梁淑芳 訴 趙惠明

CACV000112/1999

CACV 112/1999

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

(原本案件 : 條例第IV部收回管有申請案件1998年第1611號)

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聆訊日期: 1999年9月22日

宣布判決日期: 1999年9月22日

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判案書

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由高等法院原訟庭法官胡國興宣讀判案書 :

1. 上訴人梁淑芳為九龍紅磡環順街17號B座4樓（或3字樓）的住宅樓宇的租客。答辯人趙惠明則為該樓宇的業主。上訴人不滿土地審裁處暫委法官李何禧蓮於1998年12月14日就訟費一項所作出的判決，故提出上訴。原審法官當日裁定上訴人需要付訟費1,000元給答辯人。

2. 雙方就此上訴向本庭提出書面和口頭陳詞及支持他們陳詞的多項文件，為清晰起見，本庭先列出一切有關日子及雙方爭議之事，如下:

(a) 1998年7月31日，該樓宇的舊租約到期。1998年3月17日，答辯人(後稱“業主”)發出通知書通知上訴人(後稱“租客”)要她向土地審裁處申請新租約。原因是當時雙方未能就租金達成協議。

(b) 1998年9月7日，土地審裁處就租金問題作出裁決，頒令如下:

“(1) 將有關九龍紅磡環順街17號3字樓B座樓宇（後稱“該樓宇”）之新租賃批予申請人(即租客)為期2年，由1998年8月1日開始；

(2) 新租金為每月2,550元正(包括差餉)；若有超付租金款額，准許答辯人（即業主）由本令預支日期計算起一個月之內退還給申請人；

(3) 根據新租金按比例減少按金數額；准許答辯人由本令諭之日期起計算一個月之內退還按金之數額予申請人；

(4) 新租賃的其他條款與現行的租賃條款相同。”

(c) 1998年9月11日，租客向法律援助署(後稱“法援署”)申請法律援助，要求法援署替她推翻1998年9月7日命令所訂的新租金。

(d) 1998年10月1日。業主向本庭聲稱，她當天到該樓宇向租客收租及要求她簽新租約，但租客的答覆是只交租、不簽約。業主當天並沒有收租。租客並不承認該天有這樣的事情發生。

(e) 1998年10月2日。租客向本庭稱，當天業主到該樓宇向租客收租及要求她簽新租約；租客見租單(即租金收據)上並沒有寫上地址，又沒有業主的簽名，故要求業主寫上地址及簽名才肯交租；業主的丈夫說“你應先簽租約，後交租。" 但業主向本庭提交的文件中，並無談及此1998年10月2日的事，只談及10月1日的事。

(f) 1998年10月9日。租客向本庭稱，當天業主把新租約及未寫上地址和簽名的租單帶到該樓宇，雖然租客要求業主寫上地址及簽名，業主只寫上地址而不簽名，向租客收租；租客拒絕付租，業主說若不交租，便到法庭告租客。業主向本庭說，她當日將新租約及租單交給租客，租客說租單沒有簽名，遂退回租單，但業主補簽後再將租單及新租約交給租客，租客看過後，將該文件退回給業主說今天沒有心情簽約；業主問她交租，租客說沒有租約，業主就不能收租。

(g) 1998年10月12日，業主以表格22向土地審裁處提出申請追討欠租及收回該樓宇。

(h) 1998年10月21日。租客向本庭稱，她當天收到法援署拒絕她法律援助的申請；當天她也以表格7提出反對業主於1998年10月12日申請的通知書。在該通知書中，租客列出上述(c)、(e)、(f)中她向本庭陳述的事情。

(i) 1998年10月30日，租客向土地審裁處提交了1998年9月及10月份的租金，共5,100元。

(j) 1998年11月14日，租客再向土地審裁處提交1998年11月及12月份的租金，共5,100元。

(k) 1998年12月14日，土地審裁處李何禧蓮法官就上述(g)項的申請作出判決，其內容如下:

"(1) 法院不會就收樓發出命令；

(2) 答辯人(即租客)需付訟費1,000元給申請人(即業主)；

(3) 申請人可從法院提取款項。"

(l) 1999年3月12日，上訴法庭梁紹中法官拒絕租客就上述訟費的命令上訴許可的申請。

(m) 1999年3月29日，上訴法庭梁紹中法官拒絕租客逾期就該上述新租金的金額上訴許可的申請。

(n) 1999年4月15日，上訴法庭批準租客延期上訴，及批準她就訟費提出上訴。

(o) 1999年4月19日，租客按1999年4月15日上訴法庭的命令作出上訴。此上訴為本庭今天所聆訊的上訴。

3. 1999年4月28日，原審法官李何禧蓮就本上訴作出書面的判決理由。主要理由如下:

"根法庭記錄，租客於一九九八年十月三十日繳存九月及十月份租金，又於一九九八年十一月十四日存入十一月及十二月份租金。租客在知悉可於土地審裁處繳存欠租後，仍然沒有準時交上期租。

