世榮集團有限公司 訴 梁甘雨
Read the full judgment text of CACV 370/2002 on BabelCite. This Court of Appeal judgment was delivered on 7 March 2003 before Yuen JA, Yam J.
Landlord and tenant – forfeiture of lease – common law damages for repudiation – whether remedies cumulative – Civil procedure – Order 14 summary judgment – appeal – Landlord and Tenant Ordinance (Cap 7) – High Court Ordinance (Cap 4) s.21F – '沒收租賃權的濟助' – covenant of quiet enjoyment – whether breach entitled tenant to rescind lease – counterclaim – stay of execution – Whether forfeiture of lease remedy and common law damages for repudiation can coexist – Whether statement of claim sufficiently pleads common law claim – Whether tenant's letters showed intention not to be bound by lease – Whether tenant could rescind for breach of quiet enjoyment – Whether execution should be stayed pending counterclaim. Facts and procedural history – The plaintiff was the landlord of ground floor premises; the defendant held a three-year lease from 1 August 1999 at monthly rent of $153,620. The plaintiff leased the basement to Express Asia Development Limited for ventilation works. On 12 December 2000, the parties agreed to permit the works in exchange for a $25,000 deduction from rent. After the first phase, the defendant refused to allow further access. Smoke and fumes then entered the premises through the incomplete works. The defendant ceased paying rent and other charges, wrote letters on 15 and 19 February 2001 proposing assignment or surrender, and vacated on 30 March 2001. The plaintiff re-let the premises on 14 May 2002 at a reduced rent. Master Wong Kin-tong gave judgment for $400,980 plus interest and costs under Order 14; the appeal to the Court of First Instance was dismissed by Deputy Judge Woollard. First issue – whether forfeiture and common law damages can coexist – Held, the two remedies are not mutually exclusive. The doctrine of acceptance of repudiation applies to leases, following Highway Properties and The Progressive Mailing House, and as adopted in Hong Kong in Hop Woo Cheung. Section 21F of the High Court Ordinance does not automatically bar cumulative remedies, as it only applies where the tenant remains in possession and pays arrears into court. On the facts, the defendant's February 2001 letters objectively demonstrated an intention to repudiate the lease, and he had vacated. The plaintiff was entitled to both remedies. Second issue – sufficiency of pleading – Held, paragraphs 16 and 17 of the statement of claim were sufficient to support the common law damages claim, despite absence of express words such as 'repudiation'. Third issue – reliance on February 2001 letters – Held, the judge's reliance was proper; the defendant's actual outgoings ($3,300 worker costs, $1,200 rat bait, $4,000 loss adjuster) were limited and did not undermine the clear words of repudiation in the letters, construed objectively. Fourth issue – breach of quiet enjoyment and rescission – Held, while there may have been some breach from the first phase, the defendant agreed to the works for $25,000 and failed to mitigate by engaging a contractor at modest cost ($26,900) on a non-trading day. The breach was not sufficiently serious to entitle rescission; the defendant was at most entitled to damages. Fifth issue – stay of execution pending counterclaim – Held, the counterclaim for damages for breach of quiet enjoyment had apparent merit; execution of $37,400 (being the maximum potential counterclaim amount, including the contractor quote) was stayed pending the counterclaim hearing, to be heard with the assessment of damages. Outcome – Appeal allowed to the limited extent of staying $37,400 pending counterclaim hearing; no order as to costs of the appeal.
Legal issues: Coexistence of forfeiture of lease remedy and common law damages remedy · Sufficiency of pleading for both remedies · Reliance on February 15 and 19, 2001 letters as evidence of repudiation · Whether defendant entitled to rescind lease for breach of quiet enjoyment covenant · Whether execution of judgment should be stayed pending counterclaim
Outcome: Appeal allowed in part; the judgment was varied to stay execution of $37,400 pending the counterclaim hearing.
