的委任文書的紀錄，而A1證物第5頁為業主大會各業戶的出席紀錄，曾提交委任文書的業戶，可以在大會當天選擇不出席，故而在A10證物上出現的業戶，不一定會在A1證物第5頁的紀錄上出現，這是絕對有可能的。最重要的是，沒有證供顯示A1證物第5頁上各出席業戶的資料出錯，從A1證物第5頁中可見，第一及第二座合共有分別31位及41位業主出席了，包括親自出席或授權出席的，在文件上並非只記錄出席總人數，而是將每一業戶的單位資料寫在A1證物第5頁的出席表上，根據這些單位資料，數目的而且確是31位及41位，而文件上唯一出錯的，是有人在同一頁的下部手寫了親自出席及授權票的數目，但因為第一及第二座的授權人士並非全數出席，本席認為這手寫資料明顯是錯誤的，不應依賴。本席認為，這手寫字的錯誤，並不能成為質疑委任文書真確性的基礎，也不足以質疑當天開會業戶數目的真確性。 164.答辯人此一指控不能成立。 指控(六) - 法定人數不足 165.答辯人指稱，19/1/2014業主大會上，他曾出席但遭管委會成員驅趕離場，但就他所見，現場出席人數只有約20至30人，根本未足法定人數，故此會議的開展無效，議決也無效。 166.採用上文 §127 所述案例的裁斷，答辯人在2015年3月19日存檔的反對通知書中，才首次提出法定人數不足的情況，在19/1/2014業主大會後，即使答辯人曾多次去信法團 (D／136，139-142) 提出質疑，唯在信中亦從未提出法定人數不足的事實，如答辯人在19/1/2014業主大會時，已發現法定人數不足的情況下，他理應在會後即時提出質疑，而不應留待法團向他追討其應付的集資費用時，即19/1/2014業主大會的議決早已由法團執行，其他各業戶也依議決支付了集資款額，更甚者，法團已將集資所得用作清繳各承辦商的欠數後才提出，這絕非合理時間內提出。在答辯人未有在合理時間內提出質疑的情況下，法庭不應容讓他在本案中以反申索提出，從而影響法團的運作。 指控(七) - 捏造會議紀錄 167.答辯人在盤問下指稱，19/1/2014業主大會的會議紀錄內，議程二內記載的「最終議決通過」的全個句子，從沒在會議上講過，故此會議紀錄是捏造的。 168.本席並不接納答辯人這方面的證供，如相關的會議紀錄屬捏造，答辯人為何沒有在法團未有理會他的書面投訴下，採取進一步的行動？而如果會議紀錄屬捏造，為何其他業戶未有提出投訴，卻心甘情願地全部支付了相關的集資數額。答辯人此一指控不能成立。 169.總括而言，答辯人就業主大會有效性的反申索，不能成立。 反申索(四) 及(五) ：解散管委會及財物移交 170.答辯人在其證人陳述書中指稱 (A／63-64) ，在23/6/2012業主大會及15/9/2013業主大會上獲委任的管委會不具法定地位，管委會在行使有關權力及履行責任時，均有違反公契條文及該條例的情況，包括沒有擬備或議決預算、沒有依例召開法團或管委會會議、沒有擬備財務報表，並在2012-2014三個年度的周年業主大會上連同相關的會計師報告提交省覧，亦未有妥善管理屋苑，所指行為包括但不限於以上所述。基於以上情況，答辯人要求將現屆管委會解散，並委任胡先生本人為管理人，及在委任後的14天內，現屆管委會須將法團財物移交管理人指明的專業人士。 171.根據 Wong Wai Chun v Shing Sau Wan (未有彙報案例，CACV 173／2004，28/1/2005) 的案例，上訴庭認為案中要求的命令，在對法團存在影響的情況下，理應將法團加入申請中成為與訟的一方。在 梁豪聖訴岑耀東 (未有彙報案例，CACV 108／2006，21/7/2006) 一案例中，上訴庭對審裁處認為解散管委會的申請，對法團及管委會成員的利益必定受到影響，因而應將他們加入成為案中的答辯人的裁斷，予以確認(§10) 。 172.本席認為上述兩個案例的判決，亦適用於本案中，以及對本席存在約束力。本案的答辯人要求解散管委會，卻未有將一眾管委會成員加入本案中，剝奪了他們就此申請提出抗辯的機會，但最終卻受解散管委會的命令的約束，實屬不公平。因此，本席不應在一眾管委會成員未有加入本案的情況下，頒令解散管委會。 173.即使答辯人無需將一眾管委會成員加入本案中，本席亦未能滿意，答辯人已成功舉證現屆的管委會應被解散的事實。答辯人對現屆管委會縱使有多少的不滿，這並不等同必須將管委會解散，本席完全認同周兆雄法官在 Jikan Development Limited v The Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre and others (無彙報案例，LDBM 244／2000 12/9/2001) 一案中，就解散管委會的考慮：