案件在一九九八年十二月十四日聆訊。在當日，答辯人(即租客)已繳清所有欠租，所以申請人(即業主)不獲頒收樓令。

租客確實在業主兩次上門收租及要求簽立新租約時拒絕履行法律責任，沒有簽約和交租。

答辯人(即租客)認為申請人(即業主)未在租金收據上簽名，租客就可以拒絕交租。這並無法律依據。根據業主與租客(綜合)條例119RA條，租客繳付租金時，業主須發收據給租客。收據須列明業主姓名地址，但沒有規定業主必須簽名。

答辯人(即租客)也完全忽視了自己須繳付租金的約因。

本席不接納答辯人(即租客)所提出的欠租理由，並裁定答辯人(即租客)是在無充份理據下延繳付租金。

申請源於答辯人(即租客)的作為，所以答辯人(即租客)應付堂費。"

4. 在上訴通知書及書面上訴陳詞中，租客指出很多點上訴理由，但其主要者，是環繞她沒有準時交租給業主的各種情況，並投訴原審法官並沒有解釋作出裁判的原因及為何不接納租客的証供。上訴理由亦指出原審法官在數項裁決上犯有錯誤。租客更援引何碧香對陳光輝(CACV 187/1998)一案以支持她的論點。該案為上訴法庭的判例。案情是房東及房客雙方就房客不交租一事作出訴訟。土地審裁處聆訊後，頒令房客支付1,000元訟費。在判案書中，上訴法庭有如下的裁決，都是有關本案所要處理的問題的:

"... ... 最重要的問題是 : 法官的判決是不是任何合理的審裁處都不會這樣作出，是不是法官沒有考慮應該考慮的因素?

"當中的前因後果，如何引致上訴人不向何女士(業主)交租或交管理費，都是有關的事實，法官必須加以考慮。但是法官看來並沒有這樣做。雖然判令訟費與否是法官的酌情權，但是如果法官明顯地沒有考慮應該考慮的因素，便會使人不接受他的判令是一個合理審裁處會作出的判令。那麼，他行使的酌情權便有錯誤，上訴庭便可以干預。"

5. 其實綜觀此案之案情，原審法官裁決租客應繳付堂費的主要原因，在於租客在1998年9月7日法庭頒令新租賃批予租客時開始，並沒有準時交上期租。租客不準時交上期租的原因，主要是因為她不滿意土地審裁處所頒令的新租金為2,550元而欲作出上訴，故她於1998年9月11日向法援署處申請法援要求推翻新租金。在原審法官席前及本庭中，租客說，因需要等候法援署審批，其間有42天時間可暫停執行法庭命令，要至1998年10月22日該期限才終止。這個想法或論調是正確的。香港法例第91章《法律援助條例》第15(4)條有以下的規定:

"(4) 凡署長將任何備忘錄如此提交法院，則除非該法院另有命令，否則有關訴訟或有關上訴的所有程序，或有關訴訟及有關上訴的所有程序，均須憑藉本條在訂明期間內暫停進行，而該段期間不得少於14天。除非上述法院另有命令，否則該段期間不得計算在由任何法例或根據任何法例或以其他方式，就有關程序中作出任何作為或採取任何步驟所訂定的時限內。"

6. 《法律援助規例》第7A條，有如下規定:

"根據本條例第15條暫停進行法律程序的期限為42天。"

7. 雖然在本案宗卷中，並沒有法援署署長根據第91章第15條提交土地審裁處的備忘錄，但是業主並沒有就此點在她的書面及口頭答辯陳述中提出異議。故本庭相信，因租客向法援署申請法援上訴推翻該頒下的新租金，故有關上訴的所有程序，按第91章第15(4)條，可能在42天內暫停計時。

8. 根據第4章《高等法院規則》第60A號命令第3條規則(參照第7章《業主與租客(綜合)條例》第68A條及第17章《土地審裁處條例》第11(2)和(3)條)，上訴土地審裁處的通知必需在審裁處作出有關決定或命令的日期21天內，送達審裁處席前進行的有關的法律程序的各方和審裁處。該21天期限，從1998年9月7日後起計，應在1998年9月28日終止。但是因租客向法援署申請法援，故該上訴期限應可能延遲42天後才終止。

9. 另外，土地審裁處於1998年9月7日之頒令，把新租賃批予申請人為期兩年，由1998年8月1日開始，新租金為每月2,550元，如租客不接納新租賃，亦可於該裁定一個月後據第7章第119M(2)條向業主及土地審裁處發出通知書表明意願，不接納新租賃。這是上訴以外的另一途徑。

10. 然而，本庭認為，無論如何，租客必須交租。即使她上訴的期限，可能延長42天，她照樣有責任交租給業主。在此情況下，她所要交的租金，可按情形照舊租約的2,900元，或依照新租賃的新租金2,550元(第7章第119M(4)條)，但她不能夠不交租。故她不交租，就是她的錯誤。但本庭亦接納，這可能是因為她以為有42天可以延期作出上訴，她才不交租。