Cited by 13 cases
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CACV000370Y/2002 [Chinese Translation - 中譯本] [Approved by Judge - 經法官審閱] CACV 370/2002 香港特别行政區 高等法院 上訴法庭 民事上訴2002年第370號 (原本案件編號：高院民事訴訟2001年第1368號) _______________________
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聆訊日期：2003年2月28日 判決日期：2003年3月7日 _______________________ 判 案 書 _______________________ 上訴法庭法官袁家寧： 1.原告人根據《高等法院規則》第14號命令提出申請，結果聆案官黃健棠批准申請，作出以下判決：被告人須付予原告人400,980元以及利息，從發出令狀日期到判決日期之間的利息以月息2.5%計算，之後則以判決利率計算，直至全數清還為止。另外，被告人亦須支付經評估後的賠償及訟費，訟費以原告人須付予其律師的費用為準。被告人就上述判決提出上訴，但上訴被原訟法庭暫委法官鄔禮賢駁回，被告人不服，因而再提出本上訴。 租賃 2.原告人是寶利商業大廈地下（“該處所”）的業主，而被告人則是該處所的租客。被告人於1999年9月6日與原告人上手業主訂立了一份書面租約，為期3年，由1999年8月1日起生效，租金為每個公曆月153,620元，差餉、空調費和管理費等不包括在內。被告人繳交了505,176元作為按金，於該處所經營餐廳業務。 地庫租客擬進行的工程 3.2000年12月，原告人把該大廈的地庫租予一家名為Express Asia Development Limited的公司（“該地庫租客”），這家公司打算進行一些氣喉重整工程，把氣喉由地庫接駁到大廈的外牆。 4.工作人員須進入被告人的處所，才能進行上述工程。被告人最初拒絕合作，但是原告人堅稱他必須准許工作人員進入，因它聲稱根據租約第2.22條，被告人同意：
2000年12月12日的協議 5.最後，原告人、被告人和該地庫租客達成一項協議，該協議載於一份日期為2000年12月12日的文件內，其內容如下：
6.這份文件由被告人簽署，及由該地庫租客加簽。原告人雖然沒有簽署該份文件，但是它並沒否認該文件顯示它和被告人已達成了一項協議，因它接受25,000元應從租金扣除出來。 工程的進行 7.根據那份文件，工程預期分三期進行（第1期於2000年12月16日至18日期間進行，第2期於12月19日進行，而第3期則於12月21日進行）。第1期工程，如期在2000年12月16日至2000年12月18日期間進行。然而，事後被告人投訴工作人員工作後沒有清理現場，而有關工程也導致該處所的男廁的假天花板塌下。結果，他要額外支付3,300元予工人來清理，而2000年12月18日那天的營業時間也因而延遲了個半小時，使他損失了2,000元的利潤。 8.2000年12月18日，被告人寫信給原告人（並由兩名管理員加簽），投訴工作人員沒有清理現場而在該處所內遺下雜物和泥塵等，但信中並沒有提到廁所天花板損毀一事。 不准進入 9.第2期工程於2000年12月19日到期進行，但是被告人拒絕讓該地庫租客的工作人員進入其處所。 10.2000年12月20日，被告人寫信給原告人，投訴關於12月18日的延遲營業，以及男廁天花板塌下和沒有燈光等事，並指出他因而少了20%的顧客。他要求原告人考慮把租賃轉讓予一家有限公司、減租20%和取消某些空調費。 