174.答辯人在其證人陳述書中，詳列了對主席、秘書及司庫失職及濫權的指控，以支持解散管委會及委任管理人的反申索。 175.就管委會主席方面 (A／64-65) ：
176.上述針對管委會主席的指控，在上文不同段落中已作處理，本席的裁斷是這些指控不成立，或即使成立，也無損會議的有效性。 177.就管委會秘書方面 (A／65-66) ：
178.上述針對管委會秘書的指控，在上文不同段落中已作處理，本席的裁斷是這些指控不成立，或即使成立，也無損會議的有效性。。 179.就管委會司庫方面，答辯人的指控是未有遵從該條例附表6第2段的規定，如同前經理人的一貫做法，每月擬備及展示收支概算表 (A／66) 。 180.該條例附表6第2段規定，「在每一段連續3個月的期間後的一個月內，或管理委員會選擇的較短期間後的1個月內，司庫須就該期間擬備法團的收支概算表，在建築物的顯眼處展示該概算表的副本，並致使該副本保持如此展示至少連續7天」。誠如胡先生在證供中也承認，條例要求法團只須每3個月擬備及展示收支概算表，前經理人選擇每月處理，並不等同成立法團後的管委會必須依循這做法，畢竟該條例的規定也並非如此，在這情況下答辯人的指控不能成立。 181.除了以上就個別委員的指控外，答辯人又指管委會對各業戶 (包括答辯人) 所提出的要求及反映不予回應，不作處理或跟進，甚至在與房協交接事宜亦失誤連連 (A／66) 。 182.答辯人提交了其他人士成立的關注組去信法團的信件 (C／590) 、予所有業主的匿名信件 (B／436-439) 及業委會予準買家的信件 (C／593) ，指法團在回應這些要求時，轉移視聽 (C／591) ，甚至予以譴責 (C／592) 。 183.除了關注組的信件是給予法團的之外，其他的支持信件根本不是發給法團的，法團實在沒有責任處理。而關注組的信件及匿名信件均不知是由那些業戶 (甚至是否業戶) 所發出，法團對這些不知名的信件不作處理，也無可厚非。而業委會給予準買家的信件（C/593）是2007年的，與23/6/2012及15/9/2013業主大會上選出的管委會成員如何有關，又如何處理？ 184.本席認為答辯人就管委會對業戶要求不作處理的指控，實屬無的放矢。 185.答辯人指法團未有在2012-2014三個年度的周年業主大會上，將財務報表及會計師的核數報告交大會省覧，甚至是至2015年9月9日也未能完成相關的核數報告。田女士否認就財務報表的指控，指稱每年也有擬備收支表，而核數報告方面，則解釋法團未能在年度業主大會上處理這3個年度的核數報告，因為會計師向房協要求相關財務文件需時，至今仍有一些2013年度的文件房協未曾提供，故此延誤了核數報告的處理，而2012年核數報告在完成後，已在屋苑內張貼。 186.從田女士提交的 A6證物可見，會計師至2015年9月時仍就尚欠文件與法團溝通，法團未能就財務報表及核數報告依該條例處理，實非管委會成員的過失，不應以此作解散管委會的藉口。 187.在本案中，答辯人對管委會的質疑，大部份也不成立，而即使能成功確立的質疑，本席認為這些也並非嚴重的錯失，沒有令管委會的正常運作有任何影響，也並未顯示現屆管委會已喪失了管理能力，在這情況下，答辯人要求解散管委會的申請根本沒有任何理據。 188.就法團與房協交接事宜上，答辯人主要質疑法團就向房協追討欠款方面，未有足夠跟進行動，以支持應將管委會解散。唯從證供中顯示，法團至今也一直在追討中，也曾成功追討一些金額，本席認為答辯人的指控不能成立。 189.