鄧美容 對 張樂添

LDPD 1515/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2012年第1515宗

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判 案 書

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背景

1.申請人是 "沙田馬鞍山烏溪沙新村第四巷10號B 1/F樓(二樓)"  (“本案處所”）之業主，答辯人是本案處所之租客。

2.在2012年6月25日，申請人由於答辯人未有繳付由2012年6月14日起的租金，在土地審裁處申請收回本案處所的管有及追收租金，並申請要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。申請人亦在2012年6月25日將申請通知書送達答辯人。

3.本案於2012年7月20日在本席席前過堂聆訊，本席聆聽申請人親自應訊及答辯人親自應訊所作之陳述後，本席判定申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回本案處所的管有及追收租金/中間收益得直。命令答辯人須將本案處所空置管有權交回申請人，答辯人須支付申請人由2012年6月14日至交回本案處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月6,600元計算。答辯人須支付申請人訟費365元。如果答辯人在2012年7月28日或之前把所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而本案處所的租約亦恢復有效。

4.答辯人在2012年7月28日繳存土地審裁處10,584.40元，包括: 由2012年6月14日至2012年7月30日欠租/租金/中間收益10,219.40元(以每月6,600元計算)及訟費365元。

5.在2012年8月2日，申請人在土地審裁處提交批准發出收樓令狀申請書，確認申請人於2012年7月20日獲審裁處判勝訴，可收回本案處所的空置管有權。及根據香港法例第4章高等法院條例第21F條准予答辯人繳付租金/中間收益和訟費的時限或審裁處在其他情況下所准許的時限，和審裁處發出的暫緩執行的時限均告屆滿。而在判令發出後至2012年8月2日為止，答辯人於繳款限期當日或之前只繳付了10,584.40元及於2012年8月1日繳交1,500元，作爲支付2012年6月14日至2012年8月13日期間的部分租金/中間收益和訟費；現尙欠2012年7月14日至2012年8月13日期間的部分租金/中間收益。申請發出收樓令狀。

6.在2012年8月2日，土地審裁處審裁成員盧偉光在內庭聆訊批准發出收樓令狀。

7.在2012年8月6日，土地審裁處司法常務官向土地審裁處執達主任發出收樓令狀，授權執達主任進入本案處所，令申請人收回本案處所。

8.答辯人在2012年8月6日提交非正審申請，申請擱置收樓令狀，申請暫緩執行收樓令狀。

申請人的陳詞

9.申請人指出，答辯人未有根據租約條文，繳付由2012年7月14日至2012年8月13日期間到期應繳的全數租金。因此申請發出收樓令狀。

答辯人方面的陳詞

10.答辯人指出，答辯人已經遵照土地審裁處命令，準時繳付款項予土地審裁處。

討論

11.終審法院非常任法官烈顯倫法官在Wong Wan Leung & others 訴Secretary for Transport [2001] 1 HKLRD 427的判案書第437頁(第32段)指出:

"…Seen from the landlord's point of view the issue and service of the writ for forfeiture determines the tenant's interest once and for all : The tenant ceases from that point onwards to have any entitlement : As far as the landlord is concerned the tenant stays on as a trespasser : The claim thereafter is not for rent but for mesne profits…"

本席翻譯為:

“從業主的角度查看，發出及送達收樓令狀即時及永遠終止租客的權益：由此刻起，租客喪失任何權利：對於業主來說，租客為非法侵入者：其後業主的索償不是租金，是中間收益。”

12.高等法院上訴法庭法官袁家寧在 世榮集團有限公司對梁甘雨[2003] 2 HKLRD 882 的判案書第44段指出:

"因此，如果業主沒收租約，...該針對沒收租賃權而給予的法定濟助，對有關的合約會產生些甚麼影響呢？該合約的終止，是否由於受到法定干預，而浮沉在一個昏睡狀態？還是該合約首先被終止，但是後來卻在法庭給予「沒收租賃權的濟助」後“復活”呢？"

13.土地審裁處法官高義敦在COLGAN COMPANY LIMITED訴ETHITRADE LIMITED  (未經報導) (土地審裁處申請編號1983年LDLA第153號)的判案書第19頁指出:

“Accordingly the following principles appear to be clear and I so hold:-

1. That the final election of a landlord to forfeit a tenancy is irrevocably made upon service of the proceedings on the tenant.

2. That upon an order for possession being granted the forfeiture then relates back to the date of service.

3. The tenant is liable to pay rent down to the date of service of the proceedings.

4. The tenant is liable to pay mesne profits from the date of service down to the date of the order for possession or, if he delivers up vacant possession thereafter, down to the date of delivery up of vacant possession.”

本席翻譯為:

"本席(高義敦法官)裁定下列的法律原則:

1. 業主於送達法律程序通知予租客時，租約即被沒收，此決定不可撤回。

2.收回處所的管有的命令頒下時，沒收租約即確定為在法律程序通知送達的日期起生效。

3. 租客須支付租金直至法律程序通知送達的日期。

4.租客須支付中間收益，由法律程序通知送達的日期起，至收回處所的管有的命令頒下的日期，或者至將處所的空置管有權交還的日期，如果租客在其後才交還管有權。"

14.綜合上述的案例，本席認為，從申請人的角度查看，申請人沒收本案處所的租約後，申請人的索償不是租金，只是中間收益。申請人沒收本案處所的租約後，無論租約是浮沉在一個昏睡狀態，還是租約首先被終止，但是後來卻在土地審裁處給予答辯人沒收租賃權的濟助後“復活” ，在答辯人繳存土地審裁處付款當天到期應繳的中間收益 - 因此答辯人而獲沒收租賃權的寬免前，申請人均不可以要求答辯人繳付根據租約到期應繳的租金。

15.本席認為，土地審裁處的命令“如果答辯人在2012年7月28日或之前把所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同訟費繳存土地審裁處” ，只是包括由2012年6月14日起至2012年6月25日申請人將申請通知書送達答辯人的日期的欠租，及由2012年6月26日起截至2012年7月28日答辯人繳存土地審裁處付款當天到期應繳的中間收益。

16.因此當答辯人在2012年7月28日繳存土地審裁處由2012年6月14日起至2012年7月28日的所有欠租/中間收益，連同訟費後，答辯人已獲沒收租賃權的寬免。

17.本席認為，土地審裁處審裁成員盧偉光於2012年8月2日在內庭聆訊時，並不知悉答辯人已在2012年7月28日獲沒收租賃權的寬免，因此命令批准發出收樓令狀，乃基於不正確的事實，命令應予以擱置。

18.本席認為，即使答辯人在本案處所的租約恢復有效後，答辯人未有根據租約條文，繳付到期應繳的全數租金，申請人若然要進行索償，這已經是一個新的訴因，而並不是涵蓋在本案中。

本席的裁決

19.批准答辯人在2012年8月6日提交非正審申請，擱置土地審裁處在2012年8月2日所作出批准發出收樓令狀的命令。

20.不頒訟費命令。

申請人: 親自應訊。

答辯人: 親自應訊。