11.2000年12月21日（該地庫租客的第3期，兼最後一期，工程到期進行），被告人再度拒絕讓該地庫租客的工作人員進入其處所。 噴出烟和氣體 12.2000年12月22日，該地庫租客的日本餐廳開張營業，由於那些工程尚未完成，因此由地庫所噴出的煙和氣體，便經由那些未完成的工程中的罅隙，鑽進該處所內。（雖然證據提到噴出“氣體”，但是該處所似乎仍能開門營業）。 13.在發生噴出烟和氣體的事件後，被告人和該地庫租客雙方的律師之間，進行了一陣子頻繁的書信往來。那些書信的大意是，該地庫租客想完成有關的工程（只需時一天），但是被告人卻要求它先答應他所提出的條件，否則便不會准許工作人員進入其處所。 14.2001年1月8日，被告人的律師寫信給該地庫租客的律師，並隨信附上一份由承辦商所作的報價單，顯示完成該處所中那些未完工程，及修理天花板和電燈的費用，一共是26,900元。 欠交差餉、管理費、空調費和租金 15.與此同時，被告人在2001年1月1日欠交差餉和管理費，而在2001年2月1日則連租金也欠交。 2001年2月15日和2001年2月19日的信 16.2001年2月15日，被告人透過原告人的律師，寫信給原告人，信的大意是說，他自開業以來一直虧本經營，因此已沒有能力繳付租金，要求原告人准許把租賃轉讓。 17.2001年2月19日，被告人再度透過原告人的律師，寫信給原告人，在這封信中，(i)被告人建議把租賃轉讓，如果不能轉讓的話，則要求原告人准許他在3月31日撤銷租賃；(ii)被告人建議，首先撤銷租賃，然後以較低的租金，暫時租用該處所，直至原告人找到新租客為止，雙方可以一個月通知終止租賃。 18.原告人並不接受這些建議，並在提出訴訟前向被告人發出律師信，發信的日期是2001年2月28日，信的內容是要求被告人清償欠繳的租金和其他費用，當時欠款的總數已達到240,150元。然而，被告人完全沒有支付任何款項。 19.到了2001年3月1日，被告人須繳付的租金和其他費用，已累積到一個更大的數目，但是被告人仍然沒有支付任何款項。 令狀及被告人的終止租約書 20.2001年3月26日，原告人發出令狀，展開這項訴訟。原告人在其申索陳述書中提出，原告人有權根據租約第4.01條重收該處所。第4.01條規定，如果被告人在租金到期的15天後仍沒交租，或沒有遵守或履行租約中的任何條款及條件，原告人便有權重收該處所，而該租賃亦會因此而完全終止，但這不損害原告人因被告人違反租約中的任何條款、條件或規定而有的權益。本席稱這為“沒收租賃權之彌補辦法”。 21.原告人在申索陳述書中又提出，被告人沒有或拒絕繳付租金及其他費用（當時的總數已達425,980元），因而違反租約。原告人聲稱，上述違約行為使原告人蒙受損失和損害，這包括被告人拖欠的租金和其他費用、由現在至交吉期間的中間收益和其他費用、由交吉至重新租出該物業期間的中間收益和其他費用、以及重新租出後的租金和其他費用與原租約的租金及其他費用的差別（如有的話）。本席稱這為“普通法之彌補辦法”。 22.被告人的律師於同日，即2001年3月26日，寫信給原告人的律師，指稱該地庫租客（作為原告人的代理人）違反該項於2000年12月12日達成的協議，並申索239,210元的賠償（由2000年12月18日至2001年3月23日期間的利潤損失，以每天2,500元計，總損失為200,000元；此外還有39,210元，即額外付給工人的費用、2000年12月18日那天個半小時的利潤損失、鼠餌價錢、和損失理算員的費用、及包括“據估計的實質損壞”28,700元）。 23.該信聲稱，由於原告人違反了該項於2000年12月12日“根據租約所達成的協議”，被告人接受原告人的拒認性違約，並會“在下個月開始撤銷該租約”。 