而即使答辯人有充分的理據，支持管委會必須解散，而需委任一位管理人取代，本席也不認同胡先生是洽當的管理人人選，因為從證供中可見，胡先生對管理人的角色及職責完全不理解，實難以接納他能有效地執行作為管理人的職責。胡先生對管理人角色的誤解包括，成為管理人後他需要聘請管理公司及其他職員；以及就法團已簽立的合約，如未能以新合約取締舊合約，會向法庭申請宣布合約無效；如舊合約對法團造成具體的損失，則會循追討賠償方面著手。但管理人的最重要職責，應在管委會被解散下，儘快協助法團召開業主大會及重選管委會成員，好讓法團的事務繼續由管委會處理，而不是由管理人一言堂地自決。從胡先生表述的立場，可見他從沒想到重選管委會成員的重要性及需要，相反地只想著獨攬大權後以個人身份行事作為。 190.更甚者，胡先生在盤問下指稱，即使法庭裁斷集資議決屬無效，也不用將其他業戶已繳付的款額退還，因為其他業戶從沒反對這集資並且已繳款，但法團不能向答辯人追討這集資數額。由胡先生此一立場，可見如由他出任管理人，在同一事件上他並不能持平地處理，在出現利益衝突的情況下，作為管理人的他只以自己的利益為先，絕非管理人的應有做法。 191.答辯人就解散管委會的反申索被撤銷。因此，其要求管委會移交財物予其指明人士的反申索，也同樣應予撤銷。 13號案件 192.田女士作供指稱，法團在2013年4月1日接替房協負責屋苑的管理工作，發現屋苑拖欠了多個承辦商的服務費，包括前物業管理公司、升降機服務公司、清潔服務公司、園藝公司及律師費等服務費用，合共 $1,558,922.54 (D／29-37) ，唯當時法團的戶口結餘只有合共 $897,365.53, 根本不足以清繳所有欠數。經管委會商討後，決定召開業主大會議決以集資方式支付 (D／38) 。法團在19/1/2014業主大會上，議決通過「以集資方式支付…拖欠承辦商服務費用合共 $1,559,277.38，並由管理公司於2014年2月份，向各業戶發出相等於2個月現時管理費之集資繳款通知單」 (「集資議決」) (D／42) ；田女士解釋，以每月收取的管理費總額約為 $85萬，收取兩個月的管理費當可清繳拖欠承辦商的費用。管理公司曾向各業戶發出集資繳款通知書，各業戶已繳交相關款項，法團亦已分期攤還承辦商的欠款，但答辯人一直未有支付其應繳的 $1,620 ($810 X 2) 。 193.答辯人則提出以下的抗辯理據：
194.上述抗辯理據 (一) 至 (四) 已在上文 §§157-166中處理，不再重覆，本席採納上文的裁斷，指控不成立。 指控(五) - 議決與議程不符 195.答辯人指稱，集資議決與會議通知上所列議程不符，因為議程述及集資150多萬元，而集資議決則是收取兩個月的管理費。本席認為答辯人此一說法全屬無的放矢, 本席接納田女士的證供，19/1/2014業主大會上是討論，須集資以清繳承辦商的欠款，會上當然需要討論每業戶如何分攤，因應所需金額及管理費每月數額作衡量，而最終以兩個月管理費來量化每一業戶的集資數額，在這情況下集資議決絕非收取兩個月管理費的議決。 196.本席裁斷, 集資議決與會議議程上所述並無不符。 指控(六) - 2014年度管理費的調整 197.答辯人就2014預算及2014管理費調整的質疑，在上文§§43-56 中已作處理，不再重覆。無論如何，集資議決與管理費全無關係，並非調整管理費的議決，在這情況下，法團根本無需為集資而另外預備一份預算案。 198.答辯人此一抗辯理據不能成立。 總結 199.基於上文就申索及反申索的考慮，本席裁斷答辯人就管理費申索的抗辯理據全不成立；而答辯人的反申索也應予以撤銷。 200.法團一方要求答辯人支付至判決日為止的管理費，鑑於本席在處理此判案書需時，在沒有2017年度管理費數額的證供下，本席在此判案書中就管理費的申索，只涵蓋至2016年12月的管理費。 201.本席亦向與訟雙方就本判案書擬備的延誤致歉。 頒令 202.本席頒令：
申請人：由陳曼琪律師行轉聘徐玉霜大律師代表。 第一答辯人 ：無律師代表，親自應訊。 第二答辯人：由第一答辯人代表。 |
Cases cited in this judgment
Further hearings and rulings under LDBM 330/2014