11. 另一方面，上訴人在1998年10月1日或10月2日及10月9日拒交租金的原因有兩個：(1)是因為她自己不肯簽新租約，(2)是因為業主沒有在租單上簽名。本庭接納，在此案的環境下，租客在她收到法援署拒絕她法援申請前，不肯簽新租約不是無理的。業主當然否認第(2)點，因為她說在10月9日，她已在租單上簽名，但租客仍然拒絕交租。這是事實上的爭議。本庭在上訴程序上並不能就此而聽取雙方的宣誓証供，況且租客今天也因懷孕末期，沒有到庭，即使本庭想聆聽証供，也不可能。但本庭認為，原審法官之裁決租客因業主沒有在租單上簽名就拒絕交租是不合理及錯誤的，是不正確的。原審法官的裁決，是根據第7章第119RA條，該條規定租金收據需列明繳付租金的款額及(a)業主的姓名或名稱及地址，（b）所繳付租金關乎的期間，及(c)繳付日期。雖然該條款沒有列明業主必須在收據上簽名，但是原審法官卻忽略了租金收據的用意，就是証明租客已交租給業主，如業主或業主的代理人沒有簽名在租金收據上，當是否已經交租(尤其是用現鈔)有爭議時，租客怎樣去証明呢？再者，在本案宗卷中，租客呈上1996年，1998年及1999年的4張租單副本，該些租單是一式一樣的租單，其上載有條文。租單上的條文有如下的規定：

“一. 租銀訂明每月上期清交不得延遲俱收香港通用銀紙。

七. 此租單需收租人簽名及蓋章方為有效... ...”

12. 這是業主及租客歷來所沿用的租單，故此這些條文可安全地作為雙方所同意的。如業主不在租單上簽名或蓋章，當然租客可以拒絕交租。第7章第119RA條的規定，只把業主不遵守該條款的規定列為犯罪，用於此案的案情並不完全恰當。

13. 根據第7章第68B條規定：

“在根據本部進行的法律程序中，審裁處不得在訟費針對某一方作出命令，惟該一方如以瑣碎無聊或無理取鬧的方式進行訴訟，則屬例外。”

14. 在上述(g)項業主採取的程序，表面上是根據第7章第53(2)(a)條作出的，該條款與第68B條同屬第7章的第II部，故原審法官作出上述(k)項的審理和頒令，須受第68B條約束。第7章第IV部中的第119R條的條文，與第68B條的完全相同。

15. 但是，本庭認為，既然業主及租客都按第7章第IV部的規定向土地審裁處處理租務上之問題，故業主在(g)項所採取的程序，實不應作為依據第7章第II部而行。在第7章第IV部中，卻沒有與第53(2)(a)條同樣或相近的條文，故業主因租客不交租而終止租約或終止房東和房客關係的申請，亦不可能按第IV部作出。結論是，業主之向土地審裁處申請追討欠租及收回樓宇，必是按普通法，而不是按第7章而行事。所以，原審法官處理此申請也應以普通法程序處理，因此她就訟費的裁決，不受第68B和119R條的規範，而有普通法中法官處理訟費一般的酌情權。這酌情權的行使，簡單地說，須顧及誰勝誰負，和誰招致訴訟、或誰作出不必要的訴訟。

16. 如上文所述，雖然租客必須交租，但業主亦應據租單上的條文把備有她簽名的租單交給租客。業主在1998年10月12日開始採取追租及收樓行動，故決定訟費的最重要因素，就是1998年10月9日那天，究竟業主有沒有把有她簽名的租單交給租客。本庭在上文已說，本庭不能就此有爭議的因素聽取宣誓証供，故不能作出決定。原審法官的裁決書中，沒有就此點作出任何裁決。

17. 因為此上訴只涉及訟費1,000元，如本庭命令將案件發回重審，由原審法官聆聽証供及決定上述爭議的因素，則是小事化大，不僅是不好好地利用法院資源，更招致與訟雙方繼續不必要的?訟，實在對公對私，都是害大於益。最佳的處理方法，就是要雙方就土地審裁處的訟費及就本上訴的訟費，各自負，以弭紛爭。這其實與准許上訴，要業主負責今天的訟費(也可能是1,000元)，而要雙方再回土地審裁處就該爭議進行訴訟，並無太大的分別。

18. 基於上述原因，本庭下令，撤銷原審法官訟費的命令，代之以雙方各自負訟費；本上訴的訟費亦是雙方各負。

19. 本庭的命令如下:

(1) 撤銷原審法官訟費的命令;

(2) 如租客已繳付該1,000元訟費予土地審裁處，則可向審裁處索還；

(3) 本上訴訟費，雙方各自負。

上訴人: 潘志輝代表上訴人梁淑芳，無律師代表

答辯人: 林文海代表答辯人趙惠明，無律師代表