交回鑰匙 24.2001年3月30日，被告人把該處所的鑰匙交還原告人。 重新出租 25.2002年5月14日（即在被告人把該處所交吉後超過一年），原告人與該處所的新租客訂立租約，每月租金只得102,440元。 法律程序 26.被告人在其抗辯書和反申索書中提出，被告人曾就該地庫租客作為原告人的代理人所造成的損害作出投訴，但是原告人不予理會，因此違反了租客安寧享用權的契諾，所以被告人有權撤銷該租約。 27.被告人又提出反申索，要求原告人在按金中扣除400,980元（2001年1月1日至2001年3月30日期間的租金和其他費用，已扣除於2000年12月12日的協議中所提到的25,000元），然後把餘款退還給他。他又申索賠償210,500元，其中200,000元是利潤損失，餘下的10,500元則是2000年12月18日工人的額外工資、及延遲營業個半小時的利潤損失、鼠餌價錢和損失理算員的費用。反申索書中並沒有提到2001年3月26日的信中所指的“據估計的物質損壞”。 28.被告人的大律師，在原審法官席前，進一步辯稱，由於原告人決定沒收租賃權，因此已無權獲得普通法之彌補辦法。 判決 29.原審法官裁定：根據法律，原告人有權同時獲得沒收租賃權之彌補辦法和普通法之彌補辦法。就普通法之彌補辦法而言，被告人由於沒有繳付租金或其他費用，再加上發出2001年2月15日和2001年2月19日的信，已表明無意再受租約的約束。 30.原審法官又裁定：雖然原告人可因該地庫租客的行為而構成違約，違反租客安寧享用權的契諾，但是(i)被告人同意讓工程進行，條件是該地庫租客須作出保障及原告人須支付經雙方同意的「算定賠償」；(ii)任何其他未能預期的損害，都是因為被告人拒絕讓工作人員完成那些未完工程所致，如果他沒有這樣做，他所投訴的情況便會消除或減輕；以及(iii)被告人到了2001年2月12日已把該處所“恢復原狀”，在他2001年2月15日及2001年2月19日寫給原告人的信中，他都沒有提到那些工程所造成的損失，這相當於確認租約。基於以上理由，原審法官維持聆案官的判決。 上訴 31.被告人向法院提交上訴通知書。在上訴聆訊中，被告人並無律師代表。他起初試圖提出一些新的指稱，如有關工程導致他違反食肆牌照等，這些指稱本來可以在下級法院提出作為證據，但是他當時沒有這樣做。因此，根據案例Ladd v Marshall ([1954] 1 WLR 1489)中所規定的限制，他不能在上訴階段才提出那些新的指稱。 (1) 沒收租賃權之彌補辦法及普通法之彌補辦法 32.被告人在其上訴通知書中所提出的理由，明顯是在徵詢過法律意見後才擬定的。第一項理由是：由於租賃已被沒收，原告人不能申索任何賠償。被告人不能就這一點提出法理上的依據，幸得原告人的大律師黃國瑛給予援手，向法庭提交一份由曾在原審法官席前，代表被告人的大律師莊啟文所擬的書面陳詞。 33.根據我們對該份書面陳詞的理解，被告人的大律師的論據是：業主可以在租約中加入一些明確的條款，使自己有權因任何輕微的違約行為而沒收租賃（即使有關的違約行為並不構成普通法中的“拒認性違約”）。因此，陳詞爭辯，“如果業主沒收租賃的話，便不能再申索因沒收租賃權而引起的賠償”。莊大律師在陳詞中援引兩件案例，它們分別是Hop Woo Cheung Enterprises Ltd v Intergroup Industries Ltd ([1982] HKC 436) 和Colgan Co Ltd v Ethitrade Ltd ([1983-5] CPR 87)。
34.在考慮這些案例之前，我們宜先弄清根據英國法律，「接受拒認合約」這項合約觀念，是否適用於租約。在案例Cricklewood Property and Investment Trust Ltd v Leighton's Investment Trust Ltd ([1945] AC 221) 中，大律師提出由於租約的性質涉及土地所有權，因此「合約受挫失效」這項合約觀念，並不適用於租約。這個論點在上議院中得到某程度的支持。在案例Total Oil Great Britain Ltd v Thompson Garages (Biggin Hill) Ltd ([1972] 1 QB 318)中，上訴法院依據Cricklewood一案中的原則，裁定「拒認性違約」這項合約觀念，亦不適用於租約。
35.然而，上議院後來在案例National Carriers Ltd v Panalpina (Northern) Ltd ([1981] AC 675)中，駁回Cricklewood一案中的論點，裁定「合約受挫失效」這項合約觀念，確實適用於租約。 36.關於「接受拒認合約」這項合約觀念，加拿大最高法院在案例Highway Properties v Kelly, Douglas & Co. Ltd (17 D.L.R. 1971年(第3版))及澳洲高等法院在案例 The Progressive Mailing House Proprietary Ltd v Tabali Proprietary Ltd ([1984-5] 157 CLR17) 中，都裁定這項觀念確實適用於租約。如果租客有違約行為（無論如何嚴重或輕微），而租約有明確規定的話，業主可以重收有關的物業；但如果該違約行為十分嚴重，根據一般的合約原則該違約行為是拒認性的話，業主亦可以同時申索普通法之彌補辦法。
37.在Hop Woo Cheung一案中，班士法官決定採用Highway Properties一案中的原則，而不採用Total Oil一案中的原則。他裁定「接受拒認合約」這項普通法觀念，確實適用於租約（見第441頁）。不過，班士法官根據該案中的事實裁定，由於被告人兩年以來，都準時交租，所以即使欠交兩期租金（在沒有其他因素情況下），也並不構成拒認合約。在那案中，班士法官只根據一些狀書，和一疊經雙方同意的文件判案，此外便沒有其他證據。根據這些文件中的指稱，被告人唯一的不當行為，只是欠交兩期租金。因此，法官裁定，雖然業主可以根據租約中的明確條款沒收租賃，但是卻不能證明被告人有拒認性違約的行為，因此無權申索普通法之賠償。 38.由此可見，Hop Woo Cheung一案中的判決，並沒有如莊大律師的書面陳詞（見上文第33 段）爭辯，支持Total Oil一案中的判決。其實恰恰相反，班士法官同意(i)根據租約條款，申索沒收租賃權之彌補辦法和(ii)根據一般合約觀念，申索普通法賠償，兩者之間，並無必然的抵觸。
39.在Colgan一案中，土地審裁處法官高義敦不批准有關的業主，把其所申索的彌補辦法改為普通法賠償，因為該業主在狀書中，提出他只是根據租約的條款沒收租賃權，並沒有提出被告人有任何拒認性違約行為。根據本席對上述判決的理解，Colgan一案並不認為根據法律原則，普通法之彌補辦法和沒收租賃權之彌補辦法，不能並存。
40.此外，在Sichant Investments Ltd v Wong Kam Kei (HCA 3430/94，未經報導)一案中，原訟法庭法官王式英採取加拿大和澳洲的做法，在一項第14A號命令的申請中裁定，業主在沒收租賃後，還有權根據法律就“未滿的租期”取得賠償。 41.在本案中，暫委法官鄔禮賢亦同樣裁定，沒收租賃權和普通法賠償並不是互相抵觸的彌補辦法。
42.在辯論期間，本席向原告人的大律師提出以下問題：這項觀點會否受到《高等法院條例》（第4章）第21F條中所指的「沒收租賃權的濟助」所影響。這個問題在Sichant一案中並沒有討論過。 43.《高等法院條例》第21F條規定，如出租人就任何土地在原訟法庭藉訴訟，著手針對承租人欠交租金，而強制執行重收權或沒收租賃權，則（在不抵觸該項條文中一些在此毋須列出的條件的情況下），如承租人向法院繳付所有欠租及訴訟的訟費，則承租人“並即無須訂立任何新租契而按照有關租契持有土地。” 44.因此，如果業主沒收租約，並且終止合約和申索拒認性違約的賠償，該針對沒收租賃權而給予的法定濟助，對有關的合約會產生些甚麼影響呢？該合約的終止，是否由於受到法定干預，而浮沉在一個昏睡狀態？還是該合約首先被終止，但是後來卻在法庭給予「沒收租賃權的濟助」後“復活”呢？又或者情況會否是這樣（正如Hill and Redman's Law of Landlord and Tenant第1卷§9423.1中所說）：由於業主不能阻止租客申請「沒收租賃權的濟助」，因此根本不能使用其普通法權利拒認該合約？ 45.本席認為（至少在本案中）答案是：《高等法院條例》第21F條並非在業主因租客欠租而沒收租約的情況下 “自動”適用；它只適用於承租人仍管有有關的物業，以及已在各款中所指定的時間內將款項繳存法院（而基於最近的修改，這項條文只適用於在租約期間，一次欠租，而被沒收租賃權）。因此，《高等法院條例》第21F條的存在，不會令到沒收租賃權之彌補辦法和普通法之彌補辦法在所有案件中，都不能並存。在本案中，這兩項彌補辦法不會因為這項條文而不能並存，因為被告人在業主沒收租賃權的同一天，已表示他根本已打算終止租約（儘管是基於他所指稱的理由）。他跟著更遷離該處所，而且並沒把任何款項繳存法院。因此，《高等法院條例》第21F條顯然並不適用。關於這兩項彌補辦法，在一宗《高等法院條例》第21F條確實適用的案件中，能否並存的問題，必須留待在其他案件中再作討論。 46.本席擬補充一點以防遺漏，在案例Super Century Investments Ltd v Advance Ltd (HCA 73/02，未經報導)中，業主並沒有試圖根據租約的條款，沒收有關租約，他只是在狀書中提出租客拒認性違約。雖然《高等法院條例》第21F條已被假設適用於該案中，但是由於租期已即將屆滿，所以雙方並沒有就這一點進行實質的辯論。 47.基於上述理由，原審法官的裁定，顯然是正確的，他裁定本案的原告人，可以申索沒收租賃權之彌補辦法和普通法之彌補辦法。在本案中，欠交的租金，已累積至相當大的數目，被告人連部分款項，如差餉及空調費等，都沒繳交，更別提租金了。另外，當然還有被告人於2001年2月15日和2001年2月19日所寫的信，該兩封信顯示，被告人已不能再繼續履行租約，而有意退出。被告人現在的說法是，他寫那兩封信的目的，只是企圖和業主洽商減租，並不是真的想終止租約。然而，信件的內容需要根據客觀的方法去理解，根據本席的客觀式理解，被告人毫無疑問地，已在信中表明，無意受現時的租約所約束。 (2) 已就兩項彌補辦法提出足夠作訴 48.被告人的第二項上訴理由是：原審法官錯誤地裁定被告人拒認合約及原告人「接受拒認合約」，因為原告人在其申索陳述書中，沒有提出這一點。 49. 原審法官的裁定是：原告人在其申索陳述書內，除了提出沒收租賃權外，還充分地提出申索普通法之彌補辦法，因為申索陳述書中，有提到被告人欠租而違約，另外又就違約後未滿的租期的損失及損害，作出申索。 50.無可否認，如果申索陳述書使用了一些較常用於合約申索的字眼，如“拒認合約”和“顯示無意受租約約束”等，則這一點便會毫無爭議。然而，原審法官已作出的裁定是正確的，因為原告人在申索陳述書的第16段和第17段中，已清楚地作出申索，第16段是關於沒收租賃權，而第17段則是關於違約所造成的損失和損害。 (3) 原審法官以2001年2月15日和2001年2月19日的信作為依據 51.被告人的第三項上訴理由是：原審法官裁定，被告人於2001年2月15日和2001年2月19日發出的信，顯示他無意再受租約的條款約束，但是法官在作出這個裁定時，並沒考慮到，被告人曾因彌補該地庫租客所造成的損毀，而招致開支，這一點顯示他有意繼續履行租約。 52.事實上，證據顯示，被告人實際上招致的開支只有下列幾項：於2000年12月18日額外支付工人的3,300元、購買鼠餌的1,200元和付予損失理算員的4,000元費用。 53.雖然被告人提交了一份承辦商就完成那些未完工程，和修補那些損毀，而作出的報價單，但是卻沒有證據顯示，承辦商確實已進行上述工作，也沒發票或收據被提交作為證物。原審法官只是“假設”被告人已進行上述工作，來使該處所恢復原狀。 54.再者，被告人的律師曾於2001年3月26日發出的信，並沒有提到已進行上述工作，只是提到“據估計的物質損害”。還有另一點值得一提，被告人在其反申索書內，並沒有就修補損毀所招致的開支作出申索。 55.因此，被告人實際上所招致的開支，相比下，只是少數目，不影響其後2001年2月15日和2001年2月19日的信中，被告人清楚表明終止租約的意願。 (4) 有權因業主違反租客安寧享用權的契諾，而撤銷租約 56.第四項上訴理由是：原審法官應裁定由於原告人違反了租客安寧享用權的契諾，因此被告人有權撤銷租約。 57.關於這一點，原審法官首先裁定，被告人同意接受工程所帶來的滋擾；其次，他又裁定那筆經雙方同意的，由原告人在被告人的租金中扣除的25,000元，屬「算定賠償」。 58.關於原審法官的裁定，恕本席指出一點，沒有證據清楚顯示，被告人已同意原告人毋須就第一期工程後所造成的滋擾（如沒有清理現場和男廁中的假天花板塌下等），作出賠償。根據2000年12月12日的租約的字眼看來，被告人只是同意讓該地庫租客的工作人員，根據雙方所訂的條件，進入該處所進行有關的工程。 59.再者，關於該25,000元的「算定賠償」，它究竟是否涵蓋所有不同的損害呢？這一點至少是有商榷餘地的。該筆款項是因為工程為被告人帶來“不便”而扣除的（任何商業處所，在一般營業時間後，被陌生人進入，都會構成不便），即使工程進行得完美無瑕，這筆款項仍須扣除。原告人的黃大律師亦同意這個看法。 60.其次，原審法官又裁定，由於被告人不准許該地庫租客完成有關的工程，才導致那些進一步的損害（即在第一期工程後所出現的）。原審法官可能不應假設該地庫租客一定會妥善地完成餘下的工程（有證據顯示，工作人員在第一期工程後，沒有清理現場和導致假天花板塌下），而且該地庫租客本身可能也有不對之處，而導致與被告人之間互相敵對。 61.儘管如是，被告人顯然可以，及應該，自己找承辦商完成那些工程，以減低其損失和損害。根據他自己的承辦商的報價，工程所需費用只是26,900元，而且證據顯示，所需時間只是一天。被告人也沒有解釋為甚麼不找人在星期天完成有關的工程，因為該處所在星期天是暫停營業的。 62.第三點，原審法官裁定，由於被告人在2001年2月12日前大概已使該處所恢復原狀，這顯示他已確認租約。恕本席指出，基於上文第53至第54段中所述的理由，原審法官假設被告人已在2001年2月12日前進行了有關的修補工程，根據証據，是錯誤的。 63.然而，在考慮被告人是否有權，因為原告人違反租客安寧享用權的契諾，而撤銷租約時，被告人當時有否確認租約這一點，根本無關宏旨，考慮的重點是違反的程度。 64.違反租客安寧享用權的契諾的情況，可以分為多類。嚴重的違反，可導致租客有權撤銷租約，而較輕微的違反，則只可導致租客要求賠償。在本案中，被告人有權提出，原告人因該地庫租客進行第一期工程的方式，違反了租客安寧享用權的契諾這個論點；既然原告人曾以租約的第2.22條令地庫租客進入該處所的，原告人很難否認該地庫租客並非其代理人。 65.不過，上述的違約情況不難補救，假設被告人不相信該地庫租客的工作人員會妥當完成餘下的工作，他只需自己找承辦商完成有關的工程，這個做法所費無幾，而且可以選擇一些不影響營業的時間進行。然而，他卻選擇任由那些工程處於未完成的狀態，使自己蒙受他所指稱的進一步損失和損害。 66.在此情況下，被告人並沒有提出可以論證的抗辯理由，證明他可以因為業主違反租客安寧享用權的契諾，而撤銷租約；他只是有權申索賠償，以下將討論這賠償的範圍。 (5) 擱置執行判決，以等待被告人就違反契諾而反申索賠償的結果 67.第五項上訴理由是：原審法官應擱置執行判決，以等待反申索聆訊的結果。根據法庭行之以久的做法，如果被告人提出看來有理的反申索的話，法官應下令批准原告人有關的申索，但擱置執行該判令，以等待該反申索聆訊的結果。 68.在本案中，原審法官認為該25,000元屬「算定賠償」，因此不存在擱置執行，以等待反申索結果，的問題。本席則認為，關於該25,000元是否屬於「算定賠償」這一點，至少是可以商榷的。被告人指他因業主違反租客安寧享用權的契諾，而蒙受損失的反申索賠償，本席認為似有道理的。 69.被告人所反申索的賠償，包括以下幾項：付予其工人的3,300元額外費用、因2000年12月18日延遲營業而導致的利潤損失2,000元、付予損失理算員的4,000元費用、和購買鼠餌的1,200元。而購買鼠餌，是為了防止那些未完成的工程滋生老鼠（假設必須在完成那些工程之前，急切進行）。 70.正如本席先前所述，被告人指他在2000年12月18日後，蒙失損失和損害，但這是由於他沒有試圖減輕損失所致，而減輕損失的費用（根據被告人自己的證據）只是26,900元。雖然被告人在其反申索中，並沒有包括這一筆款項，但是本席假設這筆款項可以包括在被告人所指稱，他因原告人違反租客安寧享用權的契諾，而蒙受的損失和損害中，若包括的話，反申索的總額最高仍只可達37,400元。 (6) 應受審訊的爭論點 71.作為總結，被告人的最後一項上訴理由，是一項一般性的理由。被告人提出，原審法官應裁定本案中有一項(或多項)應受審訊的爭論點，因此不應作出簡易判決，這是不恰當的處理方法。被告人並沒指明，有那些應受審訊的爭論點，但相信他是指其他上訴理由的“可爭議性”。在考慮以上所述的理由，以及尤其是那些在事發同期所發出的信件，和被告人自己提交的報價單後，本席駁回這項上訴理由。 命令 72.基於以上理由，本席判上訴得直，但是只限於以下的範圍：原審法官的命令應予更改，更改部分是在判定款項中，撥出其中37,400元，並就這筆款項擱置執行原審法官的判決，以等待反申索聆訊的結果。本席作出指令，這項反申索聆訊，應與原告人的賠償評估聆訊，同時進行。據悉，被告人交給上手業主的按金，現正由原告人保管，因此，關於如何執行這項命令，雙方可自行結算，如出現問題，可隨時向原訟法庭的法官作出申請。 73.雙方已就訟費問題向法庭陳詞。原告人雖然基本上 成功了，但它以前並沒有提議過，將任何數額擱置執行判決。所以本席認為，不應干預原審法官所作的訟費令，但至於本上訴案的訟費，本席則不作出任何訟費令。 原訟法庭法官任懿君： 74.本席同意。
黃國瑛大律師（由徐伯鳴，陳鴻遠，劉永強律師行延聘）代表原告人 被告人梁甘雨先生親自出庭應訊 |
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